2023 QCCQ 74, 2023 QCCQ 74

Vandenberghe c. Neeff 2023 QCCQ 74 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-712137-209 DATE : 10 janvier 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ELIANA MARENGO, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHRISTIAN VANDENBERGHE et CORINE DEBLED Demandeurs c.

ANDREA NEEFF Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs sont propriétaires d’un immeuble à revenus locatifs. [ 2 ] La défenderesse est courtière immobilière. [ 3 ] Les demandeurs poursuivent la défenderesse en dommages pour faute professionnelle. [ 4 ] Un contrat de courtage exclusif (location résidentielle) est intervenu entre les parties le 9 décembre 2019 (contrat, pièce P-1). [ 5 ] Les demandeurs ont retenu les services de la défenderesse pour offrir en location leur propriété et agir en vue de réaliser un bail (par. 2 du contrat P-1). [ 6 ] Les parties ont fixé la rétribution de la défenderesse à 4 100,00 $, taxes incluses (formulaire de modifications, pièce P-2). [ 7 ] Les obligations de la défenderesse sont décrites au paragraphe 8 du contrat comme suit : 8.

OBLIGATIONS DE L'AGENCE OU DU COURTIER 8.1 L'AGENCE ou le COURTIER s'engage à, conformément aux usages et aux règles de son art : 1. réaliser l'objet du contrat en agissant avec loyauté, diligence et compétence; 2. présenter au LOCATEUR, dans les meilleurs délais, toute promesse écrite, visant l'achat, la location ou l'échange, qu'il reçoit relativement aux LIEUX ; 3. effectuer les vérifications d'usage, notamment en ce qui a trait aux données contenues dans tout document servant à décrire les LIEUX ;

4. remettre sans délai au LOCATEUR un exemplaire de tout document contenant les données servant à décrire les LIEUX qui font l'objet du présent contrat de courtage; 5. effectuer toute mise en marché usuelle ; 6. ne placer la mention « loué » dans toute publicité, incluant celle faite sur un écriteau, que dans le cas où une entente visant à louer les LIEUX est acceptée et que toutes les conditions de celle-ci ont été remplies, sauf la signature du bail.

Il est entendu que tout écriteau placé sur les LIEUX devra être enlevé dans les cinq (5) jours suivant la signature du bail ou à l'expiration du présent contrat, selon la première des deux éventualités rencontrées; 7. divulguer sans délai et par écrit au LOCATEUR tout intérêt que cette AGENCE ou ce COURTIER se propose d'acquérir dans les LIEUX visés au contrat et, avant de déposer sa proposition de transaction, mettre fin au présent contrat; 8. divulguer sans délai et par écrit au LOCATEUR le fait qu'il représente également le locataire, contre rétribution, lorsqu'un contrat de courtage le lie à ce dernier; 9. divulguer sans délai et par écrit au LOCATEUR toute entente de rétribution qui peut mettre en conflit son intérêt avec celui du LOCATEUR; 10. divulguer sans délai et par écrit au LOCATEUR l'identité de toute personne ou société qui lui doit une rétribution en vertu d'une entente divulguée conformément au paragraphe 9, la nature de sa relation avec celle-ci ainsi que la nature de la rétribution due, dans le cas d'un avantage autre que monétaire; 11. utiliser les données apparaissant au présent contrat de courtage uniquement selon les termes et conditions prescrits au contrat ou conformément à la loi; 12. aviser sans délai et par écrit le LOCATEUR dans les cas suivants :

a) si son permis venait à être suspendu ou révoqué, s'il cessait ses activités ou pour toute autre raison qui pourrait entraîner une impossibilité de continuer à agir;

b) lorsqu'il agit comme AGENCE, si le courtier chargé de la représenter auprès du LOCATEUR cesse d'agir pour elle ou si l'identité du courtier chargé de la représenter auprès du LOCATEUR change;

