2016 QCCQ 6190, 2016 QCCQ 6190

Haouchene c. Lapointe 2016 QCCQ 6190 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-147829-156 DATE : 23 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DJAMEL HAOUCHENE -et- FARIDA SADAOUI Demandeurs c.

PAUL-ÉMILE LAPOINTE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Djamel Haouchene et sa femme Farida Sadaoui (les « Demandeurs ») réclament des dommages-intérêts totalisant 14 040 $ à Paul-Émile Lapointe (le « Défendeur ») à la suite de l’achat du duplex appartenant à ce dernier. [ 2 ] En bref, ils soutiennent que le Défendeur leur a fait des fausses représentations ou les a induits en erreur en leur faisant croire qu’ils pourraient, une fois le duplex acheté, augmenter le prix du loyer du logement résidentiel se trouvant à l’étage supérieur. [ 3 ] Le Défendeur conteste la réclamation.

Pour l’essentiel, il plaide que les Demandeurs avaient en mains toutes les informations pertinentes avant d’acheter le duplex et, en conséquence, ils ne pouvaient pas ignorer quel était le montant effectif du loyer que la locataire payait. LE CONTEXTE [ 4 ] En 2013, les Demandeurs se montrent intéressés par l’achat du duplex qui appartient au Défendeur. [ 5 ] Ce dernier le met en vente à la suite du décès de son épouse, madame Réjane Lapointe (« Mme Lapointe »), survenu le 31 août 2013, dont il était l’héritier universel.

Cette dernière avait elle-même hérité du duplex de sa propre mère dans les années 1980. [ 6 ] En fait, Le Défendeur et Mme Lapointe ont habité le logement du bas pendant de nombreuses années. [ 7 ] Le 1 er juillet 2013, Mme Lapointe loue le logement du haut à Patricia Martel (« Mme Martel »). Un bail écrit est signé entre les parties [1] . [ 8 ] D’une durée de 12 mois, le bail est consenti pour un loyer mensuel de 420 $. La mention « Montant privilégié » est ajoutée au bail par Mme Lapointe.

Comme nous le verrons maintenant, cette inscription occasionnera bien des soucis à tout le monde par la suite. [ 9 ] Le 8 novembre 2013, les Demandeurs signent une promesse d’achat [2] . Au prix de 245 000 $, ils offrent d’acheter le duplex, sous réserve de certaines conditions, dont l’obtention d’un prêt hypothécaire, la visite des lieux et l’examen du bail. [ 10 ] La promesse d’achat est acceptée le lendemain par le Défendeur [3] .

Les parties conviennent toutefois d’une modification le 23 novembre 2013, essentiellement pour permettre une prorogation du délai à l’intérieur duquel les Demandeurs doivent fournir une preuve de l’obtention d’un financement [4] .

[ 11 ] La preuve révèle que les Demandeurs ont pris connaissance du bail intervenu entre Mme Lapointe et Mme Martel. Elle révèle aussi que bien avant la signature de la promesse d’achat, ils savaient que le loyer mensuel que payait cette dernière était de 420 $. La fiche d’inscription (« listing ») l’indiquait clairement [5] . [ 12 ] Le 18 décembre 2013, devant Me Marie-Pier Marchand-Thouin, notaire, l’acte de vente entre les Demandeurs et le Défendeur est instrumenté [6] . À l’article 6 de l’acte notarié, il est écrit ce qui suit : 6.

Le loyer brut du bail en vigueur s’élève à la somme de quatre cent vingt dollars (420.00$) par mois; aucun loyer n’a été perçu par anticipation, aucun avis susceptible de modifier ces baux n’a été envoyé par le vendeur ou ses locataires et aucune instance n’est en cours devant la Régie du logement. [ 13 ] Le demandeur Haouchene (« M. Haouchene ») explique que la question du loyer payé par Mme Martel le préoccupait beaucoup avant l’achat du duplex. [ 14 ] Pour lui, le loyer qu’elle payait était insuffisant pour boucler le budget de sa famille.

