2023 QCCQ 8939, 2023 QCCQ 8939

Guénard c. Lacroix 2023 QCCQ 8939 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ ABITIBI LOCALITÉ DE VAL-D’OR « Chambre civile » N° : 615-32-700361-221 DATE : 16 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MIKAEL GUÉNARD

Partie demanderesse c. LUC LACROIX et JOËLLE FORTIER

Partie défenderesse ET DESJARDINS ASSURANCES GÉNÉRALES Intervenante volontaire conservatrice ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur poursuit les défendeurs alléguant que la maison acquise de ces derniers est affectée d’un vice caché et réclame en conséquence les coûts reliés à la correction de celui-ci. [ 2 ] Les défendeurs nient que tel soit le cas, soutenant que, si vice il y a, celui-ci était apparent. [ 3 ] La question est donc de savoir si les conditions sont réunies pour qu’on puisse qualifier le problème allégué par monsieur Guénard comme étant couvert par la garantie de qualité. [ 4 ] En 2020, le demandeur est à la recherche d’une résidence et voit sur une plateforme de vente immobilière celle ici visée. [ 5 ] Il fait une première visite qu’il décrit comme étant brève, mais revient peu après accompagné d’un courtier et reçoit alors la déclaration du vendeur. [ 6 ] Celle-ci fait état de quelques problèmes, notamment une infiltration d’eau dans la salle mécanique située au sous-sol. [ 7 ] Ceci n’effraie pas le demandeur qui offre d’acheter la résidence, sujet à certaines conditions, dont une inspection par un professionnel. [ 8 ] Cette démarche est faite le 31 octobre 2020 et met en lumière des défauts qui n’apparaissent pas aux yeux du futur acquéreur comme étant majeurs. [ 9 ] L’inspecteur préachat note dans son rapport, entre autres, une défaillance à corriger qu’il décrit ainsi : Nous avons noté une ouverture dans le béton sous le bain de la salle de bain du sous-sol.

Nous vous conseillions de sceller cette ouverture afin d’empêcher l’humidité/odeur provenant du sol.

Consulter un expert en structure au besoin. [1] ( sic) [ 10 ] Ayant lui-même vu, lors de sa visite précédente, l’ouverture en question et du fait qu’on lui ait dit que dans le passé cela n’avait causé aucun problème, monsieur Guénard ne s’en inquiète pas outre mesure et va toujours de l’avant. [ 11 ] Cependant, avant que la transaction s’officialise chez le notaire, il examine plus attentivement la toiture plate, au-dessus de la chambre principale et s’inquiète de son état. [ 12 ] Il décide de se désister et de ne plus acheter la résidence. [ 13 ] En complet désaccord, les vendeurs insistent pour que le processus se poursuive et finalement on s’entend comme quoi ces derniers répareront à leurs frais la couverture l’été suivant.

[ 14 ] La transaction se conclue donc et monsieur Guénard devient propriétaire des lieux le 15 décembre 2020, la vente étant faite avec la garantie légale. [ 15 ] Au printemps qui suit, à la fonte des neiges, le demandeur constate que le problème dudit toit est plus sévère que prévu et que de l’eau s’est infiltrée dans le mur, avec comme résultat que la structure de celui-ci est endommagée. [ 16 ] D’ailleurs, le demandeur soumet qu’il réalise l’ampleur de ce problème lorsque sa télévision, qui est fixée audit mur, tombe au sol puisqu’il n’offre pas la solidité requise. [ 17 ] Le demandeur informe le défendeur de ceci et l'on essaie de trouver un arrangement. [ 18 ] Si ce dernier est prêt à compenser ce dommage, on ne s’entend pas pour un prix. [ 19 ] Monsieur Lacroix offre 500 $ alors que monsieur Guénard serait prêt à accepter 800 $, soit le coût d’une télévision neuve de même format. [ 20 ] Toujours au même printemps, lors de la fonte des neiges, le demandeur voit que de l’eau monte par l’ouverture située derrière le bain du sous-sol.

