2019 QCCQ 866, 2019 QCCQ 866

Bozogaoglu c. Pazarcikli 2019 QCCQ 866 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-221666-152 DATE : Le 27 février 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MITHAT BOZOGAOGLU -et- 9282-2550 QUÉBEC INC. Parties demanderesses c. ALI PAZARCIKLI -et- 9304-9112 QUÉBEC INC.

Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur M. Mithat Bozogaoglu « M. Bozogaoglu » allègue que le 1 er mai 2014 il vend son restaurant Royal Pizzeria au défendeur M. Ali Pazarcikli « M. Pazarcikli » pour la somme de 95 000 $ le tout conclu par entente verbale. [ 2 ] Le demandeur allègue que depuis le 25 mai 2014, M. Pazarcikli a pris possession et opère le restaurant, date à laquelle ce dernier lui aurait remis d’abord 1 000 $ de dépôt.

Puis 39 000 $ comptant ainsi que deux chèques postdatés de 5 000 $ chacun [1] . [ 3 ] Le demandeur allègue que le 12 juin 2015, les parties se sont données rendez-vous chez le notaire M e Sevgi Kelci « M e Kelci » afin de signer le contrat de vente qui prévoit un prix de vente de 55 000 $ duquel est déduit le solde de l’hypothèque mobilière de 12 705,17 $ que doit assumer l’acheteur de telle sorte qu’il est prévu au contrat que le défendeur paiera le solde de 32 294,83 $ au moyen de versements périodiques jusqu’au 31 décembre 2014. [ 4 ] Le contrat devant M e Kelci, notaire, n’a pas été signé.

Le défendeur allègue qu’il a refusé de signer parce qu’il n’était pas au courant qu’il devait assumer le solde de l’hypothèque mobilière. [ 5 ] Compte tenu que le demandeur n’a pu encaisser les deux chèques de 5 000 $, le demandeur allègue que le défendeur lui doit la somme de 42 760 $. [ 6 ] Le défendeur conteste cette réclamation au motif que selon lui le prix de vente convenu est plutôt de 50 000 $ et qu’après le paiement de 40 000 $ comptant, il ne reste qu’un solde dû de 10 000 $. [ 7 ] Or, le défendeur argumente avoir payé 21 745,89 $ en trop soit 12 700 $ pour acquitter le solde de l’hypothèque mobilière et 9 000 $ pour réparer de l’équipement et acheter un nouveau four de telle sorte que le défendeur se porte demandeur reconventionnel et réclame 11 745,89 $ au demandeur.

QUESTIONS EN LITIGE 1. Quel est le montant convenu par les parties pour la vente du restaurant propriété du demandeur? 2. Le défendeur/demandeur reconventionnel a-t-il droit au montant de 11 745,89 $ qu’il réclame en opérant compensation entre le paiement de 21 745,89 $ qu’il aurait encouru après la vente et le solde de 10 000 $ qu’il admet devoir?

ANALYSE ET DÉCISION [ 8 ] Les parties admettent que le défendeur a remis 40 000 $ comptant au demandeur, mais le Tribunal est confronté à deux versions contradictoires quant au prix de vente convenu entre les parties. [ 9 ] Le demandeur argumente que les parties se sont entendues sur un prix de 95 000 $. [ 10 ] De son côté, le défendeur allègue dans sa défense orale que le prix de vente est de 50 000 $. [ 11 ] À l’audience, le défendeur témoigne que la vente aurait été conclue à 55 000 $ qui est le montant qui apparaît sur le projet de vente devant la notaire.

[ 12 ] Par ailleurs, le défendeur indique que le prix de vente aurait été diminué à 50 000 $ parce qu’il a été convenu que si le vendeur omet de réparer l’équipement comme il s’est engagé à le faire une somme de 5 000 $ sera déduite du prix.

C’est donc cette déduction de 5 000 $ qu’il applique. [ 13 ] Le demandeur témoigne que les informations contenues dans le document du 7 juillet 2014 préparé par la notaire M e Kelci reflètent les engagements préalablement discutés et convenus entre les parties. [ 14 ] Le défendeur argumente qu’il n’était pas prévu qu’il aurait à payer l’hypothèque mobilière de 12 705,17 $ en plus du prix de vente déjà payé de 50 000 $. [ 15 ] Il est catégorique.

