2014 QCCQ 9744, 2014 QCCQ 9744

4348478 Canada inc. c. Brisset 2014 QCCQ 9744 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N°: 500-80-027820-142 DATE : 18 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARK SHAMIE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 4348478 CANADA INC. et 9272-8120 QUÉBEC INC. Requérantes – Locatrices c.

DANIEL BRISSET Intimé – Locataire et RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE POUR PERMISSION D'APPELER D'UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT (Art. 91 et suivants de la Loi sur la Régie du logement RLRQ, c.

R-8.1) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une requête de 4348478 Canada inc. (4348478) et 9272-8120 Québec inc. (9272-8120) pour permission d’appeler (la requête) d’une décision de la Régie du logement (la Régie) rendue le 31 janvier 2014 (la décision). [ 2 ] Daniel Brisset est locataire depuis plusieurs années d’un logement (l’unité D-12) dans un immeuble construit en 1928 qui en comporte au total 82 et qui est connu sous le nom de Complexe Gleneagle. [ 3 ] 4348478 et 9272-8120 sont successivement les locatrices du logement. [ 4 ] Selon l’avocat des locatrices, 4348478 achète l’immeuble le 10 mai 2006 et instaure un nouveau mode de détention de l’immeuble vers 2009. [ 5 ] L’immeuble est détenu en copropriété indivise depuis lors. [ 6 ] La Régie réunit trois demandes de M.

Brisset pour qu’elles soient instruites en même temps et jugées sur la même preuve. [ 7 ] M.

Brisset fait état de divers inconvénients qui l’ont empêché d’avoir la jouissance paisible des lieux loués et des dommages qui ont été occasionnés par la faute du locateur. [ 8 ] Le 6 novembre 2012, la Régie ordonne aux locatrices d’exécuter certains travaux. [ 9 ] Dans sa décision du 31 janvier 2014, visée par la requête, elle réduit le loyer, condamne les locatrices à payer des dommages matériels, moraux et punitifs et ordonne aux locatrices de chauffer le logement à une température d’au moins 21°C et d’aviser le locataire 24 heures avant d’exécuter des travaux dans le logement. [ 10 ] Les locatrices formulent dans leur requête trois questions à être soumises à la Cour du Québec comme ceci :

i) La réduction de loyer de presque sept (7) mois de même que les dommages moraux alloués sont-ils excessifs eu égard à la preuve administrée? ii) Le Locateur peut-il être condamné à payer des dommages qui n’ont pas été subis par le Locataire mais par un tiers? iii) Peut-il y avoir du harcèlement au sens de l’ art. 1902 C.c.Q. en l’absence de gestes positifs posés par le Locateur? LES CRITÈRES DE LA PERMISSION D'APPELER

[ 11 ] Le 1 er alinéa de l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement (RLRQ, c. R-8.1, ci-après LRL) prévoit ceci : 91.

Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. [ 12 ] Selon une longue tradition jurisprudentielle, les critères retenus pour permettre l'appel peuvent d'une manière générale se résumer ainsi : − Question sérieuse, nouvelle, controversée ou d'intérêt général; − La décision attaquée présente une faiblesse apparente; une erreur manifeste, déterminante ou grossière dans l'appréciation des faits; une erreur déterminante dans l'administration de la preuve; − Déni de justice par le non-respect des règles de justice naturelles.

ANALYSE [ 13 ] Les locatrices estiment que le montant de la réduction de loyer et des dommages moraux est trop élevé. [ 14 ] Elles soulèvent plusieurs arguments pour étayer cette prétention. Les plus importants peuvent être résumés comme ceci : M Le bruit occasionné par l’unité de climatisation d’une voisine n’est pas important puisque M. Brisset a pris deux ans pour faire une demande à la Régie après que celui-ci s’est manifesté pour la première fois; M La preuve de cet inconvénient repose uniquement sur le témoignage de M.

Brisset; M Les bruits occasionnés par les travaux de terrassement ne sont pas quantifiés et sont communs à tous les occupants de l’immeuble; M Les interruptions de services comme le chauffage et la fourniture d’eau et les infiltrations d’eau sont communes à plusieurs occupants et ne sont pas volontaires, car causées par la vétusté des tuyaux. [ 15 ] L’enquête devant la Régie s’est déroulée sur une période de cinq jours selon l’avocat de M. Brisset. [ 16 ] Dans sa décision élaborée, la Régie résume la preuve dans quelque 254 paragraphes. [ 17 ] Les inconvénients subis par M.

