2021 QCCQ 780, 2021 QCCQ 780

Popescu c. Mashaal 2021 QCCQ 780 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N o : 500-32-704712-183 DATE : Le 29 janvier 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ MARIA POPESCU -et- OLIVER MATEI Demandeurs c.

MARINA MASHAAL Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ LE LITIGE [ 1 ] Les demandeurs poursuivent la défenderesse pour la somme de 14 840,91 $. [ 2 ] Un montant de 10 000,00 $ est réclamé à

titre de remboursement de l’acompte de 10 000,00 $ versé lors de la signature de la promesse d’achat. Un montant de 4 840,91 $ est réclamé à

titre de dommages pour dépenses encourus pour frais de notaire, frais d’avocat et frais d’arpenteur. [ 3 ] La défenderesse conteste la réclamation. Elle soulève que la vente de l’immeuble a avorté à cause de la faute des demandeurs et qu’elle a droit de conserver l’acompte de 10 000,00 $. Se portant demanderesse reconventionnelle, elle réclame en sus, à

titre de dommages, 5 000,00 $ pour frais d’opération, frais d’intérêts et frais d’avocat LES FAITS [ 4 ] Le 31 juin 2017, les parties signent une promesse d’achat, suivant laquelle la défenderesse accepte de vendre aux demandeurs une unité de copropriété indivis, pour la somme de 535 000,00 $. [ 5 ] L’offre d’achat contient une clause qui traite de remboursement de l’acompte. « […] P2.3.4 OTHER AMENDMENTS Ref; 4.3 A non-refundable deposit of ($10000.00) ten thousand dollars shall be submitted by the buyer to Groupe Sutton Sur L'ile Inc. after al conditions have been fulfilled.

Should the deed of sale not be signed on or before the date indicated in sec p.2.3.2- (sec 11.1) through the fault of the buyer the seller will keep the deposit of $10000. (ten thousand dollars) […] » [ 6 ] La date prévue pour la passation de

titre est le 29 août 2017. [ 7 ] Les demandeurs ont renoncé à l’inspection de l’immeuble. [ 8 ] La promesse d’achat contient une clause qui traite de la question des vices.

« […] 10.5 VICE OU IRRÉGULARITÉ - Advenant la dénonciation à l'ACHETEUR ou au VENDEUR, avant la signature de l’acte de vente, d'un quelconque vice ou d'une quelconque irrégularité affectant les déclarations et les obligations du VENDEUR contenues à cette promesse d'achat, ce dernier disposera d'un délai de vingt-et-un (21) jours, à compter de la réception d'un avis écrit à cet effet, pour aviser l'ACHETEUR, par écrit, qu'il a remédié, à ses frais, au vice ou à l'irrégularité soulevé ou qu'il n'y remédiera pas.

L'ACHETEUR pourra, dans les cinq (5) jours suivant la réception d'un avis du VENDEUR à l'effet qu'il ne remédiera pas au vice ou à l’irrégularité, ou suivant l'expiration du délai de vingt-et-un (21) jours en l'absence de tout avis, aviser le VENDEUR par écrit:

a) qu'il achète avec les vices ou irrégularités soulevés. En conséquence, les déclarations et les obligations du VENDEUR seront

diminuées d'autant; OU

b) qu’il rend cette promesse d'achat nulle et non avenue. En conséquence, les honoraires, dépenses et frais alors raisonnablement engagés par l'ACHETEUR et le VENDEUR seront à la seule charge du VENDEUR. Dans le cas où l'ACHETEUR ne se serait pas prévalu des dispositions du paragraphe

a) ou

b) dans le délai stipulé, cette promesse d'achat deviendra nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors engagés par l'ACHETEUR et le VENDEUR seront à leur charge respective. […] » [ 9 ] Les demandeurs ont obtenu les services du bureau du notaire Me Steve Samson dès le 17 juillet 2017, pour finaliser la transaction. [ 10 ] Le 9 août 2017, Me Mélanie Raby du cabinet de Me Samson informe les demandeurs qu’elle doit se désister du dossier. Voici un extrait du courriel transmis par Me Raby : « […] Bonjour M.

