2011 QCCQ 8619, 2011 QCCQ 8619

Casimir c. Habitations Beaux Lieux inc. 2011 QCCQ 8619 COUR DU QUÉBEC « Chambre civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N°: 500-22-144866-087 DATE : Le 4 août 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVES HAMEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Jodelle Casimir, Demanderesse c.

Habitations Beaux Lieux inc. -et- JEAN-MARC BEAULIEU, -et- Martin Dumesnil , Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse Jodelle Casimir ( Casimir ) [1] réclame de la défenderesse Habitations Beaux Lieux inc . ( HBL ) et, suite à un amendement autorisé en cours d'instance, du défendeur Jean-Marc Beaulieu ( Beaulieu ), principal actionnaire et administrateur de HBL , l a somme de 69 999,91 $, dont 27 000 $ in solidum avec le défendeur Me Martin Dumesnil, notaire ( Dumesnil ), suite à l'annulation d'un Contrat préliminaire et contrat de garantie [2] ( Contrat préliminaire ) intervenu entre Casimir et HBL , le ou vers le 20 mars 2004, pour l'achat et la construction d'une résidence ayant trois chambres à coucher, située au 10228 Ulric-Gravel à Montréal ( Immeuble ), et au refus subséquent de HBL de remettre les acomptes versés par Casimir totalisant 17 000 $. [ 2 ] La somme de 69 999,91 $ se détaille comme suit : - Remboursement de l'acompte versé aux termes du Contrat préliminaire : 5 000,00 $ - Remboursement des frais payés par Casimir et non remboursés à cette dernière par HBL suite à l'annulation du Contrat préliminaire : 1 227,36 $ - Frais d'expertise encourus par Casimir dans le cadre du présent litige : 1 709,54 $ - Surplus payé par Casimir pour l'acquisition d'une nouvelle maison : 20 000,00 $ - Dommages causés aux effets personnels et meubles meublants de Casimir lors de l'entreposage par HBL de ceux-ci : 4 000,00 $ - Dommages-intérêts à

titre de troubles, ennuis, inconvénients : 7 000,00 $ - Demande de remboursement des frais extrajudiciaires assumés par Casimir dans le cadre des présentes procédures : 15 000,00 $ - Dommages punitifs et exemplaires : 4 063,01 $ - Remboursement de l'acompte de 12 000 $ remis par Dumesnil sans droit à HBL le 29 juin 2004 : 12 000,00 $ TOTAL : 69 999,91 $ [ 3 ] De cette réclamation au montant de 69 999,91 $, Casimir réclame in solidum des défendeurs la somme de 27 000 $ se détaillant comme suit :

- Remboursement de l'acompte de 12 000 $ remis par Dumesnil sans droit à HBL le 29 juin 2004 : 12 000,00 $ - Les honoraires extrajudiciaires y compris les frais de représentation engagés par Casimir dans le cadre du présent litige : 15 000,00 $ TOTAL : 27 000,00 $ [ 4 ] Les défendeurs soutiennent que le recours de Casimir au 17 mars 2008 est prescrit. [ 5 ] Les défendeurs nient le bien-fondé en fait et en droit de la réclamation de Casimir . [ 6 ] Plus particulièrement, HBL soutient qu'elle était en droit d'annuler le Contrat préliminaire au motif que Casimir a refusé de prendre possession et signer l'acte de vente dans des délais raisonnables, en plus de ne pas avoir respecté les termes et conditions de la Convention intérimaire d'occupation intervenue le ou vers le ou vers le 29 juin 2004 ( Convention d'occupation ) [3] , donnant ainsi ouverture à la résiliation de celle-ci. [ 7 ] HBL soutient qu'elle est en droit de garder les acomptes reçus de Casimir au montant de 17 000 $ à

titre de dommages-intérêts liquidés, aux termes du Contrat préliminaire et de la Convention d'occupation . [ 8 ] Dans ce contexte, HBL se porte demanderesse reconventionnelle pour les dommages-intérêts supplémentaires occasionnés par Casimir , suite au refus de celle-ci de procéder à signer l'acte de vente notarié aux termes du Contrat préliminaire intervenu entre les parties le 20 mars 2004 et réclame à cette dernière la somme de 27 770,55 $ qu'elle détaille comme suit : - La moitié des frais engagés à l'été 2004 pour la modification de l'emplacement de la laveuse et de la sécheuse : 747,66 $ - Paiement des honoraires mensuels d'occupation de 548 $ impayés à HBL par Casimir pour la période comprise entre le 1 er juillet 2004 au 1 er novembre 2005 : 8 768,00 $ - Portion des taxes impayées par Casimir aux termes de la Convention d'occupation : 3 200,00 $ - Remboursement de la taxe de 9 % versée à G.E.

Capital suite au refus de Casimir de procéder à signer l'acte de vente notarié pour l'achat de l'Immeuble : 344,25 $ - Honoraires professionnels versés au notaire Dumesnil pour ses services rendus pour préparer l'acte de vente : 758,86 $ - Frais d'entreposage des biens de Casimir pour la période comprise entre les mois de décembre 2005 à juin 2006 : 2 051,10 $ - Remboursement des coûts de la main-d'œuvre et des matériaux déboursés par HBL pour la remise en état de l'Immeuble avant la revente de celui-ci aux nouveaux acheteurs : 1 120,00 $ - Frais pour l'achat des boîtes utilisées pour le déménagement des biens de Casimir en avril 2005 : 28,64 $ - Frais pour le déménagement des biens de Casimir en avril 2005 : 258,80 $ - Frais versés à la firme Saulnier Robillard Lortie, s.e.n.c. , huissiers de justice mandatée par HBL pour la préparation du Constat d'inventaire et Constat en avril 2005: 493,24 $ - Dommages-intérêts à

titre de troubles, ennuis et inconvénients : 10 000,00 $ TOTAL : 27 770,55 $ [ 9 ] Beaulieu nie le bien-fondé en fait et en droit de la réclamation de la demanderesse. [ 10 ] Dumesnil nie le bien-fondé en fait et en droit de la réclamation de la demanderesse. [ 11 ] Plus particulièrement, Dumesnil soutient n'avoir commis aucune faute contractuelle ou extracontractuelle susceptible d'engager sa responsabilité aux termes du recours tel qu'intenté par Casimir relativement à la remise de l'acompte reçu de cette dernière par le biais d'un chèque certifié fait à son ordre en fidéicommis au montant de 12 000 $ le ou vers le 29 juin 2004 et remis à HBL le même jour ou dans les jours qui ont suivi, compte tenu que Casimir a autorisé par écrit une telle remise. [ 12 ] Le recours de Casimir intenté le 17 mars 2008 est prescrit.

[ 13 ] Dumesnil représente que sa contestation de la réclamation de Casimir au montant de 12 000 $ n'est pas abusif, frivole, fait de mauvaise foi ou sans fondement juridique. Ainsi, il soutient que la réclamation en remboursement des honoraires extrajudiciaires dirigée à son endroit est faite sans droit.

LES FAITS [ 14 ] Le ou vers le 20 mars 2004, un Contrat préliminaire intervient entre HBL et Casimir prévoyant la construction et la vente par HBL de l'immeuble sis au 10224 Ulric Gravel, Montréal, Québec pour la somme de 170 000 $ [4] . [ 15 ] Également le 20 mars 2004, un devis technique [5] intervient entre les parties, lequel prévoit, entre autres : « (…) INCLUS DANS LE PRIX : - Frais de notaire; - Client doit prendre son hypothèque, Caisse Populaire PAT ou Banque Nationale par l'entremise d'Habitations Beaux Lieux inc. sinon frais 1500$; - Certificat de localisation par arpenteur géomètre; (…) - Terrain nivelé; (…) - Espace pour lave-vaisselle avec plomberie et électricité pour raccordement; (…) - Échangeur d'air récupérateur de chaleur; (…) - Rampe d'escalier merisier vernis; (…) SONT EXCLUS DU PRIS DE VENTE Tapisserie, peinture de couleur, rideaux, décorations, gouttières, dalle de trottoir et de patio, top sol, gazon, clôture et asphalte. (…) » [ 16 ] Lors de la signature du Contrat préliminaire , Casimir verse un acompte de 1 000 $ comptant à HBL [6] .

À cet égard, une Attestation d'acompte est complétée par HBL le ou vers le 4 avril 2004 [7] . [ 17 ] Le ou vers le 11 juin 2004, Casimir verse un acompte additionnel de 4 000 $ [8] . [ 18 ] Le 29 juin 2004, Casimir remet à Beaulieu un chèque certifié au montant de 12 000 $ fait en date du 29 juin 2004 à l'ordre de Me Martin Dumesnil, notaire « in trust » avec la mention suivante apparaissant sur celui-ci : « mise de fonds pour achat de propriété au 10228 Ulric Gravel » . [ 19 ] Lors de la signature du Contrat préliminaire , HBL propose que le prix de vente suggéré soit diminué à 170 000 $, mais avec des extras pour un montant de 6 376 $ afin de s'assurer que Casimir puisse bénéficier d'une subvention municipale au montant de 7 000 $ pour l'achat de l' Immeuble . [ 20 ] De façon concomitante à la signature du Contrat préliminaire , Casimir signe deux formulaires d'extras aux montants respectifs de 2 500 $ et 3 876 $ [9] . [ 21 ] Le ou vers le 20 mars 2004, le terrain retenu par Casimir pour la construction de l' Immeuble est celui situé au 10224 rue Ulric Gravel, Montréal, Québec. [ 22 ] En cours de construction, soit vers la fin du mois d'avril 2004, les parties conviennent [10] que Casimir achètera le terrain situé au 10228 Ulric Gravel plutôt que celui situé au 10224 Ulric Gravel, et ce, sans frais additionnels. [ 23 ] Le Contrat préliminaire prévoit que la date d'occupation est le 1 er juillet 2004.

