2023 QCCQ 9857, 2023 QCCQ 9857

Ferrier c. Schryer 2023 QCCQ 9857 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-702523-215 DATE : 23 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CINDY FERRIER Demanderesse c.

CLAUDE SCHRYER Défendeur _____________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mme Cindy Ferrier s’intéresse, à l’automne 2020, à un immeuble bigénérationnel situé en la Municipalité de Lochaber-Partie- Ouest. L’immeuble, une construction de 1990, est d’une superficie approximative de 4 400 pieds carrés et abrite le logement principal (3 chambres) ainsi qu’un logement parental de 2 chambres additionnelles [1] . [ 2 ] L’immeuble est, à ce moment et depuis 2002, la propriété du défendeur, M.

Claude Schryer. [ 3 ] Mme Ferrier procède à deux visites préachat de l’immeuble, la seconde se déroulant sur une période d’un peu plus de deux heures, y étant dûment accompagnée d’un inspecteur préachat. Rien dans le rapport [2] de ce dernier ni dans la Déclaration du vendeur n’inquiète Mme Ferrier. [ 4 ] L’immeuble, situé en campagne, comporte des installations septiques conséquentes : champ d’épuration et fosse septique. [ 5 ] Mme Ferrier et M. Schryer discutent d’ailleurs de celles-ci avant la vente. M. Schryer l’informe alors qu’un nouveau système y avait été installé environ 10 ans avant la vente.

Au final, cette nouvelle installation y fut incorporée en 2008, soit donc 12 ans avant celle-ci. La fosse septique, cependant, n’est pas à ce moment remplacée. [ 6 ] Mme Ferrier est informée de l’existence d’une inspection réalisée quelques semaines avant la vente, et ce, dans le cadre d’un autre processus d’acquisition par une tierce partie, processus qui a avorté en raison d’une problématique de financement. Cette inspection est réalisée par M. Benoit Richard, de l’entreprise Gestion Septique B.R. [3] . [ 7 ] Tous s’entendent que M. Richard postule alors que le système septique requiert un nettoyage.

Celui-ci est effectué, le matin même de la prise de possession par Mme Ferrier, aux frais (2 874,38$) [4] de M.

Schryer. [ 8 ] Mme Ferrier est rassurée de ces démarches et procède ainsi à l’acquisition de l’immeuble. [ 9 ] La vente, dûment munie de la garantie légale de qualité, se concrétise le 23 octobre 2020 pour la somme de 380 000$ [5] . [ 10 ] À l’hiver suivant, soit donc quelques semaines plus tard, Mme Ferrier constate l’apparition, sur son terrain, d’un imposant cercle – d’environ 2 pieds de diamètre – où la neige a totalement fondu. [ 11 ] S’inquiétant de la situation, elle requiert par la suite la présence d’un technicien de la firme Épursol, M. Steve Riopel.

Ce dernier se présente sur les lieux après la fonte des neiges les 10 et 11 mai 2021. Il y réalise, explique-t-il, une série de tests afin de comprendre ce qui se produit avec le système septique. [ 12 ] Les nouvelles ne sont pas bonnes. M. Riopel y conclut, dans un rapport [6] détaillé, que la conception originale du système, puis sa construction et son implantation, sont déficientes à plus d’un égard. Le système, expose-t-il, comporte une série de conduites qui ne sont pas au niveau, engendrant de multiples problèmes. Il remarque la présence importante de biomasse et de colmatage.

Il recommande alors à Mme Ferrier de consulter un technologue afin de procéder au remplacement du système. [ 13 ] M. Riopel témoigne d’ailleurs devant le Tribunal en expliquant les différentes problématiques liées au système présent au moment de la vente entre les parties. [ 14 ] Mme Ferrier en avise alors M. Schryer, et ce, par voie d’une missive datée du 14 mai 2021 [7] . Ce dernier lui répond également

par lettre, le 4 juin suivant [8] , qu’il considère ne pas être responsable des vices allégués. [ 15 ] Mme Ferrier mandate subséquemment la firme Design Septique JLF, et ce, pour un mandat de conception et d’inspection lors de la réalisation des travaux. Ceux-ci sont réalisés, au cours de l’été 2021, par Épursol. [ 16 ] Mme Ferrier introduit, le 26 septembre 2021, une Demande devant la Division des petites créances de la Cour du Québec. [ 17 ] Elle y postule que l’immeuble comportait au moment de la vente un vice caché lié à la mauvaise conception et installation du système septique.

