2017 QCCQ 7128, 2017 QCCQ 7128

Gestion 5255-75 Ferrier inc. c. Produits Canvyl inc. 2017 QCCQ 7128 COUR DU QUÉBEC « Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-234111-162 DATE : 8 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GESTION 5255-75 FERRIER INC. Demanderesse c. PRODUITS CANVYL INC.

Défenderesse -et- BANQUE ROYALE DU CANADA Créancière hypothécaire -et- LAURENT SOLARI, HUISSIER DE JUSTICE -et- PAQUETTE ET ASSOCIÉS, HUISSIERS DE JUSTICE Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une demande de la Banque Royale du Canada ( Banque ) d’ordonner la remise du produit de la vente des biens meubles vendus au cours de l’expulsion d’une locataire d’un local commercial.

Contexte [ 2 ] Gestion 5255-75 Ferrier Inc. ( Locateur ) est le locateur d'un local commercial loué à Produits Canvyl Inc. ( Locataire ) qui ne lui paie pas son loyer, mais a continué d’occuper les lieux loués. [ 3 ] La Banque détient une hypothèque conventionnelle sans dépossession de 345 000 $ sur les biens de la Locataire. [ 4 ] Le 18 octobre 2016, une ordonnance de sauvegarde est émise condamnant la Locataire à payer au Locateur 13 242,29 $ représentant le loyer du mois d’octobre 2016 et lui ordonnant de payer les loyers subséquents, le 1 er jour de chaque mois. [ 5 ] La Locataire ne paie pas le loyer d’octobre 2016 contrevenant ainsi à l’ordonnance de sauvegarde et ne produit pas de réponse à la demande introductive d’instance. [ 6 ] Le 9 novembre 2016, les mis en cause ( Huissier ) procèdent à la saisie des biens meubles de la Locataire dans les lieux loués, ils dressent un procès-verbal de saisie mobilière conformément à l'article 707 du nouveau Code de procédure civile ( C.p.c. ) [1] et nomment gardiens les dirigeants de la Locataire en fixant la vente des biens meubles au 20 décembre 2016. [ 7 ] Le 18 novembre 2016, l’Huissier signifie à la Banque, conformément à l’

article 707 C.p.c. [2] , un avis aux créanciers ayant des droits sur les biens meubles saisis l’informant que la vente des biens meubles hypothéqués de la Locataire en faveur de la Banque aura lieu le 20 décembre 2016 [3] . L’Huissier y joint le procès-verbal de saisie exécution mobilière, pièce R-3. [ 8 ] Le 16 décembre 2016, la greffière spéciale M e Cartier rend un jugement par défaut [4] contre la Locataire qui : - ordonne la résiliation du bail intervenu entre le Locateur et la Locataire; - ordonne à la Locataire de quitter les lieux loués dans les 10 jours du présent jugement, et à défaut par elle de se faire; - ordonne son expulsion, conformément à la loi;

- condamne la Locataire à payer au Locateur 66 211,45 $ avec intérêts au taux de 5 % l'an, à compter du 1 er août 2016 et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , le tout avec frais de justice. [ 9 ] Le 20 décembre 2016, l’Huissier prépare un procès-verbal d’exécution suspendue conformément aux instructions de l’avocat du Locateur. [ 10 ] L'Huissier ne parvient pas à vendre les biens et fait un état de collocation à zéro qui n'est pas contesté. Les biens ne sont donc plus saisis. [ 11 ] Le 23 décembre 2016, le jugement est signifié à la Locataire. [ 12 ] Le 5 janvier 2017, l’Huissier modifie son avis d'exécution initial pour tenir compte du jugement [5] et le signifie à la Locataire.