Brisset sont nombreux et amplement étayés par la preuve dont fait état la Régie. [ 18 ] Quant au bruit produit par l’unité de climatisation d’une voisine de M.

Brisset, la Régie mentionne ceci : [28] Le locataire affirme avoir dénoncé au locateur le fait que le système de climatisation du D-22 fonctionne même en hiver pour compenser la surchauffe du logement de madame Molson de sorte qu’il entend le bruit d’écoulement d’eau pendant toute l’année durant. [29] En réalité, ce bruit qui se fait entendre depuis juillet 2009 est ahurissant, il irrite l’oreille, dérange et perturbe le sommeil du locataire et de son conjoint. [30] Cette situation, maintes fois dénoncée au locateur n’a pas été prise en compte par ce dernier qui s’est trop longtemps montré indifférent à ses demandes répétées, qui sont de mettre fin à ces tourments. [ 19 ] À cet égard, la Régie a ordonné que certains travaux soient exécutés : [114] Le 6 novembre 2012, de consentement des parties, le tribunal de la Régie du logement prononce diverses ordonnances enjoignant le locateur à effectuer divers travaux, tant au logement de madame Cathy Molson qu’à celui du locataire, monsieur Daniel Brisset; travaux qui allaient mettre fin au bruit d’écoulement d’eau dans le mur de la chambre du logement concerné. [115] Le 28 novembre 2012, une visite au logement concerné est effectuée en présence du locataire par la gestionnaire Jurkovics.

Après avoir fait fonctionner l’unité d’air conditionné du logement D-22, tous constatent qu’il n’y avait plus aucun bruit d’écoulement d’eau perceptible à l’oreille dans tout le logement concerné lorsque l’unité de climatisation de madame Molson fonctionnait. [116] Le 29 novembre 2012, le locataire se déclare satisfait des travaux qui ont permis d’enrayer le bruit d’écoulement d’eau provoqué jadis par l’unité d’air conditionné du logement D-22 de madame Cathy Molson (R-38). [ 20 ] Le problème n’était donc pas insoluble, car il a pu être corrigé en quelque 22 jours en novembre 2012 après une ordonnance de la Régie alors qu’il s’est manifesté suite à des travaux au système de climatisation en juillet 2009 (voir paragr. 27 de la décision). [ 21 ] La Régie dira à cet égard ceci : [368] Sachant depuis juillet 2009, tout au moins depuis le mise en demeure de septembre 2010, que ce bruit d’écoulement d’eau privant le locataire d’un sommeil de qualité, le locateur a fait preuve d’une totale insouciance, alors qu’il était en parfaite connaissance des conséquences immédiates que son inaction causait au locataire. [ 22 ] Quoique la Régie pouvait se fonder sur le témoignage de M.

Brisset vu l’

article 2844 C .c.Q. , il faut souligner que le bruit est au moins confirmé par le concierge comme ceci : [249] Appelé à témoigner, il confirme qu’il a pu constater l’existence d’un bruit d’écoulement d’eau dans le mur de la chambre à

coucher du locataire qu’il a comparé au bruit d’une petite fontaine ou d’une petite rivière. [ 23 ] Selon la Régie, la preuve révèle que M.

Brisset a subi plusieurs infiltrations d’eau qui lui ont causé des dommages, dont celles- ci : [96] En témoignant de cette nouvelle et cinquième fuite d’eau, le locataire est paru particulièrement affecté. [97] En fait, le locataire témoignera pour dire qu’il garde un goût amer du commentaire de madame Jurkovics qui, dans son courriel, dit regretter d’avoir été alertée pour un déluge alors que dans les faits, il ne s’agissait que d’une légère infiltration d’eau. [98] Ce commentaire amènera d’ailleurs le locataire à rétablir les faits auprès de la gestionnaire Jurkovics en répliquant avec justesse à celle-ci (R-26) : « …qu’il s’agisse de deux gouttes, de mille gouttes ou ce que je vois ce matin, serait plutôt de plusieurs litres d’eau JE N’EN VEUX PAS DU TOUT et j’insiste il n’y en aura pas, notre sécurité en dépend. » (Notre emphase) [ 24 ] Quant aux travaux de terrassement, le témoignage de M.