La notaire ne lui a jamais mentionné avant la rencontre à son bureau qu’il devrait payer ce montant. [ 16 ] Aussi lorsqu’il en fut informé dans le bureau du notaire, il s’est fâché et refusa de payer et quitta les lieux. [ 17 ] Or, la notaire M e Kelci qui est un tiers témoin indépendant et officier de justice, témoigne que lors de la préparation du contrat de vente elle découvre en consultant le RDPRM l’existence d’une hypothèque mobilière de 24 500 $ en faveur de Les Distributions Giu- Setti Inc. dont le solde est de 12 705,17 $ en juin 2014. [ 18 ] M e Kelci témoigne que le défendeur a été avisé de l’existence de cette hypothèque avant la date de clôture du 7 juillet 2014.

En effet, lorsqu’elle a découvert l’hypothèque au registre elle a communiqué avec les deux parties. [ 19 ] M e Kelci ajoute qu’avant le rendez-vous à son bureau, elle a expliqué au défendeur M. Pazarcikli les informations qui apparaîtraient au document, soit le prix de vente 55 000 $, le fait que le demandeur reconnaît avoir reçu deux chèques de 5 000 $, l’existence de l’hypothèque mobilière et la liste des équipements réparés par le vendeur, puis finalement l’avise de la date prévue pour la clôture. [ 20 ] M e Kelci précise que c’est le demandeur, M.

Bozogaoglu, qui lui a transmis l’information, mais elle s’assure toujours avant la rencontre que l’acheteur est d’accord ceci afin d’éviter des discussions le jour de la signature. [ 21 ] M e Kelci précise que le défendeur qui est turc ne parle pas bien le français.

Elle lui a donc traduit en turc les éléments essentiels du document. [ 22 ] Concernant plus particulièrement le prix de vente, M e Kelci témoigne qu’on lui a communiqué que le prix de vente est de 55 000 $ et que le demandeur reconnaissait avoir reçu 10 000 $ le tout tel qu’elle l’a d’ailleurs indiqué à son document. [ 23 ] M e Kelci n’at pas été mise au courant ni par le demandeur ni par le défendeur qu’une somme de 40 000 $ aurait été versée comptant avant la rencontre prévue à son bureau. [ 24 ] M.

Bozogaoglu témoigne que le défendeur s’était engagé à lui remettre 10 000 $ comptant chez la notaire en échange des deux chèques postdatés. C’est pour cette raison qu’il demanda d’avance au notaire d’indiquer qu’il reconnaît avoir reçu 10 000 $. Il regrette aujourd’hui d’avoir fait ajouter cette mention parce que le défendeur ne lui a pas remis 10 000 $ comptant et il lui a demandé de ne pas déposer les chèques l’avisant que de toute façon il les arrêterait. [ 25 ] Le demandeur témoigne que la vente a été conclue le 23 mai 2014 date à laquelle M.

Pazarcikli s’engage à verser 40 000 $ comptant au demandeur lorsqu’il prendra possession du restaurant. [ 26 ] Le défendeur est resté deux semaines au restaurant pour observer le demandeur opérer le restaurant. [ 27 ] Le 18 juin 2014, le défendeur immatricule une entreprise, soit la compagnie 9304-9112 Québec Inc. « 9304-9112 » pour opérer le restaurant Royal Pizzeria. [ 28 ] Le 30 juin 2014, le demandeur remet les clés au défendeur, qui lui apporte tel que prévu 39 000 $ comptant puisqu’il a déjà versé 1 000 $ de dépôt au cousin du demandeur M. Mehmet Ganidagli « M.

Ganidagli » qui aidait le demandeur à négocier la vente de son restaurant. [ 29 ] Le 30 juin 2014, le bail est transféré au nouveau locataire 9304-9112 tel qu’il appert de l’annexe de modification de bail n o 3 signée par M. Pazarcikli. [ 30 ] Le défendeur allègue avoir fait un arrêt de paiement des chèques totalisant 10 000 $ parce que plusieurs équipements n’auraient pas été réparés. [ 31 ] Le demandeur conteste cette allégation.

Il a respecté son engagement de faire réparer la hotte et a payé 402,41 $ pour les travaux effectués le 27 août 2014. [ 32 ] Le demandeur avait aussi fait réparer le réfrigérateur et a changé la friteuse ce que la notaire a vérifié auprès des fournisseurs le jour de la visite des parties à son bureau le 7 juillet 2014 et ce qui est également corroboré par M.

Ganidagli qui aurait rapporté la friteuse au restaurant. [ 33 ] Si le demandeur a payé les réparations même après la rencontre avortée chez la notaire c’est que le défendeur lui promettait de payer le solde dû si les réparations étaient faites, mais il ajoute que ce dernier trouvait toujours un prétexte pour ne pas payer. [ 34 ] Selon M. Ganidagli, le défendeur qui opère le restaurant depuis le 30 juin 2014 se plaint constamment alors que le demandeur a respecté ses engagements de réparer certains équipements bien identifiés.

