2016 QCCQ 9368, 2016 QCCQ 9368

Beaumier-Carignan c. Lesiège 2016 QCCQ 9368 COUR DU QUÉBEC «DIVISION DES PETITES CRÉANCES» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-031144-155 DATE : 5 AOÛT 2016 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. MARILYNE BEAUMIER-CARIGNAN -et- GUILLAUME TANGUAY Demandeurs c. ALEXANDRE LESIÈGE -et- GENEVIÈVE ÉMOND Défendeurs JUGEMENT 1.

L’APERÇU [ 1 ] Pour les acheteurs, Marilyne Beaumier-Carignan et Guillaume Tanguay, l’achat de leur première résidence les entraîne rapidement dans des dépenses imprévues. [ 2 ] La toiture de la résidence est la seule rénovation d’importance faite pendant la période de quatre années où les vendeurs, Alexandre Lesiège et Geneviève Émond, en sont propriétaires. [ 3 ] Quelle est donc leur surprise de constater dans les jours suivant la prise de possession en mars 2014 [1] la présence d’infiltrations d’eau et d’être par la suite informés que ces infiltrations proviennent de la toiture, pourtant refaite quatre années plus tôt en 2010. [ 4 ] Les acheteurs se sont ainsi vus forcés de refaire entièrement la toiture en surélevant sa structure afin de pallier à une absence totale de ventilation. [ 5 ] Les vendeurs soutiennent ne pas avoir été confrontés à de telles infiltrations pendant les années où ils ont été propriétaires de l’immeuble.

Quant au vice affectant la toiture et ayant entraîné sa réfection, ils soutiennent qu’il était apparent lors de l’achat et que les acheteurs tentent de leur faire assumer l’inspection déficiente effectuée par le professionnel dont ils ont retenu les services. [ 6 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal est d’avis que la toiture présentait certains indices qui auraient dû conduire les acheteurs à faire de plus amples vérifications à l’égard de la toiture.

De même, ces indices auraient dû amener l’inspecteur préachat des acheteurs à les mettre en garde quant à sa ventilation et son étanchéité. [ 7 ] Le vice affectant la toiture ne peut en conséquence être considéré comme étant caché, de sorte que la demande des acheteurs est en conséquence rejetée. 2. ANALYSE [ 8 ] Pour que soit acceptée une réclamation en diminution de prix de vente comme conséquence d'un vice, doivent être présents les quatre cumulatifs prévus à l’

article 1726 C.c.Q. [2] : (1) le vice doit être caché, (2) inconnu de l’acheteur, (3) antérieur à la vente et (4) suffisamment grave : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 9 ] S’ajoute à ces critères la condition de fond prévue à l’

article 1739 C.c.Q. : l'acheteur doit dénoncer par écrit le vice au vendeur

dans un délai raisonnable de sa découverte [3] . [ 10 ] L’acheteur prudent et diligent auquel réfère l’

article 1726 C.c.Q. doit être évalué de façon objective. Il s’agit de comparer le comportement des acheteurs à celui d’un acheteur raisonnable de même compétence placé dans les mêmes circonstances [4] . [ 11 ] Qu’en est-il des faits mis en preuve dans le présent dossier ? [ 12 ] L’immeuble en litige est un immeuble datant de 1946 ou 1949 [5] . Au cours des années, deux annexes y ont été ajoutées : une première située sur le côté gauche de l’immeuble et une seconde à l’arrière.

Celle située à l’arrière a été érigée en 1983 et abrite la salle familiale. [ 13 ] L’ayant acquis en 2010, les vendeurs en ont été propriétaires pendant 4 années avant de le vendre aux acheteurs. Dès leur emménagement, les vendeurs procèdent à la réfection de la toiture puisqu’il s’agit d’une réparation urgente. [ 14 ] L’immeuble est mis en vente en 2013 par le biais du site internet duproprio . [ 15 ] Après avoir visité l’immeuble, les acheteurs formulent une promesse d’achat pour un prix de 277 000 $ que les vendeurs acceptent.

Cette promesse d’achat est assortie des conditions usuelles de financement et d’inspection [6] . [ 16 ] Le 6 novembre 2013, l’inspection de l’immeuble est effectuée par l’inspecteur Denny Melo de l’entreprise Amerispec. Ce dernier obtient alors copie du formulaire DÉCLARATION DU VENDEUR dûment rempli par les vendeurs.

À l’égard de la toiture, les vendeurs indiquent ne pas avoir connaissance d’infiltrations, mais indiquent avoir noté un phénomène d’accumulation de glace ou glaçons en bordure du toit en hiver [7] . [ 17 ] Les acheteurs ne sont pas inquiets de cette information et n’en discutent pas de façon spécifique avec l’inspecteur Melo. Ce dernier note dans son rapport [8] certains éléments, somme toute mineurs, à l’égard de la toiture : l’absence d’un solin, deux bardeaux endommagés et des clous à découvert.

Ses recommandations sont, de la même façon, mineures : sceller les évents et projections du toit, consulter un couvreur quant à l’absence de solin, réparer les bardeaux endommagés et sceller les clous à découvert. [ 18 ] Les vendeurs informent également verbalement les acheteurs avoir procédé eux-mêmes en 2010 à la réfection de la toiture aidés de membres de leurs familles, de sorte qu’aucune documentation n’est disponible [9] . [ 19 ] Les acheteurs ne sont pas davantage préoccupés de cette information, n’ayant pas de motif de douter que les vendeurs se sont acquittés adéquatement de cette tache. [ 20 ] Les acheteurs, de même que l’inspecteur Melo, font l’erreur de ne pas s’intéresser à ce qui cause ou explique la présence de barrages de glace dénoncée par les vendeurs dans le formulaire déclaration du vendeur . [ 21 ] Ce formulaire contient de l’information pertinente quant à l’état de l’immeuble et importante à la prise de décision de l’acheteur.