Brisset est résumé par la Régie notamment comme ceci : [52] C’est ainsi que ces travaux majeurs de terrassement ont été exécutés par une rétro caveuse sous sa fenêtre en date du 12 août 2011, et ce, sans que le locateur n’ait eu la courtoisie élémentaire de l’en informer au préalable; ce qui lui aurait permis d’adapter son agenda en conséquence. [53] Le bruit et les vibrations générés par la rétro caveuse auraient suscité le déplacement d’œuvres d’art de collection et de grande valeur dans son logement. [54] Un valet du complexe s’est présenté chez lui, affolé, pour lui demander de venir sortir son véhicule du garage souterrain.

Arrivé sur les lieux, il constate que son véhicule avait été endommagé par la chute de débris de ciment provoqués par les travaux de la rétro caveuse sur le toit du garage. (Photos page 7). [ 25 ] Les nombreuses interruptions de chauffage, d’électricité et d’eau dont se plaint M.

Brisset sont confirmées par un autre occupant de l’immeuble comme ceci : [167] Le témoin a rappelé l’épisode portant sur l’absence totale d’eau chaude dans tout le complexe pendant trois jours et qui les a privés de la possibilité de prendre une douche et de laver la vaisselle et leurs vêtements. [168] Monsieur Hoares a aussi témoigné à propos des cinq jours consécutifs où tout le complexe Gleneagles a été sans électricité au mois de mai alors que la température dans son logement oscillait entre 13 et 16 degrés, pendant la nuit. [169] Comme monsieur Brisset, il fera état d’une absence de chauffage pendant trois semaines et qui aurait débuté le 6 octobre 2011.

Le témoin a souligné que madame Jurkovics les avait informés que le chauffage serait rétabli sous peu, soit aussitôt qu’ils auront remplacé les pièces défectueuses dont ils attendent la livraison (pièce D-1.5). [170] Pour sa part, monsieur Brisset avait signalé au locateur qu’il faisait 4 degrés Celsius dans son logement tel qu’en fait foi son courriel du 26 octobre (pièce R-17) qu’il adressait à monsieur Bernard Veilleux ainsi qu’à madame Jurkovics. […] [172] Comme monsieur Brisset, le témoin a lui aussi souligné le fait qu’en règle générale, le locateur ne les avise pas des interruptions de services au complexe et lorsqu’il le faisait, non seulement le préavis donné était très court, mais il n’indiquait jamais la durée prévue de l’interruption du service en question qu’il s’agisse de l’électricité, du chauffage ou de l’eau chaude.

« Nous devions porter des vestes pour nous tenir chaud » , dira-t-il.

Le témoin dit avoir compté, au minimum, cinq interruptions de chauffage au cours des douze derniers mois. [173] Monsieur Hoares allèguera que le fait que le complexe soit devenu un chantier de construction et sans gestionnaire du jeudi soir au lundi matin pose des problèmes aux occupants qui doivent alors adresser leur demande aux garagistes du complexe qui ne disposent pas du pouvoir décisionnel de la gestionnaire. [ 26 ] L’une des gestionnaires de l’immeuble, Mme Judy Jurkovics, décrit l’état des dossiers lors de son entrée en fonction comme ceci : [184] Madame Jurkovics est entrée en fonction sans que personne ne lui remette les dossiers et lui dise lequel était urgent ou prioritaire.

Pour reprendre son expression, c’était « le free for all ». [ 27 ] Elle témoignera sur les inconvénients causés par les travaux de terrassement comme ceci : [192] Quant aux travaux de terrassement qui ont été effectués au complexe à l’été 2011 et qui visaient, entre autres, une réfection majeure du stationnement extérieur (Pièce D-3 et D-1.2) dans le but d’accroitre le nombre de stationnements et qui ont causé bien des inconvénients au locataire qui, pendant plus de quinze jours, a dû prendre une navette pour se rendre à son véhicule qu’il devait stationner au lac des Castors du Mont Royal (Pièce D-1.3), madame Jurkovics est venue admettre que les travaux qui ont débuté vers le 16 août ont finalement duré quelques semaines de plus que ce qui était prévu à l’origine.

