2014 QCCQ 9001, 2014 QCCQ 9001

Thériault c. Noël 2014 QCCQ 9001 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE R ouyn-Noranda LOCALITÉ DE R ouyn-Noranda « Chambre civile »

N° : 600-32-003375-144 DATE : 19 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JOSÉE BÉLANGER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Joël Thériault et Caroline Perron , domiciliés et résidant au […] à Rouyn-Noranda, district de Rouyn-Noranda (Québec) […] Demandeurs c. sébastien Noël et chantal blais , domiciliés et résidant au […] à Rouyn-Noranda, district de Rouyn- Noranda (Québec) […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs (monsieur Thériault et madame Perron) réclament des défendeurs (monsieur Noël et madame Blais), la somme de 4 919 $, au motif que la résidence qu'ils leur ont vendue était atteinte d'un vice caché au moment de la vente. [ 2 ] La réclamation se détaille ainsi : Détails Montants $ Réparation de la fondation 4 599 Honoraires d'avocat 300 Poste certifiée 20 Total 4 919 [ 3 ] Les défendeurs contestent la demande au motif qu'il s'agit d'un vice apparent et que les demandeurs ont été des acheteurs négligents, car ils n'ont pas fait inspecter l'immeuble avant de l'acquérir. [ 4 ] Le Tribunal considère les faits suivants comme étant prouvés de façon prépondérante.

Les Faits [ 5 ] Le 2 avril 2011, les demandeurs achètent des défendeurs une résidence située au […] à Rouyn-Noranda. [ 6 ] La vente est faite avec la garantie légale de qualité du vendeur. [ 7 ] Préalablement à l'achat, les demandeurs et les défendeurs examinent en détail le rapport d'inspection préachat préparé par monsieur Jacques R. Bruneau, le 28 juillet 2007 (inspection de l'immeuble faite le 25 juillet 2007) ainsi que le disque compact de photos qui l'accompagne.

Aux dires du demandeur monsieur Thériault, ils ont « épluché » ledit rapport. [ 8 ] Avant l'achat, les demandeurs visitent la maison avec le père de la demanderesse qui a une certaine expérience dans la construction de maisons. Au cours de l'examen, ils remarquent une fissure sur la fondation. Selon le défendeur monsieur Noël, il s'agit seulement d'une fissure dans le crépi. [ 9 ] Les demandeurs se contentent de cette explication sans pousser plus loin l'investigation.

Ainsi, la résidence ne sera pas inspectée par un expert. [ 10 ] L'acquisition a lieu et le 1 er novembre 2012, monsieur Thériault décide de réparer ladite fissure. Il enlève le crépi et constate que les blocs de béton de la fondation ont bougé, car selon son expression, « ils ne se croisent plus ». [ 11 ] Il ferme la fissure et la calfeutre. [ 12 ] Monsieur Thériault avise monsieur Noël qui vient constater la situation au printemps et prend des photos. [ 13 ] Au cours de l'été 2013, monsieur Thériault fait venir un expert en fondation qui examine la fondation de la résidence.

Il aurait recommandé au demandeur de faire exécuter certains travaux. Monsieur Noël était présent. [ 14 ] Le 6 août 2013, monsieur Thériault fait réparer la fondation de sa maison par Coffrage Élite. Il lui en coûte 4 599 $. [ 15 ] La résidence n'a subi aucun dommage, ni infiltration d'eau.

[16] Selon monsieur Noël, monsieur Thériault était parfaitement au courant des problèmes de fondation de la résidence, car ils sontexpliqués au rapport d'inspection préachat de 2007. De plus, les photos qui accompagnent le rapport montrent des fissures apparentesdans la fondation. Monsieur Thériault aurait dû faire procéder à d'autres expertises lorsqu'il a pris connaissance de ces informations, cequ'il n'a pas fait.

Le Droit Applicable [17] Le recours des demandeurs se fonde sur la garantie légale contre les vices cachés appelée également, la garantie de qualité, quise retrouve aux articles 1726 et suivants du Code civil du Québec. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui lerendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pasdonné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constatépar un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [18] Les conditions d'application de la garantie sont les suivantes : • Le défaut allégué doit être grave; • Le défaut caché doit avoir existé au moment de la vente; • Le défaut doit être caché, c'est-à-dire non apparent; • Le défaut doit être inconnu de l'acheteur. [19] Les demandeurs ont le fardeau de prouver leur demande suivant les principes de la simple prépondérance.

