2020 QCCA 539, 2020 QCCA 539

SNC-Lavalin inc. (Terratech inc. et SNC-Lavalin Environnement inc.) c. Groupe immobilier Chaîné inc. 2020 QCCA 539 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-008823-145 200-09-048823-154 200-09-108823-151 200-09-118823-159 200-09-128823-157 200-09-188823-154 (400-17-002516-116) DATE : 6 avril 2020 FORMATION : LES HONORABLES FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. (200-09-008823-145)* SNC-LAVALIN INC. (faisant affaire antérieurement sous le nom de TERRATECH INC. et SNC-LAVALIN ENVIRONNEMENT INC.) et ALAIN BLANCHETTE APPELANTS - Défendeurs c.

GROUPE IMMOBILIER CHAÎNÉ INC. INTIMÉE - Demanderesse et COMPAGNIE D’ASSURANCE AIG DU CANADA (autrefois connue sous le nom de COMPAGNIE D’ASSURANCE CHARTIS DU CANADA) (à

titre d’assureur de SNC- LAVALIN INC. et ALAIN BLANCHETTE) , LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S (à

titre d’assureur de SNC-LAVALIN INC. et ALAIN BLANCHETTE) , ZURICH COMPAGNIE D’ASSURANCES SA (à

titre d’assureur de SNC-LAVALIN INC. et ALAIN BLANCHETTE) , ASSURANCE ACE INA (à

titre d’assureur de SNC-LAVALIN INC. et ALAIN BLANCHETTE) , CARRIÈRE B & B INC., COMPAGNIE D’ASSURANCE AIG DU CANADA (à

titre d’assureur de CARRIÈRE B & B INC.) , SOCIÉTÉ D’ASSURANCE GÉNÉRALE NORTHBRIDGE (à

titre d’assureur de CARRIÈRE B & B INC.) , 9312-1994 QUÉBEC INC. (anciennement connue sous le nom de CONSTRUCTION YVAN BOISVERT INC.) , SOCIÉTÉ D’ASSURANCE GÉNÉRALE NORTHBRIDGE (à

titre d’assureur de 9312- 1994 QUÉBEC INC.) , LA COMPAGNIE D’ASSURANCE SAINT-PAUL (à

titre d’assureur de 9312-1994 QUÉBEC INC.) INTIMÉES - Défenderesses et CHUBB DU CANADA COMPAGNIE D’ASSURANCE (à

titre d’assureur de SNC-LAVALIN INC. et ALAIN BLANCHETTE) INTIMÉE EN REPRISE D’INSTANCE - Défenderesse ARRÊT 1 Moyen n o 30 : La connaissance du vice par GIC (séq. 412-415 et 421-427) ......................... 5 1.1 Analyse ............................................................................................................................. 6 1.1.1 Les causes de rejet des réclamations de GIC ................................................................................................... 9 1.1.2 La connaissance de l’entrepreneur EEC ......................................................................................................... 10 1.1.3 La connaissance de GIC ...................................................................................................................................... 11 1.1.4 La qualification juridique ................................................................................................................................... 15

1.2 Conclusion ....................................................................................................................... 17 2 Moyen n o 28 : L’obligation pour GIC de poursuivre son alter ego (séq. 412-415 et 421-427) 18 2.1 L’analyse ......................................................................................................................... 18 2.1.1 GIC a privé SNC d’un recours subrogatoire .................................................................................................... 18 2.1.2 La remise de dette .............................................................................................................................................. 19 2.2 Conclusion ....................................................................................................................... 20 3 Moyen n o 38 : La non-application du taux de pyrrhotite (séq. 412-416 et 421-427) ........ 20 3.1 Séquences 412-415 et 421-427 .......................................................................................... 20 3.1.1 Analyse ................................................................................................................................................................. 23 3.1.1.1 Facteur 1 : les cotes d’endommagement ............................................................................................. 27 3.1.1.2 Facteur 2 : la teneur volumétrique en pyrrhotite .............................................................................. 28 3.1.1.3 Facteur 3 : la nature des constructions et les conditions d’exposition .......................................... 29 3.1.1.4 Facteur 4 : les conclusions des expertises .......................................................................................... 33 3.1.2 Conclusion ............................................................................................................................................................ 37 3.2 Séquence 416 .................................................................................................................. 38 3.2.1 Analyse ................................................................................................................................................................. 38 3.2.2 Conclusion ............................................................................................................................................................ 40 4 Moyen n o 39 : La diminution de 30 % de la réclamation (séq. 417) .................................. 41 4.1 Analyse ........................................................................................................................... 42 4.2 Conclusion ....................................................................................................................... 42 5 Moyen n o 41 : L’analyse des fissures et de la dégradation des immeubles ....................... 42 Moyen n o 42 : L’absence de nuance à l’égard des immeubles de GIC ......................................... 42 Moyen n o 45 : La preuve d’experts (séq. 412-416 et 421-427) .................................................... 42 6 Moyen n o 46 : La condamnation aux dépens (séq. 417) ..................................................... 43 7 Moyen n o 53 : Des résultats opposés pour des immeubles identiques .............................. 43 Conclusions générales aux dossiers 8823 ..................................................... 43 [ 1 ] Groupe immobilier Chaîné inc. (« GIC [1] »),

partie malheureuse en première instance, invoque pas moins de neuf moyens d’appel contre le jugement spécifique rejetant ses réclamations pour 12 des 13 immeubles dont il est le propriétaire [2] . [ 2 ] En première instance, il a soulevé contre les parties intimées, sans grand succès d’ailleurs, un problème lié à la pyrrhotite dont les effets délétères se sont répercutés sur l’ensemble de ses bâtiments. [ 3 ] En appel, GIC plaide que sa connaissance du vice au moment de l’acquisition de ses immeubles telle qu’imputée par le juge est infondée.

Il avance qu’à l’époque de leur construction par sa société sœur, Les Entreprises E. Chaîné inc. (« EEC »), les dirigeants de cette société ignoraient tout du phénomène de gonflement du béton lié à la présence de la pyrrhotite. Il ajoute que le juge a fait une mauvaise application de la théorie de l’ alter ego . [ 4 ] Cependant, son principal reproche demeure le traitement particulier dont il estime avoir été l’objet, ce traitement s’écartant considérablement de celui réservé aux autres propriétaires d’immeubles semblables à ceux qu’il possède.

Il soutient aussi que le juge a fait abstraction des facteurs pertinents énumérés dans sa grille d’analyse avant de rejeter ses réclamations.

[ 5 ] Finalement, pour la seule séquence où il a été déclaré victorieux, GIC reproche au juge d’avoir diminué injustement sa réclamation de 30 %. [ 6 ] Les conclusions auxquelles parvient la Cour à l’égard des moyens 30 (la connaissance du vice par GIC), 28 (l’obligation de poursuivre son alter ego ), 38 (la non-application du taux de pyrrhotite de 0,23 %) et 39 (la diminution de 30 % de la valeur de la réclamation concernant la séquence 417) sont suffisantes pour accueillir l’appel de GIC.

En conséquence, il ne sera pas nécessaire de traiter de ses autres moyens [3] . 1 Moyen n o 30 : La connaissance du vice par GIC (séq. 412- 415 et 421-427) [ 7 ] GIC a été constitué en société par actions le 1 er mai 2009 [4] . Il est lié à sa société sœur EEC. Cette dernière a construit les 13 immeubles litigieux vendus à GIC le 15 juillet 2009 [5] . Les représentants de EEC sont Éric Chaîné, Alain Chaîné et Mélanie Chaîné [6] . Éric Chaîné est également le président de GIC [7] . Mélanie Chaîné quant à elle s’occupe entre autres de l’administration et de la comptabilité de l’entreprise familiale.

Pour sa part, Alain Chaîné semble avoir concentré son énergie dans les activités de EEC. [ 8 ] Les parties intimées soutiennent en appel que GIC était bien au fait du vice qui affectait ses immeubles au moment de leur acquisition (1726, al. 2. C.c.Q . ). [ 9 ] La question de la connaissance du vice par GIC s’est invitée en appel de façon inopinée. En première instance, elle n’a pas fait

partie des préoccupations des parties intimées, qui n’ont jamais soulevé ce moyen de défense. De plus, le juge ne s’est pas appuyé sur cette condition de la garantie de qualité aux fins de rejeter la réclamation de GIC. Il a plutôt considéré cet acheteur comme étant le véritable entrepreneur, le plaçant sur le même pied que son vendeur, le constructeur EEC. [ 10 ] En fait, la question de la connaissance du vice a pris toute son importance lorsque GIC a souhaité contredire en appel les deux paragraphes du jugement entrepris qui, de manière

sommaire, lui imputent une connaissance présumée du vice : [11] Le Tribunal relève qu’au moment d’acquérir les immeubles le 17 juillet 2009, Entreprises E. Chaîné inc. avait reçu signification de plusieurs mises en demeure pour une série de constructions qu’elle avait réalisées à

titre d’entrepreneur (voir séquences 113, 114, 116, 188 [8] , 120, 121, 122, 123 et 488). Toutes ces mises en demeure ont été suivies de procédures qui portent toutes sur le problème de gonflement interne du béton et mettent en cause Entreprises E.

Chaîné inc. [12] Dès lors, la demanderesse était présumée connaître la problématique dans laquelle sa venderesse était impliquée en juillet 2009 . [9] [Soulignement ajouté] [ 11 ] Les parties intimées ont vu dans cet argument une occasion de contestation ignorée jusque-là au point d’en faire au stade de l’appel leur principal cheval de bataille. [ 12 ] L’analyse du juge portant sur la connaissance du vice se limite à la preuve des mises en demeure reçues sans égard à leur contenu ni au contexte entourant leur envoi.