Il installe une pompe et s’informe auprès de ses vendeurs qui lui disent que cela n’est jamais arrivé dans le passé. [ 21 ] Le printemps suivant, craignant que ceci se répète, on garde un œil sur cette ouverture et on fait le projet d’installer une pompe submersible. [ 22 ] Avant qu’on ne s’exécute, suite à une forte pluie, l’eau s’infiltre par le même endroit et cette fois, déborde sur le plancher. [ 23 ] Le demandeur informe de nouveau les défendeurs, les taxant au surplus d’être au courant de ce problème, puisqu’après avoir démonté une

partie de la vanité de cette salle de bain, il constate qu’on a pratiqué une ouverture à sa base, qui vraisemblablement doit servir à empêcher l’eau de s’y accumuler. [ 24 ] Le demandeur fait parvenir une dénonciation et mise en demeure à ses vendeurs qui, estimant ne pas être responsables, n’y donnent pas suite. [ 25 ] Il procède lui-même aux réparations et en réclame aujourd’hui le coût. [ 26 ] Il exige également, par son recours, qu’on lui verse 2 800 $ pour le remplacement de la télévision et 3 000 $ en compensation pour les troubles et inconvénients. [ 27 ] En défense, monsieur Lacroix explique que, déjà propriétaires du terrain en 2010, ils font construire cette maison et que cette même année, à l’installation du bain, il y a eu effectivement une fuite d’eau. [ 28 ] C’est la raison pour laquelle, il pratique une ouverture sous la vanité de la salle de bain pour s’assurer que si cela se produit de nouveau, le meuble soit protégé. [ 29 ] Tous les planchers du sous-sol sont posés directement sur le béton dès la construction et aucun d’eux n’a jamais été changé pour quelque raison que ce soit. [ 30 ] En aucun moment, ils n’ont connaissance d’une infiltration d’eau par l’ouverture ici en cause. [ 31 ] Ils ajoutent que si tel avait été le cas, tant le plancher que la base de murs et de la vanité auraient été abîmés, ce qui n’est pas le cas. [ 32 ] Voici donc quelle est la preuve à la disposition du Tribunal pour décider de cette affaire.

Le droit [ 33 ] L’

article 1726 C.c.Q. prévoit que la vente d’un bien s’assortit d’une garantie contre les vices cachés, à moins que celle-ci ait été expressément exclue par les parties. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1991, c. 64, a. 1726. [ 34 ] On retient ici que pour être en posture d’invoquer cette garantie, le demandeur a l’obligation de faire la preuve des conditions suivantes. [ 35 ] Dans un premier temps, le vice doit revêtir une certaine importance, ce qui exclut les défauts négligeables qui ne nuisent pas à l’usage du bien en cause. [ 36 ] En second, le vice doit être antérieur à la vente.

On doit donc pouvoir conclure qu’au moment de la transaction celui-ci est présent, malgré qu’il puisse très bien ne s’être jamais manifesté avant.

[ 37 ] En troisième lieu, le défaut doit être caché, en ce sens qu’il ne doit pas être possible de le découvrir à l’aide d’un examen normal, mais minutieux du bien vendu. En d’autres mots, ne sera pas couverte par cette garantie toute défectuosité qu’un acheteur prudent et attentif est en mesure de voir sans devoir faire appel à des moyens particuliers. [ 38 ] Soulignons à cet égard qu’il n’est pas nécessaire, sauf exception, d’avoir recours à un expert pour procéder à l’examen en cause.

Donc, bien que s’adresser à un inspecteur spécialisé en ce domaine soit souvent une initiative prudente, il n’est pas indispensable pour l’application de la garantie, à moins de circonstances spéciales. [ 39 ] Il est également pertinent de mentionner qu’un défaut peut perdre son caractère caché si la présence d’indices est de nature à laisser soupçonner l’existence d’un problème. En ce sens, on pense généralement à une situation où il y aurait des traces d’infiltration d’eau visibles qui ne peuvent faire autrement que de suggérer qu’un vice, qui peut être sérieux, est présent.

En pareille circonstance, l’acheteur prudent devra pousser plus loin son investigation et même parfois recourir aux services d’un expert. [ 40 ] À l’inverse, certains défauts, qui autrement auraient été apparents, peuvent devenir occultes du fait des représentations du vendeur. Si ce dernier se montre rassurant par ses propos pour expliquer ou masquer la présence d’une défectuosité, alors le vice entre dans la catégorie de ceux visés par l’

article 1726 C.c.Q. [ 41 ] Comme condition suivante, le défaut ne doit pas avoir été dénoncé au futur acquéreur. En effet, si celui-ci a été informé du problème, il ne peut faire abstraction de ce qu’on lui a déclaré et revenir par la suite contre son vendeur. [ 42 ] Enfin, il est de l’obligation de l’acheteur de dénoncer le vice dans un délai raisonnable après qu’il se soit manifesté pour que soit mise en œuvre la garantie de qualité.

