2017 QCCQ 8779, 2017 QCCQ 8779

Paquet c. Caron 2017 QCCQ 8779 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-063789-159 DATE : 9 août 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. (JL 4155) SERGE PAQUET […] , St-Romuald, Québec (Québec) […]

Partie demanderesse c. DANIEL CARON […] , Havelock (Québec) […] et LES INSPECTIONS LUC THÉRIAULT INC. 345, rue Gosford, Shannon (Québec) G0A 4N0

Partie défenderesse JUGEMENT [ 1 ] Serge Paquet réclame 1 983,17 $ à Daniel Caron et Les Inspections Luc Thériault inc. (Thériault inc.). Il plaide vice caché et fausses représentations à l’égard de son vendeur, M. Caron, et reproche à Thériault inc. de n’avoir pas agi selon les règles de l’art dans le cadre de l’inspection préachat de l’immeuble vendu. [ 2 ] M. Caron conteste la réclamation et allègue qu’elle n’est pas fondée. Thériault inc. n’a pas répondu à l’assignation, ce pourquoi l’affaire procède par défaut contre elle. LE CONTEXTE [ 3 ] Le 23 juin 2014, M. Paquet achète l’immeuble résidentiel de M.

Caron pour la somme de 268 000 $, à la suite de négociations quant au prix de vente. La maison a été construite en 1961 et M. Caron l’habite depuis une trentaine d’années. [ 4 ] Préalablement à l’achat, M. Paquet visite l’immeuble. Il déclare avoir constaté des odeurs, plus particulièrement dans la cuisine qui a besoin d’un bon nettoyage, notamment en raison de matières grasses sur les murs et les armoires. [ 5 ] Après l’acceptation de la promesse d’achat, M.

Paquet requiert les services de Thériault inc. pour procéder à l’inspection préachat. [ 6 ] Quelques jours après l’acquisition, toujours confronté à des odeurs dans la cuisine, M. Paquet décide de nettoyer la hotte de la cuisinière, qui est sale. [ 7 ] Il enlève les filtres. Il constate que la hotte est crasseuse et qu’il ne peut la nettoyer correctement. Comme elle date des années 80, il décide de la changer. [ 8 ] En enlevant la hotte, il constate qu’il n’y a pas de conduit d’extraction pour évacuer les odeurs vers l’extérieur. [ 9 ] Le 27 juillet 2014, M. Paquet informe par écrit M. Caron de la situation.

Il considère qu’il s’agit d’un vice caché et l’avise qu’il

devra assumer le coût de remplacement de la hotte pour un montant de 1 483,17 $, selon les soumissions obtenues. [ 10 ] M. Caron témoigne qu’il ne s’agit pas d’une hotte à extraction ou à évacuation mais d’une hotte à recyclage ou recirculation d’air avec filtres à charbon, sans sortie extérieure, qui était en place en 1981 lorsqu’il a acheté la propriété. [ 11 ] Sans nouvelle de M. Caron, M. Paquet procède, le 18 septembre 2014, à l’achat d’une hotte à extraction, pour un montant de 517,38 $. [ 12 ] Le 22 septembre 2014, Ventilation C. Fortier procède aux travaux d’installation pour un montant de 965,79 $.

Comme la hotte n’est pas sur un mur extérieur, le conduit d’évacuation doit passer par l’entretoit et M. Paquet déclare qu’il sort de la maison par les soffites. [ 13 ] Il réclame maintenant le coût de remplacement de la hotte. Il demande aussi un montant de 500 $ pour les troubles et inconvénients et soutient à ce sujet que M. Caron a fait une fausse déclaration. Il a omis de mentionner, dans la déclaration du vendeur, la présence d’odeurs (ex. égout, humidité, gaz, mazout, etc.), répondant négativement à la question D6.2.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 14 ] Est-ce que l’immeuble est affecté d’un vice caché ? [ 15 ] S’il n’y a pas vice caché, doit-on conclure à la responsabilité de l’inspecteur ? [ 16 ] Si la responsabilité de l’inspecteur est engagée, M. Paquet a-t-il droit à des dommages ? L’ANALYSE ET LA DISCUSSION 1. Le recours pour vice caché contre le vendeur [ 17 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.) énonce ceci : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 18 ] Pour démontrer la présence d’un vice caché affectant l’immeuble lors de la vente, M. Paquet doit rencontrer les conditions suivantes, tel que le rappelle la Cour d’appel dans Leroux c. Gravano [1] : [40] Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave , l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché , qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. (le Tribunal souligne) [ 19 ] En l’espèce, seules les première (la gravité) et troisième conditions (le vice caché) sont examinées par le Tribunal car il ne fait aucun doute qu’il y a absence de conduit pour extraire les odeurs vers l’extérieur au moment de la vente et que la situation est inconnue de M.