Les modifications sont les suivantes : - modification des conclusions du jugement et augmentation du montant à 39 994,03 $; - ajout d’une conclusion de quitter ou abandonner les lieux loués d’ici le 11 janvier 2017, d’expulser la Locataire et de mettre le Locateur en possession des lieux; - avis à la Locataire de retirer ses meubles dans un délai de cinq jours ou de payer les frais engagés pour ce faire, sinon les meubles seront réputés abandonnés et l’Huissier pourra les vendre, les donner à un organisme de bienfaisance ou en disposer à son gré. [ 13 ] Le 11 janvier 2017, l’Huissier procède à l'exécution de l’avis d'exécution modifié dans le but d'expulser la Locataire. [ 14 ] Constatant que la Locataire n'a pas obtempéré à l'avis d'exécution et vu son absence, l’Huissier obtient l’autorisation de l'ouverture des portes, constate l’abandon des biens de la Locataire laissés dans les lieux loués (les mêmes que l’Huissier n’a pas réussi à vendre) et procède à la vente des biens sans avis ni formalité en s’inspirant de l’

article 745 C.p.c. [ 15 ] Estimant que les biens abandonnés avaient une certaine valeur, l’Huissier les vend au Locateur pour 10 100 $ [6] et le produit net de la vente lui est remis après le paiement des frais de justice. Position des parties [ 16 ] La Banque soutient que l’Huissier qui procède à une expulsion d’un locataire et la vente de ses biens abandonnés selon l’

article 693 C.p.c. a l’obligation : - de vérifier si les biens meubles laissés sur place sont hypothéqués en faveur de tierces parties; - d’aviser le créancier hypothécaire qui détient des droits sur les biens meubles laissés sur les lieux; - de distribuer le produit net de la vente des biens meubles ainsi abandonnés en respectant les droits des créanciers détenant des priorités ou hypothèques; - de lui remettre le produit net de la vente en tant que créancier hypothécaire. [ 17 ] L’Huissier soutient pour sa part que : - lorsque la Locataire décide de laisser ses meubles dans les lieux loués lors de l’expulsion, elle est « réputée les avoir abandonnés » et l’Huissier peut les vendre au bénéfice du créancier, les donner à un organisme de bienfaisance s’ils ne sont pas susceptibles d’être vendus, ou il peut en disposer autrement à son gré; - aucune formalité n’a à être suivie et le créancier garanti n’a pas à être avisé; - les biens abandonnés sont des biens ayant appartenu à une personne qui a renoncé à leur possession et propriété, c’est pourquoi la loi permet leur appropriation [7] ; - l’occupation a pour effet de purger les droits réels antérieurement constitués [8] .

Question en litige [ 18 ] Selon l’

article 693 C.p.c. , l’Huissier devait-il remettre le produit net de la vente à la Banque qui détenait une hypothèque mobilière sur des biens plutôt qu’au Locateur, lorsqu’il a procédé dans le contexte de l’expulsion de la Locataire, à la vente de ses biens laissés sur place et réputés abandonnés? Analyse et discussion [ 19 ] Il est donc pertinent de rappeler que la procédure sous examen dans le présent jugement est l'expulsion et la vente des biens abandonnés par la Locataire dans les lieux loués conformément à l'

article 693 C.p.c. alors que les biens ne sont plus sous saisis, car

l'Huissier n'a pas réussi à les vendre. [ 20 ] Le Tribunal doit déterminer si, ce faisant, l’Huissier devait remettre le produit net au Locateur, comme il l’a fait, ou au créancier hypothécaire, étant entendu que dans le présent dossier, il n’y avait pas de créance prioritaire. [ 21 ] L'

article 692 C.p.c. se lit : Lorsque la

partie condamnée à livrer ou à délaisser un bien ne s'exécute pas dans le délai imparti par le jugement ou par une convention subséquente entre les parties, le créancier du jugement ordonnant l'expulsion du débiteur ou l'enlèvement des biens peut être mis en possession par l'avis d'exécution . Cet avis, lorsqu'il vise l'expulsion, est signifié au moins cinq jours avant son exécution. Il ordonne au débiteur de retirer ses meubles dans le délai qu'il indique ou de payer les frais engagés pour ce faire et l’avise que s’il fait défaut d'obtempérer, les meubles seront réputés abandonnés . […] (Soulignements du Tribunal ) [ 22 ] L'