Partant, dit-il, avant de procéder à l’achat, il a fait plusieurs vérifications aux fins de s’assurer qu’il pourrait l’augmenter une fois qu’il deviendrait le propriétaire du duplex. [ 15 ] Il témoigne que, dans un premier temps, le Défendeur l’avait rassuré à ce sujet. Questionné sur la présence de l’expression « Montant privilégié » dans le bail signé par Mme Martel, le Défendeur lui aurait spécifiquement déclaré que la mention visait justement à permettre au nouveau propriétaire de demander une augmentation de loyer.

Cette mention, selon ce qu’il avait compris des déclarations du Défendeur, signifiait que le loyer consenti à Mme Martel était un loyer de faveur. [ 16 ] Ensuite, comme le lui suggérait d’ailleurs le Défendeur, M. Haouchene entre en communication avec la Régie du logement (« la Régie »). Il voulait savoir ce que signifiait un « loyer de faveur ». Il aurait alors été invité à consulter le site Internet de la Régie, où il aurait trouvé le texte de l’article 6 du Règlement sur les critères de fixation du loyer [7] : 6.

Si le loyer au terme du bail est un loyer de faveur, le tribunal détermine le loyer exigible en considérant celui habituellement payé pour des logements comparables. [ 17 ] Satisfait des réponses qu’il obtient, l’acte de vente est finalement signé le 18 décembre 2013 devant la notaire Marchand- Thouin. À compter de la fin décembre, il commence le processus d’emménagement dans le duplex. Des rénovations sont entreprises au premier étage. [ 18 ] Environ un mois plus tard, M. Haouchene, en vue d’obtenir une augmentation du loyer de Mme Martel, se rend à la Régie. Il veut ouvrir un dossier à cette fin.

La preuve ne permet pas de savoir ce qui a été précisément discuté entre lui et le ou les agents de la Régie. En revanche, il s’avère qu’il n’a pas pu ou qu’on lui a conseillé de ne pas intenter son recours judiciaire cette journée-là. [ 19 ] Le 14 février 2014, il dépose finalement auprès de la Régie sa demande en fixation de loyer ( art. 1947 et 1953 C.c.Q. ). Auparavant, mais toujours au cours de cette même journée, M.

Haouchene avait obtenu du Défendeur une lettre qui était censée l’aider dans sa réclamation auprès de la Régie : À qui de droit, Bonjour, Je vous confirme, moi Paul-Émile Lapointe, étant l’ancien propriétaire du duplex du […], Montréal, […], que j’étais soutien de locataire du […], Montréal, […]loué par Patricia Martel, jusqu’à la vente du duplex à M. Djamel Haouchene. [ 20 ] Le 29 juillet 2014, la Régie rend son jugement [8] . [ 21 ] Elle rejette la demande de fixation de loyer de M.

Haouchene. [ 22 ] Le Tribunal estime nécessaire de reprendre ici les motifs principaux en vertu desquels la Régie a rejeté la demande : [28] Le tribunal constate que nulle part dans le bail on explique la signification de la mention « Montant privilégié », non plus qu’aucune des conséquences envisagées par la locatrice en inscrivant cette mention, notamment une renonciation de la locataire quant à l’application des critères prévus par le Règlement sur la fixation du loyer et de la loi quant à la fixation du loyer selon des règles autres que celles prévues par la loi et ledit règlement ou une reconnaissance de la locataire que les parties reconnaissent quant à la signification de cette mention, dont l’effet que l’on recherche actuellement quant à faire ajuster le loyer selon la valeur de logements comparables. [29] Il est clair de la preuve reçue que la mention de loyer privilégié ne peut être opposable à la locataire puisque manifestement les conséquences voulues par la locatrice par l’ajout de cette mention n’ont pas été expliquées à la locataire et qu’elle n’y a pas consenti.

En conséquence, la locataire n’a pas renoncé à ses droits découlant des articles 1936 du Code civil du Québec et 1953 du Code civil du Québec et aucune preuve prépondérante ne fut présentée à l’effet que le loyer de la locataire découle de la mauvaise gestion de la locatrice décédée. [30] Le tribunal procède donc à la fixation du loyer selon la règle générale de la fixation du loyer, c’est-à-dire en calculant sur le loyer payé au terme du bail la part du logement dans les dépenses admissibles, le tout selon ledit règlement sur les critères sur la fixation du loyer. [ 23 ] Les Demandeurs entreprennent un autre recours devant la Régie.