Lorsqu’une anomalie y est mentionnée, l’acheteur prudent et diligent doit s’y attarder. [ 22 ] L’expert des acheteurs, M.

Stéphane Bossus, confirme à l’audience que la formation de barrières de glace envoie un système d’alarme, puisqu’il s’agit généralement d’un symptôme d’une ventilation ou d’une isolation déficiente de la toiture. [ 23 ] Au terme de son expertise, l’expert Bossus conclut d’ailleurs que les infiltrations d’eau à l’intérieur de la résidence proviennent de la toiture, laquelle est affectée tant d’un problème d’isolation que de ventilation [10] . [ 24 ] L’expert Bossus fait des constats additionnels à ceux de l’inspecteur Melo puisqu’il note l’application de polybitume à plusieurs endroits de la toiture, de même que, plus important encore, l’absence d’évent de toiture, et ce, à tous les niveaux de la toiture. [ 25 ] Il est clair de la lecture du rapport de l’expert Bossus que ce dernier est critique à l’égard du travail de l’inspecteur Melo : ▪ l’absence de commentaire quant à la présence de polybitume à de nombreux endroits, alors qu’une toiture qui performe adéquatement n’a pas besoin de ce type de produit; ▪ l’absence de commentaire quant au fait qu’il n’y a pas d’évent permettant de ventiler le sous-toit (en fait l’inspecteur Melo recommande de sceller les pourtours des évents, recommandation qui paraît en être une de routine); ▪ le défaut de noter que le revêtement de Canexel est boursoufflé sous la fenêtre panoramique de l’annexe arrière, de même que l’application de polybitume sur la fondation, signe d’une infiltration antérieure; ▪ le défaut de noter l’altération du bois du pontage du plancher au coin arrière droit du sous-sol, également signe d’un historique d’infiltration d’eau à cet endroit. [ 26 ] Le Tribunal est d’avis que suffisamment d’indices étaient présents pour alerter un acheteur prudent et diligent.

Ces indices sont de nature à douter de la conformité de la construction de la toiture et de son étanchéité. Un acheteur prudent et diligent devait s’intéresser à ces indices pour s’en assurer, de même que pour évaluer la présence d’un phénomène actif d’infiltrations d’eau. [ 27 ] Les acheteurs, à l’instar de l’expert Bossus, soutiennent cependant que les constats qu’aurait dû faire l’inspecteur Melo n’auraient de toute façon pas permis de déceler certaines autres anomalies de la toiture.

Ce n’est que suite au retrait d’une portion de soffite que l’expert Bossus a pu constater le blocage complet de l’entrée d’air dans le vide du sous-toit. Une fois retirée la mousse isolante rose, l’expert Bossus constate que la laine isolante est en contact direct avec le pontage de la toiture, empêchant toute circulation d’air dans le vide du sous-toit. [ 28 ] Résultat, la toiture n’est aucunement ventilée, et ce, contrairement aux règles de l’art qui demandent à ce qu’une toiture soit

ventilée à partir des soffites jusqu’au faîte de la toiture. L’obstruction des soffites combinée au blocage de l’espace sous-toit, de même qu’à l’absence d’évent faîtier expliquent la problématique d’infiltrations. [ 29 ] Le Tribunal est d’avis qu’il n’est pas essentiel que les acheteurs aient été en mesure d’apprécier complètement la non- conformité de l’immeuble, pour autant que des indices sérieux existent pour justifier un examen plus approfondi.

L’absence d’évents, l’application de polybitume et les autres constats de l’inspecteur Melo, bien qu’incomplets, quant à l’étanchéité de la porte patio et aux signes d’infiltrations notés au sous-sol sont de tels indices sérieux. [ 30 ] L’expert Bossus s’est également appliqué lors de son témoignage à indiquer les signes permettant de soupçonner un historique d’infiltrations d’eau.

Ce témoignage vise à suggérer que les vendeurs ont pu être confrontés à de telles infiltrations d’eau et qu’ils ont omis d’en faire part aux acheteurs. [ 31 ] Les vendeurs nient avoir subi de telles infiltrations et que la réfection de la toiture leur est apparue adéquate. Le Tribunal n’a pas de motif d’écarter leur témoignage à cet égard, pas plus que leur témoignage quant au fait que le polybitume a été appliqué lors de la réfection de la toiture en 2010, et ce, puisqu’ils avaient remarqué que le propriétaire antérieur en avait appliqué à ces mêmes endroits.

Ils ont cru alors sage d’agir avec les mêmes précautions. De même, l’uréthane soufflé présent à un endroit visait à colmater ce que les vendeurs croyaient être la voie empruntée par des abeilles. [ 32 ] L’expert Bossus admet d’ailleurs qu’il n’est pas possible de dater les signes qu’il a observés.

Il est tout autant possible que cela soit le résultat d’infiltrations antérieures à la réfection de la toiture qui, rappelons-le, était urgente lors de l’achat de l’immeuble par les vendeurs en 2010. [ 33 ] En conséquence, le Tribunal est d’avis que le vice affectant la toiture de l’immeuble à l’origine des infiltrations d’eau constatées par les acheteurs ne constitue pas un vice visé par la garantie de qualité de l’

article 1726 C.c.Q. , ce vice ne pouvant être considéré comme caché en raison de la présence de plusieurs indices de nature à alerter un acheteur prudent et diligent. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 34 ] REJETTE la demande des demandeurs; [ 35 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : saint-jérôme, le 29 JUILLET 2016