article 693 C.p.c. prévoit : « Lors de l'expulsion, si le débiteur laisse des meubles dans l'immeuble, il est réputé les avoir abandonnés et l’huissier peut les vendre au bénéfice du créancier , les donner à un organisme de bienfaisance s’ils ne sont pas susceptibles d'être vendus ou, s'ils ne peuvent être donnés, en disposer autrement à son gré. » (Soulignement du Tribunal) [ 23 ] Les articles 692 et 693 C.p.c. sont de droit nouveau. [ 24 ] Les commentaires de la ministre au sujet de l'

article 693 C.p.c. sont les suivants : « Cet article, de droit nouveau, prévoit la procédure que l’huissier doit suivre lorsque le débiteur quitte l'immeuble en y laissant des meubles. L’huissier peut disposer des biens laissés sur place, compte tenu de la présomption absolue d'abandon . La disposition s'inspire de l'

article 945 du Code civil en permettant à l’huissier de les donner à un organisme de bienfaisance s'ils ne sont pas susceptibles d'être vendus ou, s'ils ne peuvent être donnés, d'en disposer à son gré. » (Soulignement du Tribunal) [ 25 ] Rappelons que l'

article 945 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) prévoit : « Le détenteur du bien confié mais oublié dispose du bien en le vendant soit aux enchères comme s’il s’agissait d’un bien trouvé, soit de gré à gré. Il peut aussi donner à un organisme de bienfaisance le bien qui ne peut être vendu et, s’il ne peut être donné, il en dispose à son gré . » (Soulignement du Tribunal) [ 26 ] La ministre de la Justice a raison de dire que cet

article s’inspire de la formulation de l’

article 945 C.c.Q. , car certains mots utilisés sont les mêmes que ceux de l’

article 693 C.p.c. , mais l’analogie s’arrête là puisque les biens laissés par un locataire dans le contexte d'une expulsion ne constituent pas des « biens perdus ou oubliés » au sens de l'

article 939 C.c.Q. [ 27 ] Ce sont plutôt des « biens sans maître » que le législateur définit comme suit à l’

article 934 C.c.Q. : « 934. Sont sans maître les biens qui sont sans propriétaire ou qui ont été abandonnés. Sont réputés abandonnés les meubles de peu de valeur ou très détériorés qui sont laissés en des lieux publics, y compris sur la voie publique ou dans des véhicules qui servent au transport du public. » [ 28 ] L’

article 935 C.c.Q. prévoit : « 935. Les meubles sans maître appartiennent à la personne qui se les approprie par occupation. Les meubles abandonnés que personne ne s’approprie appartiennent aux municipalités qui les recueillent sur leur territoire ou à l’État. » [ 29 ] Le législateur introduit à l’

article 693 C.p.c. les mêmes mots « réputés abandonnés » créant une présomption d’abandon similaire aux biens abandonnés sur la voie publique pour ceux abandonnés dans les lieux loués par un locataire : l’huissier peut les vendre, les donner à un organisme de bienfaisance s’ils ne sont pas susceptibles d’être vendus ou donnés. [ 30 ] Les mots « l’huissier peut les vendre […], les donner […] ou en disposer à son gré » indiquent clairement la volonté du législateur d’accorder à l’huissier une discrétion quant à la disposition de ces biens. [ 31 ] Ceci est d’autant plus vrai que l’alinéa 2 de l’

article 685 C.p.c. lui accorde une immunité de poursuite dans l’exercice des fonctions qui lui sont attribuées en matière d’exécution forcée portant sur l’expulsion ou l’enlèvement des biens. • Quant aux biens abandonnés de peu de valeur [ 32 ] Le Tribunal en conclut que lorsque les biens abandonnés par le locataire ne sont pas susceptibles d’être vendus ou donnés, ce qui implicitement présuppose qu’ils ont peu de valeur, ils appartiennent à ceux qui se les approprient par occupation, ou aux