Elle y précise que l’installation réalisée par M. Schryer en 2008 fut réalisée sans plan, sans permis quelconque et sans test de sol (granulométrie), d’où les problématiques constatées par M. Riopel. La conception du projet était donc déficiente, voire inexistante, et la construction en fut conséquente. [ 18 ] Mme Ferrier réclame la somme totale de 11 977,60$ se ventilant ainsi :

a) Pour les frais du technologue en architecture pour la conception du plan et devis de l’installation : 1 575$ [9] ;

b) Pour les frais liés aux travaux pour la nouvelle installation septique : 9 887,85$ [10] ;

c) Frais d’huissier pour l’avis de dénonciation : 367,58$ [11] ;

d) Frais d’huissier pour la mise en demeure : 147,17$ [12] . [ 19 ] M. Schryer conteste vigoureusement la Demande formulée à son encontre. Il soumet qu’il n’a nullement « caché » quelconque vice, qu’il n’avait pas connaissance de quelconque déficience et que si tel avait été le cas, qu’il aurait fait réparer le tout avant la vente. [ 20 ] M. Schryer fait également entendre M. Benoit Richard, à savoir celui qui a procédé au nettoyage le jour même de la vente. Son diagnostic est très différent, lui qui précise que le système était parfaitement fonctionnel et en bon état. [ 21 ] M.

Schryer postule, subsidiairement, dans l’optique où sa responsabilité était reconnue par le Tribunal, que la somme qui lui est réclamée est exagérée, en ce qu’une réparation – au coût approximatif de 3 000$ à 4 000$ - aurait dû être suffisante, et ce, plutôt qu’un remplacement pur et simple de tout le système. [ 22 ] Voyons voir ce qu’il en est. ANALYSE - Principes juridiques applicables [ 23 ] La réclamation de Mme Ferrier est de nature civile.

Il lui revenait donc d’en établir le bien-fondé, et ce, par l’entremise d’une preuve prépondérante [13] . [ 24 ] Une preuve, afin de se qualifier de prépondérante, doit être claire et convaincante [14] . [ 25 ] La Demande introduite par Mme Ferrier s’articulant autour de la garantie légale de qualité, il est utile de citer l’

article 1726 du Code civil du Québec (ci-après le C.c.Q. ) qui énonce ce qui suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 26 ] L’acheteur, afin de pouvoir bénéficier de la garantie légale de qualité, doit pouvoir se qualifier d’ acheteur raisonnablement prudent et diligent . [ 27 ] L’arrêt de la Cour d’appel du Québec, dans Leroux c.

Gravano [15] , réitère en ces termes les critères spécifiquement applicables en la matière : [40] Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [ 28 ] Au surplus de ces critères, un acheteur doit également dénoncer l’existence du vice reproché à son vendeur, et ce, dans un délai raisonnable.

Une mise en demeure doit être transmise, sauf exception [16] , avant la réalisation des travaux correctifs. Il s’agit là de l’effet de l’

article 1739 C.c.Q. [ 29 ] Ainsi donc, il est utile de préciser qu’un vice, afin de se qualifier de caché, n’a pas à « être caché par le vendeur ». [ 30 ] En effet, il arrive fréquemment que des vendeurs, en toute bonne foi, ignorent l’existence d’une problématique avec l’immeuble qu’ils revendent. Leur responsabilité peut tout de même être retenue par les Tribunaux, et ce, en application de la garantie légale de qualité prévue à l’

article 1726 C.c.Q. , précité [17] .

[ 31 ] Ces principes étant exposés, qu’en est-il en l’espèce? - Application des principes au présent cas [ 32 ] M. Schryer postule tout d’abord que Mme Ferrier ne pourrait pas se qualifier d’acheteuse prudente et diligente en ce qu’elle n’a pas fait procéder à une inspection en bonne et due forme, par un expert et en amont de la vente, des installations septiques. [ 33 ] Quelques commentaires s’imposent à cet égard. [ 34 ] L’inspection réalisée par un promettant acheteur doit être raisonnable, sérieuse et attentive [18] , bien qu’elle puisse demeurer

sommaire [19] . L’obligation de cet acheteur consciencieux en est une de moyens, et non de résultat. [ 35 ] Bref, l’acheteur raisonnablement prudent n’a pas à être infaillible. [ 36 ] En l’espèce, la preuve permet d’établir, clairement, que Mme Ferrier s’est comportée comme l’aurait fait une acheteuse prudente et diligente. [ 37 ] En effet, elle procède tout d’abord à une première visite, d’une durée approximative d’une heure. Elle prend connaissance de la Déclaration du vendeur.