L'acte de vente doit intervenir devant le notaire de HBL , Dumesnil , défendeur en l'instance. [ 24 ] Lors de la signature de l'acte de vente qui interviendra lors de la prise de possession de l' Immeuble , Casimir doit verser un comptant additionnel de 20 500 $ aux termes du Contrat préliminaire . [ 25 ] Plus particulièrement, le Contrat préliminaire prévoit, entre autres :

« (…) OBLIGATIONS DU VENDEUR (…) LIVRAISON DE L'IMMEUBLE 5. Pourvu que l'acte de vente ait été préalablement signé devant le notaire instrumentant, la livraison de l'immeuble aura lieu à la date fixée pour l'occupation, sauf si une convention d'occupation intérimaire de l'immeuble est intervenue entre les parties. (…) TRAVAUX APRÈS LA LIVRAISON 8. Lors de la livraison de l'immeuble, le terrain sera nivelé de manière à permettre l'égouttement naturel, conformément aux règlements municipaux et aux normes de la société prêteuse, ainsi que selon les règles de l'art.

Cependant, les travaux de finition extérieure de l'immeuble ainsi que le nivellement du terrain pourront être complétés dans un délai raisonnable après la date d'occupation, si les conditions de température et l'assèchement du sol en empêchaient l'exécution avant la date fixée pour l'occupation de l'immeuble . Par ailleurs, le vendeur ne sera pas responsable des tassements et affaissements normaux pouvant survenir dans le sol et le terrassement autour de l'immeuble. (…) OBLIGATIONS DU PROMETTANT-ACHETEUR (…) PAIEMENT DU PRIX 10.

Le promettant-acheteur s'engage à payer le prix de vente et les ajustements à l'époque et suivant les modalités mentionnées aux présentes, ainsi qu'à signer l'acte de vente lorsque requis de le faire devant le notaire instrumentant. (…) CLAUSES GÉNÉRALES (…) DÉFAUT DU VENDEUR 27. Advenant un retard dans la livraison, les parties aux présentes conviennent que les pénalités à être payées par le vendeur, à

titre de dommages liquidés, seront uniquement celles prévues au Règlement sur le Plan de Garantie des bâtiments résidentiels neuf de l'APCHQ, lesquelles constitueront un règlement complet et final de tout litige.

Sous réserve de la clause pénale stipulée ci-haut, le défaut par le vendeur de respecter l'une ou l'autre des clauses et obligations lui incombant en vertu du présent contrat permettra au promettant-acheteur de le résilier, après l'écoulement d'un délai de sept (7) jours pour remédier au défaut à compter de l'envoi d'un avis écrit à cet effet, auquel cas le vendeur devra remettre au promettant-acheteur les acomptes reçus en excédent des travaux réalisés, le tout sans préjudice à tout autre recours . DÉFAUT DU PROMETTANT-ACHETEUR 28.

Le défaut par le promettant-acheteur de respecter l'une ou l'autre des conditions et obligations lui incombant en vertu du présent contrat préliminaire permettra au vendeur de l'annuler, après l'écoulement d'un délai de sept (7) jours pour remédier au défaut à compter de l'envoi d'un avis écrit à cet effet, auquel cas le vendeur conservera tous les acomptes déjà reçus du promettant-acheteur, sans préjudice à tout autre recours . CONTRAT DE GARANTIE Le contenu du présent contrat de garantie a été approuvé par la Régie du bâtiment du Québec en date du 5 octobre 1998, sous la décision portant le numéro 98-111-304.

SECTION A. DÉFINITIONS Dans le présent contrat de garantie, à moins que le contexte n'indique un sens différent, les mots ou expressions suivants signifient : Acompte : toute somme d'argent versée à l'entrepreneur par le bénéficiaire à valoir sur le prix du contrat de vente ou d'entreprise; (…) » (Soulignements du soussigné) [ 26 ] Le ou vers le 28 juin 2004, Casimir mandate Monsieur Denis St-Aubin ( St-Aubin ), inspecteur en bâtiment, afin qu'il vérifie

l'état d'avancement des travaux de l' Immeuble . [ 27 ] Le ou vers le 28 juin 2004, St-Aubin est dans l'impossibilité de procéder à l'inspection de l' Immeuble , compte tenu des différents corps de métiers encore présents sur les lieux. [ 28 ] Le ou vers le 29 juin 2004, Casimir est informée que l'acte de vente ne peut intervenir entre les parties au motif que le dépôt du nouveau cadastre n'est pas complété, c'est-à-dire la subdivision cadastrale devant permettre à HBL de vendre individuellement chaque terrain dans le cadre du projet Phase II pour les terrains côté Sud, rue Ulric Gravel n'est pas finalisée. [ 29 ] Préalablement au 29 juin 2004, Casimir déménage une

partie substantielle de son mobilier et de ses effets personnels dans le garage de l' Immeuble . [ 30 ] Au cours de la soirée du 29 juin 2004, HBL présente à Casimir le document intitulé Convention d'occupation [11] . [ 31 ] La Convention d'occupation prévoit, entre autres : « (…) ATTENDU qu'en date du 20 MARS 04 , un contrat préliminaire est intervenu entre le vendeur et le promettant acheteur concernant la vente de l'immeuble situé au 10228 ULRIC GRAVEL (ci-après nommé "l'immeuble") lequel est plus amplement décrit au contrat préliminaire; (…) 2.

Le vendeur consent à permettre l'usage et l'occupation intérimaire de l'immeuble au promettant acheteur à compter du 1 e JUILLET 04 jusqu'à l'exécution de l'acte de vente notarié et l'acte hypothèque et tous autres documents ci-après mentionnés; (…) 6. Le promettant acheteur s'engage à payer au vendeur, à l'avance, le premier jour de chaque mois, pour chaque mois ou

partie de mois entre la date à laquelle il prend possession de l'immeuble et la date à laquelle les actes sont exécutés, un honoraire d'occupation mensuel égal à la somme de 548,00 $ représentant le paiement mensuel, en capital et intérêts de son prêt hypothécaire; 7. À défaut par le promettant acheteur de se conformer à l'une ou l'autre des obligations contenues aux présentes , et ce, pour quelques raisons que ce soit, le vendeur aura le droit, à sa discrétion :

a) d'annuler le contrat préliminaire et de résilier la présente convention d'occupation intérimaire par l'envoi d'un simple avis écrit adressé au promettant acheteur; et ;

b) de conserver tous les acomptes et déboursés versés par le promettant acheteur ou s'il y a des fiduciaires, de demander aux fiduciaires de lui verser immédiatement les sommes détenues en fiducie en vertu des présentes ou du contrat préliminaire ainsi que toutes autres sommes détenues par le vendeur en vertu de la présente convention d'occupation intérimaire et/ou du contrat préliminaire à

titre de dommages-intérêts liquidés; et;

c) d'exiger que le promettant acheteur quitte les lieux dans les cinq (5) jours de la réception d'un avis écrit à cet effet; (…) » (Soulignements du soussigné) [ 32 ] Le ou vers le 29 juin 2004, Casimir ne signe pas la Convention d'occupation , mais appose ses initiales à trois endroits sur le document original en possession de HBL et remet à Beaulieu un chèque certifié au montant de 12 000 $ fait à l'ordre de Dumesnil en fidéicommis. [ 33 ] Plus particulièrement, sur l'original de HBL figure la mention apparaissant en bas de page [12] : « Le chèque de 12 000 $ fait à Me Dumesnil pourra être remis à HBL immédiatement » .

Cette mention apparaît en dessous de la mention suivante : « Les travaux seront complétés au plus tard le 15 juillet 04 » .

Alors que la copie en possession de Casimir n'a pas la mention autorisant la remise du chèque de 12 000 $ fait à l'ordre de « Me Martin Dumesnil in-Trust » à HBL immédiatement . [ 34 ] Le ou vers le 29 juin 2004, Dumesnil fait remise à HBL de la somme de 12 000 $ sans vérification spécifique auprès de Casimir . [ 35 ] Le ou vers le 2 juillet 2004, St-Aubin procède à l'inspection de l' Immeuble . [ 36 ] Le ou vers le 5 juillet 2004, St-Aubin prépare un rapport d'inspection détaillé suite à sa visite et il y indique les différentes constatations effectuées le 2 juillet 2004 [13] . [ 37 ] Le rapport d'inspection de St-Aubin indique à la

section Commentaires Généraux : « (…) Commentaires Généraux Le bien immobilier inspecté est constitué d'un terrain de bonne dimension, dénivelé de l'arrière vers l'avant. Ce rapport est une base de travail afin d'effectuer la liste de parachèvement des travaux devant être remplie avec l'Entrepreneur, sur les formulaires de

l'A.P.C.H.Q. Les points les plus importants que l'on devra prendre en considération sont : - Positionnement inadéquat de l'entrée d'air frais de l'échangeur d'air. - Gestion inadéquate des eaux de surface. - Tous les risques pour la sécurité. L'ampleur des déficiences identifiées dans ce rapport est insuffisante pour que l'on puisse considérer le bâtiment comme impropre à l'usage auquel il est destiné.

Toutefois, la correction et le parachèvement des travaux est (sic) nécessaire. (…) » [ 38 ] Entre le ou vers le 2 juillet 2004 et le ou vers le 15 juillet 2004, HBL effectue certains travaux à l'intérieur de l' Immeuble , tels l'ajustement des portes et le ménage de l' Immeuble . [ 39 ] À l'extérieur, HBL effectue des travaux de briquetage, l'installation du déclin d'aluminium, la pose d'une rampe sur le balcon avant, la construction du balcon arrière et le nivellement en

partie du terrain arrière sur deux niveaux. [ 40 ] Le ou vers le 1 er septembre 2004, St-Aubin procède à la mise à jour de son rapport concernant son inspection effectuée le 2 juillet 2004. Un nouveau rapport d'inspection est rédigé en date du 20 septembre 2004 [14] . À la

section Commentaires Généraux , St- Aubin indique : « (…) Commentaires Généraux Cette

annexe au rapport d'inspection est une base de travail afin de connaître les coûts approximatifs reliés aux travaux de réparation ainsi qu'au parachèvement des travaux de l'immeuble concerné. Le coût des réparations des déficiences restantes, notées au rapport # 3116 ainsi que le coût des travaux à compléter sur ce bâtiment, tel que discuté avec vous, est estimé à : $5,600.00 + 10% de gérance : 560.00 6,160.00 + 5% de bénéfice : 308.00 6,468.00 + 7% de T.P.S. : 452.76 6,920.76 + 7.5% de T.V.Q. : 519.05 TOTAL : $7,439.81 Cette estimation de coût est

sommaire et n'inclus pas les travaux de murets de soutènement du terrassement arrière ni les travaux d'excavation et de dynamitage du roc présent dans la cour arrière. Il est nécessaire de vérifier auprès des autorités concernés (sic) (notaire, aviseurs légaux, inspecteur municipal, géologue ainsi que votre contrat) afin de déterminer quels travaux sont nécessaires et de les faire estimer par les entreprises spécialisées appropriées.