En fait, ils cherchent alors à reprendre le logement occupé par Mme Martel. En décembre 2014, ils déposent donc leur demande en ce sens [9] . [ 24 ] L’audience a lieu le 19 janvier 2015. Quelques jours plus tard, le 23 janvier 2015, la Régie rend sa décision [10] . La requête des Demandeurs est rejetée. La Régie conclut, en appliquant les dispositions de l’

article 1963 du C.c.Q. , que les Demandeurs n’avaient pas

réellement l’intention de reprendre le logement loué. [ 25 ] La Régie écrit : [15] Le locateur qui choisit d'exercer une procédure de reprise du logement ne peut, évidemment, se servir de ce droit dans le but d'évincer un locataire pour d'autres motifs (ex. manquements contractuels, loyer peu élevé, rénovations à entreprendre). [16] Le législateur a, en effet, choisi de préserver le droit au maintien dans les lieux du locataire et c'est pourquoi il impose l'obligation de démontrer qu'il y a absence de prétexte. [17] Aussi, la bonne foi du locateur doit apparaître autant quant aux intentions de loger dans le logement qu’aux raisons qui amènent à requérir le logement. [18] En effet, l'intention de se loger dans le logement peut être bien réelle, mais s'il s'agit d'un subterfuge, un faux-fuyant ou une diversion pour obtenir le départ des locataires, l'autorisation à la reprise ne peut être accordée. [19] À l’instar du professeur Jobin [11] , le Tribunal croit que la reprise de logement constitue un « terrain propice aux manœuvres répréhensibles de certains locateurs. »

Il importe, donc, de demeurer vigilant sans verser dans l’angélisme. [20] Après analyse des faits et circonstances entourant la reprise du logement, le locateur n’a pas convaincu le Tribunal que la procédure de reprise ne constitue pas un prétexte pour atteindre une autre fin. [21] Il va de soi que si la locataire payait un loyer plus élevé, cela allègerait le fardeau financier du locateur. Ceci dit, rien dans la preuve ne permet de conclure que sa situation a évolué depuis l’achat de la propriété. Les horaires de travail du locateur ou de son épouse n’ont pas changé depuis 2013.

Bien que leur revenu n’ait pas fait l’objet d’une preuve spécifique, rien n’indique qu’il y a eu variation à la baisse depuis l’achat de la propriété. [22] Ils ont obtenu leur prêt hypothécaire sur la base des informations financières qu’ils ont communiquées et qui ne semblent pas avoir fait l’objet de modifications négatives. [23] Certes, le locateur s’attendait à obtenir un meilleur loyer de la locataire en raison de l’annotation apparaissant au bail. Il croyait sincèrement obtenir un meilleur rendement de son investissement.

Cela ne fut pas le cas car le Tribunal a décidé qu’il ne remplissait pas les conditions pour ce faire. [24] Cela l’a peut-être étonné et peut-être ignorait-il le caractère précaire de son recours ? Il devra s’en plaindre à son vendeur.

Dans les deux cas, le recours à la reprise du logement ne peut être utilisé pour obtenir indirectement ce qu’il n’a pas obtenu directement, soit un rendement supérieur de son revenu locatif. [25] Quant à la rentabilisation de l'immeuble par le délaissement d'un logement au rez-de-chaussée et l'occupation du logement de la locataire, bien qu'admis par les tribunaux [12] , ce motif doit être supporté par une preuve prépondérante d'un besoin financier sérieux, concret, réel et raisonnable qui oblige à requérir le logement et ainsi obtenir l'éviction de la locataire.

Dans un tel contexte, le locateur utilise son immeuble pour stabiliser une situation économique difficile. [26] La preuve soumise relativement à la situation financière du locateur est demeurée vague et imprécise. Aucune preuve n’a été soumise de problèmes financiers actuels et réels.

Le tribunal ne dispose d'aucune information sur les revenus personnels actuels du locateur, ni sur les dépenses qu'il doit encourir. [27] Ceci associé au contexte relationnel entre les parties et à la volonté clairement exprimée du locateur d'obtenir un loyer plus élevé de location démontre un prétexte pour obtenir le départ de la locataire. [28] En l'instance, le Tribunal conclut que le locateur ne rencontre pas les exigences prescrites par la loi en ce qu'il n'a pas convaincu que la reprise ne constituait pas un prétexte pour atteindre une autre fin. [ 26 ] En parallèle à cette demande, M.