Elle mandate un inspecteur préachat et prend connaissance du rapport – détaillé – qui lui est fourni par ce dernier. [ 38 ] Rien d’inquiétant ne s’y retrouvant, elle est informée par M. Schryer que les installations septiques furent remplacées environ « 10 ans auparavant ». Cette durée étant bien en deçà de la durée de vie pouvant normalement être anticipée [20] pour une telle installation, elle n’a pas de raisons à ce moment de s’inquiéter. [ 39 ] Cela est d’autant plus vrai que M.

Schryer lui précise qu’une inspection – spécifique – du système septique fut réalisée, deux semaines auparavant, par l’entreprise Gestion Septique B.R. Elle prend connaissance du rapport en question, tous s’entendant que celui- ci ne recommande que de procéder au nettoyage du système. [ 40 ] La preuve démontre d’ailleurs qu’un nettoyage est réalisé par M. Richard le jour même de la prise de possession. [ 41 ] Certes, Mme Ferrier ne mandate pas « un nouvel expert ». Mais cette simple constatation n’est nullement fatale à sa position, et ce, pour deux motifs principaux. [ 42 ] Tout d’abord, et tel que précisé à l’

article 1726 C.c.Q. , précité, un acheteur n’a pas, normalement, à mandater un expert afin de se qualifier de « prudent et diligent ». [ 43 ] D’autre part, cet « expert » a justement été mandaté par M. Schryer lui-même, quelques semaines auparavant, son rapport étant remis à Mme Ferrier. Pourquoi lui aurait-il été nécessaire de mandater un second « expert » à ce moment? [ 44 ] Par ailleurs, et comme nous le verrons, Mme Ferrier n’a aucune raison, à ce moment, de soupçonner quelconque vice de conception ou d’installation de ce système relativement récent installé en 2008. [ 45 ] Enfin, le témoignage de M.

Riopel [21] – à savoir le technicien de la firme Épursol - précise bien que le système, lorsque vu de l’extérieur, ne présente aucun indice visible de problématique ou de détérioration.

En réalité, c’est plutôt la fonte de cette neige dans le secteur concerné, à savoir donc dans les mois suivant la vente, qui met la puce à l’oreille de Mme Ferrier. [ 46 ] Ainsi donc, le Tribunal conclut que Mme Ferrier se qualifie assurément d’acheteuse prudente et diligente. [ 47 ] Qu’en est-il des autres critères applicables? [ 48 ] Tout d’abord, la preuve démontre que l’installation réalisée, en 2008, est effectuée par une entreprise dont les qualifications demeurent inconnues. En fait, même M.

Schryer, lors du Procès, ne peut préciser quelles sont les qualifications ici pertinentes de cette entreprise connue sous le nom d’Excavation Paquette. [ 49 ] Certes, M. Schryer précise que cette entreprise avait des qualifications en matière d’excavation. Soit.

Cependant, il ne connaissait pas à l’époque, ni par la suite d’ailleurs, l’expertise, le cas échéant, de cette entreprise en matière de conception et/ou de construction d’installations septiques. [ 50 ] Ce constat est d’ailleurs conséquent de plusieurs autres. [ 51 ] En effet, la preuve démontre que tout exercice de conception du système septique est inexistant en 2008. En fait, M.

Schryer précise que le plan utilisé à ce moment provient d’une autre propriété située à environ 2 kilomètres de l’immeuble en question. [ 52 ] Aucun technicien, ingénieur, technologue n’est mandaté à ce moment afin d’assister dans le processus de conception des installations devant être construites. [ 53 ] Ce serait cet entrepreneur, Excavation Paquette, qui mentionnerait à M.

Schryer qu’il peut aller de l’avant avec un tel plan préparé pour un autre terrain, une autre installation et un autre immeuble. [ 54 ] Aucun représentant d’Excavation Paquette n’est entendu lors du Procès. [ 55 ] Aucun test granulométrique n’est non plus réalisé en 2008. D’ailleurs, à cet égard, M. Schryer précise au cours de son témoignage que les sols quant à cet autre terrain situé à environ 2 kilomètres seraient similaires. « Plus ou moins » précise-t-il immédiatement.