La brièveté de ses motifs sur cette question oblige à revoir la preuve aux fins de vérifier si ses déterminations reposent sur des éléments de preuve convaincants. De toute façon, l’exercice s’impose pour évaluer la qualification juridique des faits retenus par le juge qui ont conduit à son affirmation selon laquelle GIC « était présum[é] connaître la problématique ». 1.1 Analyse [ 13 ] La Cour suprême dans l’arrêt ABB Inc. c.

Domtar Inc . [10] rappelait que si une déférence s’impose à l’égard de l’appréciation des faits, la nature juridique de la distinction entre un vice caché et un vice apparent demeure une question de droit. Dans l’affaire Marcoux c. Picard , la Cour reformule ainsi cette nuance : [18] Dans son arrêt ABB , la Cour suprême enseigne aussi que la nature juridique de la distinction entre un vice caché et un vice apparent est une question de qualification, donc une question de droit.

Par conséquent, si le juge de première instance a commis une erreur dans la qualification du caractère caché ou apparent du vice, une Cour d’appel peut aussi bien se prononcer que le juge du procès en tirant des conclusions de droit dans la mesure cependant où la Cour d’appel accepte les déterminations factuelles établies par le juge de première instance. [11] [ 14 ] Le deuxième alinéa de l’

article 1726 C.c.Q . prévoit que la garantie de qualité ne couvre pas le vice connu ou apparent :

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent ; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1726.

The seller is bound to warrant the buyer that the property and its accessories are, at the time of the sale, free of latent defects which render it unfit for the use for which it was intended or which so diminish its usefulness that the buyer would not have bought it or paid so high a price if he had been aware of them. The seller is against any latent defect known to the buyer not bound, however, to warrant or any apparent defect ; an apparent defect is a defect that can be perceived by a prudent and diligent buyer without the need to resort to an expert. [Soulignement ajouté] [ 15 ] Dans l’arrêt ABB Inc. c.

Domtar Inc. , la Cour suprême précise que le « caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective, c’est-à-dire en évaluant l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence » [12] . Elle ajoute qu’en plus d’être caché, le vice doit aussi être inconnu de l’acheteur et que « [c]e caractère s’évalue en fonction d’une norme subjective.

Contrairement à la présomption de connaissance imposée au vendeur, aucune présomption de connaissance ne pèse sur l’acheteur, qui est toujours présumé de bonne foi » [13] . [ 16 ] L’expertise de l’acheteur est appelée à jouer un rôle dans la détermination du caractère caché ou apparent du vice : [42] Dans le cadre du régime de garantie contre les vices cachés, l’expertise de l’acheteur représente aussi un élément pertinent de l’analyse, mais à un niveau différent de celle du vendeur.

En effet, alors que l’expertise de ce dernier permet de déterminer l’étendue de son obligation de dénonciation, l’expertise de l’acheteur sert plutôt à évaluer si le vice est caché ou apparent. Ainsi, plus l’acheteur connaît le bien qu’il acquiert, plus le vice affectant ce bien est susceptible d’être considéré comme apparent. Le vice apparent est celui que l’acheteur a décelé ou qu’il aurait pu déceler au moment de la vente en raison de ses connaissances ( art. 1523 C.c.B.C. et art. 1726 , al. 2 C.c.Q. ).

Cette exigence impose donc à l’acheteur une obligation de se renseigner en procédant à un examen raisonnable du bien. Dans tous les cas, le test consiste à se demander si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait pu déceler le vice au moment de la vente . [14] [Italiques dans l’original] [ 17 ] Dans St-Louis c.

Morin , la Cour énonce la règle à laquelle doit se conformer un acheteur prudent et diligent confronté à un indice révélant la possibilité d’un vice : [39] En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect. Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie.

S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera; [15] [ 18 ] Une dizaine d’années plus tard, dans l’affaire Leroux c. Gravano , la Cour reprend la règle dégagée dans l’affaire St-Louis et y apporte la précision suivante : [53]

Malgré l’obligation d’un acheteur de pousser son étude d’un immeuble avant de l’acheter lorsqu’il a connaissance d’un indice de nature à semer le doute dans son esprit, l’acheteur n’a plus d’obligation en droit nouveau de s’adjoindre un expert pour pouvoir bénéficier de la garantie légale, du moins pas automatiquement . [16] 1.1.1 Les causes de rejet des réclamations de GIC [ 19 ] Les causes de rejet des réclamations de GIC sont ainsi résumées dans le dispositif du jugement entrepris : [33] REJETTE, parce que non justifiées en raison des preuves soumises et des procédures , les réclamations reliées aux séquences suivantes : [Caractères gras dans l’original; soulignement ajouté] [ 20 ] Les « preuves soumises » sont celles présentées au soutien des différentes réclamations de GIC.

Elles ont été considérées insuffisantes par le juge qui s’exprime ainsi sur la question : [30] En bref, rien de très significatif, d’autant qu’aux yeux de l’expert de la demande, le soufre total dans le béton qui comprend celui du ciment et des autres sulfures est peu élevé. [31] On précise même dans plusieurs rapports qu’aucun signe de détérioration du béton des murs de fondation attribuable à la présence de minéraux sulfureux dans le granulat n’a été relevé lors de l’inspection. [ 21 ] Quant au motif de rejet fondé sur les « procédures », sa justification repose essentiellement sur le contenu de ce paragraphe :

[23] En choisissant délibérément de ne pas, en quelque sorte, se poursuivre, le Tribunal considère que la demanderesse fait remise à Entreprises Chainé inc. de sa responsabilité. Elle prive ainsi SNC/Lavalin d’un recours subrogatoire. [ 22 ] En somme, la connaissance du vice maintenant invoquée contre GIC n’a pas été considérée par le juge aux fins d’appuyer les raisons au soutien du rejet des réclamations.

Pour s’en convaincre, il suffit de constater que cet argument a été complètement occulté dans le jugement spécifique qui rejette cette autre réclamation de GIC pour son immeuble identifié par le numéro de séquence 416 : [40] REJETTE le recours dans le présent cas [séq. 416], en raison de l’absence de preuve de dommages reliés au problème prouvé. [Caractères gras dans l’original] [ 23 ] On peut aussi ajouter à cet exemple celui où le juge a cette fois accueilli en

partie la réclamation de GIC à hauteur de 582 758,50 $ pour son immeuble identifié par le numéro de séquence 417 [17] . Dans ce cas précis, la question de la connaissance n’a pas constitué un obstacle à la réception de la demande. [ 24 ] Il ressort de ce qui précède que si la connaissance du vice par GIC avait soulevé un véritable enjeu en première instance, celle- ci aurait dû constituer une fin de non-recevoir à tout le moins à l’égard de la séquence 417.

Or, les parties intimées ne peuvent expliquer cette distorsion entre leur argument sur la connaissance et le résultat obtenu par GIC à l’égard de cette séquence. [ 25 ] Au regard de ce qui précède, on peut donc affirmer sans véritable risque de se tromper que l’argument de la connaissance n’a pas fait

partie des considérations qui ont servi à trancher les différentes réclamations de GIC. 1.1.2 La connaissance de l’entrepreneur EEC [ 26 ] Le juge a aussi déclaré : [19] Le Tribunal déclare que la demanderesse [GIC] est à toutes fins utiles l’ entrepreneur au dossier. [Soulignement ajouté] [ 27 ] Le juge décide essentiellement qu’en application de la théorie de l’ alter ego , l’acheteur GIC était l’équivalent du constructeur des immeubles litigieux, soit EEC.

Aux fins de trancher l’argument fondé sur la connaissance du vice, il n’est pas nécessaire de décider de la valeur de ce raisonnement. [ 28 ] En effet, même en tenant pour acquise l’application de cette théorie aux faits de l’espèce, il s’avère que les deux sociétés n’avaient de toute façon pas la connaissance du vice. De plus, comme c’est le cas pour les autres entrepreneurs [18] , EEC bénéficiait de la garantie de qualité pour le béton vendu par CYB. Sur cette question, la Cour suprême rappelle dans ABB Inc. c.

Domtar Inc . que l’acheteur même professionnel bénéficie de la garantie contre les vices cachés [19] . 1.1.3 La connaissance de GIC [ 29 ] La norme d’intervention à laquelle doit s’astreindre une cour d’appel sur une question de fait est sévère. Une erreur en cette matière ne sera manifeste « que si son caractère évident ou flagrant se dégage avec netteté du ré-examen de la

partie pertinente de la preuve » [20] . Or, la preuve de la connaissance par GIC sur la condition des fondations de ses immeubles au moment de leur acquisition est pour le moins nébuleuse. [ 30 ] La preuve documentaire ne soutient pas nettement la proposition selon laquelle GIC avait une connaissance du vice au moment de l’achat des immeubles.

À ce sujet, un retour sur les faits s’impose. [ 31 ] La connaissance imputée à GIC pouvait reposer essentiellement sur des dates correspondant à trois séries d’événements : 1) la fin des relations d’affaires entre EEC et CYB, 2) les mises en demeure reçues par EEC et 3) une visite d’inspection par Éric Chaîné pour constater certains désordres sur des immeubles construits par EEC. Regardons de plus près chacun de ces éléments de preuve. [ 32 ] À l’automne 2009, EEC a cessé d’acheter du béton de CYB, la dernière coulée en provenance de ce fournisseur ayant eu lieu le 30 septembre 2009 [21] .

Éric Chaîné a confirmé lors du procès avoir cessé de faire affaire avec CYB au mois de septembre 2009 [22] . Il a en outre témoigné avoir reçu de CYB un examen pétrographique daté du 21 août 2009 [23] portant sur une nouvelle pierre utilisée par cette bétonnière.

