2014 QCCQ 9019, 2014 QCCQ 9019

Audet c. Bélanger (Nicole Bélanger, agent immobilier) 2014 QCCQ 9019 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-058416-131 DATE : 25 août 2014 __________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE [JC2399] __________________________________________________________________ FRÉDÉRIC AUDET, […] , Saint-Charles-de-Bellechasse (Québec) […] Demandeur c.

NICOLE BÉLANGER, f.a.s.n. de Nicole Bélanger, agent immobilier, 570, de l'Église, appartement 1, Saint-Romuald (Québec) G6W 3J4 Défenderesse __________________________________________________________________ JUGEMENT __________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, monsieur Frédéric Audet (monsieur Audet), réclame 7 000 $ à la défenderesse, madame Nicole Bélanger (madame Bélanger), parce qu'il considère que lorsque celle-ci exerçait la profession de courtier immobilier en 2011, elle a commis une erreur sur la fiche relative à l'immeuble qu'il a acquis en indiquant une valeur erronée de l'évaluation municipale.

LES FAITS [ 2 ] En 2011, madame Nicole Bélanger est courtier immobilier pour Via Capitale Rive-Sud. Elle n'exerce plus maintenant à

titre d'agente immobilier.

Elle est agente administrative. [ 3 ] À l'automne 2011, elle a un mandat de monsieur André Labrie afin de vendre sa résidence, laquelle est située à côté d'un autre immeuble, propriété de monsieur Labrie, qui est une scierie. [ 4 ] Monsieur Labrie avait donné auparavant un mandat à un autre courtier immobilier et à ce moment, il avait mis sa résidence en vente au prix de 159 000 $, selon les dires de madame Bélanger. [ 5 ] Cette dernière a obtenu le mandat de monsieur Labrie car elle avait procédé à la vente de la résidence de la mère de ce dernier et ses services avaient été appréciés, selon ce qu'elle affirme à l'audience. [ 6 ] Lors de la préparation de la fiche relative à la maison de monsieur Labrie située à Saint-Charles-de-Bellechasse au 2101, Rang Nord-Ouest, elle communique avec le secrétaire-trésorier de la municipalité afin d'obtenir le montant de l'évaluation municipale.

Elle mentionne à l'audience que ce dernier lui aurait affirmé que le montant de l'évaluation était de 135 200 $. [ 7 ] Monsieur Audet est enseignant et il souhaite en 2011 acquérir une résidence à Saint-Charles-de-Bellechasse afin de l'occuper pour une courte période de temps, car il souhaite se construire une maison sur un terrain qui fait l'objet d'un moratoire.

Il donne un mandat à un courtier immobilier, soit monsieur Louis Robitaille, afin de l'assister dans sa démarche. [ 8 ] À l'audience, monsieur Audet affirme qu'il mentionne, entre autres, à monsieur Robitaille et à madame Bélanger, qu'il ne souhaite pas payer plus que l'évaluation municipale, étant donné qu'il ne veut occuper la maison de monsieur Labrie que pour une courte période.

[ 9 ] Monsieur Audet fait une offre d'achat à monsieur Labrie au montant de 125 000 $ sous réserve d'une inspection du bâtiment. À la suite de celle-ci, il convient avec monsieur Labrie d'un prix de 122 500 $. [ 10 ] Ce n'est qu'ultérieurement qu'il constate sur le compte de taxes au nom de monsieur Labrie que l'évaluation municipale est en fait de 108 800 $ pour le terrain et le bâtiment de la résidence qu'il a acquise.

Cela n'avait pas été davantage vérifié par monsieur Robitaille, le courtier immobilier qu'il a mandaté, selon ce qu'il affirme à l'audience. [ 11 ] C'est à la suite de cela qu'il mandate Me Guy Grantham, avocat, afin que celui-ci transmette une mise en demeure à madame Bélanger et à Via Capitale Rive-Sud.

Il leur réclame conjointement 15 000 $ en dommages-intérêts en raison de l'écart entre l'évaluation municipale qu'il mentionne dans la mise en demeure comme étant de 109 600 $ et celle inscrite par madame Bélanger sur la fiche descriptive de 135 200 $. [ 12 ] Le 28 juin 2012, madame Josée Mallette, directrice du Service des sinistres au Fonds d'assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec (Fonds), écrit à Me Grantham pour l'informer que l'enquête que le Fonds a menée ne permet pas de conclure à la responsabilité du courtier immobilier de l'agence Via Capitale Rive-Sud.

De ce fait, le dossier est alors fermé par le Fonds d'assurance. [ 13 ] Par la suite, le 12 février 2013, monsieur Audet fait timbrer sa demande à la Cour du Québec, Division des petites créances réduisant sa demande à 7 000 $. Il mentionne par ailleurs dans celle-ci qu'il considère que l'erreur de madame Bélanger est d'un montant de 25 000 $. LA QUESTION EN LITIGE [ 14 ] Madame Bélanger a-t-elle commis une erreur qui a causé les dommages réclamés par monsieur Audet? ANALYSE [ 15 ] Madame Bélanger n'a pas reçu un mandat de monsieur Audet. Elle agit pour monsieur André Labrie.

