2014 QCCA 667, 2014 QCCA 667

Boileau c. Blais 2014 QCCA 667 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-022910-129 (565-17-000031-100) DATE : 29 avril 2014 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. ANDRÉ ROCHON, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. DANIEL BOILEAU APPELANT - Demandeur c.

RICHARD BLAIS Et MARIANO D'ANGELO INTIMÉS - Défendeurs ARRÊT RECTIFICATIF [ 1 ] Par inadvertance, l'avocat de l'appelant n'avait pas reproduit dans les conclusions de son exposé la désignation cadastrale indiquée dans sa requête introductive d'instance amendée. [ 2 ] Considérant qu'il s'agit d'une erreur matérielle susceptible de donner lieu à un arrêt rectificatif. [ 3 ] En conséquence, la COUR RECTIFIE l'arrêt du 3 avril 2014 et SUBSTITUE le paragraphe suivant au paragraphe [32] de l'arrêt précité : L'appelant est déclaré seul et unique propriétaire d'une parcelle de terrain connu et désigné comme étant : DESCRIPTION PARCELLE 1 Un immeuble connu et désigné comme étant une

partie du lot TRENTE-SEPT B NEUF (Ptie 37B-9), rang 2, Canton de Church, de la circonscription foncière de Pontiac, Province de Québec. Cette parcelle de terrain, de figure irrégulière est bornée vers le NORD-OUEST par une

partie du lot 37B, étant le Chemin du Lac à Larche; vers le NORD-EST par une

partie du lot 37B-9; vers le NORD-EST par une autre

partie du lot 37B-9, étant la parcelle « 2 » ci- après décrite; vers l'EST par la limite des hautes eaux naturelle du Lac Catherine; et vers le SUD-OUEST par une

partie du lot 37-B, le tout dans les mêmes rang et canton, et peut être plus particulièrement décrite comme suit : PARTANT d'un point « 4103 », lequel point est situé au coin OUEST du lot 37B-9, des mêmes rang et canton, tel que montré sur le plan ci-joint; DE LÀ ; une distance de 11,02 mètres mesurée dans une direction de 32°02
, jusqu'à un point « 4152 »; DE LÀ une distance de 160,58 mètres mesurée dans une direction de 113°09
, jusqu'à un point « 4153 »; DE LÀ une distance de ± 14 mètres mesurée dans une direction SUD le long des sinuosités du Lac Catherine, jusqu'à un point « 4101 »; DE LÀ une distance de 104,14 mètres mesurée dans une direction de 294°07
, jusqu'à un point « 4102 »; DE LÀ une distance de 63,41 mètres mesurée dans une direction de 293°48
, jusqu'à un point « 4103 », étant ledit point de départ; CONTENANT une superficie de 1967 mètres carrés.

[ 4 ] Le tout sans frais. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. ANDRÉ ROCHON, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. M e Yves Letellier Letellier Gosselin Avocats Pour l'appelant M e Louis-André Hubert Louis-André Hubert Avocats Pour les intimés Date d’audience : 25 mars 2014 Boileau c. Blais 2014 QCCA 667 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-022910-129 (565-17-000031-100) DATE : 3 AVRIL 2014 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. ANDRÉ ROCHON, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. DANIEL BOILEAU APPELANT - Demandeur c.

RICHARD BLAIS et MARIANO D'ANGELO INTIMÉS - Défendeurs ARRÊT [1] L'appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 3 juillet 2012 par la Cour supérieure du Québec, district de Labelle, (l'honorable Pierre Dallaire), qui a rejeté sa requête introductive d'instance en revendication du droit de propriété d'un immeuble. [2] Le débat porte sur l'interprétation du

titre des intimés qui se lit comme suit : DESCRIPTION An immovable property known and designated as being a part of the original lot number THIRTY-SEVEN B (part 37B) range TWO (Rg. 2) upon the Official Cadastre of " Canton de Church ", registration division of Pontiac . Measuring in English measures ninety-nine feet (99') more or less on the public road (Cayamant-Maniwaki), ninety-five feet (95') more or less on its eastern front on Catherine Lake, by five hundred and fifty feet (550') more or less in its south and north limits;

Bounded to the South by another part of the same lot, property of Gerald Charron or representatives; to the North by another part of the same lot, property of Jean Lavergne or representatives; to the West by the public road and to the East by Catherine Lake. As the whole is now today located on [...], Cayamant, Québec, [...]. With and subject to all servitudes both active and passive, apparent and non-apparent which might affect said immovable.