Ce geste visait à rassurer EEC à la suite des mises en demeure reçues par ce dernier et mettant en cause la qualité des produits vendus par CYB [24] . [ 33 ] Il est donc manifeste qu’Éric Chaîné se trompe dans son rappel des évènements lorsqu’il est venu affirmer durant un interrogatoire préalable que EEC avait changé de fournisseur de béton dès la réception des premières mises en demeure, en avril 2009 [25] .

Il ressort plutôt de la preuve que les liens entre EEC et CYB ont été rompus en septembre 2009. [ 34 ] Par ailleurs, le juge ne fait mention que de neuf mises en demeure pour dégager une présomption de connaissance du vice par EEC et donc par GIC. Le compte n’y est pas. Au regard de la preuve, en date du 15 juillet 2009, c’est plutôt 16 mises en demeure qui ont été reçues par EEC [26] .

Parmi celles-ci, 15 concernaient des immeubles situés sur la rue Dansereau [27] , tous construits durant la même période. [ 35 ] Il a été aussi démontré que CYB avait expliqué à son client EEC qu’elle avait été victime d’une mauvaise « batch » dont les conséquences se sont répercutées sur une semaine de production de béton [28] . L’envoi de l’examen pétrographique visait donc à rassurer EEC sur ce qui ne devait être qu’un problème isolé à l’égard duquel des mesures de contrôle de qualité avaient déjà été mises en place

par la bétonnière. [ 36 ] En somme, informé d’un mal passager, EEC ne pouvait soupçonner être aux prises avec une problématique persistante.

Ce n’est qu’à compter du mois de septembre 2009 que la situation s’est précisée par la réception d’autres mises en demeure qui ont alors commencé à affluer [29] . [ 37 ] Une fois la date du changement de fournisseur de béton replacée à l’automne 2009 et la réception d’une série de mises en demeure réduite à un problème isolé qualifié alors par CYB de mauvaise préparation du béton concentré sur les immeubles construits sur la rue Dansereau, les indices soutenant la connaissance du vice par GIC pour ses propres immeubles situés sur la rue Mathias-Balcer deviennent plutôt ténus. [ 38 ] Il y a bien eu cette visite de certains immeubles construits par EEC effectuée par Éric Chaîné accompagné de son père Gilles Chaîné et d’Yvan Boisvert.

Seul Éric Chaîné a témoigné sur les désordres constatés à cette occasion sur deux immeubles en particulier [30] . Il mentionne que cette démarche a eu lieu après que CYB eut fourni à EEC au printemps 2009 l’explication de la mauvaise « batch » [31] . Cependant, Éric Chaîné n’a pas été en mesure de situer dans le temps le moment précis où cette visite a pu avoir lieu.

Il faut donc s’en remettre à la preuve documentaire pour tenter de situer cet événement. [ 39 ] L’extrait suivant de la mise en demeure rédigée par M e Pierre Soucy au nom de ses clients Nancy Thériault et Yvon Boivin, le 9 septembre 2009, est sous ce rapport fort éclairant : Or, au cours des dernières semaines, vous vous êtes rendus à l'immeuble de nos clients aux fins de les informer que le solage de leur propriété était vraisemblablement affecté par la présence de pyrite et/ou de pyrrhotite dans l'agrégat constituant les fondations, considérant la fissuration anormale et polygonale de leur fondation associée à la présence de ce type de granulat. [32] [ 40 ] À cela s’ajoute la décision de l’Administrateur du plan de garantie portant sur le même immeuble dans laquelle il est écrit : « [l]es bénéficiaires ont constaté les premières manifestations du phénomène de fissuration vers le début du mois d'août 2009 » [33] . [ 41 ] Dans leur mise en demeure datée du 14 septembre 2009, les demandeurs Yvan Hould et Lucie Houle écrivent : Pour faire suite à la visite de monsieur Éric Chaîné, la semaine du 7 septembre 2009, nous annonçant qu'il y a lieu de vérifier nos fondations de maisons jumelées étant donné qu'il y a présence de pyrite dans le béton sur notre côté de rue, nous vous écrivons donc à ce sujet.

Par la présente, nous vous confirmons qu’il y a bien des fissures à nos fondations de béton à notre maison jumelée du 100 rue Brisebois à Trois-Rivières. [34] [Soulignement ajouté] [ 42 ] Dans le cadre de sa décision portant sur cet immeuble, l’Administrateur du plan de garantie mentionne notamment que « [l]es bénéficiaires affirment avoir constaté les premières manifestations du phénomène de fissuration du béton de la fondation et des joints de maçonnerie au début du mois de septembre 2009 » [35] . [ 43 ] De même, quoique de façon moins précise, la mise en demeure transmise par Yves Bonin et Chantal Gélinas le 25 septembre 2009 confirme qu’Éric Chaîné a visité leur quartier pour informer les résidents d’un problème potentiel de béton : Notre voisin nous a informé que M.

Chaîné était passé pour nous faire part qu’il y a des fissures dans le solage. Donc ont vous fais parvenir notre demande de venir constaté par vous même si il y a vraiment des dommages. [36] [ 44 ] La décision de l’Administrateur du plan de garantie pour ce dossier indique d’ailleurs que « [l]es bénéficiaires ont constaté les premières manifestations du phénomène de fissuration vers la fin du mois de septembre 2009 » [37] . [ 45 ] Il ressort de ce qui précède qu’Éric Chaîné a possiblement effectué plus d’une visite des quartiers dans lesquels sa société a construit des immeubles.

Cela dit, il existe un faisceau de preuves important suggérant que ces visites ont eu lieu après le 15 juillet 2009. Par ailleurs, une lecture attentive des mises en demeure reçues avant le 15 juillet permet de constater qu’elles ne contiennent aucune indication suggérant que ces visites aient pu avoir lieu avant cette date. [ 46 ] En somme, la preuve tend à établir qu’au moment de l’acquisition de ses immeubles, GIC ignorait la problématique liée à la pyrrhotite.

À l’exception des 16 mises en demeure reçues, dont 15 concernaient des immeubles concentrés sur la rue Dansereau, il semble que rien ne laissait présager un problème plus généralisé et persistant.

Dans ces circonstances, il est raisonnable de retenir que EEC (et donc GIC) a cru l’explication d’une mauvaise « batch » servie par CYB, avec laquelle il entretenait une relation de confiance depuis 1992. [ 47 ] En l’espèce, le juge n’a pas procédé à une analyse de la preuve portant sur la question de la connaissance de GIC alors que les parties intimées s’en remettent seulement à des inférences factuelles liées à des mises en demeure sans égard à leur contenu et à leur contexte.

L’allégation de connaissance imputée à GIC repose donc sur une appréciation de la preuve incomplète et désincarnée de son contexte. 1.1.4 La qualification juridique [ 48 ] Il convient de rappeler que le juge ne s’appuie aucunement sur le témoignage des représentants d’EEC ou de GIC pour inférer

une connaissance de la problématique. Seule la réception de plusieurs mises en demeure dénonçant un problème de fissuration de fondation est à l’origine de cette inférence. Parmi les séquences énumérées par le juge, seule la séquence 488 désigne un immeuble situé ailleurs que sur la rue Dansereau [38] .

Ainsi, le risque que les immeubles de GIC, tous situés sur la rue Mathias-Balcer, soient touchés par un problème similaire à celui de la rue Dansereau paraissait à l’époque bien éloigné, notamment en raison de l’explication de la mauvaise « batch » donnée par CYB. [ 49 ] Il ne fait aucun doute qu’après cette première série de mises en demeure d’avant juillet 2009, CYB a tenté de rassurer EEC sur la nature du problème allant jusqu’à lui transmettre une expertise sur la qualité de ses produits pour le convaincre de maintenir sa clientèle.

Les explications de CYB ont aussi fait en sorte de rendre occulte un vice qui sans cette intervention aurait pu constituer le signal d’un vice apparent. [ 50 ] Le professeur Jacques Deslauriers écrit : 521. Si le vendeur a fait certaines déclarations ou présenté certaines informations ou rapports qui ont incité l’acheteur à ne pas pousser son examen plus loin avant d’acheter, le tribunal en tiendra compte. La garantie s’applique quand le vendeur rassure l’acheteur ou lui fait des déclarations spécifiques sur l’absence d’importance ou de gravité des indices qu’il aurait relevés.

Dans de telles circonstances, le vice qui aurait pu être considéré comme un vice apparent pourra être traité comme un défaut caché. Les explications fournies par le vendeur pour rassurer son acheteur et l’inciter ainsi à acheter permettent de qualifier d’occulte ce qui aurait pu dans d’autres circonstances être apparent .

Ainsi , un vendeur qui, malgré la connaissance qu’il a de l’insuffisance des poutres et des fondations, expose à un acheteur , intrigué par la dénivellation du plancher et y voyant l’indice d’un défaut de structure, que le tout est sans importance, sera condamné non seulement à subir la résolution de la vente, mais aussi à payer des dommages-intérêts, vu le dol qu’il a ainsi commis.

Les explications trompeuses ou erronées fournies de mauvaise foi à l’ acheteur pour l’ inciter à acheter malgré ses hésitations, constituent un dol donnant ouverture à un recours en annulation de la vente ou en diminution de prix ( art. 1407 C.c.Q. ), de même qu’à des dommages-intérêts à l’ acheteur. [39] [Soulignement ajouté; renvois omis] [ 51 ] Par ailleurs, en 2009, les problèmes liés à la pyrrhotite se situaient nettement en dehors du champ d’expertise de EEC.

Bien que cet entrepreneur ait entendu parler des problèmes de « pyrite » qu’avait connus Maskimo quelques années auparavant, comme tout entrepreneur de la région de Trois-Rivières, il ne pouvait soupçonner, au moment de la vente de ses immeubles, qu’une problématique similaire, bien que d’une ampleur incomparable, allait déferler sur la région dans les mois suivants.