c) lorsqu'il agit comme COURTIER et qu'il cesse d'agir à son compte; 13. respecter tout engagement spécifique prévu à 10.1. [ 8 ] Au paragraphe 7(1) du contrat, le locateur déclare qu’il est, à moins de stipulations contraires à la clause 10.1, le seul responsable de la vérification des habitudes de paiement de tout locataire éventuel. [ 9 ] Cependant, au paragraphe 10.1 du contrat, il est indiqué, inter alia , ce qui suit : « Enquête de credit sera requise » (sic). [ 10 ] Effectivement, les demandeurs s’attendaient à ce que la défenderesse s’occupe de cette enquête de crédit, ce à quoi elle a consenti. [ 11 ] Les demandeurs poursuivent la défenderesse pour 15 000,00 $.

Ils allèguent qu’elle aurait commis les fautes suivantes : 1. La

partie demanderesse poursuit la

partie défenderesse pour les raisons suivantes : Les clauses du contrat de courtage n'ont pas été respectées. Andréa Neeff a commis les fautes suivantes : (

a) AUCUNE vérification de l’identité du locataire; (

b) aucune enquête de crédit, Andréa Neeff s'étant contentée d’accepter un relevé incomplet d’enquête de crédit fourni par le locataire au nom de Michael Elkouby (fausse identité); (

c) aucune vérification de la capacité de paiement du locataire; (

d) aucune recherche à la régie du logement concernant les antécédents du locataire; (

e) aucun appel passé à l’ancien propriétaire afin de vérifier les références du locataire. Le contrat signé avec Andréa Neeff stipule que « le courtier s’engage à, conformément aux usages et aux règles de son art : 1. réaliser l’objet du contrat en agissant avec loyauté, diligence et compétence (...) et 3. effectuer les vérifications d’usage (...) ». Ce contrat stipule aussi ceci « Enquête de crédit sera requise ». Comme expliqué plus haut, ces conditions n’ont pas été remplies par Andréa Neeff.

Andrea Neeff a aussi omis d'inclure dans le bail des clauses prévues dans le contrat de courtage: obligation pour le locataire d'entretenir le jardin et la pelouse, interdiction de fumer dans le logement, interdiction de sous-location.

En raison du maque de professionnalisme et des erreurs commises par Andrea Neeff, nous vivons, depuis plusieurs mois une situation stressante et subissons d'importants préjudices. (demande modifiée du 30 septembre 2022) [ 12 ] Ils lui réclament le remboursement de la rétribution payée (4 100,00 $); des arrérages de loyer (2 mois, pour un total de 8 200,00 $); et 2 mois de loyer perdu, le locataire ayant quitté les lieux avant le terme (8 400,00 $). [ 13 ] La défenderesse nie avoir commis de faute et prétend avoir respecté ses obligations contractuelles et professionnelles. [ 14 ] Or, tel n’est pas le cas. [ 15 ] La défenderesse, qui avait une obligation de renseignement et d’information [1] , a commis une omission lorsqu’elle n’a pas avisé les demandeurs que l’identité du locataire portait à confusion (Elkoby vs.

Elkouby) (pièce D-2, inter alia ); que le rapport Equifax fourni par le locataire était incomplet (pièce P-7); et qu’elle n’a pas réussi à joindre l’ancien locateur du locataire.

[ 16 ] La défenderesse prétend qu’il ne lui appartenait pas de faire ces vérifications, mais cela est faux, car elle s’est engagée à le faire auprès des demandeurs. [ 17 ] Elle s’est plutôt contentée d’écrire, "I feel this is a credible client based on everything he has told me" (courrier du 21 janvier 2020, pièce P-13), alors que la vérité était toute autre (multiples poursuites civiles intentées contre lui, ainsi qu’une accusation pour fraude au moment où le rapport de solvabilité, pièce P-24, a été fourni aux demandeurs; multiples jugements de la Régie du Logement des 8 mars et 26 juin 2016, 24 janvier 2018, 6 février 2019 et 14 janvier 2020, ordonnant son expulsion (pièces P-17, P-18, P-19, P-22 et P-23). [ 18 ] Selon la défenderesse, elle aurait rempli toutes ses obligations envers ses clients : "I did my job… I did everything in my mandate," a-t-elle déclaré, mais elle se trompe. [ 19 ] Afin de bien cerner les obligations de la courtière, regardons les articles de loi pertinents : Code civil du Québec 2100.