Paquet. [ 20 ] Concernant la première condition, la gravité doit être telle que si l’acheteur l’avait connue, il n’aurait pas acheté le bien ou l’aurait acheté à moindre prix. Pour que le vice soit considéré grave, le défaut doit présenter un caractère suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage ou son utilité. Autrement dit, le vice doit occasionner un déficit d’usage. [ 21 ] Pour apprécier la gravité du vice, il faut considérer le coût de la réparation par rapport à la valeur du bien acheté.

Il faut vérifier plusieurs aspects, tels la baisse de la valeur marchande du bien acheté, la diminution de son usage et les inconvénients du vice pour l’acheteur, qu’ils soient actuels ou prévisibles [2] . [ 22 ] En ce qui concerne la troisième condition, la jurisprudence enseigne qu’un vice caché est un vice qu’un acheteur vraisemblablement prudent et diligent n’aurait pas constaté.

Il s’agit d’une norme objective [3] , en comparant la conduite de l’acheteur à celle d’un acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. [ 23 ] Dans l’arrêt St-Louis [4] , la Cour d’appel enseigne que lorsqu’un bien présente un indice qui permet de soupçonner l’existence d’un vice, alors l’acheteur prudent et diligent doit faire appel à un expert ou le vérifier de manière satisfaisante. [ 24 ] Dans le présent dossier, le Tribunal est d’avis qu’il n’y a pas vice caché. [ 25 ] D’une part, la hotte ne présente pas en tant que tel un déficit d’usage.

Elle ne fonctionne pas comme l’aurait souhaité l’acheteur, soit par évacuation des odeurs à l’extérieur, mais par recyclage avec filtres à charbon.

[ 26 ] M. Caron reconnaît que ces filtres doivent être remplacés régulièrement et qu’il a été négligent à ce sujet car, avec le temps, le charbon se dissipe et perd de son efficacité, mais cela ne modifie pas le type de hotte installée dans la cuisine. [ 27 ] D’autre part, M. Paquet reconnaît avoir remarqué des odeurs dans la cuisine lors de ses visites précédant l’achat de la propriété, en plus des murs et des armoires qui doivent être nettoyés.

N’aurait-il pas été approprié de poser des questions et de s’informer à ce sujet, surtout que la hotte de la cuisinière n’est pas installée sur un mur extérieur et qu’aucune bouche d’extraction n’est apparente sur les murs extérieurs ? [ 28 ] Ces indices auraient dû conduire M. Paquet à poser davantage de questions. [ 29 ] Par ailleurs, la déclaration du vendeur quant à l’absence d’odeur ne peut constituer une fausse déclaration ou un dol dans les circonstances, puisque M.

Paquet a constaté lui-même des odeurs dans la cuisine lors de ses visites précédant l’achat de la propriété. [ 30 ] Pour ces motifs, le recours pour vice caché contre M. Caron doit être rejeté. 2. Le recours en responsabilité contre Thériault inc. [ 31 ] M. Paquet soutient que Thériault inc. a omis de l’informer que la hotte de cuisson n’avait pas de conduit évacuant les odeurs à l’extérieur. [ 32 ] Le rapport préachat de Thériault inc. ne fait aucunement mention du type de hotte installée dans la cuisine et M. Thériault, selon la preuve offerte, n’a jamais évoqué ce fait à M. Paquet.