C’est d’ailleurs à compter de septembre 2009 que les mises en demeure ont commencé à affluer tant chez EEC que chez les bétonnières [40] . [ 52 ] De plus, même si EEC a reçu plusieurs mises en demeure avant de vendre ses immeubles à GIC, celles-ci ne constituaient pas pour autant un indice sérieux imposant à cet alter ego une obligation de procéder à une analyse approfondie de l’état des murs de fondation des immeubles acquis.

Puisque la grande majorité de ceux-ci ne laissait voir aucun signe d’endommagement visible selon les rapports d’Inspec-Sol présentés lors du procès, la recherche du vice aurait nécessité le carottage des murs de fondation des immeubles en cause [41] .

Cette démarche allait, à l’époque [42] , bien au-delà de l’obligation de procéder à un examen attentif exigé d’un acheteur au courant que quelques immeubles construits par le même entrepreneur sont affectés d’un problème de fissuration du béton, et ce, même en prenant en considération les compétences particulières de cet acheteur. [ 53 ] Les faits proprement qualifiés conduisent à la conclusion selon laquelle au moment de l’achat des immeubles, ceux-ci étaient affectés d’un vice inconnu de l’acquéreur GIC. [ 54 ] De plus, il est frappant de constater que le juge n’a procédé à aucun examen du caractère caché ou apparent du vice selon les balises jurisprudentielles applicables.

À cela s’ajoute une incongruité importante dont il a été fait mention précédemment en ce que le juge ne s’appuie aucunement sur sa conclusion de connaissance présumée par GIC pour rejeter la majorité de ses réclamations.

Bref, il ne tire aucune conclusion juridique de la présomption de connaissance attribuée à l’acquéreur. [ 55 ] Les circonstances de l’affaire permettent donc de douter de l’intention du juge de qualifier le vice d’apparent au moment de l’acquisition des immeubles par GIC. 1.2 Conclusion [ 56 ] La question de la connaissance du vice n’a pas été plaidée en première instance et n’a de toute façon pas été retenue par le juge pour trancher les réclamations portant sur les 13 immeubles propriété de GIC. [ 57 ] En appel, l’argument des parties intimées fondé sur la connaissance du vice par GIC repose en grande

partie sur les inférences tirées de la réception par EEC de 16 mises en demeure. Devant la Cour, il n’a été présenté aucune analyse entourant le contexte de ces mises en demeure. Or, lorsqu’on y regarde de plus près, on constate qu’une

partie importante de la preuve n’appuie pas l’idée d’une connaissance du vice par GIC au moment de l’acquisition des immeubles. [ 58 ] La distinction entre vice caché et vice apparent est une question de qualification, donc une question de droit. En l’espèce, les faits mis en preuve ne permettaient pas au juge de conclure à la présence d’un vice connu de l’acheteur au moment de l’acquisition des immeubles.

La preuve a plutôt démontré que CYB s’est employée à compter du printemps 2009 à rassurer EEC sur l’absence de gravité des indices révélés par les mises en demeure provenant en quasi-totalité des propriétaires de la rue Dansereau. En somme, ce qui à première vue semblait apparent au regard des mises en demeure invoquées par les parties intimées devenait occulte en raison des explications données par CYB. [ 59 ] Pour tous ces motifs, l’argument des parties intimées portant sur la connaissance du vice par GIC au moment de l’acquisition de ses immeubles doit être mis de côté.

2 Moyen n o 28 : L’obligation pour GIC de poursuivre son alter ego (séq. 412-415 et 421-427) [ 60 ] Le juge a reproché à GIC de ne pas avoir poursuivi EEC. Il a estimé que ce choix a causé un préjudice à la

partie défenderesse SNC en privant celle-ci d’un recours subrogatoire. [ 61 ] Le juge a aussi conclu qu’en agissant ainsi, GIC avait fait remise de la dette potentielle de EEC. Il écrit : [23] En choisissant délibérément de ne pas, en quelque sorte, se poursuivre, le Tribunal considère que la demanderesse fait remise à Entreprises Chaîné inc. de sa responsabilité. […] [ 62 ] GIC a raison de contester ces deux conclusions qui en l’espèce doivent être infirmées.

Voici pourquoi. 2.1 L’analyse 2.1.1 GIC a privé SNC d’un recours subrogatoire [ 63 ] Avec égards pour le juge, il ne pouvait sans plus d’analyse tirer une inférence négative contre GIC du fait que cette société est l’ alter ego de EEC [43] . Aucune

partie n’est venue soutenir, et il n’existe aucune preuve allant en ce sens, que cette relation d’ alter ego a existé aux fins de fraude, d’abus de droit ou dans le but de contrevenir à une règle d’ordre public [44] . Faute d’une preuve de cette nature, le juge devait s’en tenir à la seule réalité juridique de GIC pour décider de la valeur de ses arguments. [ 64 ] Cela dit, le juge commet une erreur en affirmant qu’en raison de ce qu’il estime être une remise de dette au profit de EEC, le choix de GIC de ne pas poursuivre cette société a eu comme conséquence de priver SNC d’un recours subrogatoire.

Comme le soutient à raison GIC, SNC conservait toute latitude pour forcer la mise en cause de la

partie qu’elle estimait ultimement responsable des dommages. Or, il n’a pas été démontré que le choix de GIC de poursuivre un débiteur solidaire ou in solidum au lieu d’un autre a privé SNC de l’exercice de ses droits. [ 65 ] De toute façon, l’argument est théorique. Pour s’en convaincre, il suffit de lire la dernière version de la défense réamendée de SNC [45] pour comprendre que cette

partie n’a jamais tenté de former une demande en intervention forcée ou exercer un autre recours de cette nature contre EEC. [ 66 ] Finalement, le dossier d’appel fait plutôt voir que les seules conclusions de la nature d’une intervention forcée contenues dans les procédures écrites de SNC ont été dirigées contre un de ses assureurs [46] . 2.1.2 La remise de dette [ 67 ] La question de savoir si le fait pour GIC de ne pas poursuivre EEC équivaut à une remise de sa responsabilité nécessite des explications additionnelles. La remise est une cause d’extinction de l’obligation (1671 C.c.Q. ) .

Loin d’être une simple renonciation unilatérale à une créance, cette libération doit résulter d’un acte bilatéral [47] . [ 68 ] La remise peut être tacite (1688 al. 1 C.c.Q . ), mais s’agissant d’une renonciation à un droit, elle ne saurait se présumer, sauf si le créancier remet à son débiteur le

titre original (1689 C.c.Q . ) [48] . [ 69 ] La seule abstention d’agir judiciairement contre une

partie liée ne permet pas de façon non équivoque de conclure à l’intention du créancier de lui faire remise de ses obligations. En l’espèce, il peut y avoir de multiples motifs pour GIC de ne pas avoir poursuivi EEC, même s’il s’agit d’une société liée. Le dossier d’appel ne fait pas voir clairement que GIC aurait consenti une remise tacite à EEC, et ce, au mépris des intérêts juridiques d’une tierce

partie [49] .

À défaut d’une preuve positive sur cette question et en cas de doute, et c’est manifestement le cas en l’espèce, l’argument fondé sur la remise de dette doit être rejeté [50] . 2.2 Conclusion [ 70 ] À défaut d’une preuve prépondérante appuyant l’idée d’un préjudice causé à SNC en raison des choix exercés par GIC au moment d’intenter son action judiciaire, le rejet de sa réclamation pour ce motif s’avère infondé et les constats suivants du jugement entrepris doivent être réformés : [23] En choisissant délibérément de ne pas, en quelque sorte, se poursuivre, le Tribunal considère que la demanderesse fait remise à Entreprises Chainé inc. de sa responsabilité.

Elle prive ainsi SNC/Lavalin d’un recours subrogatoire. [24] Comme SNC/Lavalin ne peut être tenu responsable que de 70% des dommages, la demanderesse devra supporter 30% des dommages à l’égard desquels elle ne peut se décharger. 3 Moyen n o 38 : La non-application du taux de pyrrhotite (séq. 412-416 et 421-427)

[ 71 ] GIC a déposé une demande en justice contre les parties intimées pour les 13 immeubles qu’il possède. Le jugement entrepris rejette 12 de ces 13 réclamations. Pour 11 de celles-ci, le juge estime que les immeubles concernés n’ont pas subi de dommages significatifs.

Il rejette également la demande de GIC concernant un autre de ses immeubles (séq. 416) aux motifs « que le Tribunal n’a reçu aucune preuve à propos des réparations, s’il en était, à faire aux perrons et aux vérandas » [51] . [ 72 ] Revoyons maintenant l’analyse du juge pour les 12 séquences concernées. 3.1 Séquences 412-415 et 421-427 [ 73 ] Le juge écrit : [25] Les propriétés en cause sont des immeubles multi-logements sans sous-sol.

Les murs extérieurs sont remblayés des deux côtés et les risques d’endommagement sont classés comme modérés tout au plus en raison du fait que les solages sont enfouis des deux côtés et sont maintenus dans des conditions d’humidité élevée ce qui empêche le phénomène d’oxydation de se produire si le taux d’humidité n’est pas maintenu à un niveau restreint. [26] Voilà pourquoi l’analyse des dommages de ces immeubles diffèrent et de beaucoup du cas des maisons résidentielles avec solage et sous-sol.

Ces solages sont classés à risque élevé. [27] […] Ainsi, onze des treize immeubles se sont vus attribuer une cote de 0 et ce même après une revisite des lieux, parfois même une troisième, selon les notes des experts. [28] Il n’est donc pas étonnant de lire dans les procédures ce qui suit : « La composition du granulat présent dans le béton présage qu’il y aura altération de certains minéraux de pyrrhotite même s’il n’y a aucun signe de détérioration du béton dans les murs de fondation ». [29] La lecture des rapports produits dans ces dossiers confirme cet énoncé.

