2018 QCCQ 9850, 2018 QCCQ 9850

Beaulieu c. Talbot 2018 QCCQ 9850 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE TERREBONNE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32- 034116-176 DATE : 14 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Anne-Marie Beaulieu et Yves Vézina

Partie demanderesse et défenderesse reconventionnelle c. Lucie Talbot

Partie défenderesse et demanderesse en garantie contre Normand Lévesque et Édith Demers c. Normand Lévesque et Edith Demers

Partie codéfenderesse et défenderesse en garantie et Amerispec

Partie codéfenderesse / demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Beaulieu et Vézina poursuivent pour la somme de 15 000,00$ leur venderesse Lucie Talbot, les vendeurs de cette dernière, Normand Lévesque et Edith Demers (« arrières vendeurs ») ainsi que leur inspecteur préachat Amérispec suite à la découverte d’infiltrations d’eau dans la propriété achetée en juin 2000. [ 2 ] Madame Talbot invoque le manque de diligence et de collaboration des demandeurs dans la transmission des documents requis (rapport d’inspection préachat, rapport d’expertise, coûts des réparations envisagées) et dans la réalisation des travaux correctifs.

À l’audition, elle invoque également que le remplacement d’une porte-patio par les demandeurs en 2006 constitue à son égard un facteur disculpatoire. [ 3 ] Subsidiairement, madame Talbot appelle en garantie ses vendeurs Normand Lévesque et Edith Demers en alléguant que si elle devait encourir une responsabilité quelconque, ceux-ci devraient l’indemniser en vertu de la garantie légale. [ 4 ] Ces derniers plaident son manque de diligence dans l’envoi de l’avis de dénonciation (

article 1739 , CcQ ) et l’absence de dénonciation de la part des demandeurs (même article). [ 5 ] Amérispec plaide pour sa part qu’elle n’a rien à se reprocher car le problème à l’origine des infiltrations d’eau (absence d’un solin entre le balcon arrière et le parement de la maison) était « caché » et ne peut pas engendrer sa responsabilité. [ 6 ] Alléguant par ailleurs que la poursuite des demandeurs est abusive, Amérispec produit une demande reconventionnelle de 2 184,24 $ représentant les frais encourus injustement pour se défendre. LES QUESTIONS EN LITIGE : 1. Le problème d’infiltrations d’eau origine-t-il d’un vice caché (

article 1726 CcQ ) ? 2. Dans l’affirmative, à qui en incombe la responsabilité :

a) la venderesse Talbot ?

b) les codéfendeurs Demers et Lévesque ?

c) Amérispec ? 3. Quelle est la valeur de la réclamation des demandeurs ? 4. La demande en garantie de madame Talbot contre ses vendeurs Demers et Lévesque est-elle bien fondée (

article 1739 CcQ ) ? CONTEXTE FACTUEL [ 7 ] Le 5 juillet 2000, les demandeurs Beaulieu et Vézina achètent la propriété de madame Talbot pour la somme de 159 500,00 $, avec la garantie légale. [1] [ 8 ] Il ne se passe rien de particulier avant mai 2016, 16 ans plus tard, sauf peut-être le remplacement de la porte-patio à l’arrière de la résidence en 2006 pour cause de vétusté [2] . [ 9 ] En mai 2016, les demandeurs entreprennent des travaux de rénovation au sous-sol pour réduire de moitié la salle familiale et ajouter une chambre et un bureau dans l’espace restant. [ 10 ] En défaisant une

partie des murs pour construire les nouvelles divisions, monsieur Vézina découvre des infiltrations d’eau dans le mur donnant sur le mur attenant au balcon extérieur arrière au rez-de-chaussée (laine mouillée et « terreuse », bois putréfié, moisissures, etc…). [ 11 ] Un test d’eau révèle que l’eau pénètre sous le balcon et s’infiltre à l’intérieur du mur du sous-sol. [ 12 ] Les demandeurs consultent un avocat et des entrepreneurs pour orienter leurs démarches. [ 13 ] Le 8 juillet 2016, ils transmettent une première dénonciation à Amerispec [3] puis à madame Talbot le 14 juillet suivant [4] . [ 14 ] Par la suite, les parties échangent des correspondances par l’entremise de leurs avocats.