Thériault inc. a-t-elle ainsi engagé sa responsabilité ? [ 33 ] La relation juridique entre les parties est régie par le contrat de service défini à l’

article 2098 C.c.Q. : 2098. Le contrat d’entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l’entrepreneur ou le prestataire de services, s’engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s’oblige à lui payer. [ 34 ] L’

article 2100 C.c.Q. traite de l’intensité de l’obligation du prestataire de service : 2100. L’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d’agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de leur art , et de s’assurer, le cas échéant, que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat.

Lorsqu’ils sont tenus au résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure. (le Tribunal souligne) [ 35 ] L’inspecteur a une obligation de moyens et non de résultat lorsqu’il fait son inspection.

Pour satisfaire cette exigence, il doit notamment agir selon les règles de l’art. [ 36 ] Le rapport d’inspection de Thériault inc. indique, à la page 5, que l’inspection a été réalisée selon les normes généralement acceptées et conformément au code d’éthique de la profession. [ 37 ] La Norme de pratique professionnelle de l’Association des Inspecteurs en Bâtiments du Québec (l’Association) sert de guide aux inspecteurs et est pertinente pour déterminer si Thériault inc. a agi selon les règles de l’art [5] , sans qu’elle ait cependant de valeur juridique. [ 38 ] La règle 57, à la

section X – Ventilation, prévoit que l’inspecteur doit observer et décrire au rapport notamment les ventilateurs d’extraction de la cuisine et des salles de bains. [ 39 ] L’inspection a pour but de donner au client les informations nécessaires à une meilleure connaissance de l’état de l’immeuble et le rapport doit dénoncer les vices importants s’il en est afin que l’acheteur puisse prendre une décision éclairée.

L’inspecteur doit rapporter tous les vices apparents ou les indices d’un vice potentiel affectant l’immeuble. [ 40 ] Toutefois, l’inspecteur n’est pas un expert mais il doit faire un examen sérieux, avec prudence et diligence. S’il doit être attentif, son inspection demeure tout de même

sommaire. La jurisprudence exige de l’inspecteur le même niveau de diligence et de prudence que la loi impose à l’acheteur. [ 41 ] En l’espèce, le Tribunal doit conclure que la règle prescrite par l’Association n’a pas été respectée, ce qui aurait pu permettre à M. Paquet d’être informé de la situation. Si Thériault inc. avait observé le ventilateur d’extraction, pour le décrire comme le prévoit la norme, il aurait pu constater qu’il n’était pas installé sur un mur extérieur, ce qui l’aurait fort probablement amené à poser des questions quant au conduit d’évacuation, pour constater qu’il s’agissait d’un ventilateur à recyclage. 3. Les dommages

[ 42 ] Thériault inc. ayant manqué à ses obligations contractuelles envers M. Paquet, celui-ci lui réclame les sommes qu’il a dû débourser afin de corriger le problème rencontré. [ 43 ] Le Tribunal considère que l’on doit ici tenir compte d’un ensemble de circonstances [6] . Que serait-il arrivé si Thériault inc. avait informé M. Paquet du type de hotte qu’il y avait dans la cuisine ? L’information reçue aurait-elle modifié le prix de vente que M. Paquet était prêt à payer à M. Caron ? Aurait-il négocié et obtenu une réduction du prix de vente ? Qu’aurait fait M. Caron ? Aurait-il accepté ou refusé ?

Il est difficile d’établir le fil des événements a posteriori mais il est probable qu’il n’y aurait pas eu négociation ou diminution du prix de vente eu égard au montant en cause qui, somme toute, est très minime par rapport au montant de la transaction de juin 2014. [ 44 ] Il faut préciser que M Paquet souhaitait changer la hotte de la cuisine avant même de connaître la situation quant à l’absence d’un conduit d’évacuation et qu’il a acheté une hotte différente de celle en place depuis plus de 30 ans, ce qui constitue certes une amélioration. [ 45 ] Le Tribunal conclut de tout ceci que la réclamation contre Thériault inc. ne peut être accueillie.

Il ajoute que la situation aurait pu être différente si M. Paquet avait réclamé le remboursement du coût de l’inspection préachat. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de la

partie demanderesse. CONDAMNE la

partie demanderesse à payer à Daniel Caron les frais de justice au montant de 95,50 $. DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q .