Tout au plus on a observé certaines fissures subverticales au centre des murs qui sont généralement inférieures à 1 ou 2 millimètres. Il ne s’agit pas là de fissures distinctives du phénomène en cause.

Dans certains cas aucune fissure n’a été observée. [30] En bref, rien de très significatif, d’autant qu’aux yeux de l’expert de la demande, le soufre total dans le béton qui comprend celui du ciment et des autres sulfures est peu élevé. [31] On précise même dans plusieurs rapports qu’aucun signe de détérioration du béton des murs de fondation attribuable à la présence de minéraux sulfureux dans le granulat n’a été relevé lors de l’inspection. [ 74 ] GIC avance que, parmi toutes les réclamations liées aux dossiers de la pyrrhotite, il est le seul propriétaire à ne pas avoir été indemnisé pour les immeubles comportant un taux de pyrrhotite en volume supérieur à 0,23 %.

Il soutient que les considérations retenues aux fins de justifier le rejet de ses réclamations n’ont pas eu d’incidence sur les autres demandes présentées par les propriétaires de multilogements qui ont vu leurs réclamations acceptées par le juge [52] . [ 75 ] De plus, il conteste la conclusion du juge selon laquelle il n’a droit à aucune réparation sans la preuve de dommages « significatifs » à ses immeubles.

Il rappelle que le jugement phare prévoit la possibilité d’une indemnisation pour les immeubles sans dommages apparents selon une inspection visuelle, mais dont le béton contient un taux de pyrrhotite de 0,23 % et plus, car dans ces cas « ce n’est qu’une question de temps » avant que les dommages ne surviennent [53] . [ 76 ] GIC reconnaît cependant que le jugement phare prévoit la nécessité de procéder à une analyse particulière pour les immeubles à logements multiples sans sous-sol.

Il souligne toutefois que le juge ne s’est pas livré à l’analyse des facteurs identifiés dans sa grille d’analyse aux fins de trancher les cas qualifiés de « particuliers » [54] . [ 77 ] De leur côté, les parties intimées tentent d’expliquer ainsi la logique suivie par le juge à l’origine du rejet des réclamations de GIC. Elles considèrent que l’analyse portant sur les immeubles à logements multiples devait notamment prendre en compte une spécificité propre à ce type de bâtiment, en l’occurrence l’enfouissement de la majeure

partie de leurs fondations. Cette condition ferait en sorte que, même en présence d’un taux de pyrrhotite excédant 0,23 %, le risque d’endommagement demeurerait modéré. [ 78 ] Elles ajoutent que, pour les immeubles à logements multiples sans sous-sol présentant une cote d’endommagement de 1 et plus, ceux-ci ne devraient être l’objet que d’une simple mesure préventive consistant à l’application d’une membrane. Cette proposition repose sur la thèse selon laquelle les éléments de béton enfouis dans le sol encourent un faible risque d’endommagement en raison de la protection que procure cette condition.

Cette défense naturelle rendrait inutile le remplacement des éléments de béton comme cela s’est imposé pour les immeubles résidentiels. [ 79 ] Les parties intimées rappellent aussi que la solution de l’imperméabilisation des éléments de béton est celle retenue par le juge à l’égard de l’immeuble occupé par la locataire Maman Fournier (séq. 500).

Elles proposent que, dans le pire des scénarios, cette approche devrait être privilégiée au lieu de celle préconisant le remplacement de l’ensemble des éléments de béton. 3.1.1 Analyse [ 80 ] Le pouvoir d’intervention d’une cour d’appel saisie d’une question relative à l’évaluation des dommages est décrit de cette façon dans l’arrêt de la Cour suprême Naylor Group Inc. c. Ellis-Don Construction Ltd. : [80] Tous reconnaissent que la Cour d’appel ne peut substituer sa propre perception du montant approprié de dommages-intérêts que s’il

est possible de démontrer que le juge de première instance a commis une erreur quant au principe de droit applicable ou qu’il a mal compris la preuve, s’il est possible de démontrer qu’aucun élément de preuve ne justifiait la conclusion du juge de première instance, si le juge de première instance n’a pas tenu compte de facteurs pertinents pour évaluer les dommages-intérêts ou s’il a pris en considération des facteurs non pertinents, ou encore si, en définitive, son appréciation des dommages-intérêts était « manifestement incorrecte » ou entachée d’une « erreur sérieuse ».

Toutefois, si une seule ou plusieurs de ces conditions sont remplies, la Cour d’appel doit intervenir. [55] [ 81 ] Avec égards pour le juge, son analyse portant sur les réclamations en cause est entachée d’erreurs manifestes dont l’incidence sur le dispositif du jugement a été déterminante. Ces erreurs amènent nécessairement la réformation du jugement spécifique concerné. [ 82 ] GIC a raison de soutenir que le juge n’a pas pris en considération aux fins de son analyse les facteurs pertinents identifiés dans le jugement phare.

Cette omission s’est répercutée sur son étude des faits et a conduit à un résultat erroné contredisant ainsi d’autres jugements pour lesquels il avait accordé des indemnités à des propriétaires d’immeubles sans sous-sol en tout point semblables à ceux détenus par GIC. [ 83 ] Au

chapitre 11.1.3 du jugement phare, le juge traite de la situation des propriétés sans dommage apparent (cote 0, 0+ ou 1-).

On se rappellera que la cote 0 est celle retenue pour les 11 immeubles concernés : [1385] En considérant que les dommages sont évolutifs et qu’ils se manifestent graduellement, et compte tenu de la preuve présentée par ces propriétaires à qui on ne reconnaissait pas une cote d’endommagement suffisante pour être considéré comme victime, et considérant que leur résidence montrait des signes non équivoques de gonflement de béton qui se sont manifestés dans les parties intérieures des solages en dessous du niveau du sol, soit par l’apparition de fissures, de l’infiltration d’eau, de présence de rouille, sauf pour certains cas particuliers à propos desquels le Tribunal statuera de façon spécifique et considérant la valeur des réclamations présentées, le Tribunal considère que la très grande majorité des propriétés inscrites sur la liste des immeubles sans dommage ne doit pas être considérée comme tel.

En réalité il existe des cas douteux qui seront traités comme tels. [1386] Il est ressorti de la preuve d’experts de façon non équivoque que c’est le pourcentage en volume de la pyrrhotite qui est le facteur le plus important à considérer pour l’évaluation du gonflement du béton. […] [1388] Mais au fur et à mesure des analyses faites et des constatations des experts, ce seuil a été abaissé à 0,2 % VPO. On a en effet, répertorié quelques cas en deçà de 0.3% en volume de pyrrhotite qui se sont traduits par des problèmes notables de gonflement.

Selon la preuve, le dossier avec seuil le plus bas a été de 0.23% VPO. [1389] C’est ainsi qu’au-delà de ce seuil selon la preuve, c’est une question de temps que l’oxydation de la pyrrhotite va engendrer des dommages .

C’est le constat des experts et voilà pourquoi le Tribunal considère que ce seuil de 0,23% en volume de PO comme étant celui au-delà duquel des dommages vont apparaître, si ce n’est déjà fait. [1390] Ainsi, dès que la preuve permet de conclure que le taux de pyrrhotite en volume est de 0,23% et plus, les vices sont prouvés et l’amplitude de la manifestation des dommages va se concrétiser selon toutes probabilités, sauf cas particuliers discutés . […] [1392] Comme précisé, le Tribunal n’a découvert que quelques cas qui ne répondent pas à ce critère en conséquence de quoi, l’action intentée par ces propriétaires sera traitée comme cas particuliers au jugement qui en traite . [Soulignement ajouté] [ 84 ] La situation des « cas particuliers » est à nouveau évoquée plus loin dans le jugement phare en ces termes : [1514] Ainsi, la nature des constructions dans les recours commerciaux, les types de contrat puisque plusieurs ont été réalisés par des autoconstructeurs et les sections endommagées qui résultent d’agrandissement à des bâtiments existants, obligent le Tribunal à traiter de façon particulière les montants des dommages, ce qui fera l’objet de jugements particuliers en lien avec chacun des recours commerciaux. [ 85 ] Dans le jugement entrepris, le juge revient sur l’idée des cas particuliers au moment d’écrire « [l]es présents recours sont particuliers et méritent qu’on s’y attarde » [56] . [ 86 ] Or, dans le jugement phare, le juge avait pris soin de préciser la grille d’analyse applicable à ces cas particuliers.

Voici la liste des facteurs qu’il retient : [2260] En application des règles de droit discutées et des conclusions énoncées au jugement phare, le Tribunal abordera l’analyse des jugements particuliers en vérifiant les éléments ci-après : ▪ Les cotes d’endommagement ▪ La teneur volumétrique de la pyrrhotite dans le gros granulat, ce qui est le facteur le plus important à considérer . Pour ce faire le tableau des sulfures sera utilisé. Ce tableau a une grande importance. Celui utilisé par le Tribunal est identifé comme Tableau des sulfures (sans SNC).

Il s’agit du tableau le plus complet et qui traite de chacune des réclamations sous étude. On notera à l’analyse de ce tableau que certains cas (séquences) ont été analysés soit par le groupe d’experts, ou soit par Inspec-Sol et parfois par les deux groupes.

En raison du fait que la teneur en sulfure (volumétrique) dans les gros granulats (%) et du calcul précis apporté par ces experts du pourcentage en volume de la pyrrhotite, le Tribunal a hautement considéré ces données d’autant que le groupe d’experts a jugé opportun de dénoncer au Tribunal par la transmission du compte-rendu de leur réunion du 10 octobre 2012, que les données générées par Inspec- Sol sont valides.