Des visites de ces deux défendeurs ont lieu en juillet. [ 15 ] Le 27 juillet 2016, l’avocat de madame Talbot demande qu’on lui transmette le rapport d’inspection préachat, tout rapport d’expertise existant ainsi que le coût des travaux correctifs prévus [5] en vue de prendre position et planifier une expertise ; comme on le verra, la réponse viendra beaucoup plus tard. [ 16 ] De leur côté, les demandeurs retiennent les services de monsieur Stéphane Bossus, du Centre d’Expertises Légales en Bâtiment (CELB), pour identifier les causes des infiltrations et les correctifs requis [6] .

Celui-ci produit son rapport d’expertise le 1 er décembre 2016 dans lequel il conclut ce qui suit : [7] - « Utilisation de papier pare intempérie au lieu d’un solin dissimulé à l’arrière de la dalle faisant office du balcon arrière ; - Joint béant non scellé entre les lisières du papier pare intempérie utilisé fautivement à

titre de solin ; - Papier pare intempérie perforé par des clous permettant ainsi aux eaux de s’infiltrer; - Papier pare intempérie ne recouvrant pas toute la surface verticale dissimulée de la dalle du balcon (rejet des eaux captées vers l’intérieur) ; - Dalle de balcon ayant été édifiée au niveau trop élevé par rapport à l’arête supérieure du mur de fondation, ce qui représente un facteur de risque pour les infiltrations d’eau en l’absence de solin efficace » [ 17 ] L’expert Bossus ajoute également l’opinion suivante concernant la nature « apparente » ou « cachée » de ce vice de construction : [8] - « Compte tenu de ce qui précède et tenant compte de nos constatations établies au jour de notre visite, nous sommes d’opinion que l’utilisation d’un papier pare intempérie au lieu d’un véritable solin, lequel se trouve en plus perforé et mal installé, représentait au jour de l’inspection préachat, une condition occulte à tous , en toute probabilité ». [ 18 ] Le 29 mars 2017, les demandeurs transmettent une mise en demeure à madame Talbot et à Amerispec [9] leur réclamant la somme de 20 476,89 $ pour la réalisation éventuelle des correctifs requis. [ 19 ] Le 5 avril 2017, l’avocat de madame Talbot réitère sa demande du 27 juillet 2016 pour obtenir les documents demandés [10] .

Plusieurs correspondances suivront sur le sujet jusqu’à la fin mai [11] . [ 20 ] En avril 2017, des visites d’expertise sont faites pour le compte de madame Talbot (monsieur Benoît Moreau) et d’Amerispec (monsieur Luc Gauthier). [ 21 ] Le 1 er mai 2017, Amerispec décline toute responsabilité vu la nature « occulte » et met en garde les demandeurs contre une poursuite éventuelle qu’elle considèrerait « abusive » [12] .

[ 22 ] Le 18 mai 2017, les demandeurs Vézina et Beaulieu s’entendent avec Fongix Décontamination Inc. ( « Fongix » ) pour exécuter les travaux préconisés par l’expert Bossus dans son rapport pour un prix de 10 571,95 $ [13] . [ 23 ] Ces travaux débuteront le 31 mai 2017 pour se poursuivre durant le mois de juin, de manière plus intensive durant les deux premières semaines de juin. [ 24 ] Le 25 mai 2017, l’avocat de madame Talbot transmet une première dénonciation au couple Lévesque/Demers, leur relatant les événements survenus depuis le 14 juillet 2016 (1 ère dénonciation à madame Talbot ) et les tenant responsables de la suite des choses [14] .

Ceux-ci reçoivent cette dénonciation le 27 mai. [ 25 ] Ils contactent alors un avocat et leur assureur (SSQ) qui mandate l’expert en sinistre Serge De Blois pour inspecter la propriété. [ 26 ] À la date de sa visite, le 20 juin 2017, les travaux correctifs sont tellement avancés qu’il est impossible d’expertiser quoi que ce soit ni d’émettre une opinion quelconque sur le problème en litige. D’où la position des Lévesque/Demers de plaider dénonciation tardive [15] . [ 27 ] Le 6 octobre 2017, la poursuite à l’étude est déposée à la division des petites créances.

