2016 QCCQ 9927, 2016 QCCQ 9927

Lacombe c. 6983499 Canada inc. 2016 QCCQ 9927 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-216006-141 DATE : 23 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ MARC-ANDRÉ LACOMBE -et- MAXINE SKERRETT Demandeurs c. 6983499 CANADA INC. -et- 9141-2379 QUÉBEC INC.

Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Initialement, les demandeurs poursuivaient les défenderesses pour la somme de 66 715,45 $ qu'ils ont amendé à 73 555,45 $.

Il s'agit d'un recours en dommages résultant de déficit de superficie dans le cadre d'un contrat de vente sur plan d’une unité de copropriété « loft ». [ 2 ] Les demandeurs reprochent aux défenderesses de leur avoir livré une unité d'une dimension de 19,6 pi x 46 pi, alors qu’elles leur ont vendu un loft de 22 pi x 46 pi, ce qui selon eux représente un déficit de superficie de 129 pi, soit 15,1 %. [ 3 ] Dans leur Demande introductive d’instance, ils allèguent que la superficie était un élément déterminant afin de se rendre acquéreur du loft et qu’ils n’auraient jamais consenti à l'acheter au prix de 382 486,45 $ pour une superficie de 855 pi 2 sans les représentations erronées des défenderesses que la superficie serait de 984 pi 2 . [ 4 ] Ils tiennent les défenderesses responsables pour le déficit de contenance de 15,1 %, pour le montant de 51 715 $ et préjudice d’agrément, perte de jouissance pour 16 840 $. [ 5 ] Les défenderesses plaident que le recours des demandeurs n'est pas fondé, car les mesures internes de l’unité livrée sont identiques à celles indiquées sur le plan d’architecte, soit 19 pi 5 po de large par 46 pi de long. [ 6 ] Quant au montant de 5 000 $ réclamé pour déficiences en ce qui concerne la hotte de cuisine, le plancher, et l'unité de rangement, les défenderesses soulèvent qu’elles les ont déjà fait corriger et que la réclamation pour ce poste est nettement exagérée. [ 7 ] La prétention des demandeurs, en ce qui concerne les fausses représentations quant à la superficie de l’unité, n’est pas supportée par la preuve.

Il en est de même pour leur prétention au fait qu’ils n’étaient pas informés que la superficie nette serait moindre que la superficie brute vendue sur plan. [ 8 ] Ils étaient en droit de s’attendre à un déficit de superficie raisonnable, ce qui n'est pas le cas, vu que la superficie nette livrée indique l'existence d'un déficit de superficie de 129 pi 2. par rapport à la superficie vendue. [ 9 ] La formule mathématique suggérée par les demandeurs pour établir la compensation réclamée pour déficit de superficie n’est pas retenue. [ 10 ] Le Tribunal arbitre à 5 000 $ le montant à accorder aux demandeurs à

titre de compensation pour déficit de superficie. 1. LES FAITS Preuve en demande [ 11 ] En 2010, M. Lacombe et sa conjointe, la codemanderesse Mme Maxine Skerrett, cherchaient un loft dans le quartier international à Montréal pour se loger et y aménager éventuellement avec leur petite famille qu’ils planifiaient de fonder.

[ 12 ] Plusieurs dépliants fournis par le promoteur des défenderesses indiquent une superficie de 984 pi 2 pour le loft qu’ils voulaient acheter. [ 13 ] Le plan qui leur a été remis avant la signature de la promesse d’achat indiquait aussi une dimension de 984 pi 2 . [ 14 ] Ils ont rencontré un architecte sur place au bureau des ventes qui leur a montré un gros plan et leur a fait la représentation que la superficie nette serait de 901 pi 2 . [ 15 ] Monsieur Lacombe situe cette rencontre vers le mois d’août 2010 avant la signature de la promesse d’achat qui est signée en octobre 2010. [ 16 ] Il précise qu’il espérait avoir 984 pi 2 à la fin de la construction. [ 17 ] Les demandeurs ont visité le loft durant la construction et quelques semaines avant de passer chez le notaire. [ 18 ] Ils aménagent dans le loft vers la fin du mois de novembre 2011. [ 19 ] En prenant les mesures pour faire rentrer un canapé, M.

Lacombe constate que l’espace du loft est moindre que prévu. Ce n’est qu’après avoir révisé les documents qu’il constate le déficit de superficie. [ 20 ] Les demandeurs n’ont pas protesté tout de suite, ils voulaient faire corriger des déficiences avant de soulever la question de déficit de superficie. [ 21 ] Le 10 août 2012, M.