Voir photos # 16, 17, 18. (…) » [ 41 ] Pour la période comprise entre le ou vers le 4 octobre 2004 à le ou vers le 14 juillet 2005, plusieurs échanges de correspondance ont lieu entre les procureurs respectifs des parties. [ 42 ] Le ou vers le 4 octobre 2004, Casimir fait parvenir, par l'intermédiaire de ses procureurs, une mise en demeure [15] à HBL en ces termes : « (…) Afin de rendre l'immeuble conforme aux normes en vigueur, habitable et sécuritaire vous êtes formellement mis en demeure de procéder aux travaux et/ou réparations et/ou ajustements suivants : DÉFAUTS IMPORTANTS DES COMPOSANTES MAJEURES : (…)

Ma cliente devait prendre possession de l'immeuble le premier juillet 2004 et au plus tard le 15 juillet. Ma cliente a dû laisser son logement précédent pour le premier juillet et habite chez sa mère depuis cette date. Il est à noter que ma cliente a deux jeunes enfants et par conséquent la situation devient intolérable.

En plus de ne pas avoir pu prendre possession de sa maison dans les délais convenus, plusieurs troubles et inconvénients sont subis par ma cliente dont notamment le fait que cette dernière a perdu ses places en garderie pour ses enfants. (…) Ma cliente a subi également d'autres troubles et inconvénients dus au fait que cette dernière est étudiante à l'université et doit effectuer ses travaux à l'extérieur puisqu'elle ne peut les faire au logement qu'elle habite présentement.

De plus, ma cliente avait décidé d'acheter l'immeuble mentionné au (sic) présente (sic) avec occupation pour l'été 2004 vu la cour arrière pour ses deux enfants, ce qu'elle n'a pu faire. Par conséquent, nous vous mettons formellement en demeure de procéder aux travaux mentionnés à la présente lettre et ce au plus tard le 15 octobre 2004 .

Nous vous mettons également en demeure de fixer la date de signature pour la vente et ce pour au plus tard le 20 octobre 2004 . (…) VEUILLEZ AGIR EN CONSÉQUENCE. (Signée : Chantal Laperrière) Me Chantal Laperrière /mnl » (Soulignements du soussigné) [ 43 ] Le ou vers le 2 novembre 2004, HBL répond directement à l'envoi du 4 octobre 2004 des procureurs de Casimir , laquelle réponse indique, entre autres [16] : « (…) Afin de prendre position de façon définitive dans ce dossier, nous désirons procéder à une contre-expertise des lieux en compagnie d'un expert, notamment pour évaluer les causes et les travaux correctifs à exécuter le cas échéant puisque selon nous, la grande majorité des travaux sont complété (sic) depuis longtemps et la maison est habitable depuis le 1 er juillet 2004.

Nos intentions sont de procéder cette contre-expertise de façon diligente et rapide. Aussi, auriez-vous l'amabilité de communiquer avec le soussigné afin que nous puissions convenir d'un moment pour y procéder. (…) » [ 44 ] Le ou vers le 18 novembre 2004, HBL écrit directement aux procureurs de Casimir en ces termes [17] : « (…) De plus pour accélérer le dossier un système d'arbitrage et d'expertise en bâtiment est disponible auprès de l'APCHQ. Les détails sont inscrits sur le formulaire de promesse d'achat que nous avons signé, madame Casimir et moi.

Dans notre lettre du 2 novembre, nous vous faisons également part de la nécessité pour nous que l'évaluateur de la banque puisse visiter la propriété le plus tôt possible pour nous permettre de recevoir notre déboursé hypothécaire. Enfin tel que discuté à notre dernière conversation le dépôt au cadastre des lots est maintenant complété et nous pourrons maintenant signé (sic) l'acte de vente chez le notaire. Vous pouvez contacter le notaire, me Martin Dumesnil au XXX- XXX-XXXX, pour rendre (sic) rendez-vous dès que possible.

Dès que nous aurons confirmer (sic) de la date exacte, nous vous ferons parvenir le détail des ajustements finaux afin de pouvoir vous confirmer le montant exact du chèque à apporter chez le notaire . Par contre, la clause # 6, de notre contrat de pré occupation spécifiait qu'un montant de 548 $/mois devait être versé mensuellement à Habitations Beaux Lieux.

À ce jour, aucun versement n'a encore été fait et nous vous prions de nous envoyer les mois en retard soit le mois de juillet, août, septembre et octobre 2004 pour un total de 2 192 $. (…) » (Soulignements du soussigné) [ 45 ] Le ou vers le 1 er décembre 2004, Casimir mandate St-Aubin pour effectuer « une inspection visuelle du terrain arrière afin de préparer une estimation de coût pour le nivellement de +- 60 % de la cour arrière » . [ 46 ] St-Aubin prépare un rapport d'inspection en date du 20 janvier 2005 [18] en référence à son premier rapport d'inspection effectué en date du 5 juillet 2004.

Il indique dans la

section Commentaires Généraux : « (…) Commentaires Généraux Cette

annexe au rapport d'inspection est une base de travail afin de connaître les coûts approximatifs reliés aux travaux de nivellement d'une

section partielle du terrain arrière. Suite à des discussions avec des entreprises spécialisées; il est à prévoir que le travail de nivellement du terrain arrière sera effectué

sous forme de contrat-horaire et non forfaitaire compte tenu du type de sol est (sic) des imprévus qui s'y rattache. Les travaux suivant (sic) seront nécessaires, tel que : 1) Faire effectuer une vérification par un géologue et un ingénieur afin d'obtenir un Devis de procédure et une attestation de procédé. 2) Obtenir les permis nécessaires par la municipalité. 3) Faire effectuer par une entreprise spécialisée, un tournage vidéo (registre légal constat) des bâtiments avoisinants. 4) Faire effriter la surface du roc, par une entreprise spécialisée, avec un marteau hydraulique monté sur une pelle mécanique.

Temps de travail prévu de +- 40 heures. 5) Prévoir le transport du surplus de matériel (roc) de ces travaux de nivellement. 6) Prévoir l'installation de terreau de finition afin de rendre cette

section du terrain non hostile. Le coût des travaux de nivellement excluant les permis, autorisations et vérification d'ingénieur et de géologue, tel que discuté avec vous, est estimé à : $7,300.00 + 10% de gérance : 730.00 8,030.00 + 5% de bénéfice : 401.50 8,431.50 + 7% de T.P.S. : 590.20 9,021.70 + 7.5% de T.V.Q. : 676.62 TOTAL : $9,698.33 Cette estimation de coût est

sommaire et n'inclus pas les travaux de murets de soutènement du terrassement arrière ni les travaux de dynamitage du roc présent dans la cour arrière, si nécessaire. Les dépenses connexes (ingénieur, géologue, réparation de fondation, mini-excavation si les terrains avoisinants ne sont plus accessibles) peuvent doubler le montant des travaux prévus ci-dessus.

Cette estimation de coût a été effectuée selon la règle de l'art, en prévoyant les allocations raisonnables pour la sous-traitance à engager. (…) » [ 47 ] Au début du mois de décembre 2004, HBL effectue des travaux additionnels de nivellement sur le terrain arrière de l' Immeuble [19] . [ 48 ] Le ou vers le 3 février 2005, HBL , par l'intermédiaire de ses procureurs, met en demeure Casimir de se présenter le 16 février 2005 à 17 h 00 au bureau du notaire Dumesnil en ces termes [20] : « (…) PAR HUISSIER SOUS TOUTES RÉSERVES Madame Jodelle Casimir Objet : Habitations Beaux Lieux inc. c.

Jodelle Casimir Re : Propriété sis (sic) au 10228, rue Ulric-Gravel Notre dossier : 10560-1 (…)

Malgré que vous ayez prétendu que certains travaux de corrections et de parachèvement devaient être fait (sic) à la Propriété, et ce tel qu'il appert notamment d'une lettre datée du 4 octobre 2004 transmise à notre cliente par votre procureur Me Chantal Laperrière, notre cliente nous informe que les travaux de constructions sont complétés et que la Propriété est habitable depuis aussi tôt que le 1 er juillet 2004. En effet, à cette date l'acte de vente ne pouvait être notarié en raison du seul fait que la municipalité n'avait pas complété le processus de dépôt du cadastre, d'où l'entente d'occupation intérimaire.

Or, vous n'êtes pas sans savoir que les opérations cadastrales sont complétées depuis le mois de novembre 2004 et que rien ne justifie votre négligence à passer

titre .

Vous êtes donc formellement mis en demeure de vous présenter le 16 février 2005 à 17 :00 heures au bureau du notaire Me Martin Dumesnil situé au 6436 rue Beaubien est, à Montréal, et de signer l'acte de vente, l'acte d'hypothèque et tout autre document nécessaire afin de compléter la vente de la Propriété suivant les termes de la promesse d'achat.

Vous devrez à ce moment avoir en votre possession et remettre au notaire un chèque certifié ou une traite bancaire au montant de 13 453,25 $ à l'ordre de Me Martin Dumesnil en fidéicommis , et ce en considération des montants dus tel que décrits ci-avant, de l'hypothèque à être consentie et des ajustements effectués en date du 15 février 2005, le tout suivant l'état de comptes joint aux présentes. Par ailleurs, vous devez communiquer avec Me Dumesnil avant le 11 février 2005 afin de lui fournir certains renseignements personnels nécessaires pour compléter l'acte de vente.