Ayant constaté que madame Talbot avait dénoncé au couple Lévesque/Demers en mai 2017, les demandeurs décident d’inclure ces derniers dans leur poursuite à

titre de codéfendeurs. [ 28 ] L’affaire est entendue le 26 novembre 2018. ANALYSE ET DÉCISION Question n°1 : Le problème d’infiltrations d’eau origine-t-il d’un vice « caché »? [ 29 ] La preuve nettement prépondérante impose de répondre par l’affirmative à cette question. [ 30 ] Tel que précisé au paragraphe 16 ci-dessus, l’expert Bossus établit que l’absence du solin qui aurait dû être installé à la jonction du balcon et du parement de la maison constitue un manquement important.

Ce solin aurait permis d’évacuer l’eau du parement de la résidence alors que son absence a permis à l’eau de s’infiltrer à l’intérieur du mur du sous-sol. [ 31 ] Le problème dure depuis la construction de la maison en 1986 (30 ans). [ 32 ] Un tel solin est normalement « dissimulé » dans la maçonnerie de façon à extraire les eaux captées par le parement de briques, ce qui fait en sorte qu’on ne peut, dans le cadre d’une inspection préachat normale, en déceler sa présence ou son absence. [ 33 ] D’abondant, personne n’a constaté avant 2016 ces infiltrations d’eau dans le mur du sous-sol sous le balcon malgré qu’elles se sont produites progressivement pendant 30 ans, ce qui confirme davantage la nature « cachée » du vice en question. [ 34 ] Ces affirmations ne sont pas contestées par les autres experts, de même que la nature « occulte » de ce vice de construction. [ 35 ] Du fait que la dégradation des structures s’est étendue sur 30 ans, il est douteux de penser que le remplacement de la porte-patio en 2006 aurait contribué aux dégâts constatés. [ 36 ] À ce sujet, monsieur Vézina témoigne clairement que l’état des lieux visible lors du remplacement de cette porte-patio ne révélait aucune anomalie apparente, sans quoi elle aurait été corrigée. [ 37 ] D’abondant, l’expert Bossus ajoute que c’est la base de la solive de rive en descendant qui était dégradée, éliminant ainsi l’hypothèse que les infiltrations puissent également provenir de la nouvelle porte-patio située au-dessus. [ 38 ] Pour ces raisons, le Tribunal conclut que les infiltrations dommageables sont dûes à l’absence dudit solin depuis la construction de la résidence en 1986 et que cela constitue un vice « caché » au sens de la Loi :

Article 1726 du Code civil du Québec « Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent ; Est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ». Question n°2 : Dans l’affirmative, à qui en incombe la responsabilité ?

a) La venderesse Talbot [ 39 ] Vu la nature « cachée » du vice, la responsabilité incombe normalement au vendeur en vertu de la garantie légale. [ 40 ] Le cœur de la contestation écrite de madame Talbot, c’est le manque de coopération de l’avocat des demandeurs dans le

cheminement du dossier; 19 paragraphes de sa contestation du 16 janvier 2018 et six pièces y sont consacrés. [ 41 ] À cet égard, il est indéniable que l’avocat des demandeurs a manqué de transparence et de coopération. Nous ne sommes plus à l’époque des jeux de « cache-cache » ou « du chat et de la souris »; les parties doivent divulguer avec diligence les preuves qu’elles entendent utiliser dans le cadre d’un litige. L’article 20 du Code de procédure civile (CpC) le prévoit expressement [16] :

Article 20 : « Les parties se doivent de coopérer notamment en s’informant mutuellement , en tout temps , des faits et des éléments susceptibles de favoriser un débat loyal et en s’assurant de préserver les éléments de preuve pertinents. Elles doivent notamment, au temps prévu par le Code ou le protocole de l’instance, s’informer des faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions et des éléments de preuve qu’elles entendent produire. » [ 42 ] Même si les parties étaient dans la phase pré-judiciaire, ces devoirs s’appliquaient également, ne serait-ce qu’en vertu de l’

article 6 du Code civil :