Copy of plan remaining annexed to the orignal of these presents after having been recognized to be true and signed for identification by the parties in the presence of the undersigned Notary. The vendor does not provide a survey, the purchaser accepts the description as hereinabove. [3] L’appelant est propriétaire du résidu du lot 37 par don de son père, Isaïe Boileau. Puisque l’appelant ne possède que ce qui n’a pas été vendu par son père, les limites du terrain que celui-ci a vendu à l’auteur des intimés délimitent aussi sa propre propriété. [4] L’interprétation du

titre des intimés est au cœur du litige. [ 5 ] Le

titre des intimés contient des mentions contradictoires : la description par tenants et aboutissants ne correspond pas aux mesures indiquées. Alors que les intimés estiment être propriétaires du terrain délimité par les tenants et aboutissants, l’appelant prétend que son père n’a jamais vendu à l’auteur des intimés un terrain excédant les mesures inscrites au

titre originel. [ 6 ] Le juge du procès a retenu la prétention des intimés. Il invoque deux motifs principaux pour ce faire. D'abord, il retient qu'en cas de contradiction, le droit lui impose de préférer les limites de la propriété telles que décrites par les tenants et aboutissants plutôt que par les mesures indiquées au titre. [ 7 ] En second lieu, il rejette le rapport d'expert notamment au motif que ce dernier a fait prévaloir les mesures précises alors que tous les titres de la chaîne de

titre emploient l'expression « more or less » ou « plus ou moins ». [ 8 ] Soit dit avec égards, ces motifs renferment une erreur de droit et une erreur de fait manifeste et déterminante. Ces erreurs nous obligent à reprendre l’examen de l’affaire. [ 9 ] L'exercice auquel était convié le tribunal de première instance consistait à s'interroger sur la portée des titres de propriété des parties.

Cet exercice interprétatif ne pouvait s'appuyer sur le postulat que, sauf preuve du contraire, il faut donner priorité aux tenants et aboutissants. [ 10 ] L'interprète doit au contraire tenter de cerner l'interprétation la plus plausible, et ce, à l'aide d'une lecture attentive de la description. Il revient à notre collègue le juge Morissette d'avoir énoncé clairement le droit à ce sujet dans l'arrêt MacFarlane c.

Slaby : [32] Le juge de première instance fonde cette conclusion sur la prémisse que, selon une jurisprudence constante, « lorsque un immeuble est décrit par tenants et aboutissants, préséance doit être donnée à ces limites plutôt qu’à la contenance des lots. » Il est exact qu’en matière de bornage la jurisprudence a préféré à de nombreuses reprises les tenants et aboutissants aux limites de contenance ou de superficie. Le professeur Marie-Louis Beaulieu, dans un ouvrage classique, expliquait la chose en ces termes : Lorsqu’un héritage est décrit avec des limites précises, c’est-à-dire des confins, et que le

titre mentionne en même temps la superficie ou la contenance, qu’il s’agisse d’une superficie ou d’une contenance approximative ou définie, l’étendue de l’héritage doit être déterminée d’après ces limites ou ces confins et non d’après la superficie ou la contenance. Ceci arrive surtout lorsque le fonds est décrit par ses tenants et aboutissants, ou par les chemins publics et les cours d’eau qui peuvent le border. Mais il ne faut pas perdre de vue la finalité de cette règle, qui est de déterminer aussi fidèlement que possible ce qui fait l'objet du

titre en question , étant entendu par ailleurs que les limites ou confins en question sont précis. [33] Le juge Robert se prononce en ce sens dans l'arrêt Audette c. Bourgon , lorsqu'il écrit : « Encore faut-il que les limites soient précises. Je crois que dans les circonstances, elles le sont. » Même le jugement entrepris, d'ailleurs, s'appuie sur une décision de la Cour supérieure, Gervais c.

Thomas , où la juge, avant de reproduire elle aussi l'extrait de l'ouvrage cité plus haut, note : « Lorsque les limites sont claires et précises, en raison de la description des tenants et aboutissants, elles doivent avoir préséance sur la contenance des lots. » Or, ajoute la juge : « En l'espèce, le Tribunal estime que les tenants et aboutissants ne sont pas suffisamment précis pour servir seuls à délimiter les deux propriétés. […] Dans ces circonstances, il y a lieu de référer à la contenance consentie aux parties. »

Il me semble, en somme, que lorsque l'on s'interroge sur la portée véritable d'un titre, on doit d'abord s'aider d'une lecture attentive de la désignation qui y est inscrite et, au besoin, interpréter cette désignation en donnant préséance, parmi les indications qu'elle contient, à celles qui sont les plus susceptibles de circonscrire avec précision ce qui en fait l'objet . Si, comme dans l'affaire Cousineau c. Fortin , un

titre « n'est nullement ambigu », les tenants et aboutissants fourniront normalement des indications plus précises qu'une mention de la contenance du fonds. […] [36] À mon sens, l'arrêt Lavoie c.