À défaut pour vous d'obtempérer à la présente, nous avons mandat d'intenter toute procédure judiciaire nécessaire dans les circonstances afin de faire valoir les droits de notre cliente, et ce incluant notamment toute action en passation de

titre ou autre recours utile. Soyez avisés, le cas échéant, que vous serez tenus entièrement responsable des dommages directs ou indirects qui seraient subits (sic) par notre cliente en raison de vos agissements. Notre cliente se réserve par ailleurs le droit d'annuler le contrat préliminaire, de résilier la convention intérimaire d'occupation et d'exiger que vous quittiez les lieux . Dans ce cas, sachez que notre cliente conservera les déboursés déjà versés par vous à

titre de dommages liquidés. (…) » (Soulignements du soussigné) [ 49 ] Le ou vers le 16 février 2005, Dumesnil prépare un projet d'acte de vente [21] à intervenir pour l'achat de l' Immeuble , dans lequel il est indique : « (…) HABITATIONS BEAUX LIEUX INC. , (…) Ci-après nommée " LE VENDEUR ", LEQUEL , par les présentes vend avec la garantie légale à : Jodelle CASIMIR (née à Haïti, le résidant au Ci-après nommée " L'ACQUÉREUR " (…) OBLIGATIONS D'autre part, l'acquéreur s'oblige à ce qui suit : (…) 2.

Prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve, déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu'il entend donner à l'immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur. (…) PRIX Cette vente est faite pour le prix de CENT SOIXANTE-DIX MILLE DOLLARS (170 000,00$) incluant toutes taxes applicables, en acompte duquel le vendeur reconnaît avoir reçu de l'acquéreur la somme de TREIZE MILLE CENT SOIXANTE-QUINZE DOLLARS (13 175,00$ ) – dont QUITTANCE POUR AUTANT .

QUANT au solde, soit la somme de CENT CINQUANTE-SIX MILLE HUIT CENT VINGT-CINQ DOLLARS (156 825,00$) (incluant une prime de G.E.

Capital de TROIS MILLE HUIT CENT VINGT-CINQ DOLLARS (3 825,00$) que l'acquéreur s'engage et s'oblige à le payer pour et à l'acquit du vendeur , à la BANQUE NATIONALE DU CANADA (XXX, Place d'Armes – XX ième étage à Montréal, Qc – XXX XXX), - à qui pareille et même somme est due aux termes d'un acte de prêt reçu devant Me Martin Dumesnil, notaire soussigné, dont copie a été publiée à Montréal sous le numéro 11 860 825 et d'une lettre de ladite Banque en datée (sic) du février 2005. (…) L'acquéreur reconnaît avoir pris connaissance dudit acte et de ladite lettre datée du février 2005, et s'engage à en remplir toutes les obligations et les conditions pour et à l'acquit du vendeur. (…) AJUSTEMENTS Les parties déclarent avoir fait entre eux, les répartitions d'usage, le tout sans l'intervention du notaire

instrumentant et à son entière exonération . Si d'autres répartitions s'avèrent nécessaires, elles seront effectuées à la même date. ÉTAT CIVIL ET RÉGIMES MATRIMONIAUX JODELLE CASIMIR déclare être (…) » (Soulignements du soussigné) [ 50 ] Le ou vers le 28 février 2005, HBL , par l'intermédiaire de ses procureurs, se prévaut de son droit d'annuler le Contrat préliminaire et de son droit de résilier la Convention d'occupation . Ainsi, HBL met en demeure Casimir de quitter l' Immeuble dans les dix jours en ces termes [22] : « (…) PAR HUISSIER « SOUS TOUTES RÉSERVES »

Madame Jodelle Casimir Objet : Habitations Beaux Lieux inc. c. Jodelle Casimir Re : Propriété sise au 10228, rue Ulric-Gravel Annulation du contrat préliminaire et résiliation de la convention intérimaire d'occupation Notre dossier : 10560-1 (…) Nous vous avisons par la présente que notre cliente, Habitations Beaux Lieux inc., se prévaut de son droit d'annuler le contrat préliminaire daté du 20 mars 2004 et résilie la convention intérimaire d'occupation relativement à la propriété mentionnée en rubrique, le tout suivant notamment votre défaut de vous conformer aux obligations contenues à ladite convention .

En effet, sans limiter la généralité de ce qui précède, vous êtes en défaut d'effectuer les paiements mensuels et les déboursés prévus à la convention intérimaire d'occupation, en plus d'être en défaut d'avoir donné suite à la nôtre datée du 3 février 2005 et d'avoir signé l'acte de vente et complété les autres documents requis chez le notaire.

Malgré que notre cliente est en droit, suivant les termes de la convention intérimaire d'occupation, d'exiger que vous quittiez les lieux dans les cinq (5) jours de la réception de la présente, un délai de dix (10) jours vous est accordé pour ce faire. Par conséquent, vous êtes formellement mise en demeure de quitter la propriété sise au 10 228, rue Ulric-Gravel à Montréal, propriété de notre cliente, et de libérer les lieux de tous biens vous appartenant au plus tard le 11 mars 2005 . (…) Par ailleurs, soyez avisé que notre cliente conserve tous les acomptes et déboursés versés par vous à

titre de dommages-intérêts liquidés . (…) » (Soulignements du soussigné) [ 51 ] Cet envoi est signifié par huissier à Casimir le 1 ier mars 2005 à 13 h 40 [23] . [ 52 ] Les procureurs de Casimir répondent à l'envoi des procureurs de HBL le ou vers le 7 mars 2005 en ces termes [24] : « (…) Notre cliente nous remis son dossier ainsi que vos dernières correspondances pour étude et réponse .

Tout d'abord, relativement à la mise en demeure de votre client datée 28 février 2005, nous vous demandons d'aviser celui-ci qu'il sera tenu responsable pour tous les dommages subis par notre cliente dans l'éventualité où il persisterait dans son désire de disposer des biens de notre cliente qui sont actuellement entreposés dans le bâtiment situé au 10 228 rue Ulric-Gravel.

Votre client ne peut se faire justice lui-même, nonobstant toute disposition contractuelle et ceci, a fortiori dans la situation actuelle qu'il a lui-même provoqué en omettant de se conformer à ses obligations les plus élémentaires (…) Le 29 juin 2004 devant l'évidence que les travaux ne seraient pas terminés pour la date prévue du 1 ier juillet, une convention intérimaire a été signée afin de permettre la prise de possession par notre cliente malgré l'impossibilité de passer l'acte.

Cette entente a été signée par Madame Casimir, compte tenu de l'engagement explicite de votre client de terminer les travaux au plus tard le 15 juillet 2004. Parmi ces travaux, votre cliente s'engageait notamment à rendre sécuritaire le terrain entourant la bâtisse. Il était évidemment hors de question pour notre cliente que celle-ci emménage avec ces deux jeunes enfants sur un site pouvant représenter le moindre danger ceux- ci (…)

Le 26 août 2004, Monsieur Weber Laurent, architecte, remettait à notre cliente un rapport faisant état de ses observations et recommandations à ce sujet. Vous trouverez une copie de ce rapport joint à la présente.

Comme vous pourrez le constater, encore à cette date, l'essentiel n'avait pas été effectué et Monsieur Weber soulignait le caractère dangereux de la situation. (…) Quant à l'estimé des frais associés aux travaux de correction, nous vous joignons également un rapport de Monsieur Denis St-Aubin daté du 20 janvier 2005 qui traite uniquement des travaux de nivellement du terrain arrière. (…) Notre cliente a donc été très étonnée de recevoir une première mise en demeure datée du 3 février 2005 la sommant de se présenter devant le notaire le 16 février.

Avant de procéder à un tel acte, il est absolument nécessaire qu'une liste de parachèvement soit préparée et qu'une retenue sur le prix de vente soit établie; à moins que votre client persiste dans sa prétention que les travaux sont « terminés depuis le 1 ier juillet » (…) Nous croyons sincèrement qu'il n'est pas dans l'intérêt de nos clients respectifs que la situation se détériore davantage et que le débat se déplace sur scène judiciaire. Nous souhaitons plutôt que notre intervention puisse favoriser un assainissement du climat et permettre une solution rapide du différent qui oppose nos clients.

C'est d'ailleurs dans cet esprit que nous vous avons transmis dès à présent les trois rapports qui sont joints à la présente.

Nous apprécierions maintenant recevoir la confirmation que votre client renonce à tout geste unilatéral et qu'il est maintenant disposé à entreprendre un processus de discussion. (…) » (Soulignements du soussigné) [ 53 ] Le ou vers le 15 mars 2005, les procureurs de HBL soumettent une nouvelle proposition de règlement [25] aux représentants de Casimir en ces termes : « (…) Suite à la vôtre datée du 7 mars 2005, la présente vise à vous confirmer que notre cliente maintient toutes et chacune des allégations jusqu'à maintenant avancées dans le cadre du présent dossier et est en total désaccord avec l'interprétation des faits, tel que décrits à la vôtre. (…) Bien que notre cliente ait tenté à plusieurs reprises de négocier de bonne foi avec votre cliente, il s'avère que cette dernière a, à chaque fois, négligé de donner suite aux négociations entamées, pour ensuite revenir, en réaction aux mises en demeure de notre cliente, avec des prétentions totalement déraisonnables, voire mal fondées (…) Par ailleurs, dans un dernier effort de bonne foi, notre cliente est disposée à s'entendre avec la vôtre sur une liste de travaux de parachèvement à effectuer à la propriété, étant entendu que votre cliente se déclare satisfaite du nivellement actuel du terrain, et ce à la condition expresse que votre cliente dépose dès maintenant auprès du notaire Martin Dumesnil, la somme de 14 650,25$, montant qui représente le solde de (sic) prix de vente à payer par votre cliente, en sus de l'hypothèque de 153 000,00$, calculé en date du 1 er avril 2005.

De ce montant, notre cliente est disposée à laisser une somme de $ (sic) 2 500,00$ en fidéicommis auprès du notaire afin d'ensuite procéder au parachèvement qui sera convenu entre nos clientes. Sujet à ladite liste de travaux de parachèvement à être convenue, votre cliente devra s'engager à passer

titre le ou avant le 1 er avril 2005. Sachez que notre cliente n'est disposée à suspendre l'exercice de ses droits tel qu'annoncé à nos lettres des 3 février 2005 et 28 février 2005 que dans la mesure où le dépôt de 14 650,25$ est reçu auprès du notaire au plus tard le jeudi le (sic) 17 mars, à midi. Vous comprendrez que dans les circonstances, notre cliente n'a d'autre choix que d'exiger de telles conditions car votre cliente n'a démontré jusqu'à maintenant aucune volonté de se soumettre à ses obligations contractuelles.