Lacombe transmet à la représentante des défenderesses un courriel (Pièce-P-6) dans lequel il est indiqué : […] « 7- Déficience relative à la superficie de l’unité (984-855 = 129 pi 2 x 400$/ pi 2 = 51 600 $) – De manière tout a fait ordinaire, il y a toujours une différence entre la superficie brute d’un condo, montrée par le plan d’architecte et la superficie nette telle qu’indiqué sur le certificat de localisation et qui a été mesurée par l’arpenteur géomètre une fois les murs de ‘’gyproc’’ montés.

Ceci est tout à fait normal, et ne constitue en aucun cas une déficience ou un défaut. » ( sic ) [ 22 ] Par la suite, les demandeurs introduisent le présent recours. [ 23 ] Ils réclament les dommages suivants. [ 24 ] Ils ont payé 342 486,45 $ pour un loft à aire ouverte avec une chambre semi-fermée d’une superficie de 984 pi 2 ; l’unité qui leur est livrée est de 855 pi 2 ; ils réclament les dommages pour les 129 pi 2 manquants soit : - 15,1 % x 342 486,45 $ = 51 715 $; [ 25 ] Initialement, ils réclamaient 10 000 $ pour : - Perte de place pour les rangements; - Modification de l’aménagement de l’espace à vivre; - Location d’un espace de stockage aux fins de compensation; - Perte de revenus locatifs. [ 26 ] À l’audience, ils amendent à 16 840 $ ce poste de réclamation. [ 27 ] Monsieur Lacombe précise qu'ils sont demeurés un an dans le loft et ont dû déménager, car le loft est devenu trop petit pour recevoir leur enfant et ils n’ont pas eu de salle à manger durant un an.

Pour ces raisons, ils réclament 250 $ / mois x 12 mois x 3 ans. [ 28 ] Lors de la livraison du loft, la hotte située au centre de la cuisine était égratignée. La défenderesse s’était engagée à changer la hotte. Elle n’a pas honoré son engagement. [ 29 ] L’unité de rangement mobile n’était pas de la bonne couleur. Les portes ne fermaient pas, ils réclament le coût de son remplacement. [ 30 ] Il y avait plusieurs trous dans le plancher, les tentatives de réparations effectuées par les défenderesses n'ont pas corrigé la situation à leur satisfaction.

Ils réclament le montant de 2 200 $ pour corriger les défectuosités du plancher. [ 31 ] Monsieur Lacombe souligne que dans le salon, la largeur livrée est de 19 pi 6 po, la largeur annoncée sur le plan architectural et le pamphlet promotionnel est de 22 pi; la différence de 3 pi multipliés par la longueur du loft d’environ 45,8 pi (15 pi salon, 8 pi cuisine, 13,10 pi salon / bureau et 9 pi salle de bain, crée un manque d'espace substantiel.

[ 32 ] Il insiste pour dire que l’architecte rencontré dans la salle de montre des défenderesses a indiqué de manière informelle que le loft pourrait avoir une superficie nette de 901,6 pi, soit 19,6 pi par 46 pi. [ 33 ] Dans un courriel transmis le 31 août 2010 à la courtière, Mme Florence Lezmy, la demanderesse, Mme Skerrett indique : « Nous avons passé au travers du contrat au meilleur de nos connaissances et avons identifié quelques petites questions pour vous. Nous espérons que vous avez couvert avec nous tous les aspects concernant cette acquisition afin que l'on effectue un achat éclairé et sans surprises.

Les clauses ambigües ont été soulignés en jaune et les questions ou commentaires additionnels ont été ajoutés en bleu. Le tout est présenté en fichier joint. […] » ( sic ) ( Soulignements ajoutés ) [ 34 ] Le contrat mentionné dans le courriel est en fait la promesse d'achat dans lequel on retrouve la clause suivante : « 17.

DIMENSION DE L'APPARTEMENT L'Acquéreur reconnaît que la superficie de l'Appartement telle que représentée ou mentionnée par le Vendeur ou tout agent des ventes, ou apparaissant à tout matériel de vente et/ou dessins n'est qu'approximative, et est généralement mesurée en incluant la surface extérieure des fenêtres, la surface extérieure des murs séparant les Appartements des aires et corridors communs, de la ligne médiane de tous les murs communs séparant les Appartements les uns des autres et où les montants de murs se rattachent au mur de béton lorsque les murs sont contigüs à un ascenseur ou une cage d'escalier et la ligne médiane des murs lorsque ces murs sont bornés par l'extérieur de la bâtisse.

