RV inc. c. 9148-0608 Qu, 2010 QCCQ 12363

Distributions JRV inc. c. 9148-0608 Québec inc. (Boni $ Location) 2010 QCCQ 12363 JA0809 COUR DU QUÉBEC Chambre civile CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MINGAN LOCALITÉ DE SEPT-ÎLES N° : 650-22-002522-080 DATE : 17 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE AUBRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DISTRIBUTIONS J.R.V. INC.

Demanderesse c. 9148-0608 QUÉBEC INC. ( Boni $ Location) et 9008-1308 QUÉBEC INC. (Royal Lepage Excellence) Défenderesses solidaires ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] En août 2005, Distributions J.R.V. lnc., ci-après appelée "JRV", est propriétaire d'un bâtiment de type commercial situé au 1175, boulevard Laure dont aucun commerce ne s'y opère depuis 2001 à cet endroit. [ 2 ] La défenderesse, 9148-0608 Québec Inc., Boni $ Location, est une entreprise de location de véhicules à court terme. [ 3 ] La défenderesse 9008-1308 Québec Inc., Royal Lepage Excellence, est une firme de courtage immobilier qui est représentée à l'audition par M.

Daniel Breault qui sera appelé ci-après "Breault" [ 4 ] Comme ci-haut mentionné, Breault est un courtier immobilier qui a en tête de prendre mandat de vente de l'immeuble qui appartient à la demanderesse, JRV. Breault demande un mandat de vente exclusif de l'immeuble situé au 1175, boul. Laure. [ 5 ] Toujours selon le témoignage de Breault puisque celui-ci, à l'époque, transigeait avec M.

Michel Larouche, décédé avant l'audition, n'a pas voulu donner un mandat exclusif mais s'est seulement engagé à verser 5% de commission sur la vente de l'immeuble si l'acheteur est trouvé par Breault. [ 6 ] Breault a donc fait des démarches afin de trouver un locataire pour l'immeuble commercial. Selon le témoignage de Breault, un local commercial se vend beaucoup mieux lorsqu'il y a un locataire. M. Michel Larouche était réticent à louer cet espace à Boni $ Location mais Breault s'est offert à se porter caution. C'est donc Breault qui a été l'intermédiaire entre Boni $ Location et M. Michel Larouche.

D'ailleurs, c'est Breault qui est témoin du bail entre les deux parties. Selon la preuve au dossier, M. Michel Larouche n'a jamais rencontré M. Dan Cody et M. Kent Lebrasseur, les représentants de Boni $ Location. [ 7 ] Un bail a été fait entre les parties pour une durée de 3 ans. En

annexe au projet de bail, un document intitulé entente entre Boni $ Location et JRV, on peut y lire en

annexe de l'entente : «Par la présente, Royal Lepage Excellence cautionne le bail de Boni $ Location, situé au 1175, boulevard Laure à Sept-Îles, et ce à partir de septembre 2005 au 31 août 2006 donc, par période de douze (12) mois et qui est renouvelable pour une durée de trois (3) ans, jusqu'en août 2008. Une preuve d'assurance responsabilité civile au nom de l'entreprise du locataire devra être fournie au locateur. Engagement de vendre la propriété du 1175, boulevard Laure à Sept-Îles pour la somme de $ 275 000.00 produit net revenant au vendeur. Une commission de 5% plus les taxes applicables est payable à Royal Lepage Excellence pour la location du 1175, boulevard Laure à

Sept-îles, et ce, avant le 31 octobre 2005.» Ce document, semble donc être à la fois un cautionnement de bail et un contrat de courtage immobilier pour une période de trois ans. Au premier paragraphe, il est indiqué qu'il s'agit d'un contrat de caution renouvelable automatiquement pour une durée de trois (3) ans jusqu'en août 2008.

Dans les deux derniers paragraphes, un engagement de vendre la propriété pour $ 275 000 et une commission de 5%. [ 8 ] Par la suite, Boni $ Location s'installe immédiatement sans même faire une demande auprès de la Ville de Sept-Îles pour obtenir un certificat d'occupation ce qui est nécessaire d'obtenir avant toute occupation d'un lieu commercial. [ 9 ] C'est à ce moment que Kent Lebrasseur témoigne qu'il apprend qu'il ne peut opérer l'entreprise commerciale pour laquelle il a loué le local et qu'il n'est pas en mesure de payer en totalité le loyer.