À défaut d'être en accord avec les présents termes de négociations, nous vous prions de bien vouloir aviser votre cliente qu'elle a intérêt à libérer elle-même les lieux sis au 10 228 rue Ulric-Gravel à Montréal sans délai car notre cliente entend donner suite à la mise en demeure datée du 28 février 2005 et disposera des biens sur lesdits lieux en conformité avec la loi, sans autre avis ni délai . (…) » (Soulignements du soussigné) [ 54 ] Le ou vers le 17 mars 2005, les procureurs de Casimir répondent à l'envoi des procureurs de HBL en ces termes [26] : « (…) Votre dernière correspondance datée du 15 mars 2005 nous permet de constater tout l'écart qui sépare nos clients dans leur position respective .

Nous sommes forcés de constater également que votre client semble vouloir ignorer complètement, et sans autre explication, les constats effectués par monsieur Denis St-Aubin, inspecteur en bâtiment ainsi que par monsieur Weber Laurent, architecte. Nous ne pouvons comprendre par ailleurs pour quels motifs notre cliente ne chercherait qu'à « gagner du temps » selon votre client. Au contraire, celle-ci a dépensé près de 1 300,00 $ en frais d'expertise depuis le mois de juillet dernier dans le but de fournir des outils qui auraient dû permettre le dénouement de la situation.

Madame Casimir n'a qu'un seul objectif : acquérir le plus rapidement possible la résidence conformément à la promesse signée par les parties, tout en s'assurant que monsieur Beaulieu respectera ses obligations . Si un litige existe relativement à l'ampleur de ces obligations, il est certainement possible de la circonscrire de façon à ne pas empêcher la signature de l'acte. Cependant, ce que votre client propose ne peut être acceptable. Cette « offre » implique une renonciation pure et simple par notre

cliente à ses prétentions. Dans un contexte où nous devons tenter de circonscrire le litige, nous croyons qu'il serait préférable, afin de permettre la signature rapide d'un acte de vente, qu'une entente partielle soit envisagée et que chaque

partie conserve ses recours quant aux autres réclamations qu'elles pourront avoir. Ainsi, dans cet esprit, notre cliente est disposée à passer l'acte de vente aussi tôt (sic) possible dans la mesure ou (sic) cela sera effectué sans admission ou sous réserve des droits de chacune des parties quant à leurs réclamations respectives.

Compte tenu de la contestation et de l'ampleur de l'écart dans la position de nos clients, il sera cependant nécessaire d'effectuer une retenue sur le prix de vente au montant de 25 000,00 $, et ce, jusqu'à ce qu'un jugement final soit rendu, le tout, en conformité avec les articles 2111 et 2112 du Code civil du Québec . La demande de notre cliente est certainement raisonnable et est fondée, nous le soulignons, sur l'opinion d'experts indépendants.

Elle a l'avantage de permettre de passer l'acte sans délai, ce que souhaitent, nous le présumons, nos clients respectifs. (…) » (Soulignements du soussigné) [ 55 ] Le ou vers le 21 mars 2005, les procureurs de HBL répondent à l'envoi du 17 mars 2005 en ces termes [27] : « (…) La présente fait suite à la vôtre datée du 17 mars 2005. Nous prenons acte du fait que votre cliente désire acquérir le plus rapidement possible la résidence conformément à la promesse signée par les parties.

Dans un esprit d'ouverture et afin d'éviter d'avoir à recourir aux tribunaux, notre cliente est prête à accepter, tel que suggéré à la vôtre, qu'une retenue de 25 000,00 $ soit effectuée sur le montant total du prix de vente afin de garantir les corrections et travaux à compléter sur la propriété, le tout sans admission et suivant les modalités ci-après exposées.

Comme tant la liste de correctifs transmise le ou vers le mois d'octobre 2004 que les rapports d'inspections (sic) soumis par votre cliente sont basés sur des observations périmées qui ne reflètent d'aucune façon la réalité actuelle de la propriété, votre cliente devra sans délai préparer une liste à jour des travaux qu'elle considère à effectuer et un estimé des coûts y reliés. Sur la base de cette liste, notre cliente s'engagera de bonne foi à procéder aux parachèvements requis.

Afin d'éviter que des différends ne subsistent sur la nature et l'exécution de ces parachèvements, nos clientes respectives feront appel à un conciliateur indépendant de l'APCHQ qui jugera aux besoins des travaux effectués. Ainsi, la somme de 25 000,00 $ retenue sera conservée en fidéicommis chez le notaire et pourra être retirée par notre cliente au fur et à mesure de la complétion des travaux. Cette façon de procéder permettra, à la satisfaction de nos clientes respectives, de passer l'acte de vente le 1 er avril 2005.

Pour ce faire, nous vous rappelons que la somme de 14 650,25 $, soit la balance du dépôt calculée au 1 er avril 2005, demeure toujours à déposer par votre cliente auprès du notaire et ce, sans délai. Nous comprenons par ailleurs que l'objectif d'une telle démarche est non seulement de permettre la vente de la propriété immédiatement, mais également d'éviter de porter le litige devant les tribunaux judiciaires. Par conséquent, il va de soi qu'une entente entre nos clientes respectives implique la renonciation à tout recours. Il en va ainsi de l'intérêt de chacune de nos clientes.

Nous vous prions de bien vouloir faire part du contenu de la présente à votre cliente et nous communiquer sa position au plus tard ce jeudi 24 mars 2005, le tout de façon à ce que, le cas échéant, l'acte de vente puisse être signé le 1 er avril 2005.

Advenant l'impossibilité d'en venir à une entente, notre cliente n'hésitera pas à donner suite aux démarches annoncées aux mises en demeures (sic) déjà transmises à votre cliente . (…) » (Soulignements du soussigné) [ 56 ] Le ou vers le 29 mars 2005, les procureurs de Casimir répondent à l'envoi du 21 mars 2005 des procureurs de HBL . [ 57 ] Le ou vers le 1 er avril 2005, HBL met en demeure Casimir de libérer l' Immeuble au plus tard le 4 avril 2005 à 17 h 00 en ces termes [28] : « (…) Pour faire suite à la vôtre en date du 29 mars 2005, nous comprenons que les efforts significatifs faits par notre cliente pour tenter de régler le dossier à l'amiable sont vains .

Dans les circonstances, notre cliente n'a d'autre choix que de donner suite aux démarches entamées dans nos précédentes correspondances. Notre cliente s'étant prévalue de son droit de résilier la convention intérimaire d'occupation, que votre cliente soit par la présente formellement mise en demeure de libérer les lieux sis au 10 228, rue Ulric-Gravel à Montréal et d'enlever tous les biens actuellement sur ces lieux sans délai.

Que votre cliente soit également avisée qu'à défaut d'avoir enlevé tous les biens actuellement sur ces lieux au plus tard le lundi 4 avril 2005 à 17h00 , notre cliente procèdera au déménagement des biens, sans autre avis ni délai. Les biens en question seront, le cas échéant, temporairement entreposés aux frais de votre cliente en attendant qu'ils en soient disposés autrement.

(…) » (Soulignements du soussigné) [ 58 ] Le même jour, le ou vers le 1 er avril 2005, les procureurs de Casimir répondent à la mise en demeure de HBL en ces termes [29] : « (…) Nous prenons connaissance à l'instant de votre lettre de ce jour et désirons vous transmettre immédiatement nos commentaires, et ce, malgré que nous n'ayons pu joindre notre cliente dans un si court laps de temps. (…) Ce n'est pas parce que nos cliente ne s'entendent pas sur la totalité des travaux à parfaire ou à corriger que cela signifie qu'aucune solution n'existe.

Au contraire, le code prévoit un mécanisme simple pour ce genre de situation : la réception de l'ouvrage avec réserve et retenue sur le prix de vente. Il s'agit là de l'entente partielle qui permet la passation de titre, sans renonciation par l'une ou l'autre des parties, telle que nous l'avons suggérée dans nos dernières correspondances. Est-ce que votre cliente est disposée à passer l'acte sans exiger la renonciation pure et simple par madame Casimir de toutes ses réclamations? Dans l'affirmative, une entente partielle demeure certainement possible.

Votre cliente doit simplement faire preuve d'un peu de souplesse et accepter qu'un différend monétaire soit éventuellement tranché par le tribunal.

Entre temps, au moins, la question de l'occupation intérimaire sera devenue sans objet puisque l'acte aura été signé. (…) Par ailleurs, relativement aux démarches envisagées par votre cliente pour lundi prochain, d'une part, nous croyons qu'il nous sera très difficile de transmettre le contenu de votre lettre à notre cliente dans un si court délai et d'autre part, nous vous réitérons que votre cliente ne peut se faire justice elle-même nonobstant toute disposition contractuelle et a fortiori lorsqu'elle est en défaut à l'égard de ses propres obligations. (…) » [ 59 ] Le ou vers le 5 avril 2005, à la demande des procureurs de HBL , Monsieur Claude Girard ( Girard ), huissier de justice de la firme Saulnier Robillard Lortie, s.e.n.c. rédige un Constat d'inventaire [30] dans le but de « constater l'état des biens dans la maison » , « le déménagement des biens » et « l'état des biens après le déménagement » . [ 60 ] Le même jour, le 5 avril 2005, à la demande des procureurs de HBL , Girard a également rédigé un Constat [31] dont l'objet de : « (…) QUE la

Partie de première part désire qu'un huissier se déplace, le 5 avril 2005 à 7 :00 heures, chez la

Partie de deuxième part au 10228, rue Ulric-Gravel à Montréal afin de constater que : ❖ la pente arrière ne représente pas un danger ❖ le crépi extérieure (sic) est complété ❖ la maison est habitable (…) » [ 61 ] Par la suite, le même jour, soit le 5 avril 2005, HBL prend possession de l' Immeuble et procède à l'enlèvement de tous les effets personnels et meubles meublants de Casimir se retrouvant à l'intérieur de celui-ci. [32] Elle procède à déménager ceux-ci dans un de ses immeubles lui appartenant et situé à proximité de l' Immeuble . [ 62 ] À une date non déterminée, selon la preuve, HBL déménage les meubles meublants et effets personnels de Casimir à l'intérieur d'un immeuble situé au 3903 St-Jean-Batiste, Montréal, appartenant à 9125-9010 Québec inc. [ 63 ] Le ou vers le 10 mai 2005, HBL , par l'intermédiaire de ses procureurs, fait parvenir une lettre au représentant de Casimir en ces termes [33] : « (…) Lors de notre entretien téléphonique de la semaine dernière, vous nous avez fait part du fait que votre cliente désirait rencontrer le représentant de notre cliente afin de tenter de régler hors Cour le litige qui les oppose.