Les règles du fardeaude la preuve signifient l'obligation de convaincre qui est également qualifiée de fardeau de persuasion. En un mot, les demandeursdoivent présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la défenderesse. [20] Le rôle des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec. 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plusconvaincante. [21] L'auteur Jacques Deslauriers définit en ces termes, les vices cachés : «

L'article 1726 C.c.Q. indique implicitement les caractéristiques d'un vice caché. Il s'agit d'un vice rendant le bien impropre à l'usageauquel l'acheteur le destinait. Si le vice caché diminue tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheté s'il l'avait connu,ce dernier peut demander la résolution de la vente en raison de ce vice caché (…).

S'il s'avère que, malgré sa connaissance du vice, l'acheteur aurait quand même acheté le bien mais à un prix moindre, il peut demanderune diminution de prix (l'article. 1604 C.c.Q.). »[1] [22] Les protections juridiques qu'offre la garantie légale de qualité ne s'appliquent pas à l'acheteur imprudent ou incompétent. Lecaractère de ce qui est caché s'apprécie selon une norme objective, celle de l'examen qu'aurait fait un acheteur prudent et diligent. [23] Dans Chamberland c.

Gosselin[2], la juge Nancy McKenna, s’exprime ainsi quant aux obligations de l’acheteur, et plusprécisément quant à son obligation de prudence et de diligence : « [24] Plus précisément dans l'arrêt Placements Jacpar c. Benzakour2, le juge Lebel alors juge à la Cour d'appel s'exprimait commesuit quant à la notion de prudence et diligence : En achetant un bien, l'acquéreur est tenu à une obligation de prudence et de diligence. Cette dernière exige qu'il prête une attentionsuffisante à l'objet qu'il examine (Arcand c. Clément

(1971) C.A. 69; Rousseau c. Gagnon (QC CA), 1987 R.J.Q. 40).Il faut évaluer le comportement de l'acquéreur par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnable et prudent. L'on doit toutefois se demander si le test de l'acheteur prudent est toujours, comme le suggère l'opinion souvent citée de monsieur le jugePratte, celui de l'acheteur qui se fait assister d'un expert lorsqu'il ne possède pas les connaissances techniques nécessaires. À défaut de laprésence de cet expert, le vice que constaterait celui-ci demeure-t-il un vice caché ?

L'expertise devient-elle une condition préalable de lamise en oeuvre des garanties légales contre le vice caché ? Pour apprécier la valeur d'une telle prétention, il faut toutefois rappeler au préalable la nature de l'examen ou de l'inspection de la chosequ'on exige de la part de l'acquéreur agissant seul ou accompagné d'un expert. Dans l'un et l'autre cas, l'examen antérieur à l'achat n'est pas un examen approfondi, comportant un travail spécial. T. Rousseau-Houle parle d'un examen "normal", n'impliquant pas l'excavation du sol autour de fondations ou la démolition partielle d'unédifice.

Elle ajoute: "Le vice est en effet caché s'il ne peut être aperçu qu'au moyen d'un travail qu'il n'est pas dans l'usage de faire." (loc. cit. p. 128)

Un traité français récent emploie l'expression "vérification élémentaire" (Henri, Léon et Jean Mazeaud: Leçons de droit civil: principauxcontrats, vente et échange, T. 3, 2e volume, 7e édition, par M. de Juglart, Éditions Montchrestien, p. 302). La jurisprudence qualifie cetteinspection de normale ou de normalement attentive (Laurier Vachon c. Girard

(1968) B.R. 499; Levine c. Frank W. Horner Ltd. (1961)B.R. 108, conf. par (1962) (SCC), R.C.S. 343). Des arrêts plus récents de notre Cour parlent d'un examen rapide ou d'un "simple examen" ou encore, d'une "inspection raisonnable"(voir Winograd c. Masliah, J.E. 80-626; Gosselin c. Létourneau, J.E. 80-132; [25] Plus loin dans le même arrêt, le juge énonce ceci quant aux obligations de l'acheteur : Le régime juridique des garanties légales du vendeur ne constitue pas un système de protection de l'acheteur imprudent ou incompétent.Il impose un standard de conduite à l'acquéreur d'un bien meuble ou immeuble.

C'est à la définition de cette norme que se relie leproblème de l'expertise. On ne saurait en effet toujours considérer comme caché ce qui n'a pas été constaté ou ce qui a été mal compris. […] En achetant un bien, l'acquéreur est tenu à une obligation de prudence et de diligence. Cette dernière exige qu'il prête une attentionsuffisante à l'objet qu'il examine.