La superficie utilisable de plancher peut varier de celle attestée ou représentée comme étant la superficie de plancher ou la superficie brute de plancher, et par extension, l'espace réel ou utilisable à l'intérieur des limites de l'Appartement peut varier de toute représentation en pieds/mètres carrés ou de toutes mesures de superficie de plancher fait par ou au nom du Vendeur.

De plus, l'Acquéreur reconnaît que lorsque l'arpenteur-géomètre ultimement mesurera l'Appartement pour la publication des plans, sa méthode de calcul pourrait être différente et par le fait même la superficie mentionnée à son plan pour l'Appartement pourra différer de celle représentée par le Vendeur ou tout agent des ventes. Par les présentes, l'Acquéreur confirme et accepte que tous les détails et dimensions de l'Appartement mentionnés ci-après sont approximatifs seulement, et que le Prix de Vente ne sera sujet à aucun ajustement ou réclamation quelconque à

titre d'une compensation quelconque, que ce soit sur la superficie arpentée de l'Appartement ou de l'espace réel ou utilisable à l'intérieur du périmètre de l'Appartement ou autre. De plus, l'Acquéreur reconnaît que la hauteur du plafond de l'Appartement est mesurée à partir de la face supérieure de la dalle de béton du plancher à la face du dessous de la dalle de béton du plafond.

Cependant, la hauteur pourra être inférieure aux endroits où sont installés des cloisons de plafonds, des poutres de structure à l'intérieur de l'Appartement et/ou aux endroits requis pour l'installation de plafonds suspendus (tel que dans la salle de bain), l'Acquéreur devra les accepter sans réduction ou réclamation quelconque des fins de compensation. » ( sic ) [ 35 ] La clause 17 est soulignée en jaune par les demandeurs dans la pièce jointe au courriel.

Voici la teneur des commentaires additionnels qu'ils ajoutent en bleu : « Appartement 1F Aire brute : 984 pieds carrés Sur plan marketing Aire nette : 901.6 pieds carrés (largeur 19,6 pieds x longueur 46 pieds) Confirmé par l'architecte du projet. Hauteur du plafond : SVP confirmer La dimension de l'unité 1F est considéré un élément essentiel au consentement de l'acquéreur au présent contrat. L’acquéreur s'est informé auprès de l'architecte du projet afin de confirmer l'aire nette de l'unité 1F. » ( sic ) [ 36 ] Monsieur Lacombe admet avoir lu l’article 17 de la promesse d’achat. Il savait que M.

Morzan, qui était sur place n’était pas l’architecte du projet, c'est pour cela qu'il prenait avec un grain de sel l’information qu’il donnait. [ 37 ] Il précise que c’est sa conjointe qui a envoyé le courriel dans lequel il est indiqué que l’architecte en question était l’architecte du projet.

C'est en réaction que le courriel est transmis pour indiquer que la dimension de 984 pi 2 est un élément essentiel. [ 38 ] Monsieur Lacombe reconnaît que la dimension de 984 pi 2 était approximative, il admet qu’il y a à cet effet une omission au paragraphe 5 de sa Demande introductive d’instance. [ 39 ] Dans l’engagement, selon la ventilation, il réclamait 500 $ pour la hotte, 2 300 $ pour l’unité de rangement qui est majoré à 2 500 $ à l'audience. Concernant le plancher, il y avait des trous qui ont été réparés avec de la cire, ce qui n’est pas acceptable. Il réclamait 2 200 $ et réclame à l'audience 1 000 $.

[ 40 ] Il admet avoir payé 400 $ le pi 2 et que l’appartement a pris plus de valeur depuis.

Preuve en défense [ 41 ] Madame Florence Lezmy est courtière immobilière depuis 10 ans. [ 42 ] Elle était la courtière exclusive du promoteur et était rémunérée à hauteur de 2 % du prix de vente. [ 43 ] Quand elle a rencontré les demandeurs et leur a montré les plans, 80 % du projet était déjà vendu. [ 44 ] Il leur a montré l’unité dans la salle de montre, ils ont arrêté leur choix sur l’unité 106. [ 45 ] Elle est allée sur le chantier avec les demandeurs et leur a indiqué où l’espace de leur unité se trouvait suivant le plan. [ 46 ] Elle a eu 3 ou 4 rencontres avec les demandeurs. [ 47 ] Elle se rappelle que l’architecte, M.