Michaud de la Cour suprême du Canada fait également ressortir comment il peut être nécessaire d'interpréter les unes par rapport aux autres, et de concilier entre elles, les indications de contenance et celles portant sur les tenants et aboutissants . […] [1] [Renvois omis et nous soulignons] [ 11 ] Le juge de première instance a commis une erreur de droit en s’en remettant aux seuls tenants et aboutissants sur la foi d’un principe leur accordant dans tous les cas prépondérance. Il ne pouvait faire grief à l’appelant de ne pas avoir démontré de motifs sérieux lui permettant de déroger à ce principe.

[ 12 ] Par ailleurs, dans sa recherche de l'intention des parties, le juge de première instance se devait d'examiner le

titre originel accordé par l'auteur commun des parties. Ce

titre est mieux à même de cerner l'intention des parties puisque la désignation qui y est faite est susceptible de lier les acquéreurs subséquents. [ 13 ] Dans l'acte de vente du 14 juin 1977, l'auteur commun (Isaïe Boileau) et l'acquéreur (Norman Gibeau), auteur premier des intimés, désignent l'immeuble de la façon suivante : Immeuble connu et désigné comme étant

partie du lot trente-sept (ptie 37B), Rang deux (rg. 2), Canton de Church, division d’enregistrement de Pontiac. mesurant selon les mesures anglaises, quatre vingt dix neuf pieds (99’) sur le chemin public (Cayamant Maniwaki), quatre vingt quinze pieds (95’) , dans sa limite Est en front sur le Lac Catherine, cinq cent cinquante pieds (550’) , dans sa limite Sud et Nord. [ sic ] BORNÉE au Sud par la propriété de Gérald Charron ou représentants, au Nord par la propriété de Jean Lavergne ou représentants et à l’Ouest par le chemin public, à l’Est par le lac Catherine. [ sic ] [Nous soulignons] [ 14 ] Contrairement à ce qu'affirme le juge de première instance, cet acte originel ne comprend pas les termes « more or less ».

Le juge commet en conséquence une erreur manifeste et déterminante lorsqu'il affirme qu'à toute époque les titres mentionnent après les mesures la mention « more or less ». [ 15 ] Cette erreur de fait conduit aussi le juge à rejeter l’opinion de l’expert Schnob voulant que les mesures précises doivent prévaloir : [85] Par ailleurs, sans vouloir porter ombrage au rapport impressionnant de l'arpenteur-géomètre Schnob, on y trouve certaines faiblesses qui font qu'il est difficile de le suivre dans sa suggestion de faire prévaloir les "mesures précises" . [86] Ainsi, il prend pour acquis qu'Isaïe a accordé un droit de passage à M.

Lévesque sur la bande de terrain en question alors qu'il admet devant le Tribunal que ce droit de passage peut très bien être sur un autre chemin menant à un autre lac, plus à l'ouest. [87] Il a par ailleurs témoigné qu'à son avis la description que l'on trouve aux titres est en mesures précises et n'inclut pas les mots "more or less". Or, il se trompe car ces mots apparaissent bel et bien dans la description de l'immeuble . [Nous soulignons] [ 16 ] Qui plus est, le

titre des intimés contient la mention suivante que nous avons déjà reproduite : Copy of plan remaining annexed to the original of these presents after having been recognized to be true and signed for identification by the parties in the presence of the undersigned Notary. [ 17 ] Le plan auquel il est fait référence reproduit exactement les mesures du

titre originel de 1977 et n’illustre pas un terrain conforme aux tenants et aboutissants. [ 18 ] Mais il y a plus. [ 19 ] Dans l’arrêt de principe Jacques c.

Dallaire , la Cour a souligné l'importance des marques d'occupation et de possession en matière de délimitations de la propriété : Dès ici, comme principe fondamental, je dirais que l’un des critères qui peuvent nous guider dans la recherche des justes bornes d’un héritage, c’est de s’en rapporter à la situation des lieux, à l’organisation que les voisins ont donnée à leur héritage respectif, aux marques externes matérielles qu’on relève, surtout lorsque cet état de choses subsiste de façon ininterrompue depuis un temps immémorial , sans ignorer, à l’occasion, l’intervention de la prescription. [2] [Nous soulignons] [ 20 ] Selon la preuve non contredite, le chemin qui constitue en grande

partie le terrain en litige a été créé, entretenu et utilisé par les Boileau de façon ininterrompue depuis un temps immémorial. [ 21 ] Du plus loin que l’appelant se souvienne, les trois premiers quarts du chemin ont toujours existé. Le chemin était utilisé par Isaïe Boileau pour faire de la coupe de bois près du lac qu’il remontait ensuite avec un cheval. Il est situé directement devant la résidence de ce dernier. [ 22 ] Ce chemin lui permettait aussi d’accéder à la zone où il mettait ses animaux en pâturage.