Matei, Mme Popescu, Nous avons éprouvé maintes difficultés de communication avec la vendeuse, et nous n'avons actuellement pas une relation de confiance avec cette dernière. En tant que notaire, puisque nous devons servir de façon équitable tant le vendeur que les acheteurs, nous ne sommes pas à l’aise de poursuivre ce mandat. Nous sommes extrêmement navrés de la situation qui est exceptionnelle, mais ne pouvons malheureusement agir autrement dans les circonstances. J'aimerais vous référez quelques collègues notaires de notre secteur qui pratiquent dans le domaine de la copropriété indivise.

Me Cimon a plusieurs notaires dans son équipe et Me Houle connaît déjà l'immeuble puisqu'elle s'est occupé de la vente du 4892 en juin dernier. Ces 2 bureaux devraient être en mesure de pouvoir vous accompagner dans vos démarches, et voici leurs coordonnées: […] » [ 11 ] Le 10 août les demandeurs confient le dossier au cabinet du notaire Gail Cimon et c’est Me Géneviève Barbe qui est en charge du dossier. [ 12 ] Après avoir étudié les documents Me Barbe les informe qu’il y a un problème avec la déclaration de copropriété et le certificat de localisation.

Cette information est reçue le 22 août 2017. [ 13 ] La défenderesse est avisée le 25 août 2017 que la date de clôture de la vente prévue le 29 août doit être reportée pour corriger la situation. [ 14 ] Il fallait procéder dans un premier temps à obtenir un certificat de localisation pour chacune des unités de copropriété.

La défenderesse a avisé les demandeurs que la copropriétaire ne collaborant pas l’arpenteur ne peut pas rentrer chez elle pour prendre les mesures. [ 15 ] Ce n’est qu’en novembre que le dossier a débloqué car la copropriétaire a donné accès à l’arpenteur le 27 novembre 2017. [ 16 ] Les deux certificats sont prêts le 7 décembre 2017 [ 17 ] Le notaire a préparé un projet de modification de convention de copropriété qui devait être signé par le copropriétaire et la vendeuse. [ 18 ] Certaines clauses exigées par le copropriétaire ont fait l’objet d’un accord de principe avant le 19 décembre 2017. [ 19 ] Le 15 décembre, il ne reste qu’à traiter de la question des vices cachés. [ 20 ] Le 15 décembre 2017, l’avocate de demandeurs fait parvenir une lettre à l’avocat de la défenderesse dans laquelle elle indique : « […] Chère consoeur,

Malgré tous les efforts pour en venir à une entente avec les vendeurs, il apparaît impossible d’arriver à un règlement concernant l’acquisition par nos clients d’une

part indivise pour l’occupation du deuxième étage de l'immeuble mentionné en rubrique. La convention d’indivision est acceptable pour nos clients, et ils ont accepté les modifications requises par les propriétaires indivis du rez-de-chaussée. Cependant, vos clients refusent de reconnaître leur responsabilité quant aux déficiences affectant l’immeuble récemment découvertes par nos clients grâce à l’intervention des propriétaires du rez-de-chaussée.

Il nous semble que si le montant total des réfections requises représente environ 40 000,00 $, toutes les parties auraient pu mettre de l’eau dans leur vin pour faire en sorte que l’achat puisse se faire. Dans les circonstances, afin de préserver une paix sociale, il est approprié pour nos clients de se retirer du dossier et de laisser aux propriétaires actuels le soin de régler leurs problèmes.

Nous adressons donc une copie de la présente lettre au courtier immobilier pour que le dépôt de 10 000,00 $ soit remboursé à nos clients immédiatement L’offre d’achat est donc résiliée du consentement des parties. […] » [ 21 ] Le 19 décembre 2017 l’avocat de la défenderesse avise par courriel l’avocate de demandeurs que l’offre d’achat n’est plus valide. [ 22 ] Voici la teneur de cet avis de résiliation : « […] Dear confrère, We acknowledge receipt of your email to Me Pinel-Chouinard of date. I’m appalled at your disregard of my email to you and messages left on your voice mail.