Article 6 « Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. » [ 43 ] Or, il a fallu presqu’un an (du 27 juillet 2016 au 26 juin 2017) pour que la défenderesse Talbot obtienne l’ensemble des documents demandés (dans une condition acceptable et lisible). Par exemple, le rapport d’inspection préachat existait depuis 1999 et aurait pu être transmis dès la première demande du 27 juillet 2016; cela n’a été fait qu’en juin 2017 [17] . [ 44 ] Le rapport d’expertise de monsieur Bossus est daté du 1 er décembre 2016.

Il a également été transmis en avril 2017 en mauvaise photocopie; cela n’a été corrigé que le 29 mai 2017 par la production d’une copie numérisée [18] . [ 45 ] Quant aux coûts des travaux correctifs, les plus importants (ceux de Fongix) ont été convenus le 18 mai 2017, mais n’ont été communiqués qu’avec la poursuite d’octobre 2017. [ 46 ] L’explication de monsieur Vézina est à l’effet qu’il attendait d’avoir tout en mains avant de transmettre n’est pas satisfaisante; son avocat aurait dû transmettre les documents demandés au fur et à mesure de leur disponibilité si on entendait s’en servir. [ 47 ] Cela dit, quelles conséquences doivent découler de cette coopération déficiente et ce manque de diligence? [ 48 ] Madame Talbot invoque au paragraphe 5 de sa contestation que cela l’a « privée de son droit de faire expertiser l’immeuble afin de déterminer l’étendue et la nature du vice ayant causé les infiltrations d’eau au sous-sol ». [ 49 ] Ce n’est pas tout à fait exact.

Le rapport de son expert, monsieur Benoît Moreau (CIEBQ) est produit le 17 octobre 2018 [19] , mais son inspection a eu lieu le 28 avril 2017 . Il n’y a rien qui l’empêchait alors de se faire une opinion sur la source du problème ; il n’avait besoin ni du rapport préachat de 1999 ni du rapport d’expertise du demandeur pour ce faire. [ 50 ] Au passage, on note aussi le manque d’empressement de madame Talbot de produire son rapport d’expertise, ce qui a été fait dix-huit mois plus tard et à peine un mois avant l’audition.

C’est donc un petit « jeu » qui s’est joué à deux. [ 51 ] Madame Talbot invoque également que ce manque de coopération l’a aussi « empêché de dénoncer la problématique à ses vendeurs Lévesque Demers (paragraphe 10 de la contestation) ».

Encore là, elle n’avait pas besoin des documents en question pour leur dénoncer la problématique avec diligence, ce qui aurait dû être fait au plus tard au moment de la mise en demeure du 29 mars 2017. [ 52 ] Les documents demandés avaient de l’importance surtout pour la contestation de la poursuite des demandeurs qui a été produite le 18 janvier 2018 ; elle avait ces documents en sa possession depuis longtemps. [ 53 ] La défenderesse Talbot en conclut que « la conduite des demandeurs dans le présent dossier constitue une renonciation à toute responsabilité à son égard quant à la garantie légale consentie lors de la vente de l’immeuble » (paragraphe 31 de la contestation). [ 54 ] La renonciation à un droit ne se présume pas et on ne peut conclure que les demandeurs ont renoncé à poursuivre vu les retards dans la production des documents demandés. [ 55 ] Madame Talbot aurait peut-être pu demander une compensation monétaire pour ce manque de coopération et notamment, pour les frais d’avocats occasionnés ; cela n’a pas été fait. [ 56 ] En conclusion, vu le caractère « caché » du vice, elle est responsable en vertu de la garantie légale de l’

article 1726 CcQ .

b) les codéfendeurs Lévesque et Demers ? [ 57 ] Il est possible à un acheteur victime d’un vice caché de poursuivre directement le vendeur de son vendeur (« l’arrière vendeur ») même s’il n’y a pas de lien contractuel entre eux, donc sur une base extracontractuelle. Toutefois, pour réussir dans sa poursuite, le demandeur doit suivre la procédure prescrite et, notamment, lui dénoncer le problème dans un délai raisonnable :