municipalités ou à l’État, si l’huissier les met à la rue, comme l’indique l’

article 935 C.c.Q. [ 33 ] Monsieur St-Arnaud explique au sujet de l'

article 692 C.p.c. , qu’il a été modifié à la suite de représentations de l'association des propriétaires d'appartements du Grand Montréal pour clarifier la présomption d'abandon des biens et faire en sorte que le débiteur soit avisé de cette présomption [9] . [ 34 ] Le Tribunal conclut que l’intention du législateur est de faciliter, pour le propriétaire, la disposition des meubles sans valeur laissés par le locataire dans les lieux loués sans risque de poursuite par le locataire. [ 35 ] Le Tribunal partage donc le point de vue de l’Huissier que l’occupation desdits biens de peu de valeur, par la personne qui se les approprie, a pour effet de purger les droits réels sur lesdits biens comme le prévoit le C.c.Q. , puisque leur disposition ne comporte pas de conséquence négative pour les créanciers. [ 36 ] Jusqu'à ce jour, très peu de jugements rapportés se sont encore attardés sur la présomption d’abandon. [ 37 ] Dans 9232-6776 Québec Inc. (Chocolaterie Belge Léonidas) (Syndic de) [10] , le juge Pinsonnault de la Cour supérieure analyse les articles 692 et 693 C.p.c. et la notion de l’abandon en droit civil dans un contexte très particulier, puisque la faillite du locataire a lieu de façon concomitante avec le constat d’abandon, ce qui n’est pas notre cas. [ 38 ] Le juge fait le tour des divers courants de la doctrine sur la notion d’abandon et conclut ce qui suit : [39] À la lumière de la variété des opinions constatées en matière d’abandon, le Tribunal ne croit pas que 9232 a nécessairement et automatiquement perdu son

titre ou droit de propriété dans les Équipements au moment du constat de l’abandon réputé par l’huissier. Le Tribunal est plutôt d’avis qu’aux termes de l’

article 693 C.p.c. , 9232 a vu son droit de disposer librement des Équipements être cédé par le législateur à l’huissier ayant effectué le constat d’abandon réputé afin qu’il puisse en disposer en les vendant, s’ils sont susceptibles de l’être, pour ensuite en remettre le produit de vente au créancier concerné qui a déclenché les procédures d’exécution en éviction. [40] Sur la foi de ce qui précède, on ne peut raisonnablement prétendre que dès le constat d’abandon fait par l’huissier à 11h30, le 1 er avril 2016 des Équipements dans le Local loué, ceux-ci ne faisaient plus

partie du patrimoine de la Débitrice et, par conséquent, qu’ils n’étaient plus des biens du failli au sens de la LFI. [ 39 ] Le juge décide que la procédure d’exécution qui y est prévue et qui permet de considérer les biens meubles se trouvant dans un local loué comme étant abandonnés n’accorde pas de priorité dans un contexte de faillite, sinon cela irait à l’encontre du principe directeur de la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité [11] et donnerait sans aucun doute ouverture à des abus importants avec des conséquences sérieuses au détriment de l’ensemble des créanciers d’une personne insolvable. [ 40 ] Le Juge Pinsonnault indique spécifiquement qu’il ne faut pas tirer une règle générale de son jugement [12] vu son contexte très particulier. Notons qu’il ne se prononce pas sur la possibilité du droit de suite du créancier hypothécaire en l’absence de faillite. • Quant aux biens abandonnés pouvant être vendus [ 41 ] La situation est différente pour les biens abandonnés pouvant être vendus lorsque la vente génère un produit net positif. [ 42 ] En effet, le législateur ajoute à l’

article 693 C.p.c. un autre cas de figure non prévu à l’

