2022 QCCQ 8097, 2022 QCCQ 8097

Lefèvre c. Charette 2022 QCCQ 8097 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-703103-193 DATE : 26 octobre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LILI CHARLOTTE LEFÈVRE et DMITRY CHERNYAK Parties demanderesses c. CÉLINE CHARETTE

Partie défenderesse et RE/MAX SIGNATURE INC.

Partie appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Lili Charlotte Lefèvre et Dmitry Chernyak réclament la somme de 3 500 $ en remboursement du paiement d’une cotisation spéciale pour l’exécution de travaux extérieurs à l’immeuble dans lequel ils sont copropriétaires d’un condominium, cotisation à payer dont ils furent informés au début de décembre 2018. [ 2 ] De la preuve testimoniale et documentaire (P-1 à P-9, D-1 à D-13 et DG-1) offerte par les parties, le Tribunal retient ce qui suit comme étant pertinent à la solution du litige les opposant. [ 3 ] Le 24 juillet 2018 (D-6), les demandeurs présentaient une promesse d’achat d’un condo, à la défenderesse Céline Charette, acceptée le 26 juillet 2018. [ 4 ] L’achat fut finalisé le 24 octobre 2018 tel qu’il appert du contrat d’achat notarié produit en preuve (D-2). [ 5 ] La preuve documentaire révèle que le 9 novembre 2018 (P-6), le conseil d’administration du syndicat de copropriétaires recevait un rapport (P-6) de l’entreprise St-Pierre & Associés, intitulé « Évaluation de l’état de l’aménagement extérieur », faisant état de la nécessité d’exécuter certains travaux majeurs à l’extérieur de l’immeuble. [ 6 ] Le 20 novembre 2018 (D-9), lors de la tenue d’une assemblée générale spéciale, la décision d’imposer une cotisation spéciale pour procéder aux travaux extérieurs était adoptée, cette cotisation spéciale étant échelonnée sur cinq ans, tel qu’il appert des documents.

Tous les copropriétaires furent avisés le ou vers le 25 novembre 2018 que la cotisation spéciale serait exigible à compter du 1 er décembre 2018. [ 7 ] Les demandeurs allèguent que la défenderesse savait, lors de la vente, qu’une cotisation spéciale serait imposée et qu’elle ne leur en n’a pas fait part : la défenderesse était assurément au courant, puisqu’elle faisait

partie du conseil d’administration du syndicat. Lors d’une réunion tenue le 5 décembre 2017 (P-3), il fut question des travaux à exécuter. [ 8 ] Rappelons qu’en vertu des articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , les demandeurs assument le fardeau de la preuve : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. » [ 9 ] La défenderesse Céline Charrette a témoigné qu’elle a fait

partie du conseil d’administration du syndicat à compter de l’année 2015 et qu’elle a remis sa démission au cours du mois de décembre 2017. Il est exact que dans le passé, des discussions ont eu lieu lors de différentes réunions quant à des travaux extérieurs qui seraient peut-être à exécuter : cependant, lors de la vente du condo aux demandeurs le 24 octobre 2018, rien n’avait été décidé, soit quant à la nature des travaux à exécuter, de leurs coûts et/ou de l’imposition d’une cotisation spéciale.

Ce n’est qu’après la réception du rapport de l’entreprise St-Pierre & Associés (P-6) daté du 9 novembre 2018 qu’il fut décidé de procéder à l’exécution des travaux et à l’imposition d’une cotisation spéciale à chacun des copropriétaires. [ 10 ] En l’espèce, il est évident qu’il ne peut s’agir d’un cas de vice caché selon l’

article 1726 du Code civil du Québec . Rien dans la preuve offerte par les demandeurs ne permet au Tribunal de conclure à un déficit d’usage de leur condominium acheté de la défenderesse le 24 octobre 2018. [ 11 ] Le Tribunal retient que la décision du conseil d’administration relative à l’exécution de travaux et d’imposer une cotisation spéciale fut prise après l’achat du condo du 24 octobre 2018, soit à compter des 9 et 20 novembre 2018.