En parallèle, JRV fait le nécessaire afin que le zonage soit modifié pour que l'activité commerciale puisse se faire. Le 1 er mai 2006, un amendement au zonage est accepté et Boni $ Location pouvait faire en toute légalité les activités pour lesquelles il avait loué l'édifice commercial. [ 10 ] Boni $ Location a déguerpi au début du mois de décembre 2006. c'est alors que JRV demande à Breault les loyers en retard au montant de 20 927.36 $ et les loyers à venir jusqu'à la fin du bail. [ 11 ] Le 31 octobre 2007, JRV a vendu l'immeuble commercial mettant fin ainsi aux dommages.

Au montant de 20 927.36 $, JRV demande un montant de 30 386.70 $ en dommage et intérêt pour une demande totale de 51 314.06 $. [ 12 ] Compte tenu que Boni $ Location s'était engagé pour un bail de 3 ans, JRV réclame des loyers impayés à la caution jusqu'à la date de la vente de l'immeuble. [ 13 ] En défense, Breault, la caution, prétend qu'il n'est pas solidaire et prétend que le locateur n'a pas pu fournir la jouissance paisible des lieux puisque le locateur, Boni $ Location ne pouvait opérer son commerce de façon légale. [ 14 ] À l'audition, la caution dépose une série de décisions reprochant au locateur de ne pas avoir indiqué aux futurs locataires des empêchements légaux à l'exécution du commerce envisagé lors de la location.

Or dans le cas qui nous occupe, le locateur JRV et le locataire Boni $ Location n'ont jamais eu de contact ensemble. [ 15 ] C'est plutôt le courtier d'immeuble Breault qui a fait les contacts. Le locateur et propriétaire, du témoignage même de Breault, n'avait pas d'intérêt à louer ce local. Breault est un courtier d'immeuble aguerri qui se devait de connaître la réglementation municipale avant d'offrir à un client potentiel la location.

Dans ces circonstances particulières, c'est Breault qui a agi comme locateur et qui avait l'obligation de dénoncer les restrictions de zonage. [ 16 ] Si on peut attribuer à quelqu'un une faute pour ne pas avoir fait une vérification sur le type de commerce qui pouvait être opéré, c'est bien le courtier d'immeuble qui en plus avait à trouver un acheteur ou s'était donné le mandat de trouver un acheteur potentiel et se devait de connaître tous les usages permis sur ce lot auprès de la Municipalité. [ 17 ] À sa défense, la caution indique aussi vouloir bénéficier du bénéfice de discussion. Or l'

article 2348 CcQ édicte que les biens saisissables du débiteur principal doivent être indiqués aux procédures ce qui n'a pas été fait dans le cadre de la procédure actuelle. [ 18 ] Quant à la demande de JRV pour loyer impayé entre le moment où le locateur a déguerpi et celui où il y a eu vente de l'immeuble, le tribunal ne peut y faire droit en totalité. Rien dans la preuve n'a démontré que le propriétaire a tenté de louer pendant la période de vacance du local. Le propriétaire n'a pas fait de démarche pour trouver un nouveau locataire. Le demandeur a l'obligation de mitiger les dommages.

Or, dans les faits, rien n'a été démontré comme des démarches pour louer le local pas même une seule annonce. Le tribunal arbitre donc à trois mois le temps nécessaire pour relouer l'endroit. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la requête; RÉSILIE le bail; CONDAMNE la défenderesse 9008-1308 Québec Inc. (Royal Lepage Excellence) à payer à la demanderesse la somme de 20 927.36 $ avec intérêt légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise en demeure, soit du 16 novembre 2006; CONDAMNE la défenderesse 9008-1308 Québec Inc. (Royal Lepage Excellence) à payer à la demanderesse la somme de 9 116.01 $ à

titre de dommages et intérêts et indemnité de relocation avec intérêt légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation à compter du 16 novembre 2006; LE TOUT avec dépens. __________________________________ NATHALIE AUBRY, J.C.Q. Me Luc Dion, pour la demanderesse Me Bernard Lefrançois, pour la défenderesse 9008-1308 Québec Inc.

Date d’audience : 23 juin 2010