L’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d’agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s’assurer, le cas échéant, que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat. Lorsqu’ils sont tenus au résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure. 2102 .

L’entrepreneur ou le prestataire de services est tenu, avant la conclusion du contrat, de fournir au client, dans la mesure où les circonstances le permettent, toute information utile relativement à la nature de la tâche qu’il s’engage à effectuer ainsi qu’aux biens et au temps nécessaires à cette fin. Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [2] . 29. Le titulaire de permis doit vérifier et s’assurer de l’identité de la

partie qu’il représente ainsi que de celle des autres parties à la transaction, si ces dernières ne sont pas représentées par un titulaire de permis. Il doit noter au dossier les renseignements concernant l’identité de la

partie qu’il représente et, lorsqu’il n’a pas été en mesure de la rencontrer en personne, y conserver les documents ayant permis la vérification de l’identité de cette dernière. 62. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d’esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l’honneur et à la dignité de la profession. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit aussi maintenir de saines pratiques. 83. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit conseiller et informer avec objectivité la

partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente et toutes les parties à une transaction. Cette obligation porte sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l’objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. S’il y a lieu, il doit les informer des produits et services relatifs à cette transaction concernant la protection du patrimoine visé. 84. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l’art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la

partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente ou les parties à une transaction ou l’objet même de cette transaction. 85. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit informer la

partie qu’il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction. [ 20 ] Lors de son témoignage, la défenderesse a déclaré qu’elle a reçu une rétribution de 4 100,00 $ pour s’occuper de ce qui suit : "the listing, the pictures, qualifying people and their background". [ 21 ] D’ailleurs, tel qu’il appert au paragraphe 29 du Règlement, le courtier doit effectivement vérifier et s’assurer de l’identité des parties à la transaction. [ 22 ] Or, à la face même des documents fournis à la défenderesse, par le locataire, il y avait un problème au niveau de son nom. [ 23 ] Sur sa carte de la Régie de l’assurance maladie du Québec (pièce D-2), son nom de famille est épelé « ELKOBY », alors que

l’épellation est différente sur le Rapport du consommateur Equifax (pièce P-7), soit « ELKOUBY ». Sur le bail, pièce P-3, l’épellation utilisée est « ELKOUBY », sans explication ni justification. [ 24 ] En n’investiguant pas plus à fond, la défenderesse a contrevenu à l’article 9 du Règlement, ainsi qu’à ses articles 62 , 84 et 85 et à l’

article 2100 C.c.Q. [ 25 ] Si la précarité évidente de l’identité du locataire avait été notée et dénoncée aux demandeurs, et si plus de vérifications avaient été faites, les multiples décisions de la Régie du Logement à l’encontre du locataire auraient pu être découvertes à temps.

Quoi qu’il en soit, à la base même de ses obligations légales et contractuelles, la défenderesse a commis une faute. [ 26 ] Dans son ouvrage intitulé « Le Courtage Immobilier Au Québec : droits et obligations des courtiers, agents et clients [3] , l’auteur Henri Richard, maintenant juge à la Cour du Québec, écrivait ceci: 4) Obligation d’habileté, diligence et prudence Outre les exigences de la bonne foi prévues aux articles 6 , 7 et 1375 C.c.Q. , le législateur, tant sur le plan civil que par l’application de la

