2020 QCCA 1452, 2020 QCCA 1452

Coopérative d'habitation Zone d'opportunité c. Syndicat de copropriété terrains Benny Farm 2020 QCCA 1452 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-029075-207 ( 500-17-088946-150 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 2 novembre 2020 FORMATION : LES HONORABLES MANON SAVARD, J.C.Q. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. SIMON RUEL, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT COOPÉRATIVE D'HABITATION ZONE D'OPPORTUNITÉ Me DOMINIQUE PION ( Dominique Pion, avocat ) (par visioconférence)

PARTIE INTIMÉE AVOCAT SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ TERRAINS BENNY FARM Me STÉPHANE SIG OUIN ( Bernard & Brassard ) (par visioconférence) En appel d’un jugement rendu le 16 juillet 2020 par l’honorable Bernard Synnott de la Cour supérieure , district de Montréal . DESCRIPTION : Requête en rejet d'appel et déclaration d’abus et, subsidiairement, pour demande de cautionnement pour frais (Articles 364 et 365 C.p.c. ) Greffier-audiencier : Robert Osadchuck Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 12 h 24 Début de l’audience. Identification des avocats. 12 h 24 Argumentation de Me Sigouin. 12 h 26 Argumentation de Me Pion. 12 h 46 Réplique de Me Sigouin.

12 h 49 Suspension. 13 h 01 Reprise. 13 h 01 Par la Cour : arrêt – voir page 3. Robert Osadchuck, Greffier-audiencier ARRÊT [ 1 ] L’appelante a été condamnée à payer sa quote-part des charges de la copropriété (85 016,80 $ en capital) et, à défaut de payer dans le délai imparti, à délaisser l’immeuble.

Elle a également été condamnée à payer 35 000 $ en remboursement d’honoraires judiciaires encourus par l’intimée, le juge de première instance concluant au caractère abusif de ses moyens de défense et de sa demande reconventionnelle. [ 2 ] L’appelante a fait appel de plein droit de sa condamnation à payer les charges et demandé la permission de faire appel de la condamnation pour abus de procédure.

Cette demande a été rejetée par le juge Healy de cette Cour le 29 septembre 2020. [ 3 ] L’appel que l’appelante a entrepris est voué à un échec certain. [ 4 ] Le premier moyen d’appel consiste à dire que le juge a omis de considérer son argument principal, soit que le Syndicat la cotisait pour des charges communes qui, en réalité, comprenaient des charges relatives à des parties privatives, en violation d’une règle d’ordre public de protection (

article 1064 C.c.Q. ). [ 5 ] D’emblée, il convient de préciser que le règlement de copropriété prévoyait, jusqu’en 2017, que les charges dites communes comprenaient des charges relatives au déneigement et à l’entretien paysager des parties privatives (article 3.4.2) [1] . [ 6 ] Par ailleurs, le Syndicat a raison de dire que, sans traiter expressément de l’argument soulevé par ZOO, le juge en a traité implicitement en concluant notamment 1) que le traitement global des charges a résulté en des économies pour tous, et 2) que les pratiques passées (de même que les budgets antérieurs) ont toutes été acceptées par la majorité des copropriétaires, ce qui comprend la contribution aux charges dites communes en fonction des termes de la déclaration de propriété publiée en 2004 (et du règlement de la copropriété) jusqu’en 2017. [ 7 ] Le second moyen d’appel consiste à dire que le juge a erré en permettant la preuve testimoniale de l’adoption des budgets par le Conseil d’administration du Syndicat en l’absence de résolutions à ce sujet (

article 1072 C.c.Q. ). [ 8 ] Ce moyen est clairement mal fondé, ne serait-ce que parce que les budgets antérieurs (2012 à 2016) ont été discutés et confirmés par l’assemblée générale annuelle des copropriétaires le 24 juin 2016 (voir

annexe 6), sans que l’appelante, qui participait à l’assemblée, mais sans droit de vote, demande l’annulation de cette décision dans le délai imparti (

article 1103 C.c.Q. ). [ 9 ] Par ailleurs, et bien que concluant au rejet

sommaire de l’appel, la Cour est d’avis de ne pas le déclarer abusif. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 10 ] ACCUEILLE en

partie la requête en rejet d’appel et déclaration d’abus, avec frais de justice; [ 11 ] REJETTE l’appel, également avec frais de justice. MANON SAVARD, J.C.Q. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A.

SIMON RUEL, J.C.A.