Marzan, avait donné des mesures approximatives sujettes à être confirmées quand l’arpenteur prendra les mesures exactes. [ 48 ] Monsieur Marzan était impliqué dans le projet dans l'immeuble voisin, il n’avait aucun rôle dans le projet où est situé le loft au cœur de ce litige. [ 49 ] Elle soulève que la superficie annoncée de 984 pi 2 n’était pas la superficie nette et que les demandeurs était en étaient informés. [ 50 ] Elle a reçu le courriel du 31 août 2010, avec la pièce jointe qu’elle avait de la difficulté à ouvrir. Elle l’a fait suivre au directeur des ventes, M.

Clifford Goodman. [ 51 ] Après avoir reçu le courriel, elle ne se souvient pas d’avoir eu d'autres discussions avec les demandeurs. [ 52 ] Madame Lemzy relate que récemment, elle a vendu un condo dans le même immeuble à 468 $ le pi 2 .

Le condo au cœur de ce litige peut se vendre à 400 140 $, selon elle. [ 53 ] En référence à l’engagement numéro 1, indiquant 984 pi 2 elle précise que la dimension des chambres est indiquée sur la deuxième page et la troisième page. [ 54 ] Elle mentionne qu’en règle générale à l’acheteur potentiel que la dimension annoncée est en pied carré brute. [ 55 ] Elle souligne que le demandeur est assez éduqué pour savoir que la dimension annoncée est brute. [ 56 ] Elle affirme qu’elle leur aurait dit avec certitude que la superficie brute est approximative. [ 57 ] Après le courriel du mois d’août, auquel elle n’a pas répondu, le contrat est signé par les parties. [ 58 ] Monsieur Silvero Marzin est ingénieur, il affirme qu'il n’avait aucun rôle dans le projet Wilson impliquant le loft des demandeurs.

Il travaillait dans un autre projet situé à proximité. [ 59 ] Il est un ami de la courtière, Mme Lemzy, c’est dans ce contexte qu’il se trouvait en août sur les lieux, dans la salle de montre des défenderesses. [ 60 ] Il se souvient avoir pris des mesures et ne se souvient pas des mesures prises sur le plan.

Il précise qu’il ne pouvait pas se prononcer sur les mesures exactes. [ 61 ] Monsieur Clifford Goodman est le vendeur et promoteur du projet Wilson, qui consistait dans la conversion d’un immeuble en des unités de copropriété [ 62 ] L’unité en question avait les divisions et du matériel au plancher quand il est vendu. [ 63 ] Il est impliqué après la vente du loft par la courtière.

Il a rencontré les demandeurs à quelques reprises et a visité avec eux le chantier de construction. [ 64 ] Il a reçu le courriel que la courtière lui a transféré, il lui a donné instruction d’informer les acheteurs que la dimension 19,6 pi x 46 pi est une estimation réaliste, mais la superficie réelle. [ 65 ] Il souligne qu’à trois endroits différents sur le plan, est inscrite la largeur de 19,6 pi; il précise que la dimension de 22 pi, indiquées dans les mesures de l’architecte indique serait dû à une erreur et que cette erreur est découverte quand M.

Lacombe lui a demandé en août 2010 de confirmer la dimension. [ 66 ] Un plan d'architecte est préparé suite au grief de M. Lacombe qui se plaignait d’un manquement de 3 pi. Il a pris lui-même les mesures. [ 67 ] Concernant la question du plancher, M. Goodman relate qu'un rapport d’inspection a été préparé, lors de la livraison de l'unité,

les réparations ont été effectuées pour un montant de 280 $. [ 68 ] Quant à l’espace de rangement, la conjointe du demandeur avait refusé les corrections proposées, soit de fixer l’espace au sol. Il suggère que la hotte de cuisine n'était pas endommagée et ne nécessitait pas d'être remplacée. 4.

ANALYSE ET MOTIFS [ 69 ] Nous sommes devant une situation où il y à défaut de contenance, car le loft est vendu sur plan aux demandeurs comme étant d’une superficie de 984 pi 2 , alors que la superficie réelle est de 855 pi 2 . [ 70 ] Le prix de vente a été établi en fonction du nombre de pieds carrés vendu. [ 71 ] Le fait que les demandeurs disposaient, avant de signer la promesse d’achat, d'information voulant que la surface nette de leur unité soit moindre, ne suffit pas pour exonérer les défenderesses de leurs obligations en vertu de l’

article 1720 du Code civil du Québec («C.c.Q. ») [1] , car la preuve n’est pas concluante que le loft leur est vendu sans égard à la contenance, c’est ce que le Tribunal retient de l’ensemble de la preuve. [ 72 ] Bien que la clause 17 de la promesse d’achat, que M.