En réalité, ils ont duré 6 mois au lieu des 3 mois annoncés par le locateur. [ 28 ] Une autre gestionnaire parle des interruptions de services en ces termes : [228] Interrogée sur les incidents reliés à l’interruption du chauffage dans le logement du locataire, elle dira que le complexe

Gleneagles est un vieil immeuble dont le système de chauffage est à eau chaude et que certaines des valves d’eau du système sont rouillées et, de ce fait, sont hors d’usage.

Ce faisant, il n’est pas rare qu’ils doivent fermer le système sur une plus grande étendue et affecter plusieurs logements; faute de pouvoir simplement fermer une valve hors d’usage. [229] Cette situation étant, c’est souvent tout le système de chauffage qu’ils doivent fermer lorsqu’un logement requiert une intervention en raison par exemple d’une fuite d’eau dans un logement et qui implique le système de chauffage. [230] Une telle intervention implique alors qu’ils doivent d’abord vider les deux bouilloires qui alimentent tout le complexe; une opération qui prend deux heures.

Ce n’est qu’une fois les bouilloires vides qu’ils peuvent débuter la réparation puis, une fois réparé, remplir de nouveau les deux bouilloires qui mettront cinq heures avant que l’eau ne soit chaude. […] [232] Quant à l’interruption de l’électricité du 24 janvier 2013, pour laquelle le locataire n’a pas été avisé au préalable, elle impute celle-ci à la découverte de filage électrique destiné à desservir l’immeuble, mais qui à leur plus grande surprise se trouvait branché dans le panneau électrique d’un logement récemment vendu.

Le propriétaire de cette unité exigeait que ce filage soit retiré de son unité et qu’il soit relocalisé ailleurs dans l’immeuble. Elle assure qu’elle n’a pas été avisée de la chose avant que l’interruption ne soit effective pour permettre à un électricien de résoudre le problème.

Celui-ci a travaillé sans relâche à ce problème qu’il a finalement résolu vers 20h00 le jour même de l’interruption. [ 29 ] Sur le même sujet des interruptions de services, le concierge mentionne notamment ceci : [255] En pareille situation, il faut compter, dira-t-il, de 20 à 30 minutes pour vider le système et de 4 à 5 heures pour le remplir de nouveau et un autre 3 à 5 heures, mais qui peut aller jusqu’à prendre 12 heures avant que l’eau ne devienne chaude. [256] De mémoire, il y aurait eu, selon lui, environ 6 à 7 arrêts complets du système de chauffage du complexe Gleneagles au cours de l’année 2012-2013; ce qui est plus significatif que pour l’année précédente.

Entre autres, il garde en mémoire une fermeture de trois jours en mai 2013. [257] Il estime que chaque arrêt du système porte un dur coup au système en raison de la rouille qui, à chaque fois, sort des conduites, va se compacter par endroit et finisse par obstruer des conduites qui autrement ne s’en trouveraient pas ainsi obstruées. [ 30 ] Les divers inconvénients dont se plaint M.

Brisset sont résumés par la Régie comme ceci : [158] Essentiellement, le locataire fait valoir qu’en raison des problèmes auxquels il a été confronté depuis l’envoi de sa mise en demeure du 28 septembre 2010 et de l’inertie chronique du locateur à résoudre ceux-ci dans un délai raisonnable afin de lui procurer la jouissance paisible des lieux, le locataire a dû, en outre, supporter l’inquiétude constante reliée aux fuites d’eau à répétitions dans son logement et souffrir un manque de sommeil relié aux bruits continus et persistants d’écoulement d’eau dans le mur de sa chambre. [159] Il en va de même du bruit et du vacarme provenant soit des travaux de construction dans le logement voisin du sien ou de ceux qui furent effectués à l’extérieur de l’immeuble et qui l’ont privé de la quiétude, de la sérénité et de la concentration nécessaire à l’exercice de sa profession de designer et de décorateur intérieur. [160] Somme toute, le confort et la jouissance paisible du logement du locataire ont souvent été compromis parce que ponctués, à plusieurs reprises d’interruption et de manque d’eau froide, d’eau chaude, de chauffage ou d’électricité. [161] De même, les halls et corridors du bâtiment ont été régulièrement fréquentés par des ouvriers et encombrés de matériaux de construction, en contravention au règlement de l’immeuble qui les oblige à utiliser d’autres endroits et aire de circulation dans le cadre de leur activité. [162] Il faut aussi dire qu’à chaque fois que le locateur s’est rendu au logement concerné pour y effectuer des travaux de réparations suite à des infiltrations d’eau, que ceux-ci n’étaient faits que partiellement et sans qu’il ne soit pris soin d’assurer la protection des biens de valeurs et de collection qui sont contenus dans le logement du locataire. [ 31 ] L’avocat de M.