À cet égard, Madame Jodelle Casimir ou Monsieur Denis St-Aubin devait communiquer avec le représentant de notre cliente, Monsieur Jean-Marc Beaulieu, afin de fixer une rencontre devant se tenir sans délai. Or, en date d'aujourd'hui, Monsieur Beaulieu nous informe qu'il n'a eu aucune nouvelle de ces derniers. En conséquence, notre cliente sera en attente d'une communication de leur part d'ici demain, le 11 mai 2005, à défaut de quoi, il comprendra que ces derniers ne sont plus intéressés à le rencontrer. (…) »

[ 64 ] Le ou vers le 18 mai 2005, les procureurs de HBL fait parvenir un envoi aux procureurs de Casimir en ces termes [34] : « (…) La présente fait suite à la rencontre de nos clients et de Monsieur Denis St-Aubin tenue le 13 mai dernier. Le représentant de notre cliente a été en mesure à cette occasion de discuter avec Monsieur St-Aubin, qui a constaté que des travaux avaient été effectués au terrain depuis sa dernière visite et que le tout était conforme .

Malgré cela, nous sommes encore une fois sans nouvelles de votre cliente. Nous ne pouvons faire autrement que de malheureusement comprendre que cette dernière n'est pas intéressée à négocier avec notre cliente une éventuelle acquisition de la propriété et agirons donc en conséquence . Par ailleurs, et ce tel que vous en avez déjà été informé, les biens meubles appartenant à Madame Casimir ont été déménagés et sont actuellement entreposés par notre cliente. Comme nous vous l'avons déjà confirmé, votre cliente peut reprendre possession de ses biens sans délai en acquittant les frais liés à l'entreposage.

À cet égard, vous êtes priés de bien vouloir communiquer avec la soussignée qui verra à coordonner le tout, le cas échéant.

Que votre cliente soit par ailleurs avisée qu'à défaut pour elle de récupérer ses biens dans un avenir immédiat, notre cliente envisagera d'en disposer autrement. (…) » (Soulignements du soussigné) [ 65 ] Le ou vers le 6 juillet 2005, les procureurs de Casimir proposent de mettre fin au litige opposant cette dernière à HBL en ces termes [35] : « (…) Pour donner suite à notre entretien téléphonique de ce jour, nous vous confirmons par écrit, tel qu'exigé par monsieur Beaulieu, que notre cliente accepte le terrain dans l'état où il se trouve actuellement.

Nous comprenons que la présente confirmation permettra une seconde rencontre entre monsieur St-Aubin et votre client afin d'établir rapidement la liste de parachèvement. À cet effet, nous vous réitérons que monsieur St-Aubin est disponible pour cette rencontre demain le 7 juillet en après-midi et attendons des nouvelles rapides de votre part à ce sujet. (…) » [ 66 ] Le ou vers le 14 juillet 2005, les procureurs de Casimir relancent les procureurs de HBL en ces termes [36] : « (…) Nous sommes préoccupés par le silence de votre client et l'absence de réponse à notre dernière lettre transmise le 6 juillet.

Bien que vous nous ayez toujours assurés que votre client souhaitait procéder à la vente rapidement, nous devons constater que celui-ci persiste (sic) agir de façon contraire. Monsieur St-Aubin nous indique maintenant que, lors de leur dernier entretien téléphonique, votre client a exprimé ne pas vouloir faire quelque compromis que ce soit relativement à cette liste de parachèvement et aux corrections à apporter. Nous sommes donc dans l'obligation de conclure que, malgré tous nos efforts, aucun règlement de ce litige n'est souhaité par monsieur Beaulieu.

Malgré cette situation, notre cliente souhaite toujours passer l'acte de vente. Nous croyons qu'il s'agit là de la meilleure façon, pour nos clients respectifs, de minimiser les dommages. Notre cliente offre donc de procéder immédiatement à la signature de l'acte et de verser la totalité du solde du prix de vente sans autre condition ni rencontre, ni liste de parachèvement, ni retenue, le tout, sans toutefois renoncer à tous ses droits et recours, et sans exiger non plus quelque renonciation à votre client. Les réclamations de chacun n'auront, le cas échéant, qu'à être tranchées par le tribunal.

À défaut d'avoir reçu une réponse affirmative à cette ultime proposition, dans les cinq jours de la présente, nous comprendrons que votre client confirme son refus de passer l'acte de vente, et devront entamer les procédures judiciaires qui s'imposent. (…) » [ 67 ] Le ou vers le 1 er août 2005, HBL accepte une autre promesse d'achat pour l'I mmeuble présentée par Jacquelin Février et Angéline Edouard au montant de 196 900 $ [37] . [ 68 ] Le ou vers le 16 août 2005, un document intitulé

Annexe G – Générale intervient entre HBL et les nouveaux promettant acquéreurs relativement à différents travaux à être effectués avant la date notariée. Les travaux convenus [38] par HBL sont : « (…) G2 TERMES ET CONDITIOINS SUPPLÉMENTAIRES - Les travaux suivants devront être effectués avant la date notarié (sic) :

1) Réparation de peinture aux endroits ou celle-ci est abimée (sic) . 2) Contre-marche du vestibule 3) Lustre de la cuisine a remplacer (sic) . 4) Nettoyage complet (armoires cuisine, sdb, planchers). 5) Réparation de cadrages de fenêtre brisés. 6) Joints de cylicone (sic) à refaire à certains endroits. (…) » [ 69 ] Le ou vers le 31 octobre 2005, HBL , par acte de vente notarié intervenu devant Dumesnil , notaire instrumentant, transfert la propriété de l' Immeuble à Jacquelin Février et Angéline Edouard pour la somme de 196 900 $ [39] . [ 70 ] Le ou vers le 7 septembre 2006, Dumesnil adresse un envoi à Casimir en ces termes [40] : « (…) OBJET : CONVENTION DE PRÉ-OCCUPATION Madame, Suite à votre visite, et tel que demandé, vous trouverez sous pli, une copie de la convention entre Habitations Beaux-Lieux Inc. et vous- même, concernant le 10228, Ulric-Gravel, que j'avais à mon dossier en 2004… Dans cette entente, vous pourrez y lire la clause à la fin de la première page portant vos initiales et m'autorisant à remettre votre chèque de 12 000,00$ à HBL.

Espérant le tout à votre entière satisfaction. MARTIN DUMESNIL, notaire » [ 71 ] À cet envoi, Dumesnil joint uniquement la première page de la Convention d'occupation produite par HBL au dossier de la Cour comme pièce D-17. [ 72 ] Le ou vers le 30 octobre 2006, Casimir met en demeure Dumesnil de lui faire parvenir la somme de 12 000 $ en ces termes [41] : « (…) Cher Confrère, Nous représentons les intérêts de Madame Jodelle Casimir laquelle nous a mandaté afin de vous faire parvenir la présente.

Vous trouverez sous pli copie une convention intérimaire d'occupation signée par notre cliente ainsi que par Monsieur Jean-Marc Beaulieu de Habitations Beaux-Lieux inc. laquelle diffère de la copie que vous avez remis à ma cliente. En effet, l'original que nous avons en notre possession ne contient pas la mention suivante "le chèque de 12 000$ fait à Me Dumesnil pourra être remis à H.B.L. immédiatement" d'ailleurs, nous sommes d'avis que vous avez remis ce 12 000$ à Monsieur Beaulieu sans droit .

Notre cliente nous informe d'une discussion entre elle et vous à l'effet qu'il était préférable de faire le chèque à votre ordre in trust et ce, dans le but d'éviter d'avoir à remettre immédiatement l'argent à Monsieur Beaulieu et ainsi protéger l'avance sur le prix de vente de l'immeuble versée par notre cliente. Nous sommes d'avis que vous avez agit avec grossière négligence en remettant la somme de 12 000$ à Monsieur Beaulieu sur la foi d'un document sans même vérifier auprès de Madame Casimir ses intentions .

Pourquoi émettre un chèque à l'ordre de votre compte en fidéicommis si l'argent pouvait être remis immédiatement à Monsieur Beaulieu? En conséquence, vous êtes formellement mis en demeure de voir à verser à notre cliente, Madame Jodelle Casimir, la somme de 12 000$ laquelle vous avez remis sans droit et sans même vérifier auprès de cette dernière ses intentions et ce, dans les 5 jours de la réception de la présente à défaut de quoi, soyez avisé que notre cliente entreprendra les procédures judiciaires qui s'imposent en réclamation de cette somme ainsi que de tous les autres dommages subis et à subir par elle.

Nous vous conseillons de voir à en aviser vos assureurs en responsabilité professionnelle. Si vous avez quelque question que ce soit, n'hésitez pas à communiquer avec la soussignée. Dans l'attente, veuillez recevoir, cher Confrère, nos salutations distinguées. CROCHETIÈRE, PÉTRIN (Signée : Mélissa Dionne)

Mélissa Dionne MD/as c.c. : Madame Jodelle Casimir p.j. » (Soulignements du soussigné) [ 73 ] Le ou vers le 30 octobre 2006, Casimir met également en demeure HBL de lui verser la somme de 52 836,80 $ en ces termes [42] : « (…) Par la présente, vous êtes formellement mis en demeure de voir à nous indiquer l'adresse exacte de l'endroit où sont entreposé (sic) les effets personnels de Madame Jodelle Casimir ainsi que la date et l'heure auxquelles elle pourra se présenter à cette adresse pour les récupérer. Aussi, nous vous prions de bien vouloir nous faire parvenir un chèque, au montant de 52 836,80$, laquelle somme représente les montants suivants : a) 16 000$ d'avance à

titre de mise de fonds pour l'achat de la propriété sise au 1228, rue Ulric-Gravel à Montréal; b) 1 227,36$ à

titre d'extras payés pour l'installation de plusieurs éléments sur la résidence; c) 1 709,44$ représentant les frais d'expertises de l'immeuble;

d) la somme de 26 900,00$ représentant la perte de profits sur la vente de l'immeuble; e) 7 000,00$ à

titre de troubles, ennuis, inconvénients.