En raison de cela, le lien entre madame Bélanger et monsieur Audet est extracontractuel. À cet égard, en matière de responsabilité civile extracontractuelle, l'

article 1457 du Code civil du Québec (C.c.Q.) énonce : 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. [ 16 ] Monsieur Audet a établi par sa preuve que le montant d'évaluation municipale inscrit par madame Bélanger dans sa fiche descriptive s'avère erroné.

D'autre part, madame Bélanger soutient que c'est le secrétaire-trésorier de la municipalité de Saint-Charles-de- Bellechasse qui lui a mentionné le montant de 135 200 $. [ 17 ] La preuve établit aussi, selon le témoignage de monsieur Audet, que le courtier immobilier qu'il a mandaté, monsieur Louis Robitaille, n'a pas fait de démarches spécifiques auprès de la municipalité pour vérifier si le montant de 135 200 $ était correct ou incorrect. [ 18 ] Ce n'est qu'après la transaction avec monsieur André Labrie que monsieur Audet apprend que le montant de l'évaluation municipale n'est pas celui inscrit sur la fiche descriptive.

Il mentionne qu'en 2011, il est de 109 600 $. Par ailleurs dans un document produit à l'audience par madame Bélanger, il y a une évaluation municipale de 108 800 $. [ 19 ] Monsieur Audet précise qu'il souhaitait payer au plus le prix de l'évaluation municipale. [ 20 ] D'autre part, il convient que le prix de vente a été établi non pas par madame Bélanger, mais bien par monsieur André Labrie.

Il s'avère que c'est le même prix de vente qu'il avait requis lorsqu'il a donné un mandat à un autre courtier que madame Bélanger préalablement au mandat que celle-ci a obtenu. [ 21 ] Monsieur Audet affirme qu'en 2014, l'évaluation municipale de son immeuble serait de 122 700 $. [ 22 ] D'autre part, il a requis la présence de monsieur André Veilleux, courtier immobilier, qui a vendu un bâtiment agricole dans le secteur de la maison qu'il a acquise. Monsieur Veilleux précise que le prix de vente d'une résidence, telle celle acquise par monsieur Audet, n'est pas déterminé en fonction de l'évaluation municipale.

C'est le vendeur qui le fixe, ce qui est le cas dans le présent dossier. [ 23 ] Monsieur Audet considère qu'il a subi des dommages en raison de l'erreur qu'aurait commise madame Bélanger. [ 24 ] Le Tribunal conclut que madame Bélanger aurait dû vérifier davantage les dires du secrétaire-trésorier et consulter un compte de taxes relatif à l'immeuble, compte qu'elle aurait pu obtenir de son client, monsieur André Labrie. [ 25 ] Par ailleurs, monsieur Labrie a accepté, en premier lieu, un prix de 125 000 $ offert par monsieur Audet.

Il a ensuite accepté de baisser cela à 122 500 $, à la suite de l'inspection faite du bâtiment. [ 26 ] Monsieur Labrie n'est pas venu témoigner à l'audience et il n'y a aucune preuve que celui-ci aurait accepté un prix à l'évaluation

municipale de 109 600 $ ou de 108 800 $. [ 27 ] Monsieur Audet est propriétaire de l'immeuble et n'a pas été en mesure de construire une nouvelle résidence sur le terrain qui fait l'objet d'un moratoire, ce dernier n'ayant pas encore été levé. [ 28 ] Selon l'

article 1611 C.c.Q. , « les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu'il subit le et le gain et dont il est privé ». [ 29 ] Monsieur Audet n'a pas établi la perte qu'il a subie et le gain dont il a été privé relativement à l'immeuble en litige. [ 30 ] Tel que le Tribunal l'énonce plus haut, il n'y a aucune preuve que le vendeur, monsieur André Labrie, aurait accepté de vendre à un prix moindre que 122 500 $ et même au prix de l'évaluation municipale de 109 600 $ ou de 108 800 $. [ 31 ] Ainsi, le Tribunal conclut que madame Bélanger n'a pas fait toutes les vérifications qu'elle pouvait faire relativement à l'évaluation municipale de l'immeuble en 2011, mais monsieur Audet n'a pas fait la preuve des dommages qu'il prétend avoir subis. [ 32 ] En conséquence, la demande est rejetée. [ 33 ] Compte tenu des circonstances particulières de la présente affaire, chaque

partie doit assumer ses frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, chaque

partie assumant ses frais judiciaires. ______________________________ PIERRE CODERRE, J.C.Q. Date d'audience : 18 août 2014