Brisset indique que le loyer mensuel de son client s’élève à 2 580 $.

L’importance de la réduction de loyer est donc toute relative. [ 32 ] Cela dit, la question que soulèvent les locatrices vise essentiellement une reconsidération de la preuve administrée devant la Régie. [ 33 ] Selon une jurisprudence constante et dominante, un appel n’est généralement pas autorisé sur des questions d’appréciation de preuve ou de crédibilité de témoins. [ 34 ] Ce précepte est exprimé par le juge Archambault comme ceci : [15] Il ressort de ceci, qu'à défaut de rencontrer les critères d'appel ci-dessus énumérés par la jurisprudence, qu'une demande qui vise essentiellement une révision de l'interprétation ou de l'appréciation générale de la qualité ou de la suffisance de la preuve ne peut constituer un motif d'appel; [1] [ 35 ] Rappelons le principe maintes fois réitéré par les tribunaux voulant que le Tribunal de première instance occupe une place privilégiée à cet égard pour avoir vu et entendu les témoins. [ 36 ] En l’occurrence, la Régie s’est même déplacée pour faire l’examen des dommages à un véhicule automobile. [ 37 ] Les dommages au véhicule automobile et à un ordinateur établis par la Régie sont d’ailleurs visés par la seconde question.

[ 38 ] Les locatrices plaident que la Régie a erronément accordé des dommages parce que le coût des réparations est payé par l’entreprise du locataire, Daniel Brisset Design inc., laquelle étant également propriétaire du véhicule automobile. [ 39 ] Le payeur n’est pas nécessairement celui qui subit la perte puisque le paiement peut être fait par un tiers ( art. 1555 C .c.Q. ). [ 40 ] La Régie soulève d’ailleurs l’existence d’un arrangement particulier entre M.

Brisset et son entreprise comme ceci : [305] Bien que la facture au montant de 748,36 $ ait été payée par Daniel Brisset design inc., le locataire a témoigné pour dire qu’il avait une dette envers sa compagnie qu’il doit rembourser pour ce montant qui fut payé à Mercedes- Benz Laval. [306] Compte tenu de la responsabilité du locateur, le tribunal accorde au locataire ce montant de 748,36 $ pour les dommages causés au pare-brise du véhicule de marque Mercedes Benz que venait d’acquérir le locataire en février 2011 soit quelques semaines seulement avant l’incident en août 2011. (Soulignements ajoutés) [ 41 ] La facture d’un concessionnaire automobile au nom de Daniel Brisset Design inc. n’est pas suffisante pour démontrer une erreur dans cette conclusion de la Régie. [ 42 ] Cela dit, la Régie applique essentiellement une entente intervenue entre les locatrices et M.

Brisset comme ceci : [302] Le locataire a dû encourir une dépense de 1 000 $ pour restaurer son bureau et réinstaller son système informatique en raison d’une fuite d’eau et pour lequel le locateur 4348478 Canada inc. s’était engagé au remboursement .

Malgré cette transaction intervenue entre les parties, le locateur 4348478 Canada inc. n’y a jamais donné suite.