Haouchene a intenté une requête en révision de la décision que la Régie avait rendue le 29 juillet 2014 sur la fixation de loyer.

La requête est plaidée le 24 mars 2015. [ 27 ] Le 21 avril 2015, la Régie rend sa décision et rejette aussi cette nouvelle demande [13] . [ 28 ] Elle écrit : [8] Le locateur fait valoir que le bail contient une mention à l’effet que le loyer est un « montant privilégié » et qu’à ce titre, il devrait être révisé en conséquence. [9] Selon la preuve soumise en première instance, la greffière-spéciale conclut que cette annotation n’est pas opposable à la locataire comme établissant l’existence d’un loyer de faveur.

Celle-ci prétend, par ailleurs, que son loyer a été fixé en considération des travaux (réparation et entretien) qu’elle s’engageait à entreprendre dans le logement. [10] À l’audience, le locateur n’apporte aucun fait nouveau outre qu’il semble vouloir invoquer maintenant que le vendeur, Paul-Émile Lapointe, était le principal soutien de la locataire pour justifier l’existence d’un loyer de faveur.

Or, rien dans la preuve ne permet de supporter une telle allégation qui suppose que monsieur Lapointe a pourvu aux besoins essentiels de la locataire. [11] Le locateur n’a pas démontré d’erreur de la greffière-spéciale dans l’analyse ou l’appréciation de la preuve, ni dans l’application des critères pour établir l’existence d’un loyer de faveur. [ 29 ] La réclamation de M. Haouchene totalisait initialement 14 040 $. L’indemnité recherchée correspondait à une perte de loyer

mensuel de 260 $ pendant 54 mois. Séance tenante, il reconnaît qu’il ne peut plus obtenir des dommages-intérêts à la hauteur de ce montant. [ 30 ] En effet, une entente à l’amiable est intervenue entre lui et Mme Martel. Cette dernière a accepté de quitter son logement résidentiel en mars 2016. Depuis lors, M. Haouchene y effectue des rénovations.

En juillet 2016, un nouveau locataire occupera les lieux, moyennant un loyer mensuel de 700 $. [ 31 ] Dans le meilleur scénario pour lui, s’il avait gain de cause, sa réclamation devrait donc être réduite de façon importante. … [ 32 ] La prépondérance de la preuve révèle que le montant du loyer mensuel de 420 $ a été établi entre Mme Lapointe et Mme Martel en raison de la condition imparfaite dans laquelle se trouvait le logement, et non pas parce que Mme Lapointe ou le Défendeur étaient effectivement un « soutien » pour elle.

D’ailleurs, pendant son témoignage, cette dernière a mentionné plus d’une fois qu’elle n’avait jamais bénéficié ou compté sur le soutien de M. Lapointe. [ 33 ] Plutôt, dit-elle, en échange d’un loyer moins élevé, elle avait accepté d’effectuer certaines rénovations dans le logement. Entre autres, elle a refait le plancher en entier. [ 34 ] Le Défendeur conteste la réclamation. Il nie avoir fait quelque fausse représentation que ce soit aux Demandeurs pour les inciter à contracter à des conditions trompeuses ou désavantageuses.

En outre, il souligne que les Demandeurs avaient en mains toutes les informations pertinentes avant d’acheter le duplex et que, dans les circonstances, ils ne pouvaient pas ignorer les termes et conditions du bail dont bénéficiait Mme Martel. [ 35 ] Enfin, la fille du Défendeur témoigne que la lettre du 14 février 2014 (Pièce P-6), lettre qu’elle a elle-même préparée, a été signée à la suite de nombreux appels et démarches harassants de M.