Let me reiterate, as stated in my last email, the undersign is unavailable to meet on Wednesday December 20, 2017. In any case, my clients do not believe that there is any reason to meet since the purchase price in no longer negotiable. Moreover, it is completely unacceptable to have scheduled a meeting after the closing date had been set for December 19, 2017. In fact, the closing should have taken place on August 29, 2017 and due to your clients' apathy in meeting the requirements of the Caisse, four months later we are no further ahead.

Your clients had the opportunity to request an inspection, they waived their rights. Your clients had to acquire an updated certificate of location in accordance with the requirements of the Caisse, it took three and a half months to finally obtain one. Your clients had to sign an updated agreement in accordance with the requirements of the Caisse, they have failed to respond and/or submit their comments to Me Pinel-Chouinard and as previously indicated my clients had no problem with the amendments as submitted.

We have attempted to contact your clients' notary. to no avail With al due respect, due to your clients’ silence and inertia we consider the offer to purchase to be no longer valid and we reserve our rights to claim ail direct and indirect damages from your clients. […] » [ 23 ] Le 20 décembre 2017, l’avocate de demandeurs campe sa position en ces termes : « […] L'offre est toujours valide, bien entendu. Je suggère que la rencontre ait lieu, et nous pourrons évaluer, ensemble, la valeur à attribuer à chacun des points soulevés par les clients de Me Pinel- Chouinard.

Par la suite, il me semble qu'une diminution du prix de vente, selon les factures et paiements à venir, serait appropriée, mais il faudra que le vendeur accepte de faire face à la réalité. Si, effectivement, le vendeur vient d'apprendre l’existence de tous ces problèmes le 8 novembre dernier, il me semble que tous devraient faire un effort pour les solutionner. Si le vendeur était demeuré dans les lieux, il aurait eu à dépenser ces sommes pour faire les travaux requis de toute façon. Une rencontre avec Me Pinel pourrait régler la convention d'indivision, mais le problème n'est plus là du tout.

Les réparations à faire sur l’immeuble constituent le véritable, et réel, problème. Je vous propose donc de maintenir la rencontre à mes bureaux à 5 :30 aujourd’hui. Une fois tous les problèmes réglés, nous pourrons procéder à la signature de la convention d'indivision et de l'acte de vente après les fêtes. Mes clients y seront. Merci de votre collaboration. […] » [ 24 ] Le 20 janvier 2018, par l’intermédiaire de leur avocate les demandeurs mettent en demeure la défenderesse de rembourser l’acompte de 10 000,00 $.

[ 25 ] Par la suite ils introduisent le présent recours. [ 26 ] Maître Mélanie Raby était à l’emploi de Me Steve Samson à

titre de salariée. [ 27 ] Elle confirme qu’elle n’avait pas la collaboration de la vendeuse. [ 28 ] En 2017 la Caisse Populaire avait modifié sa politique pour demander des certificats de localisation distincts, en matière de copropriété indivis, un certificat est requis pour chaque unité.

Certaines clauses particulières sont exigées dans les conventions de copropriété indivise. [ 29 ] La défenderesse ne remet pas en question les raisons pour lesquels la date initiale pour finaliser la vente n’a pas pu avoir lieu. [ 30 ] Initialement les demandeurs refusaient de payer les frais pour obtenir le certificat de localisation ce qui aurait laissé des délais selon M.

Mashaal qui représente la défenderesse à l’audience. [ 31 ] La convention de copropriété existait quand les demandeurs avaient achetés il y a plus de dix ans. [ 32 ] Monsieur Mashaal soulève que la Caisse Populaire n’a pas remis en question cette même déclaration de copropriété indivise, ni le certificat de localisation lors de la vente de l’autre unité de copropriété en juin 2017. [ 33 ] Il est admis qu’en date du 7 décembre les deux certificats de localisation étaient prêts et que les copropriétaires étaient prêts à signer les modifications à la convention d’indivision le 17 décembre 2017 pour que la vente puisse être finalisée le 19 décembre. [ 34 ] L’échange de correspondance entre le 15 et le 18 décembre 2017 entre les avocats des parties indiquent que le point en litige concerne les travaux correctifs pour les voies découverts par l’autre copropriétaire qui sont estimés à 40 000,00 $. [ 35 ] Monsieur Mashaal admet avoir été avisé de la situation par la lettre de l’autre copropriétaire le 23 novembre 2017. [ 36 ] Il n’avait pas reçu de demande formelle des demandeurs avant la lettre du 15 décembre 2017 dans laquelle les avocats des demandeurs ont demandé une rencontre le 20 décembre. [ 37 ] Il soulève que les demandeurs n’ont pas donné un avis pour donner ouverture à la clause 10.5 de la promesse d’achat qui traite des vices cachés.