Ce montant de 1 000 $ est accordé au locataire. […] [304] Le premier document, la pièce R-76.1 est constitué d’une facture de 748,36 $ pour le remplacement du pare-brise du véhicule que la gestionnaire de l’époque, madame Jurkovics, s’était engagée, selon la preuve faite à l’audience, à rembourser au locataire ; ce qui n’a pas encore été fait à ce jour malgré les demandes répétées du locataire et de son procureur. (Soulignements ajoutés) [ 43 ] Le seul autre montant accordé, à l’extérieur du cadre de l’entente, n’est pas significatif et est fixé par la Régie à 1 321,21 $. [ 44 ] Cette question d’intérêt privé n’est pas sérieuse et relève de l’appréciation de la preuve. [ 45 ] Dans le cadre de leur troisième question, les locatrices reprochent à la Régie d’avoir conclu qu’ils ont fait preuve de harcèlement en l’absence de gestes concrets de leur part. [ 46 ] L’argument heurte la conclusion de la Régie exprimée comme ceci : [361] Ce harcèlement s’est exprimé par des actions , mais surtout des omissions récurrentes d’agir du locateur afin de procurer au locataire la jouissance paisible des lieux. (Soulignements ajoutés) [ 47 ] L’exécution de travaux ou l’interruption de services sans avis préalable peuvent être considérées comme des gestes concrets. [ 48 ] La Régie souligne l’un de ces gestes comme ceci : [358] Le tribunal opine que les comportements du locateur, notamment lorsqu’il ignore les avis du locataire, fait des travaux sous ses fenêtres sans avis , ne répare pas la tuyauterie qui cause des bruits récurrents et ne répare pas les plafonds détruits ou abîmés par des fuites d’eau, équivaut à du harcèlement visant à obtenir du locataire l’abandon du logement. (Soulignements ajoutés) [ 49 ] La Régie dénote un comportement volontaire du locateur visant à restreindre le droit du locataire de jouir paisiblement des lieux ou pour obtenir son départ.

Elle s’exprime notamment comme ceci : [364] Le tribunal estime que le manque de volonté du locateur à solutionner promptement et de façon définitive des problèmes récurrents d’interruption de services aussi rudimentaires que sont l’eau chaude, de l’électricité, du chauffage et de l’éclairage extérieur avait pour but unique qu’il se décourage et abandonne son logement. [365] Il en va de même des fuites d’eau à répétition et du bruit d’écoulement d’eau dans le mur de sa chambre et dont la cause et la solution étaient connues du locateur qui a malgré tout, mis plus de trois ans avant de faire les travaux qui s’imposaient. […] [368] Sachant depuis juillet 2009, tout au moins depuis le mise en demeure de septembre 2010, que ce bruit d’écoulement d’eau privant le locataire d’un sommeil de qualité, le locateur a fait preuve d’une totale insouciance, alors qu’il était en parfaite connaissance des conséquences immédiates que son inaction causait au locataire. [369] Le tribunal estime qu’une pareille insouciance est l’expression d’une faute intentionnelle chez le locateur de harceler le locataire Brisset.

[370] Les graves problèmes qu’occasionnaient au locataire Brisset, le système de climatisation du logement D-22 sont devenus, en quelque sorte, un outil pour le locateur qui en ne se précipitant pas pour s’assurer que son installation soit conforme aux normes en vigueur, voyait la possibilité qu’il se décourage et abandonne son logement devenir une possibilité. […] [372] Le laxisme généralisé et évident du locateur n’avait pour but que de décourager et amener le locataire à abandonner son logement. [ 50 ] Cette question mixte dans le contexte d’un dossier particulier donnera davantage l’occasion de soupeser l’ensemble considérable des circonstances propres à l’espèce afin de déterminer si la Régie a erronément conclu à l’existence de harcèlement. [ 51 ] En somme, la requête ne soulève pas de question sérieuse, nouvelle, controversée ou d’intérêt général. [ 52 ] L’appel viserait davantage une reconsidération de la preuve. [ 53 ] Bref, la requête ne suscite aucune question susceptible de justifier une permission d’appel conformément à l’

article 91 LRL . POUR CES MOTIFS, le Tribunal : [ 54 ] REJETTE la requête pour permission d’appel; [ 55 ] LE TOUT sans frais. __________________________________ MARK SHAMIE, J.C.Q. Me Marc Lanteigne De Grandpré Joli-Cœur Procureurs des requérantes – locatrices Me Michel Cossette Cossette Dolan Procureurs de l'intimé Date d’audience : 26 mars 2014