Au moment de la vente du condo le 24 octobre 2018, il n’y avait aucune décision prise quant à ces travaux et encore moins de décision décrétant l’imposition d’une cotisation spéciale aux copropriétaires pour en assurer le paiement. [ 12 ] Il est intéressant de reproduire l’article 67 (Section 7.1.2 Obligations aux charges) de la Déclaration de copropriété datée du 14 juin 2001 : «

ARTICLE

En cas de mutation, l’ancien propriétaire reste tenu au paiement de toutes les créances du syndicat qui, à la date de la mutation, sont liquides et exigibles , qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif. L’ancien copropriétaire ne peut exiger du syndicat la restitution, même partielle, de sa quote-part versée dans le fonds des charges communes pour les opérations courantes, dans le fonds de prévoyance et dans tous autres fonds. Les sommes restant disponibles sur les provisions versées par l’ancien copropriétaire sont imputées sur ce dont le nouveau copropriétaire devient débiteur envers les copropriétaires. » (sic) (nos soulignements) [ 13 ] Cet

article énonce clairement que l’ancien propriétaire, soit la défenderesse Céline Charrette, est tenue de payer toutes les créances du syndicat qui sont liquides et exigibles à la date où elle a vendu le condo, soit le 24 octobre 2018 : en l’espèce, à cette dernière date, la cotisation spéciale pour les travaux extérieurs n’avait pas encore été adoptée, s’agissant d’une cotisation spéciale qui est une nouvelle créance de la copropriété qui est devenue liquide et exigible après la vente, soit à compter du 1 er décembre 2018. [ 14 ] La cotisation spéciale est devenue liquide et exigible lorsque le conseil d’administration a pris la décision de réaliser les travaux et incombe donc aux demandeurs ( Roy c.

Daigle , 2017 QCCQ 281 ). [ 15 ] Le Tribunal note de plus que dans le contrat d’achat notarié daté du 24 octobre 2018 (D-2), à l’article 7, l’obligation assumée par les demandeurs apparaît claire : « Payer , lorsqu’ils seront exigés par le conseil d’administration , les charges de la copropriété et toutes les cotisations imposées par le syndicat, tant pour la constitution du fonds de prévoyance que pour l’exécution des décisions de l’assemblée des copropriétaires. » (sic) (nos soulignements) [ 16 ] La preuve offerte par les demandeurs ne permet aucunement au Tribunal de retenir que la défenderesse aurait caché un élément important lors de la vente du condo, pouvant constituer un dol, et avoir vicié le consentement des demandeurs au terme de l’

article 1401 du Code civil du Québec : « 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.

Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. » [ 17 ] Les demandeurs ne peuvent invoquer avec succès le contenu de la clause 13.2 apparaissant dans la Déclaration du vendeur sur l’immeuble, datée du 18 juin 2018 (D-4), cette clause visant les travaux ou rénovations complétés à la date de la signature de la Déclaration et non des travaux et/ou rénovations à venir. [ 18 ] Il appert de plus que la promesse d’achat (D-6) datée du 18 juin 2018, à l’article 9.1, fait état qu’il s’agit d’une promesse d’achat conditionnelle à ce que les demandeurs procèdent à l’examen de nombreux documents, et que la preuve offerte ne permet pas au Tribunal de retenir qu’on a refusé de leur remettre la Déclaration de copropriété, le Règlement de l’immeuble, les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d’administration des deux dernières années, les états financiers de la copropriété et l’état des sommes déposées au fonds de prévoyance, ainsi que le test de pyrite et les factures disponibles des travaux. [ 19 ] En conséquence, le Tribunal conclut que les demandeurs doivent assumer les cotisations spéciales imposées à compter du 20 novembre 2018 et exigibles le 1 er décembre 2018 pour les travaux extérieurs de l’immeuble détenu en copropriété, s’agissant d’une créance de la copropriété devenue liquide et exigible après qu’ils eurent acheté leur condominium le 24 octobre 2018. [ 20 ] Le Tribunal ne fait pas droit non plus au recours en garantie intenté par la défenderesse contre le courtier immobilier Re/Max

Signature inc., faute de preuve. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 21 ] REJETTE la demande, [ 22 ] CONDAMNE les demandeurs solidairement à rembourser à la défenderesse ses frais judiciaires de contestation de 103 $, [ 23 ] REJETTE le recours en garantie contre Re/Max Signature inc., sans frais. __________________________________ MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q.