Loi sur le courtage immobilier et ses règlements, impose aux courtiers et agents immobiliers les obligations suivantes: 2100 C.c.Q. : L’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d’agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s’assurer, le cas échéant, que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat. Lorsqu’ils sont tenus du résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure. Les usages et règles de leur art se retrouvent en

partie à la

Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-73.1 ) où on y précise qu’un service ou un bien fourni par un courtier ou un agent doit être conforme à une déclaration ou un message publicitaire fait par lui, cette déclaration ou ce message publicitaire lie le courtier ou l’agent (

article 29 ) et «un courtier ou un agent ne peut, par quelque moyen que ce soit, faire une représentation fausse, trompeuse ou incomplète à une personne qui recourt à ses services» (

article 30 ). C’est au x Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec que le législateur a traité plus spécifiquement de cette obligation d’habileté, diligence et prudence: Art. 1. Le membre de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec doit exercer sa profession avec prudence, diligence et com​pétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d’esprit de collabo​ration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l’honneur et à la dignité de la profession. Art. 22.

Le membre doit exécuter de façon prudente, diligente et compétente les obligations qu’il s’est engagé à remplir. À cette fin, il doit notamment faire preuve d’une disponibilité raisonnable, sinon désigner un autre membre pour le remplacer. Art. 24. Le membre doit protéger et promouvoir les intérêts de son client tout en accordant un traitement équitable à toutes les parties à une transaction visée à l’article 1 de la loi. Art. 30.

Le membre doit informer de façon raisonnable son client et toutes les parties à une transaction visée à l’article 1 de la loi des droits et obligations découlant des documents qu’il leur fait signer. Art. 38. Le membre ne doit pas utiliser, ni prêter un bien, dont la garde lui a été confiée par un client ou une

partie à une transaction visée à l’article 1 de la loi, à des fins autres que celles pour lesquelles ce bien lui a été confié, à moins d’une autorisation écrite à cet effet. Dans le domaine du courtage immobilier, cette obligation signi​fie qu’un courtier ou un agent immobilier doit satisfaire à un standard moyen, mais en tenant compte de sa qualité de spécialiste dans une sphère d’activités particulière.

Dans l’évaluation de la responsa​bilité d’un courtier ou d’un agent immobilier, les tribunaux devront analyser le comportement du défendeur eu égard à un courtier ou agent normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances ( in abstracto). Cette obligation en est une de «moyens», c’est-à-dire que le courtier immobilier doit prendre tous les moyens mis à sa disposition pour remplir ses obligations sans nécessairement arriver au résultat souhaité par le client-inscripteur.

La distinction entre l’habileté, la diligence et la prudence ne semble pas pouvoir se faire d’une manière catégorique, tant et si bien que l’expression «obligation d’habileté, diligence et prudence» nous apparaît comme une formule qui englobe une même réalité, par opposition à l’existence d’obligations purement dissociables. Cette réalité réfère à la notion générale de ce qu’il était convenu d’appeler «les soins d’un bon père de famille» qui fait maintenant place à la notion plus moderne de «la personne raisonnable, prudente et dili​- gente, du bon citoyen».

Les obligations de conseil, de vérification et de fidélité que nous verrons plus loin découlent aussi de cette obligation générale. [ 27 ] Dans la présente affaire, la défenderesse n’a pas agi comme une personne raisonnable, prudente et diligente dans les mêmes circonstances l’aurait fait. [ 28 ] La défenderesse a également commis une faute en ne faisant pas d’enquête de crédit complète et minutieuse sur le locataire.

Tel que susdit, elle s’est fiée à un document incomplet, fourni par le locataire lui-même (le rapport Equifax, pièce P-7), alors que le contrat de courtage prévoyait expressément cette obligation à la

section 10. [ 29 ] Qui plus est, lorsque le Tribunal a demandé à la défenderesse si elle avait avisé les demandeurs en conséquence, elle a répondu, "I don’t remember". [ 30 ] Voici ce qu’écrivait l’honorable Henri Richard à ce sujet dans son ouvrage précité, à la page 67 :

Il semble se dégager de la jurisprudence le principe à l’effet que le contrat de courtage immobilier ne comporte pas la garantie de la solvabilité de l’acheteur. Il n’incomberait pas au courtier de faire la vérification de la solvabilité de l’acheteur. Néanmoins, un courtier ou un agent immobilier «ne peut fermer les yeux s’il existe des indices que le promettant-acheteur n’a pas la capacité financière pour lui permettre de remplir les obligations qu’il entreprend dans l’offre d’achat».