Haouchene. [ 36 ] Ce dernier, dit-elle, ne semblait pas comprendre ou vouloir comprendre quelle était la signification exacte de la mention « Montant privilégié » contenue dans le bail signé par Mme Martel. La lettre a donc été préparée avant tout pour qu’il cesse d’importuner son père, le Défendeur, une personne âgée dont la santé était de plus en plus chancelante. ANALYSE ET MOTIFS [ 37 ] L'

article 2803 C.c.Q. énonce ce qui suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée [ 38 ] Les auteurs Jean-Claude Royer et Sophie Lavallée [14] expliquent ainsi la portée de cet

article : 156 - Fondement – Le principe énoncé à l'

article 2803 C.c.Q. a son fondement dans l'existence de deux grandes présomptions expérimentales, soit celle de la normalité des actes et des choses et celle de la conservation des droits. Il n'est pas conforme à l'état habituel des choses qu'une personne soit la débitrice d'une autre. Celui qui allègue ce fait doit le prouver. Il doit établir le contrat, la faute ou tout autre fait qui a créé son droit. D'autre part, si le demandeur a prouvé les faits générateurs de son droit, le fardeau de démontrer sa modification ou son extinction incombe au défendeur.

En effet, toute personne est présumée avoir conservé son droit. Ainsi, lorsqu'un prêteur a établi son contrat, il appartient alors à l'emprunteur de démontrer la nullité, la modification ou l'extinction de son obligation. […] 190 - Généralités – La

partie qui a le fardeau de persuasion perd son procès si elle ne réussit pas à convaincre le juge que ses prétentions sont fondées. Ainsi, l'action du demandeur sera rejetée si celui-ci n'établit pas les actes ou les faits générateurs de son droit. D'autre part, le défendeur sera condamné à exécuter sa prestation s'il ne prouve pas son extinction. [ 39 ] En l’espèce, eu égard à la preuve faite de part et d’autre, le Tribunal conclut que les Demandeurs n’ont pas satisfait à leur fardeau de preuve.

Ils n’ont pas convaincu le Tribunal qu’ils ont été amenés ou incités à contracter à des conditions défavorables ou désavantageuses en raison de fausses représentations ou de manœuvres dolosives de la part du Défendeur. [ 40 ] En réalité, ce qui ressort surtout de la preuve est le fait que les Demandeurs, avant de se porter acquéreurs du duplex, ne se sont pas comportés en acheteurs prudents et diligents ou qu’ils ont commis une erreur inexcusable. [ 41 ] L’existence du bail et les conditions monétaires hautement favorables dont bénéficiait Mme Martel étaient connues ou ne pouvaient pas être ignorées par les Demandeurs lors de la signature de la promesse d’achat et la conclusion de l’acte de vente : • La fiche d’inscription ou « listing » [15] indiquait clairement que le loyer mensuel était de 420 $ ; • La promesse d’achat signée le 8 novembre 2013 [16] donnait spécifiquement aux Demandeurs le droit de prendre connaissance du bail de Mme Martel et, dans les faits, ils en ont pris connaissance ; • L’article 6 de l’acte notarié exposait clairement quelles étaient les principales conditions du bail. [ 42 ] La preuve révèle que les Demandeurs n’ont jamais consulté un avocat avant de finaliser l’achat du duplex.

De fait, ils en ont consulté un seulement après que la Régie eut rendu sa première décision (en juillet 2014) sur la demande de fixation de loyer. C’est à la suite de cette consultation que les Demandeurs auraient décidé d’intenter un autre recours devant la Régie en vue de reprendre le

logement. [ 43 ] Par ailleurs, la promesse d’achat et l’acte de vente ne contiennent aucune clause suivant laquelle le Défendeur aurait donné aux Demandeurs une garantie quelconque quant à la hausse du loyer de Mme Martel. [ 44 ] Les Demandeurs ne sont pas non plus protégés en omettant de demander que soit incorporée à l’acte de vente une telle clause ou toute autre clause leur accordant une indemnité en cas d’échec dans leurs démarches visant à obtenir une augmentation du loyer de Mme Martel. [ 45 ] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que les Demandeurs ne se sont pas comportés en acheteurs prudents et diligents.

Ils sont avant tout les artisans de leur propre malheur. Leur demande judiciaire sera donc rejetée, avec les frais de justice en faveur du Défendeur, et l’indemnité judiciaire à laquelle Mme Martel a droit à la suite de son témoignage devant le Tribunal. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation des demandeurs, avec les frais de justice en faveur du défendeur, et l’indemnité judiciaire à laquelle Patricia Martel a droit à la suite du témoignage qu’elle a rendu devant le Tribunal le 3 juin 2016. __________________________________ ALAIN BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : 3 juin 2016