Une clôture a été installée pour retenir les vaches du côté où se trouve aujourd’hui le terrain d’un voisin, Vincent Fortin. L’autre côté était boisé. Le frère de l’appelant, Raymond Boileau, se souvient que la clôture était déjà là dans les années 1960. [ 23 ] Un autre frère de l’appelant, Paul Boileau, a défriché le dernier quart du chemin jusqu’au lac à la fin des années 1970. [ 24 ] Le déboisement avait pour but de faire une descente au lac permettant aux camions de sable d’accéder par le bord du lac aux terrains riverains aujourd’hui propriétés de Bruce Sinclair.

Le remplissage de sable devait niveler la pente très abrupte de ces terrains près du lac. [ 25 ] Ce déboisement et remplissage a eu lieu en même temps que la vente de 1977 entre Isaïe Boileau et Norman Gibeau, auteurs des intimés.

[ 26 ] Par la suite, le chemin a continuellement été utilisé par les Boileau pour accéder au lac. Lorsque l’appelant est devenu propriétaire en 1989, il a aussi donné des accès personnels au lac à toutes les personnes qui lui demandaient. Ainsi, Hélène Guertin utilise ce chemin pour aller à la pêche depuis 2004. Elle utilise la descente de bateau au bout du chemin. Elle dit avoir « toujours passé chez M. Boileau », sur permission de ce dernier. Cela fait 18 ans que Rachel Meunier va pêcher au Lac-à-Larche. Elle demande toujours à Boileau qui lui permet d’utiliser son chemin.

Ce sentier a toujours été entretenu. [ 27 ] Depuis 24 ans, Bruce Sinclair est propriétaire de parcelles sur le lot d’Isaïe Boileau. Il a vu le chemin être utilisé par deux ou trois propriétaires des environs pour accéder à leurs propriétés. Boileau et d’autres personnes l’utilisaient aussi comme accès au lac pour y mettre leur bateau. [ 28 ] En résumé, l'occupation du terrain litigieux par l'appelant et sa famille conforte l'idée que la limite de l'immeuble des intimés est celle indiquée par les dimensions précises du

titre originel. À l'opposé, accorder en l’espèce priorité aux tenants et aboutissants conduit l'interprète à adopter une position qui est en porte-à-faux avec ce

titre originel, l’occupation immémoriale de l'appelant et de sa famille et les indications précises du plan joint à l'acte d'acquisition des intimés. Pour ces motifs : [ 29 ] L'appel est ACCUEILLI avec dépens; [ 30 ] Le jugement de première instance est INFIRMÉ; [ 31 ] La requête introductive d'instance est ACCUEILLIE avec dépens y compris les frais d'expertise; [ 32 ] L'appelant est déclaré seul et unique propriétaire d'une parcelle de terrain connu et désigné comme étant : DESCRIPTION Un immeuble connu et désigné comme était une

partie du lot TRENTE-SEPT B (Ptie 37B), rang 2, Canton de Church, de la circonscription foncière de Pontiac, Province de Québec, mesurant : à l'ouest 48 pieds de longueur sur le chemin public (Cayamant- Maniwaki), à l'est 32 pieds en front sur le Lac à Larche (Lac Catherine) par cinq cent cinquante pieds plus ou moins dans sa limite nord et sa limite sud; Le tout borné comme suit : • Au sud par une

partie du même lot, propriété de Daniel Boileau et

partie du même lot propriété de Vincent Fortin; • Au nord par une

partie du même lot, propriété de Richard Blais et Mariano D'Angelo; • À l'est par le Lac à Larche; • À l'ouest par le chemin public; Ladite parcelle n'ayant pas d'adresse civique. [ 33 ] ORDONNE aux intimés Richard Blais et Mariano D'Angelo d'enlever la barrière ainsi que le cadenas qui bloque la propriété de l'appelant ci-haut décrite dans les quinze jours du présent arrêt. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. ANDRÉ ROCHON, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. Me Yves Letellier Letellier Gosselin Avocats Pour l'appelant Me Louis-André Hubert Louis-André Hubert Avocats Pour les intimés Date d’audience : 25 mars 2014