Le Tribunal note que pour les experts, des calculs n’ont pas été jugés utiles pour les cas dont les cotes d’endommagement étaient élevées. ▪ La nature des constructions en cause (sans sous-sol) et les conséquences en regard des conditions d’exposition ▪ La date de coulée des solages ▪ Les conclusions des expertises produites ▪ Les témoignages particuliers entendus pour chaque cas ▪ Les admissions des dommages en lien avec l’analyse faite des principes de droit applicables ▪ Les contrats d’acquisition des maisons par les demandeurs lorsque requis ▪ Vérifier si les entrepreneurs/coffreurs ont été poursuivis par les demandeurs ▪ Les mises en demeure [2261] Il faut se rappeler qu’une admission générale a été faite que tout immeuble ayant une cote de 1 et plus nécessite des réparations. [2262] Pour les cas ayant une cote inférieure à 1, soit 0, 0+, et 1-, le Tribunal fera l’analyse des tableaux de sulfure et des rapports particuliers d’expertise en se basant sur les paramètres d’analyses exposés par l’expert Marc-André Bérubé dans sa présentation PowerPoint et reproduite aux pages 5 à 11 inclusivement . [2263] Pour mémoire, un taux de pyrrhotite supérieur à 0.3% en volume dans le gros granulat représente selon la preuve un taux problématique en ce que ce taux traduit un risque de modéré à très élevé.

Comme mentionné au présent jugement, ce n’est qu’une question de temps que des dommages ne surviennent dans ces cas . [2264] Le Tribunal ajoute que selon l’expert Denis Roy (Inspec-Sol) une teneur en soufre dans le gros granulat (% massique) de .35% serait synonyme de problèmes inévitables . [2265] Le rôle du soussigné n’est pas d’établir une norme. Il s’agit pour leTribunal de juger en fonction de la conjugaison des différents paramètres mis en preuve quels sont les immeubles qui sont affectés par le gonflement au point de justifier les recours.

Le Tribunal note que quelques rares cas qui ont un pourcentage en volume de pyrrhotite peu élevé (en deçà de 0.3%) ont malgré tout conduit les experts à accorder une cote de 1 . [Soulignement ajouté] [ 87 ] On constate que plusieurs de ces facteurs ne sont pas liés à l’évaluation du préjudice, mais concernent plutôt la détermination de la responsabilité entre les parties défenderesses (date de coulée du béton, contrat de vente, poursuite ou non de l’entrepreneur et mise en demeure).

Ils ne seront donc pas considérés aux fins de la discussion qui va suivre. [ 88 ] Il faut maintenant s’attarder aux facteurs pertinents qui permettent de trancher les réclamations des propriétaires de multilogements. Ce sont notamment 1) les cotes d’endommagement, 2) la teneur volumétrique en pyrrhotite, 3) la nature des constructions et les conditions d’exposition des éléments de béton, 4) les conclusions des expertises produites devant le tribunal et 5) les témoignages particuliers, de même que les admissions des parties portant sur les dommages. [ 89 ] La Cour a décrit les quatre premiers facteurs au

chapitre 12 de l’arrêt phare. En l’espèce, il s’agit de les appliquer aux faits particuliers des présents dossiers. [ 90 ] Quant au facteur 5, il est ici d’une importance relative d’autant que l’argumentaire des parties ne soulève aucune question litigieuse à l’égard de ces éléments de preuve.

Il ne sera donc pas nécessaire d’en traiter de manière spécifique. 3.1.1.1 Facteur 1 : les cotes d’endommagement [ 91 ] Pour rappel, les cotes d’endommagement sont le résultat d’évaluations visuelles faites par trois experts en vue d’établir le niveau d’endommagement des murs de fondation de chacun des immeubles. [ 92 ] Le juge retient que 11 des 13 immeubles de GIC se sont vu attribuer une cote d’endommagement de 0.

Il avait préalablement statué que la très grande majorité des propriétés inscrites sur la liste des immeubles dits sans dommage ne devait pas être considérée comme tel, sauf pour certains cas qualifiés de « douteux » [57] , expression qui ne sera jamais reprise dans le jugement phare ni dans le jugement entrepris.

Pour ces immeubles, le juge avait annoncé qu’il allait avoir recours au Tableau des sulfures et aux rapports d’experts selon les paramètres établis par l’expert Marc-André Bérubé aux fins de déterminer la recevabilité des réclamations des propriétaires [58] . [ 93 ] En somme, la cote de 0 attribuée à un immeuble à la suite d’une inspection visuelle ne devait pas pour autant entraîner le rejet automatique de la réclamation.

Dans ces cas particuliers, selon la grille d’analyse déterminée par le juge, une étape additionnelle s’imposait, soit celle de considérer tout autre facteur pertinent tel le taux de pyrrhotite mesuré pour cet immeuble et, le cas échéant, les expertises déposées au soutien de chaque réclamation. Cette approche en deux temps s’inscrivait dans l’esprit des expertises qui mettaient

en garde le lecteur contre l’état apparemment sain d’un élément de béton en dépit de sa teneur en pyrrhotite propre à engendrer des désordres significatifs. [ 94 ] La lecture du jugement entrepris fait voir que le juge a choisi de limiter son appréciation de la preuve dans le cas de GIC au seul facteur de la cote d’endommagement. En dépit de ce que prescrivait sa grille d’analyse, le juge n’a pas considéré le Tableau des sulfures de même que les rapports d’experts déposés pour chacun des immeubles concernés.

Il s’agit là d’une erreur manifeste et par ailleurs déterminante puisque ces preuves conduisent à un résultat contraire à celui auquel est parvenu le juge, comme cela ressort nettement de l’examen des critères suivants. [ 95 ] Ajoutons que personne n’est venu soutenir que la cote 0 constituait une preuve irréfragable d’absence de dommage. 3.1.1.2 Facteur 2 : la teneur volumétrique en pyrrhotite [ 96 ] En ce qui a trait à la teneur en pyrrhotite contenue dans le gros granulat, la déclaration suivante du juge selon laquelle ce « facteur [est] le plus important à considérer » permet d’affirmer que cet élément de preuve transcende tous les autres. [ 97 ] La preuve d’expert a démontré que les 12 immeubles en cause, incluant la séquence 416, propriété de GIC, comportaient tous des taux de pyrrhotite variant entre 0,47 % et 1,35 % [59] .

Il convient aussi de rappeler que le juge a établi, sauf cas particuliers, qu’un taux de pyrrhotite de 0,23 % « conduit ou a déjà conduit au gonflement interne du béton pour créer les dommages réclamés » [60] . [ 98 ] Le juge précise même que pour les immeubles ayant une cote de 0, un taux supérieur à 0,3 % en volume de pyrrhotite dans le gros granulat représente un taux problématique et « ce n’est qu’une question de temps [pour] que des dommages ne surviennent dans ces cas » [61] . [ 99 ] Si le juge souhaitait écarter le facteur 2 de sa grille d’analyse pour le cas dit particulier de GIC, il devait s’en expliquer.

Son silence sur cette question permet de conclure à une erreur puisqu’à l’évidence, GIC a fait une preuve prépondérante d’une teneur en pyrrhotite délétère dans les fondations de ses immeubles. 3.1.1.3 Facteur 3 : la nature des constructions et les conditions d’exposition [ 100 ] Le juge mentionne dans son jugement que les immeubles en cause sont des multilogements sans sous-sol. Il note que leurs murs de fondation extérieurs sont remblayés des deux côtés.

Pour la suite de son analyse, il s’en remet à la cote d’endommagement attribuée à ces immeubles pour finalement conclure que des conditions d’humidité élevées allaient contrer la propagation du phénomène d’oxydation [62] . [ 101 ] Il convient aussi de souligner que le juge a rendu un certain nombre de jugements pour des cas semblables à celui de GIC [63] .

Dans ces affaires, l’application des facteurs liés à la nature des constructions et ceux relatifs aux conditions d’exposition des murs de fondation (enfouis, taux d’humidité, variation de température, etc.) n’a pas empêché le juge de conclure à l’indemnisation des propriétaires de ces immeubles. [ 102 ] De plus, ces précédents n’ont été l’objet d’aucun appel spécifique visant à contester leur bien-fondé autrement que pour soutenir le caractère arbitraire du taux de pyrrhotite fixé à 0,23 % (moyen n o 35).

Ils constituent donc une indication probante de la façon dont le juge a apprécié les différents facteurs énumérés dans sa grille d’analyse. [ 103 ] Au

chapitre 5.2 du jugement phare, le juge discute du phénomène de l’oxydation de la pyrrhotite en ces termes : [400] La majorité des experts ont d’abord cru qu’un taux de 0.3 % aurait pu constituer un seuil au-delà duquel les gonflements seraient dommageables de façon significative. [401] Toutefois, ils ont découvert des cas en deçà du 0.3 %, dont un cas à 0.23 % ce qui les a convaincus de penser que le taux de 0.2 % serait plus approprié. [402] La conjonction des facteurs liés à l’environnement (l’oxygène, de l’humidité et de la température) explique pourquoi les murs extérieurs des solages sont beaucoup plus endommagés que ceux des murs intérieurs, lesquels ne sont pas soumis à des variations de température, d’humidité et d’oxygénation aussi importantes. [403] Cela expliquerait aussi pourquoi la portion ensevelie des murs de fondation des immeubles commerciaux sans sous-sol, et avec construction sur dalle, n’est pas aussi affectée de gonflement et de fissurations. [404] Les experts expliquent cette absence de gonflement par l’humidité excessive qui retarde le phénomène et par la saturation en eau qui empêche le déclenchement du phénomène d’oxydation ou, du moins, le retarde de façon significative . [Soulignement ajouté] [ 104 ] Tel qu’exprimé dans le

chapitre 12 de l’arrêt phare, l’affirmation selon laquelle seul l’enfouissement des éléments de béton suffit pour contrer les effets liés à la présence de la pyrrhotite dans le béton n’est pas absolue. [ 105 ] Le juge mentionne que l’humidité excessive entourant les éléments de béton enfouis empêche « le déclenchement du phénomène d’oxydation ou, du moins, le retarde de façon significative ». Au mieux, la

partie ensevelie des murs de fondation des immeubles sans sous-sol ne sera pas « aussi affectée ». Ces déterminations doivent être replacées dans leur contexte. Selon les experts Gagnon et Bérubé, pour contrer les effets de l’oxydation de la pyrrhotite, les conditions d’humidité ne doivent être « ni trop élevées ni trop faibles » [64] .