Ainsi, le vendeur pourra lui-même constater la situation et, le cas échéant, prendre les mesures nécessaires et procéder aux corrections requises. [ 43 ] Voici donc en bref quelles sont les règles applicables en cette matière. Analyse [ 44 ] Quant à la première condition, soit la gravité du vice, toute infiltration d’eau, on le sait, est susceptible d’avoir des conséquences sur l’intégrité d’un bâtiment.

Donc, on peut conclure que ce critère est satisfait. [ 45 ] Maintenant, est-ce que cette défectuosité était cachée ou non? [ 46 ] On sait déjà que l’ouverture derrière le bain était visible et non seulement elle a attiré l’attention du futur acquéreur, mais également de son inspecteur qui, comme on le lit dans le rapport, l’invite à régler cette question et même à consulter un expert si nécessaire. [ 47 ] Monsieur Guénard n’a pas jugé utile de faire ni un ni l’autre, avec les conséquences que l’on connaît. [ 48 ] Le Tribunal ajoute que la présence d’une ouverture, dans le plancher d’un sous-sol, n’est peut-être pas un signe évident de l’existence d’un problème.

Pour autant, c’est une caractéristique inhabituelle qui doit inviter à la prudence. [ 49 ] On ne peut donc ignorer que ceci peut être la source de problème tel que l’a souligné l’inspecteur préachat. [ 50 ] Maintenant, est-ce que les propos des défendeurs sont venus rassurer le futur acquéreur à un degré tel qu’un vice apparent est devenu caché? [ 51 ] Le Tribunal ne peut pas mettre en doute les affirmations en défense, comme quoi les anciens propriétaires n’ont eu connaissance d’aucun refoulement à cet endroit. [ 52 ] En effet, tel qu’ils le soulignent, s’il y avait eu débordement avant, cela aurait laissé des traces au niveau du plancher, du bas des murs ou encore des meubles. [ 53 ] Les photographies soumises montrent au contraire que chacun de ces éléments semble sain, ce qui ne serait, selon toute probabilité, pas le cas, s’ils avaient été attaqués par l’eau. [ 54 ] Conséquemment, la bonne foi se présumant toujours, tel que l’édicte l’

article 2805 du Code civil du Québec , en l’absence d’une preuve tangible le Tribunal n’a pas de raison de mettre de côté la version livrée par eux. [ 55 ] Une autre difficulté de cette affaire est, qu’encore aujourd’hui, on ignore quelle est la cause de cette entrée d’eau et si elle est susceptible ou non de se reproduire.

S’agissait-il d’un événement ponctuel résultant de l’absence de gouttières, du réaménagement du terrain ou encore de conditions climatiques particulières, on l’ignore? [ 56 ] Tous ces éléments pris ensemble, mais principalement le caractère non caché du problème amène le Tribunal à rejeter la demande principale, quant à son volet concernant le vice caché. [ 57 ] Pour ce qui est de la télévision, ce qu’on retient c’est que les défendeurs ont convenu de rembourser celle-ci, mais que c’est lorsqu’on en est arrivé à déterminer sa valeur qu’on ne s’accordait plus. [ 58 ] À cet égard, le demandeur, si l'on se fie aux échanges qu’il a eus avec monsieur Lacroix, s’en est procuré une nouvelle pour un total de 930,14 $. [ 59 ] Si l'on tient compte du fait que maintenant il a un appareil neuf, qui aura évidemment une durée de vie plus longue que l’ancienne, on peut considérer l’offre faite en défense comme étant raisonnable.

C’est donc 500 $ que madame Fortier et monsieur Lacroix devront payer à ce titre.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande; CONDAMNE les défendeurs à verser au demandeur la somme de 500 $, en plus de l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à compter du 1 er novembre 2022, date d’introduction du recours; LE TOUT avec frais de justice. __________________________________ Jean-Pierre Gervais, J.C.Q. Date d’audience : 2 novembre 2023