Il n’est pas certain que cette clause s’applique. [ 38 ] Dans le courriel daté du 23 novembre 2017 adressé à Me Barbe par l’avocate des copropriétaires la liste des prétendus défauts cachés est énumérée : « […] Nous vous informons que des travaux sont actuellement en cours dans l'appartement de nos clients. Malheureusement, ces travaux ont révélé de nombreux vices cachés affectant les parties privatives et communes de l'immeuble ainsi que sa structure. À ce sujet, vous trouverez ci-joint un courriel de M. Jean-Nicolas Filion, entrepreneur général et spécialisé.

Des travaux importants devront être réalisés de façon imminente afin d'assurer la pérennité de l'immeuble et les futurs acheteurs doivent en être avisés. Le rapport d'inspection préachat de nos clients relève aussi certains travaux correctifs à effectuer. Vous trouverez ci- dessous un aperçu non exhaustif des travaux à effectuer. Des travaux majeurs d'électricité doivent être effectués. Plusieurs circuits électriques ont été mélangés entre les unités et présentent de nombreuses défaillances (en particulier l'absence de mise à la terre).

L'électricité dans l'appartement de nos clients a été entièrement refaite pour y remédier. Vu ces constatations, l'électricité dans l'appartement du sous-sol, qui est une

partie commune, doit être refaite et tout porte à croire que l'électricité dans l'appartement [...], devra également être refaite. Des travaux d'étanchéité du sous-sol doivent être effectués, notamment l'excavation du périmètre de la fondation, la pose d'une membrane élastomère et l'installation d'un drain français. Le coût estimé pour ces travaux est de 22 750 $ plus taxes selon une soumission obtenue par nos clients. De la moisissure, engendrée par les infiltrations et l'exposition permanente des fondations à l'humidité, a été découverte et des travaux de décontamination devront être entrepris.

De nombreuses fissures à l'immeuble doivent être réparées. Le coût estimé pour ces travaux est de 5 950 $ plus taxes. De l'amiante est présent au sous-sol et des travaux de décontamination devront être entrepris. Le coût estimé pour ces travaux est de 2 700 $ plus taxes. Les tuyaux d'évacuation doivent être débouchés et le montant estimé pour ces travaux est de 550$ à 650$ plus taxes. La chaudière au gaz approche la fin de sa durée de vie (32-35 ans) et son remplacement est à prévoir.

Le coût estimé d'un remplacement est situé entre 7 100 $ à 8 700 $ plus taxes selon le modèle et les options. […]» [ 39 ] Selon la défenderesse il ne s’agit pas de vices cachés. De plus les demandeurs ne lui ont pas donné d’avis formel. [ 40 ] Elle considère que c’est un prétexte par les demandeurs, pour retarder la vente. C’est pour cette raison que la défenderesse a décidé de résilier la promesse d’achat le 19 décembre.

[ 41 ] La défenderesse réclame la somme de 12 882,17 $ qui inclut de frais d’avocat, frais d’intérêt et le reste porte sur dépenses de 5 000,00 $. [ 42 ] En plus elle réclame le droit de conserver le dépôt de 10 000,00 $ ce qui porte le montant total à 22 882,17 $ qui est réduit à 15 000,00 $. [ 43 ] En réplique Mme Popescu précise que le 13 décembre 2017, son avocat a transmis un courriel à l’avocat de la défenderesse concernant les vices cachés. [ 44 ] Par la suite, elle a demandé de faire inspecter les lieux et un rendez-vous est fixé pour le 16 décembre. [ 45 ] Le 15 décembre, son agente l’avise que M.