[ 56 ] Par ailleurs, M. Schryer reconnait qu’aucun permis de la municipalité de Lochaber n’est obtenu en temps opportun, soit donc en 2008. Il concède qu’il aurait dû obtenir un tel permis mais qu’il ignorait cette exigence à cette époque. [ 57 ] Par voie de conséquence, M. Schryer concède qu’il n’obtient pas, non plus, de certificat de conformité à l’époque pertinente. [ 58 ] En fait, M. Schryer tente de rectifier le tir après qu’une plainte, explique-t-il, est formulée à la Municipalité.

Il obtient alors, en 2017 soit donc 9 ans après les travaux, un Rapport de validation d’une étude d’installation septique domestique [22] par le technologue professionnel, M. Benoit Benoit. [ 59 ] Cela dit, la lecture attentive de ce court rapport démontre qu’il supporte essentiellement le propos de Mme Ferrier. On peut notamment y lire : Le client a construit l’installation septique sur un plan préparé en 2007 par SEC Consultants pour une autre propriété. Les travaux ont été réalisés sans permis. Aucune granulométrie n’avait été réalisée sur le terrain.

Le but du présent rapport est de valider la construction en regard du règlement provincial. (…) Par contre la fosse n’a qu’une capacité de 3,4 m3 ou 750 gallons, cette contrainte fait en sorte que la capacité du système est pour trois (3) chambres. (…) Le propriétaire pourra donc utiliser ce document non pas en tant que certificat de conformité mais comme rapport confirmant que la construction de l’élément épurateur est en accord avec la présente règlementation. [ 60 ] La preuve démontre que l’ensemble de ces éléments sont totalement inconnus de Mme Ferrier au moment de l’achat.

Le Tribunal ne peut d’ailleurs pas lui en formuler quelconque reproche. En effet, il apparait approprié qu’un acheteur présume, à moins d’indice à l’effet contraire, que les travaux réalisés par son vendeur étaient conformes aux règles de l’art. [ 61 ] Or, la preuve prépondérante démontre clairement que ces travaux, au-delà des problématiques déjà évoquées, n’étaient pas conformes auxdites règles de l’art. [ 62 ] Le rapport détaillé produit par M. Riopel, de la firme Épursol, le démontre de manière éloquente.

Le témoignage de ce dernier précise le tout encore davantage. [ 63 ] Le rapport comporte notamment les énonciations suivantes : Remarque sur la fosse Lors de l’inspection, j’ai remarqué que la fosse septique du côté liquide présentait des signes de dégradation très avancés. Je recommande de faire remplacer la fosse par une fosse de 950 gallons. Lors de l’inspection des conduites de l’élément épurateur, j’ai remarqué la présence de biomasse dans la pierre nette et dans les conduites du côté gauche et du champ tandis que les conduites du côté droit étaient comme neuves.

Après vérification avec un niveau laser nous en venons à la conclusion que l’élément épurateur n’a pas été installé au niveau et que ce dernier devrait être remplacé. Nous avons creusé à 6 places différentes afin de valider que ce dernier n’était pas de niveau et dans 3 sondages sur 6, il y avait de la biomasse dans la pierre et des signes importants de colmatage. Voir schéma joint au rapport. [ 64 ] Dans la

section Résultats de son rapport , M. Riopel y coche affirmativement les rubriques suivantes :

i) Le système a une saturation au niveau du champ d’épuration; ii) Le système comporte des dommages structurels qui pourraient affecter la durée de vie du champ; iii) Accumulation de déchets organiques et de racines et ou terre dans les tuyaux du champ d’épuration. [ 65 ] Dans la

section Remarque sur le système septique, M. Riopel précise ce qui suit : Je recommande de consulter un technologue afin de remplacer le système septique en place. La fosse septique en place présente des signes de dégradation avancée. Comme le champ septique n’a pas été conçu par un entrepreneur certifié et qu’aucune conduite est au niveau, je recommande de faire remplacer le système car les défauts de fabrication nuisent au bon fonctionnement et il risque de bientôt y avoir des résurgences apparentes du côté gauche du champ.

Lors de l’inspection par caméra il était clair que les conduites étaient pleines de biomasse. [ 66 ] Dans le cadre de son témoignage rendu devant le Tribunal, M. Riopel précise que de telles constatations sont le fruit d’une réalisation de tests et vérifications qui s’échelonnent sur deux journées en mai 2021. Il use notamment à ce moment d’un niveau au laser. [ 67 ] M. Riopel confirme, dans le cadre de son témoignage, que la présence en quantité importante de biomasse dans le système, puis son colmatage conséquent, est un indice de mauvais fonctionnement de celui-ci.