[ 106 ] Les mêmes déterminations doivent aussi être relativisées en fonction du potentiel d’endommagement selon le type d’éléments de béton discuté. Ainsi, il convient de distinguer le cas des murs de fondation de celui des semelles et des empattements. Voici ce qu’écrivent les experts à l’égard de ces deux derniers éléments : Dans le cas toutefois des semelles isolées et de la

partie enfouie des empattements , nous considérons comme non-négligeable, quoique faible , le potentiel d’endommagement du béton fabriqué avec des granulats contenant de la pyrrhotite.

En effet, certaines conditions, comme la profondeur de la surface phréatique ou la superficie du bâtiment, pourraient faire en sorte que ces éléments finissent par sécher partiellement et atteindre un niveau d’humidité favorable à l’oxydation de la pyrrhotite. (Risque faible). [65] [Soulignement dans l’original; caractères gras ajoutés] [ 107 ] Pour les cas recensés parmi les immeubles commerciaux liés aux dossiers de la pyrrhotite, le juge a refusé d’accorder le coût de remplacement des empattements.

Les experts Gagnon et Bérubé n’ont d’ailleurs pas recommandé le remplacement de ces éléments pour l’ensemble des immeubles commerciaux.

En revanche, leurs propriétaires, à l’exception du cas de Maman Fournier, se sont tous vu accorder une indemnité correspondant au remplacement des murs de fondation et, selon le cas, au remplacement de la dalle. [ 108 ] Il ressort de ce qui précède qu’en dépit de sa conclusion selon laquelle l’oxydation de la pyrrhotite peut être atténuée par le remblaiement des fondations [66] , le juge a conclu à l’indemnisation de la majorité des réclamants propriétaires d’immeubles commerciaux ou sans sous-sol. [ 109 ] De plus, le rapport des experts Tagnit-Hamou et Divet du 9 juillet 2012 [67] vient appuyer l’idée selon laquelle les conditions d’humidité des fondations n’étaient pas nécessairement favorables à leur préservation.

On y apprend notamment que la protection liée à l’enfouissement des éléments de béton n’est pas aussi absolue que le prétendent les parties intimées. [ 110 ] Selon ces experts, la quantité des sulfures de fer dans le gros granulat et les facteurs liés à l’environnement des éléments de béton comme les concentrations en oxygène, le taux d’humidité relative et la température environnante sont tous des facteurs capables d’avoir un effet sur la cinétique d’oxydation des sulfures de fer.

C’est ce qui faisait dire à ces experts dans le cadre d’une analyse d’un rapport du professeur Bérubé : Plusieurs paramètres liés entre autres à l’environnement de la structure et aux caractéristiques du béton sont susceptibles d’intervenir sur la cinétique de dégradation des bétons par oxydation de la pyrrhotite.

Par conséquent, les fondations de bâtiments ne présentant pas actuellement de désordres et pour lesquelles la teneur en pyrrhotite est élevée, sont susceptibles de développer malheureusement un jour le phénomène car on ne maîtrise pas la cinétique . […] Ceci nous conforte dans notre raisonnement qu’une variation dans la porosité du béton et de la teneur en soufre des granulats, dans une certaine limite , ne fera que retarder la cinétique de réaction et donc la date d’apparition des dommages. [68] [Soulignement ajouté] [ 111 ] Plus loin, dans le cadre de l’analyse d’un rapport de Jacques Marchand, ils ajoutent : Nous partageons l’avis de Jacques Marchand que la détérioration se manifeste actuellement dans la

partie hors-sol des murs extérieurs car les cycles d’humidité relative sont propices à la diffusion de l’oxygène puis la formation de produits sulfatés nécessite des apports d’eau (augmentation de l’humidité relative, venue d’eau par des descentes de gouttières). Nous pensons aussi que si des fissures apparaissent dans la

partie hors-sol, elles permettront alors à l’eau de descendre plus bas dans les murs, ce qui accentuera le phénomène d’oxydation de la pyrrhotite et de détérioration du béton . [69] [Soulignement ajouté] [ 112 ] Que faut-il retenir de ce qui précède? Les inspections visuelles qui ont permis d’établir une cote d’endommagement des éléments de béton exposés à l’air libre constituent indéniablement un facteur important dans l’évaluation des dommages. Comme les apparences sont souvent trompeuses, seules des analyses plus poussées permettaient de fonder une opinion probante sur les dommages [70] .

C’est en raison de ce qui précède que devaient être considérées à leur juste valeur les expertises scientifiques produites par GIC pour chacun des immeubles dont il est le propriétaire. [ 113 ] Par ailleurs, aucune expertise produite en première instance ne limite les conditions favorables à l’oxydation qu’au seul critère du taux d’humidité.

Bien plus, pour les cas où cet agent serait appelé à jouer un rôle important dans la neutralisation du phénomène d’oxydation, encore faudrait-il que l’environnement des éléments de béton propice à ce résultat corresponde à un dosage idéal du taux d’humidité, c’est-à-dire « ni trop élevé ni trop faible » [71] , ce qui n’a pas été démontré en l’espèce. [ 114 ] En somme, le juge commet une erreur en ce qui a trait aux 11 immeubles en cause en retenant sans plus de nuances que le seul enfouissement des éléments de béton confère une protection suffisante contre le phénomène d’oxydation de la pyrrhotite.

Cette conclusion tranche avec la réserve dont ont fait montre les experts sur cette question. 3.1.1.4 Facteur 4 : les conclusions des expertises [ 115 ] La preuve démontre que seule la firme Inspec-Sol a réalisé des expertises pour chacun des immeubles de GIC. Celles-ci incluent notamment des constats provenant de relevés visuels, des sondages par carottage et des analyses chimiques de même que sur lame mince faites à partir des échantillons rapportés en laboratoire. [ 116 ] Les motifs du juge ne traitent pas du contenu de ces expertises réalisées par Inspec-Sol.

Il s’agit pourtant d’un critère déterminant puisque ces expertises, les seules mises en preuve pour établir l’état d’endommagement véritable du béton, contiennent des

opinions scientifiques pour chacun des immeubles concernés. On se rappellera que la microscopie électronique constitue un outil « indispensable pour effectuer un diagnostic fiable du béton » [72] . Cette approche scientifique s’avère un complément important à l’inspection visuelle des immeubles à l’origine de l’établissement des cotes d’endommagement. [ 117 ] Les experts Tagnit-Hamou et Divet s’expriment ainsi sur la méthode par microscopie : La technique par microscopie électronique est une méthode parfaitement adaptée pour rechercher la présence éventuelle de produits pathogènes dans le béton.

C’est un outil indispensable pour effectuer un diagnostic fiable du béton car elle associe l’image à l’analyse élémentaire des produits observés. [73] [ 118 ] Chaque expertise fait précisément état du taux de pyrrhotite observé dans le gros granulat (facteur 2 analysé ci-haut). Prenons l’exemple suivant contenu dans le rapport d’Inspec-Sol pour la séquence 412 : Une minéralisation en sulfures a été notée dans le gros granulat des lames analysées. En effet, les lames minces ont permis d’identifier la présence de divers sulfures incluant par ordre d’importance, la pyrrhotite, la pyrite et la chalcopyrite.

Les pourcentages de sulfures de fer observés visuellement dans les gros granulats (i.e. d’au moins 5 mm) sont d’environ 2,1% et 3,3 % respectivement pour les lames minces provenant du béton des carottes C2-2 et C2-3.

Il est important de souligner que la pyrrhotite, la forme la plus instable parmi les sulfures, est la phase sulfurée la plus abondante dans l’ensemble des granulats et représente visuellement 80 % des sulfures présents dans la lame mince provenant du béton de la carotte C2-2 et 60 % des sulfures présents dans la lame mince provenant du béton de la carotte C2-3 . [74] [ 119 ] Toujours concernant les immeubles de GIC, dans un autre rapport, l’expert explique les conséquences de l’altération des sulfures de fer sur la porosité du béton : Une altération des minéraux sulfureux dans le gros granulat avant son utilisation dans le mélange de béton des murs de fondation pourrait expliquer, en totalité ou en grande partie, l’accroissement de la porosité du béton.

En effet, l’altération des sulfures de fer (principalement pyrrhotite et pyrite) par oxydation en présence d’humidité, génère de l’hydroxyde de fer et de l’acide sulfurique. À cause du caractère très alcalin (pH>12,6) de la solution interstitielle de la matrice cimentaire, l’acide sulfurique est immédiatement neutralisé par les hydroxydes pour former du gypse. Les sulfates en solution réagissent alors avec le C3A et se cristallisent en éttringite secondaire.

L’ensemble des précipités ainsi formés et issus de l’altération des sulfures de fer dans le béton se traduit par une augmentation du volume des solides de départ. Cette augmentation de volume des solides formés va ainsi générer des contraintes dans les pores et/ou aux interfaces pâte/granulats. À cause des restrictions de déformation dans la matrice du béton, des microfissures se forment dans le béton.