article 935 C.c.Q. , à savoir les biens abandonnés par le locataire ayant une certaine valeur puisque l’article édicte que l’huissier peut, à sa discrétion, choisir de les vendre au bénéfice du créancier, c’est-à-dire dans le cas présent, au bénéfice du Locateur. [ 43 ] Dans un tel scénario et comme le soutient la Banque, si la vente génère un produit net positif, les droits des créanciers sont affectés et le Locateur bénéficie alors d’un avantage si la vente purge les droits réels comme le suggère l’Huissier. [ 44 ] Le C.p.c. et l’

article 935 C.c.Q. ne sont d’aucun secours pour déterminer si le législateur a voulu que la vente de l’

article 693 C.p.c. purge les droits réels. [ 45 ] Le législateur prévoit spécifiquement que la vente en justice purge les droits réels, à l’exception de certains droits mentionnés [13] et met en place un processus beaucoup plus lourd de vente que celui prévu sous l’

article 693 C.p.c. [ 46 ] Le Tribunal infère du silence du législateur qu’il n’a pas voulu que cette vente purge les droits réels, sinon il l’aurait dit expressément. [ 47 ] Le Tribunal en conclut que la vente au bénéfice du créancier selon l’

article 693 C.p.c. se fait en tenant compte du droit des créanciers en ce sens que la procédure d’exécution au C.p.c. prévoit, en l’absence de saisie des biens : - L'exécution forcée est entreprise par le créancier d'un jugement, lorsque le débiteur ne l'exécute pas volontairement et débute par le dépôt au greffe du tribunal d'un avis d'exécution qui est signifié au débiteur et notifié au créancier [14] ; - Dès la notification d'un avis d'exécution, toutes les personnes qui participent au processus d'exécution sont tenues, en plus de respecter l'obligation d'agir selon les exigences de la bonne foi, de collaborer à la bonne exécution du jugement et de s'abstenir de poser tout geste susceptible de nuire à cette exécution [15] ; - Le débiteur (ici la Locataire) est tenu de fournir la liste de ses créanciers qui détiennent une hypothèque sur les biens saisis [16] ; - L’huissier a un devoir d'impartialité envers toutes les personnes qui participent au processus d'exécution et il a envers elles un devoir général d'information.

Il peut accomplir tout acte nécessaire à l'exécution de sa mission et particulièrement, il est tenu d'informer le

débiteur et tout tiers saisi du contenu de l'avis d'exécution et de leurs droits et, à leur demande, de leur expliquer la procédure en cours et les règles de calcul de la

partie saisissable des revenus. Il est aussi tenu d'exécuter les instructions des créanciers de la manière la plus avantageuse non seulement pour eux, mais pour toutes les parties.

L’huissier informe les créanciers inscrits sur la liste fournie par le débiteur du dépôt de l’avis d'exécution et les invite à l'aviser de la nature du montant de leur créance [17] ; - Le C.p.c. ne prévoit pas l’obligation de l’huissier de dresser un procès-verbal qui est notifié aux créanciers ayant des droits sur les biens saisis (ici la Banque) alors qu’il doit le faire dans le cas de saisie des biens [18] , ni l’obligation de vérifier au registre des droits personnels et réels mobiliers si des droits ont été consentis sur de tels biens [19] ; - Le C.p.c. ne prévoit pas l’obligation pour l’huissier de préparer un rapport d'exécution, de le notifier aux créanciers dont les droits sont inscrits au registre des droits personnels et réels mobiliers [20] , ni de dresser un état de collocation comme c’est le cas dans les saisies [21] . [ 48 ] Il ressort clairement de ces articles que le législateur met donc en place un système d’exécution de jugements simplifié dans le cadre des ventes sous l’

article 693 C.p.c. qui comportent moins de formalités. [ 49 ] Le Tribunal ne voit pas dans les articles 692 et 693 C.p.c. l’intention du législateur de soustraire les biens ainsi abandonnés ayant une valeur des mains des créanciers détenant une hypothèque mobilière sur ces mêmes biens, puisque le créancier hypothécaire peut, à certaines conditions et dans certains cas, faire valoir son droit de suite sur les biens ce que la Banque ne fait pas dans le présent dossier. [ 50 ] En effet, l’