À défaut par vous, de voir à nous faire parvenir la somme ci-avant mentionnée, par chèque, fait à l'ordre de Crochetière, Pétrin en fidéicommis, dans les 5 jours de la réception de la présente, soyez avisé que nous avons reçu mandat d'entreprendre les procédures judiciaires qui s'imposent en réclamation de cette somme ainsi qu'en réclamation de tous les autres dommages subis et à être subis par notre cliente y compris, la réclamation de la valeur de ses effets personnels et ce, sans autre avis, ni délai. (…) » [ 74 ] Le ou vers le 7 novembre 2006, les procureurs de HBL répondent à la mise en demeure transmise par les procureurs de Casimir en ces termes [43] : « (…) Nous représentons les intérêts de Habitations Beaux Lieux Inc., laquelle nous a transmis copie de votre lettre datée du 30 octobre 2006, reçue le 1 er novembre 2006 pour étude et réponse. (…) En effet, en plus d'avoir fait défaut de payer les frais d'occupation intérimaires, taxes et autres débours relatifs à l'occupation de la propriété sis au 10 228 rue Urlic-Gravel, à Montréal (ci-après la « Propriété ») du 1 er juillet 2004 au 5 avril 2005, Mme Casimir a refusé sans justification de procéder à la signature de l'acte d'achat de la Propriété.

Habitations Beaux Lieux Inc. a donc été contrainte d'annuler le contrat préliminaire d'achat de la Propriété, de résilier la convention intérimaire d'occupation et d'exiger que votre cliente quitte les lieux. De plus, malgré que votre cliente ait été plus d'une fois mise en demeure de quitter la Propriété et de libérer les lieux de tous biens lui appartenant, cette dernière a en tout temps fait défaut d'obtempérer. Habitations Beaux Lieux Inc. n'a donc eu d'autre choix que de procéder, à ses frais, au déménagement et à l'entreposage des biens de Mme Casimir.

Ces biens sont maintenant entreposés depuis p lus de dix-huit (18) mois, aux frais de notre cliente. En raison du défaut de Mme Casimir de passer titre, notre cliente a également dû engager d'autres frais importants, notamment pour remettre la Propriété en vente. La somme totale des dommages subis par Habitations Beaux Lieux inc. est évidemment supérieure au montant qui avait été versé par Mme Casimir à

titre d'acompte et qui a, à bon droit, été conservé. (…) Ceci étant dit, nous comprenons de votre lettre datée du 30 octobre 2006 que votre cliente manifeste maintenant le désir de récupérer ses biens. Sur confirmation auprès de la soussignée ou du représentant de notre cliente au moins 48 heures à l'avance, Mme Casimir pourra prendre possession de ses biens le 22 novembre 2006, à 9h00, au 3899, boulevard St-Jean-Baptiste, Pointe-aux-Trembles, Montréal.

À cette occasion, notre cliente demandera à la vôtre de signer une confirmation écrite des biens dont elle reprendra possession. (…) » [ 75 ] Le ou vers le mois de novembre 2006, Casimir procède à récupérer ses meubles meublants et effets personnels déménagés par HBL au 3899 boul. St-Jean Batiste, Montréal [44] .

[ 76 ] Le ou vers le 12 juin 2007, Casimir met en demeure Dumesnil de lui verser au plus tard le 15 juin 2007 la somme de 12 000 $ en ces termes [45] : « (…) La présente fait suite à la nôtre datée du 30 octobre 2006 laquelle est demeurée sans réponse, à l'exception de la demande de votre assureur professionnel.

La présente vise à vous aviser qu'à défaut d'avoir reçu d'ici vendredi, le 15 juin prochain un chèque au montant de 12 000 $ plus les intérêts au montant de 353,43 $ depuis le 9 novembre 2006 pour un total de 12 353,43 $, soyez avisé que nous entreprendrons des procédures judiciaires qui s'imposent en réclamation de cette somme sans autre avis ni délai. (…) » [ 77 ] Casimir intente le présent recours le 17 mars 2008.

QUESTIONS EN LITIGE [ 78 ] Le recours de Casimir à l'endroit des défendeurs est-il prescrit? [ 79 ] Dans la négative, HBL pouvait-elle mettre fin unilatéralement au Contrat préliminaire et garder les acomptes versés, le cas échéant? [ 80 ] La Convention d'occupation est-elle valablement intervenue entre les parties en date du 29 juin 2004? [ 81 ] Dans l'affirmative, Casimir a-t-elle autorisé Dumesnil à faire remise de l'acompte reçu au montant de 12 000 $ par chèque certifié fait à son ordre en fidéicommis en date du 29 juin 2004? [ 82 ] Dumesnil a-t-il commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité civile à l'égard de Casimir lorsqu'il a procédé à faire la remise de la somme de 12 000 $ à HBL le ou vers le 29 juin 2004? [ 83 ] Casimir a-t-elle droit aux dommages-intérêts réclamés aux termes des présentes procédures? [ 84 ] HBL est-elle fondée en fait et en droit à se porter demanderesse reconventionnelle et de réclamer un dédommagement au montant de 27 770,55 $?

LE DROIT [ 85 ] Les articles 2803 , 2804 , 2875 , 2879 , 2880 , 2925 et 2931 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) se lisent ainsi : « (…) 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. (…) 2875.

La prescription est un moyen d'acquérir ou de se libérer par l'écoulement du temps et aux conditions déterminées par la loi: la prescription est dite acquisitive dans le premier cas et, dans le second, extinctive. (…) 2879. Le délai de prescription se compte par jour entier. Le jour à partir duquel court la prescription n'est pas compté dans le calcul du délai. La prescription n'est acquise que lorsque le dernier jour du délai est révolu. Lorsque le dernier jour est un samedi ou un jour férié, la prescription n'est acquise qu'au premier jour ouvrable qui suit. 2880.

La dépossession fixe le point de départ du délai de la prescription acquisitive. Le jour où le droit d'action a pris naissance fixe le point de départ de la prescription extinctive. (…) 2925. L'action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n'est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. (…) 2931. Lorsque le contrat est à exécution successive, la prescription des paiements dus a lieu quoique les parties continuent d'exécuter l'une ou l'autre des obligations du contrat.

(…) » [ 86 ] Comme le prévoit l'

article 2880 du C.c.Q. , le point de départ de la prescription extinctive est le jour où le droit d'action a pris naissance. [ 87 ] Dans son volume, La prescription , Me Céline Gervais écrit relativement au délai de prescription [46] : « (…) En matière de responsabilité civile, le délai est uniformément de trois ans, que l'on parle de responsabilité professionnelle[100] [47] , extracontractuelle ou encore contractuelle[101] [48] . Si une réclamation est assortie d'une demande de dommages punitifs, la prescription qui s'y applique sera la même que celle du recours principal[102] [49] .

Les recours contractuels sont donc régis par la prescription de trois ans, peu importe sur quel type de contrat il sont basés, (…). Le contrat de vente tombe également sous le couvert de la prescription de trois ans. (…) _______________________ Références omises » [ 88 ] Relativement à la détermination du point de départ de la prescription, elle précise: « (…) La détermination du point de départ de la prescription, question fondamentale s'il en est une, offre les plus grands défis et amène également la plus grande diversité de réponses, parce qu'elle est intimement liée aux faits de chaque cause.

Cela amène évidemment une certaine difficulté à en condenser les règles d'application. Le Code civil nous offre cependant quelques règles de base, qui semblent peu complexes de prime abord, et qui sont fondées sur des considérations logiques. En premier lieu, il faut retenir que le point de départ de la prescription débute au jour où le droit d'action a pris naissance. (…) » [ 89 ] À cet égard, les BAUDOUIN et DESLAURIERS [50] écrivent: « (…) 2. Point de départ du calcul 1-1418 ? Généralités ? L'identification précise du jour de départ du délai de prescription est une question de fait qui s'avère cruciale .

Elle a posé des problèmes complexes. En matière de responsabilité civile, la difficulté surgit lorsque les trois éléments dont la réalisation est nécessaire à l'exercice du recours civil (faute, dommage, lien de causalité) ne se produisent pas en même temps. Ainsi en est-il lorsque le dommage ne se réalise que longtemps après le jour où la faute a été commise. Il en est également ainsi lorsque le dommage a été subi, mais que la victime est dans l'impossibilité d'identifier le responsable, ou lorsque le dommage est purement hypothétique.

La jurisprudence n'est malheureusement pas toujours très claire dans les solutions qu'elle propose. On ne saurait cependant lui en faire reproche outre mesure. D'une part, l'absence d'une règle législative générale favorise la disparité des solutions. D'autre part, l'équité doit présider à l'application des règles et l'individualité des cas rend parfois dangereuse une trop grande généralisation . Il est important de rappeler que la doctrine moderne fonde la prescription extinctive principalement sur l'idée d'une sanction de l'inaction de celui qui a un droit à exercer.

On doit admettre cependant, comme règle générale, qu'elle ne peut commencer à courir avant le jour où, pour la première fois, le détenteur du droit pouvait effectivement prendre une action en justice. Par ailleurs, la passivité de ce dernier d'intenter une action en justice ne constitue pas une excuse valable à la prescription de son recours . (…) » (Soulignements du soussigné) [ 90 ] En ce qui concerne la détermination du point de départ de la prescription relativement à un contrat à exécution successive, l'auteur GERVAIS précise : « (…) E.