Article 1739 : « L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer leur vice ». [ 58 ] Cette disposition a pour but de permettre à une personne visée par un recours en garantie légale de prendre connaissance des reproches qui lui sont adressés, d’examiner le bien atteint d’un vice, prendre position et, le cas échéant, prendre des dispositions nécessaires pour le faire corriger lui-même à ses frais. [ 59 ] Il s’agit d’une formalité essentielle et rares sont les exceptions ; celles-ci ne s’appliquent pas ici. [ 60 ] Il y a donc absence totale de dénonciation des demandeurs à l’égard du couple Lévesque Demers. [ 61 ] C’est en constatant que la défenderesse Talbot avait transmis une telle dénonciation à ceux-ci en mai 2017 que les demandeurs ont choisi de les ajouter comme codéfendeurs dans leur poursuite du 6 octobre 2017. [ 62 ] Cette absence de dénonciation est fatale [20] et la poursuite des demandeurs contre les arrières vendeurs Lévesque et Demers doit être rejetée avec le remboursement des frais de contestation de 200,00$.

c) Amerispec ? [ 63 ] Lorsque les demandeurs découvrent en mai 2016 les dégâts causés par les infiltrations d’eau, ils étaient justifiés de questionner la qualité du rapport d’inspection préachat réalisé en décembre 1999 par monsieur Gervais d’Amerispec et de transmettre à cette dernière une dénonciation le 8 juillet 2016. [ 64 ] Ce questionnement n’était cependant plus permis après la réception du rapport de leur expert Bossus qui énonce clairement que « l’utilisation d’un papier pare intempérie au lieu d’un véritable solin… représentait au jour de l’inspection préachat une condition occulte à tous , en toute probabilité. [21] [ 65 ] Dès lors, les demandeurs devaient écarter Amerispec du dossier. [ 66 ] Au lieu de cela, les demandeurs choisissent de continuer les démarches contre Amerispec avec l’envoi d’une mise en demeure le 29 mars 2017 [22] affirmant ce qui suit : « Ce problème présent au moment de l’achat constitue un vice qui aurait dû être décelé par un inspecteur raisonnablement prudent et diligent » heurtant de front la conclusion de leur propre expert à ce sujet. [ 67 ] Dans le même sens, Amerispec a été incluse sans motif valable comme codéfenderesse dans la poursuite d’octobre 2018. [ 68 ] Pour ces motifs la poursuite contre Amerispec doit être rejetée. [ 69 ] Dans une lettre du 1 er mai 2017 du directeur des opérations d’Amerispec, monsieur Stéphane Blanchard, celui-ci qualifiait d’« abusive » au sens des articles 51 et ss du C.p.c. , la poursuite des démarches contre elle. [ 70 ] Ainsi, Amerispec a réagi en produisant dans le dossier judiciaire une demande reconventionnelle au montant de 2 184,24 $ pour les frais engagés dans sa contestation de la poursuite dirigée contre elle. [ 71 ] À ce sujet, le Code de procédure civile contient les dispositions suivantes :

Article 51 « Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d’office, déclarer qu’une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif. L’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent. Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics ».

Article 52 Premier paragraphe : Si une

partie établit

sommairement que la demande en justice ou l’acte de procédure peut constituer un abus, il revient à la

partie qui l’introduit de démontrer que son geste n’est pas exercé de manière excessive ou déraisonnable et se justifie en droit »…

Article 54 Le Tribunal peut, en se prononçant sur le caractère abusif d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure, incluant celui présenté sous la présente section, ordonner, le cas échéant, le remboursement de la provision versée pour les frais de l’instance, condamner une

partie à payer, outre les frais de justice, des dommages-intérêts à réparation du préjudice subi par l’autre

partie , notamment pour compenser les honoraires et les débours que celle-ci a engagés ou, si les circonstances le justifient, attribuer des dommages-intérêts punitifs… » [ 72 ] Les demandeurs ont tenté de justifier le maintien de leur poursuite en raison de l’absence dans le rapport d’inspection de certains éléments d’information: deux trous dans le plancher, faible pente inversée. Ces éléments ne sont pas le facteur causal (le solin) et ne justifient pas le dépôt de la poursuite contre Amerispec.