L’importante variation dans les hauteurs du système (allant jusqu’à 3 ¼’’ à partir du point zéro) a contribué, explique-t-il [23] , à l’accélération de cette accumulation de biomasse, bref, à la présence de boue en bonne quantité. [ 68 ] M. Riopel précise que le système a été mal conçu à la base, ajoutant également que l’absence de membrane géotextile n’a pas non plus aidé, le rôle de celle-ci étant justement d’empêcher que le sable se rende jusqu’aux tuyaux.

[ 69 ] Quant à la fosse septique, M. Riopel précise que ce n’était pas beau à voir. La preuve démontre d’ailleurs de manière prépondérante que des morceaux pouvaient littéralement être retirés « à la main ». « Elle était grandement endommagée. Elle était très dangereuse », note-t-il. [ 70 ] Enfin, M. Riopel précise que des travaux de simple « réparation » n’étaient pas ici envisageables, considérant l’état constaté des lieux. [ 71 ] Certes, certains des éléments soumis par M. Riopel font l’objet d’un témoignage contradictoire offert par M.

Benoit Richard, de l’entreprise Gestion septique B.R. [ 72 ] Cela dit, le témoignage de M. Riopel est apparu comme étant clair, précis et fiable. Le Tribunal lui accorde une grande force probante. [ 73 ] Le témoignage de M. Richard, de son côté, se concentre évidemment sur la situation découlant de ses travaux de nettoyage du système. Ce dernier n’est d’ailleurs pas mandaté de nouveau sur les lieux par M. Schryer, ce dernier prenant plutôt, dès le départ, la position qu’il ne peut être tenu responsable de quoi que ce soit. [ 74 ] Par ailleurs, M.

Richard concède que l’inspection qu’il réalise, en amont de la vente à Mme Ferrier, ne vise pas à analyser la conception même du système, ni la qualité de son installation en 2008. Bref, son rôle est beaucoup plus limité que celui conféré à M. Riopel. [ 75 ] Ainsi donc, considérant que M. Schryer prend la position qu’il ne peut être tenu responsable de l’état du système, force est de constater que celui-ci ne produit – par voie de conséquence – aucune contre-expertise quant à l’état de la situation quelques mois à peine après la vente. [ 76 ] Certes, certaines hypothèses sont formulées par M.

Richard, dont notamment celle voulant que l’état des installations en aval de la vente pourrait résulter d’un usage plus grand, voire potentiellement abusif, du système septique. [ 77 ] Cette affirmation – qui demeure très générale d’ailleurs – ne retient pas l’adhésion du Tribunal. Au contraire, Mme Ferrier précise, de manière crédible, qu’elle sait fort bien comment utiliser de telles installations septiques. Le Tribunal, simplement dit, la croit. [ 78 ] Du reste, il est utile de rappeler que l’immeuble ici vendu comporte 4 400 pieds carrés, et fut annoncé comme étant un immeuble bigénérationnel.

Ainsi, la présence de 6 personnes dans un tel immeuble n’a rien de surprenant ou d’extravagant. [ 79 ] Bref, rien dans la preuve ne démontre de manière probante que la problématique rencontrée peu de temps après la vente résulterait de la méthode d’utilisation du système par Mme Ferrier et sa famille. [ 80 ] Par ailleurs, le témoignage de M. Richard comporte certes des éléments factuels mais également plusieurs éléments de nature argumentative. Ce dernier semble vouloir plaider au bénéfice de son client, M.

Schryer. [ 81 ] Or, le rôle de l’expert est d’éclairer le Tribunal [24] , en formulant les opinions qui s’imposent, mais tout en demeurant dans son domaine d’expertise. [ 82 ] Au contraire, M.

Richard se permet, plutôt, de reprocher à Mme Ferrier de ne pas avoir elle-même consulté les registres municipaux avant la vente, ce qui lui aurait permis, argue-t-il, de constater que le système n’était pas en « règle ». [ 83 ] Or, cet argument, en plus de sortir clairement du cadre du témoignage attendu d’un expert en système septique, apparait particulièrement contre-productif, en ce que ces vérifications quant à la règlementation provinciale et municipale applicable relevaient plutôt, en première ligne, de M.