[ 35 ] M. Ganidagli témoigne que dans le but de régler le problème, il donne rendez-vous au défendeur pour lui montrer les factures de réparation et pour tenter de régler le litige sans avoir recours aux tribunaux. [ 36 ] M. Ganidagli témoigne que son cousin le demandeur lui a demandé conseil concernant le prix de vente du restaurant. Il lui aurait recommandé 100 000 $. Il sait que son cousin a diminué le prix de vente à 95 000 $. [ 37 ] M.

Ganidagli a été informé que le défendeur a accepté le prix de vente de 95 000 $ et c’est lui-même qui a pris les arrangements avec le créancier hypothécaire Les Distributions Giu-Setti Inc. pour que le bail soit transféré au nom de l’acheteur. [ 38 ] M. Pazarcikli témoigne avoir appris l’existence d’une hypothèque mobilière le 8 juillet 2014 alors qu’il aurait fait une commande. Ce n’est pas la notaire qui l’en aurait informé. [ 39 ] Selon le défendeur, la visite chez la notaire a lieu le 20 juillet 2014 et non le 7 juillet 2014. [ 40 ] M.

Pazarcikli nie que la notaire Kelci lui a expliqué avant la rencontre à son bureau le contenu du document. [ 41 ] Il nie également qu’elle l’a informé que tout était réglé après avoir parlé avec Les Distributions Giu-Setti Inc. qui acceptait de transférer l’hypothèque mobilière à son nom. [ 42 ] Concernant la facture d’Hydro-Net que le demandeur dit avoir payé, le défendeur témoigne qu’il aurait payé comptant le nettoyage le jour du nettoyage en juillet 2014. [ 43 ] Le Tribunal note que la facture est datée du 28 août 2014 et indique « passé due », ce qui contredit le témoignage de M.

Pazarcikli. [ 44 ] Finalement, le défendeur allègue qu’il a acheté un nouveau four. Or, il n’a pas prouvé que le demandeur d’une part s’est engagé à payer un nouveau four ni non plus que le four était défectueux et devait être changé à la charge du demandeur. [ 45 ] Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui sous-tendent sa prétention.

À cette fin, la preuve doit être suffisamment claire et convaincante pour rendre l’existence du fait plus probable que son inexistence pour satisfaire au critère de la prépondérance des probabilités [2] . [ 46 ] Aussi confronté à deux témoignages contradictoires, le Tribunal doit choisir le plus crédible soit celui dont les faits sont les plus précis, graves et concordants selon la balance des probabilités. [ 47 ] Or, le témoignage du défendeur est contredit par celui du notaire M e Kelci concernant des éléments importants.

Il apparaît plus probable que la notaire M e Kelci ait contacté les parties avant le 7 juillet 2014 pour informer le défendeur de l’existence d’une hypothèque mobilière après en avoir appris son existence en consultant le RPDRM, ce qui d’ailleurs est une obligation du notaire. [ 48 ] Le fait également que le défendeur n’ait jamais mentionné que le solde du prix de vente n’était pas de 55 000 $ puisqu’il avait déjà payé comptant 40 000 $ rend plus probable la version du demandeur que le prix convenu est de 95 000 $ et qu’une fois déduit le montant versé comptant que le solde à payer est de 55 000 $ tel qu’en fut informé la notaire et qu’il appert du document qu’elle a rédigé. [ 49 ] Aussi, le Tribunal conclut en faveur du demandeur considérant qu’il a réussi à démontrer le bien-fondé de sa réclamation selon fardeau qui lui est imposé soit la balance des probabilités. [ 50 ] Le demandeur demande que les défendeurs soient condamnés solidairement au paiement de la somme réclamée. [ 51 ] La preuve révèle que c’est le défendeur personnellement qui s’est engagé le 29 mai 2016 à acheter le restaurant. [ 52 ] La compagnie 9304-9112 Québec Inc. a été incorporée plus tard, soit le 18 juin 2014 pour opérer le restaurant. [ 53 ] Aussi, le Tribunal condamne les défendeurs solidairement à payer 42 000 $ plus les intérêts au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle depuis la date de l’introduction de la demande le 25 mars 2015.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande introductive d’instance; CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer au demandeur la somme de 42 000 $ plus les intérêts au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle en vertu de l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à compter de demande introductive d’instance en date du 25 mars 2015; AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, j.c.Q. M e Mathieu Marchand Avocat des parties demanderesses

M e Patrick Brunelle Brunelle Drouin Avocat des parties défenderesses Date d’audience : 6 avril 2018