[ 73 ] Le Tribunal retient que le maintien des démarches contre Amerispec après l’émission du rapport Bossus de décembre 2016 et le dépôt de la poursuite d’octobre 2017 constituent de tels abus donnant droit à compensation. [ 74 ] En conséquence, le soussigné condamne les demandeurs à payer à Amerispec les sommes suivantes : - Facture de PFD-Avocats du 28 avril 2017 (D-6) 390,63 $ - Frais de visite d’Artimon Consultants du 13 avril 2017 (D-8) 597,87 $ - Coût du rapport d’expertise de monsieur Luc Gauthier D’Artimon Consultants du 8 novembre 2017 (D-17) 1 195,74 $ Total : 2 184,24 $ [ 75 ] À cela, il faut ajouter les frais de présence à la Cour de monsieur Gauthier que le Tribunal fixe à 750,00 $, pour un total de 2 934,24 $ La question n°3 : Quelle est la valeur de la réclamation des demandeurs ? [ 76 ] La preuve non contestée établit que cette valeur excède largement la limite de 15 000,00$ applicable à la division des petites créances.

Les pièces P-8 et P-8

a) contiennent les pièces justificatives des coûts des réparations réalisées : - Facture de Fongix 10 571,95 $ - Certificat de conformité de la décontamination 517,39 $ - Réparation de briques et crépit (DM et Brico maçonnerie) 1 149,75 $ - Frais d’expertise CLBQ 1 609,65 $ - Frais de localisation de la défenderesse Talbot 379,42 $ - Protection temporaire pour balcon 251,80 $ - Coût de réfection déprécié du balcon 487,64 $ - Facture d’achat de matériaux 1 089,17 $ - Coût de réfection du plancher du sous-sol 2 610,54 $ - Temps consacré par les demandeurs aux travaux (20.5 heures x 30,00$ de l’heure, pièce P-12) 3 615,00 $ [ 77 ] Le total de ces montants donne 22 282,31 $, de ce montant, il y a lieu de soustraire une somme de 6146,01 $ reçue de l’assurance des demandeurs [23] , laissant un solde de 16 136,30 $. [ 78 ] Il est à souligner que ce solde ne comprend aucune compensation pour le stress, les troubles, ennuis et inconvénients importants encourus par les demandeurs dans cette affaire. [ 79 ] Il y a aussi lieu de prévoir dans les frais de la cause la somme de 900,08 $ pour les frais de présence à la Cour de l’expert Bossus. [ 80 ] La défenderesse Talbot est donc responsable jusqu’à concurrence de 15 000,00$.

Question n°4 : La demande en garantie de madame Talbot contre ses vendeurs Demers et Lévesque est-elle bien fondée (

article 1739 CcQ ) ? [ 81 ] Suite à la réception de la poursuite des demandeurs, la défenderesse Talbot appelle en garantie ses propres vendeurs, monsieur Normand Lévesque et madame Édith Demers. [ 82 ] Ceux-ci invoquent une dénonciation tardive pour faire échec à la poursuite dirigée contre eux. [ 83 ] Rappelons à cet égard les termes de l’

article 1739 du Code civil prévoit ce qui suit : « L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte . Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice ». [ 84 ] Il est bien établi que l’absence de dénonciation ou une dénonciation « tardive » entraîne généralement le rejet de la poursuite