Les microfissures ainsi formées dans la matrice cimentaire expliquent alors les valeurs élevées d’absorption et de porosité obtenues. [75] [Renvois omis] [ 120 ] Par ailleurs, les rapports d’Inspec-Sol, après avoir traité notamment du taux de pyrrhotite dans le gros granulat contenu dans les murs de fondation des immeubles de GIC, concluent généralement de la manière suivante : […] nous considérons qu’il y a un risque [76] que le phénomène d’expansion du béton se développe dans les murs de fondation de ce bâtiment .

Le seuil critique où des problèmes d’expansion sont susceptibles de se produire n’est pas connu avec précision à ce jour. Un projet de recherche universitaire effectué par le CRIB est actuellement en cours et devrait permettre de mieux comprendre l’ensemble des paramètres de cette problématique et de fixer le ou les seuils sécuritaires. [Soulignement ajouté] [ 121 ] Il ne sert à rien de supputer longtemps sur le sens à donner aux conclusions contenues dans les rapports d’Inspec-Sol aux fins de déterminer si celles-ci sont suffisantes pour établir les dommages aux immeubles en cause.

Il suffit simplement de dire que le juge n’a pas hésité à indemniser les autres propriétaires de multilogements avec une cote de 0 dont les éléments de béton étaient affligés de taux de pyrrhotite comparables à ceux trouvés dans les immeubles de GIC. [ 122 ] À ce sujet, GIC nous renvoie à une série de cas où le juge a accordé une indemnisation pour des immeubles sans sous-sol présentant des caractéristiques comparables à celles de ses immeubles [77] .

Après vérification, on constate que la comparaison est effectivement valable puisque les cas identifiés par GIC correspondent à des immeubles de quatre ou six logements sans sous-sol.

Dans le tableau suivant, il est répertorié quelques exemples qui illustrent la disparité de traitement entre les réclamations de GIC et celles des autres propriétaires d’immeubles multilogements sans sous-sol pour lesquels la réclamation a été acceptée [78] : Nom du propriétaire Séquence Nombre de logements Cote d’endommagement VPO Liliane Chabot et Gilles Jutras [79] 420 4 logements 0+ 1,44 % Suzanne Grimard [80] 772 6 logements 0 0,37 % René Charland [81] 807 6 logements 0 0,30 % 808 6 logements 0 0,60 % Gaston Charland [82] 852 6 logements 0 0,39 % 853 6 logements 0 0,41 % Construction 135 4 logements 0 0,86 % 136 4 logements 0 1,09 %

Construction Normand Turcotte inc. [83] 137 4 logements 0 1,26 % 138 4 logements 0 1,12 % 139 4 logements 0 0,80 % Nom du propriétaire Séquence Nombre de logements Cote d’endommagement VPO [ 123 ] Les condamnations prononcées en faveur des propriétaires de ces immeubles constituent une indication sérieuse de la portée que le juge a accordé aux mots « risque faible », « risque que le phénomène se développe » ou encore « risque non négligeable » retrouvés dans les différents rapports d’Inspec-Sol.

Ces expressions analysées au regard des critères contenus dans la grille d’analyse ont été considérées suffisantes par le juge pour l’autoriser à conclure à la présence d’un élément délétère capable d’entraîner des dommages et de donner ouverture à la garantie légale sous l’

article 2118 C.c.Q. ainsi qu’à la garantie de qualité prévue aux articles 1726 et s. C.c.Q . [ 124 ] Les parties intimées rétorquent que le juge a vu juste pour les immeubles de GIC et qu’il se serait tout simplement trompé au moment de condamner les parties défenderesses pour les autres séquences comportant des caractéristiques similaires à celles de GIC.

La difficulté avec cet argument tient au fait qu’il y a maintenant chose jugée à l’égard de ces condamnations que les parties intimées n’ont pas portées en appel, si ce n’est pour invoquer le caractère arbitraire de l’établissement du taux de 0,23 % dans l’évaluation des dommages. [ 125 ] En l’espèce, la preuve présentée par GIC pour 11 de ses 13 immeubles satisfait à des critères qui s’avèrent plus exigeants que le seul taux de 0,23 % de pyrrhotite.

GIC a donc aisément franchi le seuil de la prépondérance exigée en matière civile [84] . 3.1.2 Conclusion [ 126 ] Si, comme le prétendent les parties intimées, les multilogements sans sous-sol impliqués dans les dossiers de la pyrrhotite sont si sécuritaires, pourquoi près de la moitié d’entre eux présentent-ils une cote d’endommagement de 1 [85] ?

Dans un tel cas, faut-il le rappeler, des travaux de réfection sont requis [86] . [ 127 ] En définitive, l’ensemble des facteurs établis par le juge pour décider de la réclamation de GIC fait voir que tous les feux étaient au vert et que les dommages invoqués par GIC avaient été prouvés. [ 128 ] Les parties intimées plaident que si la Cour devait faire droit à l’appel de GIC, ce dernier devrait être indemnisé selon les coûts inhérents à la pose d’une membrane.

Cette proposition fait déjà l’objet d’un moyen d’appel distinct (moyen n o 40) et a été rejetée pour les motifs donnés par la Cour dans les arrêts spécifiques traitant de ce moyen [87] . La même réponse s’applique à la présente affaire. [ 129 ] En somme, le juge aurait dû accueillir la demande d’indemnisation de GIC pour les 11 immeubles visés par ce moyen d’appel. 3.2 Séquence 416 [ 130 ] GIC s’étonne du traitement réservé à la séquence 416 qui, à ses dires, montrait des signes évidents d’endommagement.

Voici le jugement intégral rejetant la réclamation de GIC pour cette séquence : SÉQUENCE NO 416 – Groupe Immobilier Chaîné inc. [35] CONSIDÉRANT que la cote d’endommagement justifie des réparations; [36] CONSIDÉRANT que l’expertise produite en regard du présent immeuble énonce ce qui suit : « En résumé, la dégradation du béton du perron et des vérandas résulte d’une réaction du gros granulat et elle met en cause la présence de pyrrhotite(—-) »

« aucun signe de détérioration du béton des murs de fondation attribuable à la présence de minéraux sulfureux dans le granulat n’a été relevé lors de notre inspection. » [37] CONSIDÉRANT que l’intégrité du bâtiment n’est pas en danger; [38] CONSIDÉRANT que la construction réalisée sans sous-sol et l’effet dénoncé de l’humidité dans le sol; [39] CONSIDÉRANT que le Tribunal n’a reçu aucune preuve à propos des réparations, s’il en était, à faire aux perrons et aux vérandas; POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [40] REJETTE le recours dans le présent cas, en raison de l’absence de preuve de dommages reliés au problème prouvé. 3.2.1 Analyse [ 131 ] La première chose qui frappe dans ce jugement est la citation incomplète reproduite à son paragraphe 36.

Pour tout dire, l’extrait cité ne rend pas justice aux conclusions de l’expert. Lues dans leur intégralité, celles-ci vont dans le sens contraire de ce qu’en dit le juge : Aucun signe de détérioration du béton des murs de fondation attribuable à la présence de minéraux sulfureux dans le granulat n’a été relevé lors de notre inspection. Toutefois, sur la base de nos connaissances actuelles et sur la base des propriétés pétrographiques

obtenues, le phénomène de sulfatation du béton va s’accélérer et il faudra à terme démolir et remplacer tous les éléments de béton . [88] [Soulignement ajouté] [ 132 ] Cela dit, la séquence 416 doit être examinée distinctement des autres séquences puisqu’elle s’est vu attribuer une cote d’endommagement de 1, et ce, à la différence de 11 des 13 immeubles de GIC qui ont reçu une cote de 0.

Comme l’a décidé le juge dans le jugement phare, tous les immeubles ayant une cote de 1 et plus bénéficiaient de l’admission générale suivante selon laquelle des travaux étaient requis : Les immeubles qui présentent une cote d’endommagement de 1 et plus ont des dommages et cela nécessite des réparations sans égard au type de réparation. [89] [ 133 ] La Cour dans l’arrêt Roy c. Mout écrit : « […] [l’]admission constitue un aveu judiciaire qui est clair, sans ambiguïté et non équivoque.

Il est bien établi que les admissions des parties constituent un contrat judiciaire qui lie le juge et les parties » [90] . [ 134 ] Le juge ne pouvait pas écarter l’admission des parties pour ensuite procéder à sa propre évaluation des dommages et conclure que la réclamation de GIC devait être rejetée « en raison de l’absence de preuve de dommages reliés au problème prouvé » [91] .

À elle seule, l’admission consignée commandait d’accueillir la réclamation de GIC portant sur la séquence 416 [92] . [ 135 ] Les parties intimées rétorquent que les seuls dommages prouvés pour cette séquence sont ceux constatés au perron et aux vérandas et qu’il n’y aurait aucune preuve d’endommagement aux murs de fondation de l’immeuble. [ 136 ] L orsqu’on apprécie ce dernier argument au regard d’une cote d’endommagement de 1 combinée à l’admission des parties sur les inférences liées à une telle cote, la proposition des parties intimées devient tout simplement intenable.

Les cotes d’endommagement sont établies après une inspection visuelle des murs extérieurs des fondations [93] .

Bien que d’autres éléments de béton aient parfois été examinés selon le protocole de détermination des cotes d’endommagement, ces dernières ont été décernées pour rendre compte principalement de l’aspect visuel des murs de fondation [94] . [ 137 ] Les parties intimées n’ont pas démontré que la cote d’endommagement attribuée à la séquence 416 était le résultat d’une inspection visuelle limitée aux seuls éléments de béton composant le perron et les vérandas, ce qui en l’espèce se serait avéré être une procédure d’exception s’écartant de la façon habituelle de procéder des experts. [ 138 ] Finalement,

[…]