Lacombe admet avoir lu avant de signer l'offre d'achat, contient suffisamment d’information, voulant que la superficie nette puisse être moindre que la superficie brute, cependant, dans la mesure où le déficit de contenance atteint 129 pi 2 pour un loft de moins de 1000 pi 2 , il est téméraire de prétendre que l’acheteur aurait à consenti à accepter un tel écart de superficie. [ 73 ] Il ne faut pas perdre de vue que la clause 17 reproduite précédemment qui traite de la dimension de l'unité est inscrite dans un contrat d'adhésion, les stipulations qu’elle comporte ont été imposées par l'une des parties et qu'elles ne pouvaient être librement discutées [2] .

En cas de doute, un tel contrat s'interprète en faveur de l'adhérent ou du consommateur [3] . [ 74 ] Les défenderesses soulèvent avec justesse que sur le plan d’architecte, la dimension de largeur des pièces du loft est clairement à 19 pi, c’est ce qui est indiqué sur les pièces D-1 et P-4. [ 75 ] Ce fait conjugué avec l’information obtenue par les demandeurs au mois d’août 2010, pendant qu’il se trouvait dans la salle de montre des défenderesses, les commentaires ajoutés en bleu sur la promesse d'achat en pièce jointe au courriel du 31 août 2010 et la teneur de l'extrait du courriel du 10 août rendent peu crédible et affaiblissent leur position, voulant qu’ils espéraient que la largeur serait de 22 pi à la livraison.

Ce qui entre autres rend non recevable les postes de réclamation pour perte d’espace, perte de location et perte de jouissance, car ils ont bien été informés et ont accepté que la largeur nette des pièces du loft soit de 19 pi. [ 76 ] Il y a preuve suffisante pour soutenir que les demandeurs s’attendaient à ce que la superficie nette du loft soit de 904 pi 2 , ce avant même de signer la promesse d'achat.

Le Tribunal ne peut pas ignorer ce fait ni l'écarter. [ 77 ] Cependant, vu la preuve non concluante que le loft leur a été vendu sans égard à la contenance [4] , les demandeurs ont droit d'être compensés en regard du déficit substantiel de superficie du loft livré qui est d'une superficie de 855 pi 2 . [ 78 ] Le fait que le loft ait pris de la valeur et qu'il peut être revendu à un prix bien supérieur à celui que les demandeurs ont payé n’est pas un élément déterminant, il n'est qu'un élément parmi d'autres pour l’évaluation du dommage. [ 79 ] Le manquement à l'obligation du vendeur prévue à l'

article 1720 C.c.Q donne droit à l'acheteur à une diminution de prix ou à des dommages [5] . [ 80 ] Le Tribunal tient compte de l’état de la jurisprudence qui écarte la formule de calcul mathématique pour établir le montant de la compensation en fonction du prix payé pour la superficie prévue. [ 81 ] En regard de la trame factuelle propre à cette cause, le Tribunal estime raisonnable d’arbitrer à 5 000 $ le montant à accorder aux demandeurs à

titre de compensation pour déficit de contenance. [ 82 ] Quant aux autres montants réclamés pour perte de place de rangement, modification de l’aménagement de l’espace à vivre, location d’un espace de rangement et perte de revenus locatifs, en regard de la trame factuelle qui démontre qu’avant de signer la promesse d’achat, les demandeurs étaient informés que la largeur du loft serait de 19 pi et non de 22 pi, ayant choisi d’acheter avec cette information, ils ne peuvent pas être compensés pour ces postes de réclamation. [ 83 ] Quant aux autres postes de réclamation pour déficiences, la preuve présentée n'est pas concluante que la hotte de cuisine et l'unité de rangement étaient affectées de déficiences majeures au point qu'il fallait les remplacer.

Aucun montant ne peut être accordé pour ces postes de réclamation. [ 84 ] Il en est de même pour les déficiences du plancher qui ont été corrigées aux frais des défenderesses. [ 85 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 86 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 87 ] CONDAMNE les défenderesses à payer aux demandeurs la somme de 5 000 $ plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 6 octobre 2014; [ 88 ] LE TOUT avec les frais de justice en faveur des demandeurs.

__________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Me Julien Bérard Étude légale : Avocat des demandeurs Me Howard Schnitzer Étude légale : Howard Schnitzer, avocat Avocat des défenderesses Date d’audience : 14 septembre 2016