[24] . [ 85 ] Dans la présente affaire, le soussigné conclut que la dénonciation au couple Lévesque/Demers à la fin mai 2017 était tardive et doit entraîner le rejet de la poursuite contre ces derniers. [ 86 ] Idéalement, madame Talbot aurait dû dénoncer la situation à ceux-ci suite à la réception de son avis de dénonciation du 14 juillet 2016. [ 87 ] On peut comprendre que la priorité de madame Talbot, à cette époque était d’examiner le bien-fondé potentiel des problèmes dénoncés par les demandeurs : - Visites des lieux les 25 et 30 juillet 2016 - Demande par son avocat des documents disponibles, etc. [ 88 ] Le litige demeure alors en « suspens » pendant quelques mois alors que les demandeurs commandent une expertise à monsieur Bossus et recherche des entrepreneurs pour exécuter les travaux correctifs recommandés par ce dernier. [ 89 ] Le dossier se réactive le 29 mars 2017 par la transmission à madame Talbot et à Amerispec de mises en demeure démontrant clairement que les demandeurs entendent aller de l’avant avec leurs réclamations. [ 90 ] De l’avis du Tribunal, c’est au plus tard à compter de la réception de cette mise en demeure que madame Talbot devait dénoncer la situation à ses vendeurs si elle entendait éventuellement les tenir responsables d’une condamnation pour vices cachés. [ 91 ] D’ailleurs, dans une lettre du 5 avril 2017, l’avocat de madame Talbot faisait référence à une dénonciation éventuelle au vendeur Lévesque/Demers en ces termes [25] : « Finalement, la dénonciation incomplète du 14 juillet 2016 de vos clients ainsi que leur manque de collaboration cause préjudice à notre cliente qui ne peut présentement dénoncer adéquatement la problématique à son vendeur pour tout appel en garantie subséquent » [ 92 ] Or, il n’était nullement essentiel que le dossier de contestation de madame Talbot soit complet (réalisation d’une contre- expertise, constitution d’une preuve documentaire, etc…) pour que cette dénonciation soit envoyée. [ 93 ] Par exemple, la dénonciation des demandeurs à madame Talbot du 14 juillet 2016 a été transmise même si leur dossier n’en était qu’à ses premiers balbutiements.

L’objectif est de dénoncer une problématique le plus rapidement possible. [ 94 ] La dénonciation a pour but de permettre aux destinataires de cette dénonciation de faire ses propres constatations en temps utile et protéger ses droits. [ 95 ] En attendant à la fin mai 2017 pour transmettre cette dénonciation, madame Talbot a compromis les droits de ses vendeurs.

En effet, lorsque ceux-ci ont voulu faire examiner les lieux en cause, ils se sont retrouvés devant un fait accompli du fait que les travaux correctifs étaient pratiquement terminés [26] . [ 96 ] D’ailleurs, en apprenant le 29 mai que les travaux devaient débuter le 30 mai [27] , l’avocat de madame Talbot aurait dû en prévenir sans délai monsieur Lévesque et madame Demers car il devait prévoir que ceux-ci arriveraient trop tard pour constater la problématique en cause ; cela n’a pas été fait avec le résultat que l’on connaît. [ 97 ] En conséquence, le recours en garantie de madame Talbot contre le couple Lévesque/Demers doit être rejeté.

Pour tous ces motifs, le Tribunal : Accueille la demande ; Condamne madame Lucie Talbot à payer conjointement aux demandeurs Yves Vézina et Anne-Marie Beaulieu la somme de 15 000,00$, avec intérêts au taux légal ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis du 29 mars 2017 , plus les frais judiciaires de 200,00 $, les frais de présence à la Cour de l’expert Stéphane Bossus fixés à 900,08 $ et les frais de signification de la mise en demeure du 29 mars 2017 au montant de 42,37 $ ; Rejette la poursuite des demandeurs contre monsieur Normand Lévesque et madame Édith Demers, avec frais de contestation de 200,00 $ remboursables à ceux-ci ; Rejette la poursuite contre Amerispec ; Accueille la demande reconventionnelle d'Amerispec ; Condamne solidairement les demandeurs à rembourser à Amerispec la somme de 2 934,24 $ avec intérêts au taux légal ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 1 er mai 2017 , plus les frais judiciaires de 200,00 $. Rejette l'appel en garantie de madame Lucie Talbot contre monsieur Normand Lévesque et Édith Demers, avec les frais de présence à la Cour de monsieur Serge De Blois au montant de 65,00$ ;

__________________________________ Richard Landry , j.c.q. Date d’audience : 26 novembre 2018