CONTRAT À EXÉCUTION SUCCESSIVE Ce sont les articles 2931 et 2932 C.c.Q. qui définissent les règles applicables au contrat à exécution successive. La première de ces règles, définie à l'article 2932 C.c.Q., veut que la prescription courre (sic) à compter du jour où l'obligation est devenue exigible[63 ] [51] . La seconde règle, exprimée par l'article 2931 C.c.Q., veut que la prescription des paiements dus ait lieu, bien que les autres obligations du contrat continuent d'être exécutées[64 ] [52] .

L'exemple classique est celui du paiement d'un loyer, qui se prescrit à chaque échéance[65] [53] , ou des frais de copropriété[66] [54] . (…) » (Soulignements du soussigné) [ 91 ] En ce qui concerne le point de départ de la prescription, relativement à l'ajout d'un défendeur comme en l'instance, l'auteur Me Céline GERVAIS indique : « (…)

Si l'amendement rétroagit à la date de l'acte de procédure auquel il s'intègre[32] [55] , il ne peut cependant faire revivre un recours déjà prescrit[33 ] [56] ni accorder plus de droits à une

partie qu'elle n'en n'aurait eu autrement[34] [57] . (…) 4.

Ajout d'un défendeur L'ajout d'un nouveau défendeur, dont la responsabilité serait solidaire avec celui qui a été initialement poursuivi, est possible au niveau de l'amendement, mais la condamnation ne pourra survenir que si le jugement conclut effectivement à la responsabilité solidaire de chacun des défendeurs[55] [58] . (…) » (Soulignements du soussigné) [ 92 ] Dans ce contexte, il appartient à chacune des parties d'établir le bien-fondé de ses prétentions, selon le critère de la prépondérance de la preuve. [ 93 ] En effet, le Code civil du Québec [59] précise « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. » et « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. ». [ 94 ] En d'autres mots, chacune des parties doit établir, par la prépondérance de la preuve, leurs prétentions. [ 95 ] Ainsi, dans l'arrêt Parent c.

Lapointe [60] , Monsieur le juge Taschereau de la Cour suprême du Canada déclare : « C'est pas la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées et c'est à la lumière de ce que révèle les faits les plus probables que les responsabilités doivent être établis. » [ 96 ] Dans le volume La preuve civile [61] , on fait la distinction entre ce qui constitue une simple possibilité par rapport à une probabilité en ces termes : « Ainsi, le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible mais est probable. » [ 97 ] La Cour suprême du Canada, dans l'arrêt F.H. c.

McDougall [62] , écrit relativement à la valeur probante d'une preuve : « De même, la preuve doit être toujours être claire et convaincante pour satisfaire aux critères de la prépondérance des probabilités. » [ 98 ] Qu'en est-il en l'espèce?

ANALYSE DE LA PREUVE [ 99 ] Le Tribunal, après avoir examiné l'ensemble des pièces produites au dossier de la Cour par les parties et analysé les témoignages des parties et témoins, retient les éléments de preuve ci-après. [ 100 ] Pour la période comprise entre le ou vers le 29 juin 2004 jusqu'à le ou vers le mois de juillet 2005, les parties, par l'intermédiaire de leurs procureurs respectifs, ont tenté de régler le dossier à l'amiable, mais en vain. [ 101 ] Selon HBL , au plus tard le 3 février 2005, les travaux de construction pour l' Immeuble étaient complétés et la propriété était habitable depuis juillet 2004. [ 102 ] Ce faisant, ces derniers ont mis en demeure, à juste titre, Casimir de se présenter chez Dumesnil , notaire instrumentant mandaté par les parties, le 16 février 2005 à 17 h 00 pour la signature de l'acte de vente. [ 103 ] La preuve révèle que Casimir ne s'est pas présenté chez Dumesnil pour la signature de l'acte de vente. [ 104 ] Par ailleurs, l'envoi signifié à Casimir le ou vers le 3 février 2005 précise « Vous devrez à ce moment avoir en votre possession et remettre au notaire un chèque certifié ou une traite bancaire au montant de 13 453,25 $ à l'ordre de Me Martin Dumesnil, en Fidéicommis. » , à laquelle lettre était joint un projet d'état de compte et ajustement préparés en date du 15 février 2005 [63] expliquant le détail du montant à verser de 13 453,25 $. [ 105 ] Casimir n'a pas donné suite à l'envoi du 3 février 2005. [ 106 ] Conséquemment, HBL était justifié de faire signifier à cette dernière, en date du 1 er mars 2005, un avis conformément à l'article 28 du Contrat préliminaire . [ 107 ] Cet avis signifié à Casimir le 1 er mars 2005 énonce clairement que HBL annule le Contrat préliminaire et résilie la Convention d'occupation intervenue entre les parties suite aux défauts de Casimir . [ 108 ] En effet, Casimir a fait défaut, suite à l'envoi du 3 février 2005, de communiquer avec Dumesnil le ou avant le 16 février 2005 afin de régulariser ses acomptes dus aux termes du Contrat préliminaire , et de procéder à la transaction de l'achat de l' Immeuble . [ 109 ] De même, Casimir est en défaut, aux termes de la Convention d'occupation , de verser le loyer mensuel et les déboursés prévus à la Convention d'occupation . [ 110 ] L'avis signifié le 1 er mars 2005 à Casimir lui accordait jusqu'au 11 mars 2005 afin de corriger les défauts mentionnés précédemment.

[ 111 ] L'avis signifié le 1 er mars 2005 informe également Casimir des intentions de HBL à l'effet « que notre cliente (HBL) conserve tous les acomptes et déboursés versés par vous à

titre de dommages-intérêts liquidés. » , et ce, tel que le prévoit l'article 28 du Contrat préliminaire qui précise « Le vendeur conservera tous les acomptes déjà reçus du promettant-acheteur, sans préjudice à tout autre recours. » . [ 112 ] Le ou vers le 7 mars 2005 [64] , Casimir , par l'intermédiaire de ses procureurs, répond à l'envoi daté du 28 février 2005, mais signifiée à cette dernière en date du 1 er mars 2005. [ 113 ] Il ressort de cette réponse que Casimir reconnaît être liée par les termes et conditions de la Convention d'occupation intervenue entre les parties le ou vers le 29 juin 2004. [ 114 ] Il ressort également de cet envoi que Casimir ne considère pas que tous les travaux devant être effectués par HBL , aux termes du Contrat préliminaire , avant la livraison de l' Immeuble et signature de l'acte de vente ont été entièrement complétés adéquatement. [ 115 ] Cependant, Casimir ne confirme pas qu'elle est disposée à signer l'acte de vente dans un délai rapproché, mais suggère davantage que les parties tentent de concilier le litige qui les oppose sans toutefois se prévaloir des droits et recours dont elle dispose aux termes du Contrat préliminaire ou des dispositions pertinentes applicables prévues au Code civil du Québec [65] . [ 116 ] C'est ainsi que les procureurs de Casimir terminent l'envoi du 7 mars 2005 en mentionnant « Nous apprécierions maintenant recevoir la confirmation que votre client renonce à tout geste unilatéral et qu'il est maintenant disposé à entreprendre un processus de discussion. ». [ 117 ] Le 15 mars 2005 [66] , HBL , par l'intermédiaire de ses procureurs, répond à cette demande formulée par les procureurs de Casimir en ces termes : « Sachez que notre cliente (HBL) n'est disposée à suspendre l'exercice de ses droits, tel qu'annoncé à nos lettres des 3 février 2005 et 28 février 2005, que dans la mesure où le dépôt de 14 650,25 $ est reçu auprès du notaire au plus tard le jeudi 17 mars, à midi. » [ 118 ] L'envoi précise également : « À défaut d'être en accord avec les présents termes de négociation, nous vous prions de bien vouloir aviser votre cliente qu'elle aille libérer elle-même les lieux sis au 10 228 rue Ulric-Gravel à Montréal sans délais, car notre cliente (HBL) entend donné suite à la mise en demeure datée du 28 février 2005 et disposera de ses biens sur ledit lieu en conformité avec la Loi sans autre avis ni délai. » [ 119 ] Cette offre de HBL de suspendre l'exercice des droits et recours dont elle dispose, aux termes du Contrat préliminaire et de la Convention d'occupation , n'est pas acceptée par Casimir , tel qu'il appert, entre autre, de sa réponse par l'intermédiaire de ses procureurs en date du 17 mars 2005 lorsque ces derniers écrivent : « (…) Votre dernière correspondance datée du 15 mars 2005 nous permet de constater tout l'écart qui sépare nos clients dans leurs positions respectives. (…) Cependant, ce que votre client propose ne peut être acceptable.

Cette « offre » implique une renonciation pure et simple par notre cliente à ses prétentions . (…) nous croyons qu'il serait préférable, afin de permettre la signature rapide d'un acte de vente, qu'une entente partielle soit envisagée et que chaque

partie conserve ses recours quant aux autres réclamations qu'elles pourront avoir. (…) » (Soulignements du soussigné) [ 120 ] Le ou vers le 21 mars 2005 [67] , les procureurs de HBL répondent à cet envoi et terminent leur envoi avec la mention : « (…) Advenant l'impossibilité d'en venir à une entente, notre cliente n'hésitera pas à donner suite aux démarches annoncées aux mises en demeures déjà transmises à votre cliente. (…) » [ 121 ] Force est de constater que HBL a formellement notifié Casimir en date du 1 er mars 2005 qu'elle exerce le droit d'annuler le Contrat préliminaire et qu'elle procède à la résiliation de la Convention d'occupation . [ 122 ] Le Contrat préliminaire prévoit un préavis écrit de sept jours et la Convention d'occupation prévoit un préavis de cinq jours.

En l'instance, Casimir a reçu un préavis écrit de 10 jours. [ 123 ] La prépondérance de la preuve établie que HBL n'a pas acquiescé à la demande de surseoir à l'avis d'annulation du Contrat préliminaire et à la résiliation de la Convention d'occupation sollicitée par Casimir dans son envoi du 7 mars 2005 par l'intermédiaire de ses procureurs. [ 124 ] En effet, les conditions exprimées par les procureurs de HBL afin de surseoir à l'exercice des droits et recours dont dispose cette dernière, aux termes du Contrat préliminaire et de la Convention d'occupation , n'ont pas été rencontrées et acceptées par Casimir . [ 125 ] Il convient de souligner que le Tribunal n'a pas à déterminer la justesse des condition

[…]