article 2700 C.c.Q. prévoit : 2700. L’hypothèque mobilière sur un bien qui n’est pas aliéné dans le cours des activités de l’entreprise et qui n’est pas inscrite sur une fiche établie sous la description de ce bien est conservée par la production au registre des droits personnels et réels mobiliers, d’un avis de conservation de l’hypothèque. Cet avis doit être inscrit dans les quinze jours qui suivent le moment où le créancier a été informé, par écrit du transfert du bien et du nom de l’acquéreur ou le moment où il a consenti par écrit à ce transfert ; dans le même délai, le créancier transmet une copie de l’avis à l’acquéreur. [ 51 ] Le législateur prévoit donc à l’

article 693 C.p.c. un cas particulier différent de celui prévu à l’

article 935 C.c.Q. pour la vente de biens de valeur au bénéfice du créancier : dans un tel cas, l’acquéreur acquiert le bien par une vente qui lui transfère la propriété du bien à charge de l’hypothèque dans la mesure où le créancier hypothécaire se prévaut de son droit de suite, ce qui n’est pas le cas de la Banque en l’espèce. [ 52 ] Toutefois, comme le fait valoir avec justesse l’Huissier, la vente en vertu de l’

article 693 C.p.c. aura lieu lorsque les biens abandonnés ont une valeur relativement faible, puisque le Locateur préférera plutôt la saisie des biens et leur vente, si les biens ont une valeur, car il ne voudra pas risquer, en envoyant son avis d’expulsion, que le locataire retire des lieux loués les biens de valeur. [ 53 ] Le Tribunal conclut que lorsque la Locataire décide de laisser ses meubles dans les lieux loués lors de son expulsion, elle est « réputée les avoir abandonnés » et les créanciers garantis en seront avertis dans la mesure où le débiteur indique leur nom dans la liste de ses créanciers.

Dans un tel cas, l’Huissier doit les inviter à l’aviser de la nature et du montant de leur créance. [ 54 ] Il est implicite que les créanciers veulent être informés de ce qui advient des biens, particulièrement les créanciers hypothécaires afin de faire valoir ou non et selon le prix de vente, leur droit de suite sur les biens. [ 55 ] Le législateur ne prévoit pas un mécanisme détaillé de participation des créanciers à ce processus de vente contrairement à ce qui est prévu pour la vente en justice en raison du fait que cette dernière purge les droits réels, ce qui n’est pas le cas dans la vente selon l’

article 693 C.p.c. [ 56 ] Le Tribunal estime que compte tenu du devoir général d’information prévu à l’

article 685 C.p.c. , et du fait qu’il est vraisemblable qu’un débiteur ne lui communique pas la liste de ses créanciers ou lui en communique une liste partielle, qu’il serait plus prudent pour l’huissier de faire les vérifications au registre des droits personnels et réels mobiliers et d’informer le créancier hypothécaire de la vente au bénéfice du créancier, bien que le législateur ne lui impose pas cette obligation. [ 57 ] Ce faisant, l’huissier pourra sans doute faciliter la vente en mettant en relation l’acquéreur des biens et le créancier hypothécaire afin qu’ils trouvent un terrain d’entente. [ 58 ] Le Tribunal conclut que dans le présent dossier c’est à bon droit que l’Huissier a remis le produit net de la vente au Locateur.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande avec frais de justice. __________________________________ Emmanuelle Saucier, J.C.Q. M e Bennie Kravitz KRAVITZ, KRAVITZ, AVOCATS Avocats de la demanderesse

M e Alexander Bayus GOWLING WLG (CANADA) Avocats de la créancière hypothécaire M e Sylvain Racette BÉLANGER SAUVÉ Avocats des mis en cause Dates d’audience : 30 mai et 2 juin 2017