Il faut évaluer le comportement de l'acquéreur par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnableet prudent. » [24] Lorsqu'un acheteur constate, préalablement à l'achat, des indices qui laissent supposer des problèmes relatifs à l'immeuble qu'ilveut acquérir, il doit se renseigner sur la cause du problème au risque de voir son recours rejeté. [25] Quant à la découverte d'indice par l'acheteur, le juge Richard Landry s'exprimait ainsi dans Beaudet c.

Bastien[3] : [49] Ainsi, des indices tels un mur déformé, la présence d'une pompe à eau au sous-sol, des morceaux de tuyaux sur le sol, destraces d'efflorescence, des fissures, un taux d'humidité élevé ou des signes de colmatage suggèrent des problèmes aux fondations etpeuvent requérir des inspections plus poussées sous peine que le vice soit considéré comme apparent [6]. [50] Dans certains cas, ce sont les manquements de l'inspecteur pré-achat à constater des problèmes révélés par des indices qui ontrendu « apparents » des vices qui auraient pu être considérés autrement comme « cachés » [7] [51] En décembre 2006, dans St-Louis c.

Morin [8], la Cour d'appel annule la vente d'une maison parce qu'il n'était pas possiblede déceler les désordres dans l'entretoit vu que la trappe d'accès avait été camouflée. Cependant, la Cour fait cette mise au point sur laquestion des indices (paragraphe 39): « En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent etdiligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect.

Dans le cas oùl'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plusapprofondie. S'il ne le fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera. » La Décision [26] La lecture du rapport d'inspection préachat préparé par monsieur Bruneau révèle dès 2007 que la fondation de la résidenceprésente certains problèmes, et même, des fissures qui ont été constatées par l'inspecteur. Les passages pertinents du rapport se lisentainsi[4] : « Les fondations sont en blocs de béton.

Ce type de fondation, de qualité moindre, est sensible aux mouvements de sol, de même qu'auxpoussées latérales exercées par ce dernier. De plus, le sol avoisinant doit être bien drainant. Dans le cas contraire, il peut y avoirinfiltration d'eau par les joints de maçonnerie qui sont moins étanches ou fissurés. Dans le cas où des infiltrations sont notées, il peut êtrenécessaire de poser une membrane hydrofuge du côté extérieur de la fondation et de refaire le drain agricole, ce qui peut entraîner desdépenses importantes. Nous avons noté la présence de fissures sur le mur de fondation.

Vérifier régulièrement et noter tout agrandissement des fissures. Si unefissure s'agrandit, une expertise par un spécialiste doit être réalisée. Nous recommandons de colmater (partie visible) pour éviter quel'eau pénètre et ne les agrandisse avec les cycles de gel et de dégel. Une fissure non réparée représente un risque d'infiltration d'eau.Vous pouvez colmater la

partie au-dessus du sol d'une fissure à l'aide d'un bouche-fissure composé d'uréthane et de sable ayantl'apparence d'un crépi de ciment gris pâle (ou à l'aide d'un scellant à béton, à base de polyuréthanne (sic), recouvert de poudre de crépi).Pour la

partie dans le sol, nous vous conseillons de consulter un spécialiste (si des infiltrations d'eau sont notées à l'intérieur). » [27] De plus, les photos prises par l'inspecteur montrent des fissures au mur de la fondation ainsi que le type de fondation dont ils'agit, à savoir, des blocs de béton. [28] Face à ces indices clairs d'un problème existant, les demandeurs ne pouvaient rester passifs et devaient faire procéder à d'autresexpertises, à tout le moins pour déterminer la gravité du problème. [29] De plus, ils étaient au courant de ce problème, car ils ont lu ledit rapport, l'ayant même « épluché » avec les défendeurs. [30] Les demandeurs n'ont pas agi comme auraient dû le faire des acheteurs prudents et diligents tels que décrits par la doctrine et lajurisprudence.

En conséquence, ils ne peuvent se plaindre du fait que la résidence qu'ils ont achetée était atteinte d'un vice caché. [31] Le recours doit être rejeté. Par ces motifs, Le Tribunal :

[ 32 ] Rejette la demande; [ 33 ] Condamne les demandeurs Joël Thériault et Caroline Perron à payer aux défendeurs Sébastien Noël et Chantal Blais, les frais judiciaires de 125 $. __________________________________ JOSÉE BÉLANGER, J.C.Q. Date d’audience : 26 mai 2014