Schryer lui-même. [ 84 ] En effet, le Tribunal est d’opinion que Mme Ferrier n’avait pas à présumer que M. Schryer avait passé outre à de telles obligations qui s’imposaient à lui en 2008. [ 85 ] Par ailleurs, M. Richard, dans le cadre de son témoignage, se permet également de critiquer, sévèrement d’ailleurs, la méthode employée (ainsi que la facturation) d’Épursol et de M.

Riopel, qualifiant d’ailleurs au passage la méthode usitée « d’illégale au Québec ». [ 86 ] Il suffira de préciser que la preuve soumise ne permet pas de supporter ce propos, d’autant plus que celle-ci démontre que les travaux réalisés par Épursol concernent le remplacement, pur et simple, des installations. Sans plus, ni moins. [ 87 ] Ainsi, le Tribunal considère que la preuve soumise par Mme Ferrier et M. Riopel est convaincante. Le témoignage de ce dernier fut factuel, modéré et neutre – il y expose ses constatations. M. Riopel a tenté d’ailleurs d’épargner M.

Richard (et ses travaux de nettoyage) plutôt que le contraire. [ 88 ] La preuve prépondérante démontre que les vices reprochés au système se qualifient à

titre de vices cachés. Il s’agit là de vices suffisamment sérieux. Ceux-ci, manifestement, existaient au moment de la vente, tout en étant inconnus de Mme Ferrier. [ 89 ] Les vices, par ailleurs, se qualifient de cachés en ce qu’un acheteur prudent et diligent n’aurait pu les découvrir avant la vente. [ 90 ] Enfin, personne ne remet en doute que la dénonciation des vices s’est effectuée en temps opportun avant la réalisation des travaux correctifs. [ 91 ] Encore une fois, une telle conclusion de la part du Tribunal ne signifie pas que M. Schryer a « caché », ou qu’il a « tenté de cacher » les vices en question.

[ 92 ] Le Tribunal ne doute nullement de la bonne foi de quiconque. La bonne foi, d’ailleurs, se présume [25] . [ 93 ] En réalité, la preuve tend à établir que M. Schryer fut particulièrement mal conseillé, en 2008, par cet entrepreneur qui lui recommande de procéder en usant de plans préparés pour un autre immeuble, sans test de sol et sans vérification autre. [ 94 ] Ainsi donc, le Tribunal conclut que l’immeuble, au moment de la vente, est affecté d’importants vices cachés quant au système septique. [ 95 ] La responsabilité de M.

Schryer est donc, par voie de conséquence, engagée. [ 96 ] Pour quel montant cependant? - L’indemnisation devant être prononcée [ 97 ] En effet, la conclusion du Tribunal voulant que l’immeuble soit affecté, au moment de la vente, de vices cachés ne signifie pas pour autant, et automatiquement, que la totalité de la Demande doit être accordée. [ 98 ] L’évaluation du préjudice est encadrée par diverses dispositions du Code civil du Québec . Plus particulièrement, les articles 1607 , 1611 et 1613 C.c.Q. sont ainsi libellés : 1607.

Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. 1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé. On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu’il est certain et qu’il est susceptible d’être évalué. 1613.

En matière contractuelle, le débiteur n’est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir au moment où l’obligation a été contractée, lorsque ce n’est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu’elle n’est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution. [Le Tribunal souligne] [ 99 ] L’indemnisation devant être prononcée par le Tribunal doit être juste et appropriée. Cela dit, une telle indemnisation ne doit pas contribuer à enrichir le créancier, ici Mme Ferrier.

Évidemment, elle ne doit pas tendre, non plus, à appauvrir cette dernière. [ 100 ] D’entrée de jeu, le Tribunal précisera que rien dans la preuve soumise ne permet de soutenir que la facturation d’Épursol (9 887,85$) et celle de la firme Design Septique JLF (1 575$) sont surévaluées, gonflées ou déraisonnables. [ 101 ] Là n’est pas la question. [ 102 ] Cela dit, et en l’espèce, un fait demeure incontournable. [ 103 ] Lors de l’acquisition de l’immeuble, Mme Ferrier sait que le système présent sur les lieux comporte déjà 12 ans d’usure. [ 104 ] Le système est donc relativement récent, mais il n’est assurément pas neuf.