Michael Mashaal a cancellé le rendez-vous pour l’inspection (P-40) avec menace de garder l’acompte de 10 000,00 $. [ 46 ] En référence à la clause 10.3 : obligation du vendeur Madame Popescu explique qu’elle a payé pour faire avancer le dossier. Mais n’aurait pas dû payer, car les certificats ont été émis, une pour chaque unité. Avant il n’existait qu’un seul pour les deux unités de payer le certificat de localisation prévu dans la promesse d’achat. ANALYSE ET MOTIFS La demande principale [ 47 ] Afin de trancher ce litige, la principale question à traiter est la suivante : 1.

La vente de l’immeuble a-t-elle été avorté à cause de la faute des demandeurs ? [ 48 ] La réponse est négative, pour les raisons qui suivent : [ 49 ] Il ressort de la preuve que c’est à cause des problèmes reliés à la déclaration de copropriété et le certificat de localisation de l’immeuble, que la signature de l’acte de vente prévue le 29 août 2017 a dû être reportée. [ 50 ] Ce n’est que le 7 décembre 2017 que les deux certificats de localisation sont prêts. [ 51 ] Les demandeurs ne sont pas responsables du délai qui est plutôt attribuable à l’autre copropriétaire qui refuse de collaborer pour permettre à l’arpenteur géomètre d’avoir accès à son unité de copropriété avant le 27 novembre 2017. [ 52 ] En ce qui concerne les modifications qui devaient être apportées à la convention des copropriétaires, les demandeurs ne sont pas responsables du délai qui est attribuable à l’autre copropriétaire. [ 53 ] Il reste à déterminer si le dossier était en état pour que la passation de

titre fixé au 19 décembre 2017 puisse avoir lieu. [ 54 ] Il est en preuve qu’en effectuant des travaux, après l’ouverture de mur l’autre copropriétaire à découvert la présence d’amiante, de moisissure et des fissures dans les fondations. [ 55 ] Il s’agit là de vices graves qui affectent l’immeuble. [ 56 ] Les demandeurs avaient l’obligation de faire évaluer l’ampleur de ces vices avant de finaliser la vente. [ 57 ] Le représentant de la défenderesse a initialement accepté de faire effectuer une inspection, il a par la suite refusé. [ 58 ] La défenderesse avait l’obligation tant en vertu de la promesse d’achat et du Code civil du Québec de respecter son engagement de faire évaluer l’ampleur des vices et d’y remédier, ce qu’elle a omis de faire. [ 59 ] Elle a par la suite, refusé de reporter la date de finalisation de la vente fixée au 19 décembre 2019. [ 60 ] Les demandeurs avaient un motif valable pour demander de reporter la date de vente imposée unilatéralement par la défenderesse. [ 61 ] Le Tribunal conclut que la vente n’a pas avorté à cause de la faute des demandeurs, car c’est la défenderesse qui a unilatéralement résilié la promesse d’achat le 19 décembre 2017, en conséquence les demandeurs ont droit au remboursement de l’acompte de 10 000,00 $. [ 62 ] Ils ont aussi droit à être remboursés des dépenses qu’ils ont encourues, pour les frais de deux certificats de localisation, 1 195,74 $, frais de notaire 2 116,69 $, frais d’avocat 1 528,48 $.

Il s’agit des dépenses qui sont des dommages qui résultent de la décision de la défenderesse de faire avorter la vente. La demande reconventionnelle [ 63 ] VU les conclusions auxquelles arrive le Tribunal quant à la demande principale, la demande reconventionnelle qui est sans fondement juridique doit échouer. [ 64 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 65 ] ACCUEILLE la demande.

[ 66 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs, la somme de 14 840,91 $ avec intérêt au taux légal, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 25 janvier 2018. [ 67 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs les frais de justice de 202,00 $. [ 68 ] REJETTE la demande reconventionnelle. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Date d’audience : 18 janvier 2021