Personne ne le conteste. [ 105 ] En d’autres termes, Mme Ferrier, lors de l’acquisition, sait qu’elle devra engager des dépenses dans un horizon d’une dizaine d’années afin d’y intégrer de nouvelles installations. [ 106 ] La preuve démontre ici de manière prépondérante que le système installé par Épursol constitue un nouveau système.

Un système neuf . [ 107 ] Il est indéniable que ce système neuf vient générer une plus-value à l’immeuble comparativement à l’état que pouvait anticiper Mme Ferrier au moment de son acquisition. [ 108 ] Certes, cette dernière ne pouvait présumer que le système présenterait toutes les problématiques déjà abondamment décrites précédemment. Par contre, elle savait fort bien que le système avait déjà subi une dépréciation certaine sur une durée de 12 ans. [ 109 ] Comme le mentionne l’Honorable Juge Jean Faullem, alors qu’il siégeait à la Cour du Québec [26] , dans l’affaire Côté c.

Laflèche et autres [27] , et tel que rappelé dans de nombreux jugements [28] : Cependant, dans l’évaluation des dommages subis, le Tribunal doit tenir compte de la plus-value apportée à la résidence à la suite des travaux de réparation effectués et ainsi déduire de l’indemnité accordée à l’acheteur la valeur de cette plus-value. [ 110 ] Le Professeur Patrice Deslauriers, dans son Traité en matière d’indemnisation résultant d’une atteinte à un bien [29] , rappelle d’ailleurs ce qui suit : Un élément extrêmement important et inhérent au concept de la restitutio in integrum est que le créancier ne peut jamais s’enrichir au moyen de dommages-intérêts.

C’est pourquoi, lorsqu’il s’agit d’un bien qui n’était pas destiné à la revente ou à la spéculation, le créancier aura le droit de réclamer, en cas de perte totale, le montant suivant : le coût de remplacement du bien neuf duquel on soustrait la dépréciation (…) Dans l’hypothèse où le bien n’a été que partiellement endommagé, encore là, une somme sera allouée pour sa remise en état à condition que la preuve en soit faite. Toutefois sera soustraite la portion représentant la plus-value du bien remis à neuf.

[ 111 ] La durée de vie utile et normale d’un système septique a fait l’objet de deux évaluations concordantes de la part des experts dans le cadre de leur témoignage. [ 112 ] En effet, M. Riopel réfère à une durée oscillant entre 20 et 25 ans. M. Richard, pour sa part, l’estime à une durée de « 20 à 30 ans ». [ 113 ] Dans les circonstances, le Tribunal retient qu’un système comme celui en l’espèce aurait dû avoir une durée de vie utile de 25 ans.

Il s’agit là de la durée que pouvait raisonnablement anticiper Mme Ferrier au moment de l’acquisition de l’immeuble. [ 114 ] Ainsi donc, la somme allouée à celle-ci quant aux travaux correctifs doit prendre cet élément en considération. [ 115 ] Considérant que le Tribunal retient cette durée de vie utile – anticipée – de 25 ans, la somme allouée à Mme Ferrier quant aux travaux correctifs ainsi qu’aux travaux de conception et d’inspection doit être réduite d’un pourcentage conséquent (soit donc de 48% (12 divisé par 25). [ 116 ] Ainsi, c’est la somme de 5 960,68$ qui doit être accordée quant à la facturation d’Épursol et de Design Septique JLF (11 462,85$ X 0,52 [30] ). [ 117 ] Dans les circonstances, cette somme de 5 960,68$ représente l’indemnisation pouvant être prononcée, le tout à la lumière de cette nécessaire dépréciation et de cette usure anticipée du système au moment de l’achat. [ 118 ] Cela dit, les frais d’huissiers, totalisant la somme de 514,75$ seront, pour leur part, accordés en totalité.

En effet, le Tribunal ne voit aucune raison de mitiger ceux-ci. Aucune dépréciation de cette portion de la réclamation n’est ici pertinente, ces frais ne contribuant pas à attribuer une plus-value à une composante de l’immeuble acheté. [ 119 ] Ceci étant dit, et conformément à l’

article 339 du Code de procédure civile [31] , cette somme liée aux frais d’huissiers sera accordée à Mme Ferrier, mais plutôt à

titre de frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la Demande; CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 5 960,68$ avec l’intérêt au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 28 septembre 2021 [32] ; LE TOUT, avec les frais de justice en faveur de la demanderesse [33] , y incluant les frais de signification par huissiers totalisant la somme de 514,75$. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Date d’audience : 27 octobre 2023