Dans ce cas, le courtier ou l’agent qui omettrait d’attirer l’attention de son client-inscripteur sur les «problèmes prévisibles dont il est au courant» pourrait être tenu responsable des dommages découlant de l’abandon de la vente et se voir privé de sa commission. et à la page 69 : Bien qu’aucune garantie de solvabilité de l’acheteur ne découle du contrat de courtage immobilier, il va sans dire qu’un client-inscripteur doit pouvoir se fier aux renseignements et déclarations expresses de son courtier à l’effet qu’un locataire est solvable.

Dans l’affaire Blaauw, vu les difficultés de trouver un acheteur pour un chalet, l’agent immobilier du client-inscripteur lui proposa de le louer pen​dant un an à une personne dont les revenus avaient été déclarés par écrit par cet agent en vertu d’un document non vérifié par ce dernier. Or, il appert que le locataire était insolvable et que le client dut avoir recours à la procédure d’expulsion contre ce locataire pour reprendre son chalet.

Dans ce cas, le courtier fut trouvé responsable d’avoir trompé la bonne foi de son client, celui-ci ayant mis toute sa confiance dans une compagnie «royale», nous dit ironiquement le juge Roberge. [ 31 ] En ce qui a trait au reproche que lui font les demandeurs au paragraphe 1(

e) de leur demande modifiée : « (

e) aucun appel passé à l’ancien propriétaire afin de vérifier les références du locataire », la défenderesse a cavalièrement plaidé qu’elle a rempli son mandat, alors que d’autre part elle a admis qu’elle n’avait pas réussi à joindre l’ancien locateur du locataire. Elle a aussi admis qu’elle s’était engagée auprès de ses clients à faire cette vérification précise. [ 32 ] En agissant de la sorte, elle a contrevenu à l’

article 2100 C.c.Q. et aux articles 62, 78, 83, 84 et 85 du Règlement. [ 33 ] Les demandeurs se sont fiés à la défenderesse pour trouver un locataire convenable, dont l’identité était connue et dont la capacité de payer le loyer et de respecter le bail était établie. La défenderesse a carrément fait fi de leurs attentes par son incompétence, son insouciance et son attitude désinvolte vis-à-vis ses obligations envers eux.

Bref, elle n’a pas agi d’une façon digne de leur confiance. [ 34 ] Le juge Richard écrivait ceci au sujet du devoir de vérification dans son ouvrage précité aux pages 73 et 74 : VÉRIFICATION : L’Article 11 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec prescrit : Le membre doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l’art, les renseignements qu’il fournit au public ou à un autre membre.

Il doit toujours être en mesure de démontrer l’ exactitude de ces ren​seignements . (nos italiques) L’article 77 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec indique qu’un courtier immobilier doit remettre copie à son client de tout document contenant les données servant à décrire l’immeuble qui fait l’objet du contrat de courtage et cette copie ne doit mentionner que les données qui sont à la connais​sance du courtier immobilier.

Le dernier paragraphe de l’article 77 se lit comme suit: Le titulaire, son agent immobilier ou son courtier immobilier affilié, le cas échéant, doit vérifier les renseignements et documents qu’il fournit aux parties à une opération immobilière. Nous ne pouvons plus spéculer quant à savoir si les obligations d’habileté, diligence et prudence incluent l’obligation de vérification. Le législateur nous l’indique clairement en vertu de son pouvoir réglementaire. On se souviendra, qu’à l’instar des dispositions de la

Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-73.1 ), celles de ses règlements sont aussi d’ordre public de protection. [ 35 ] D’ailleurs, à la suite d’une plainte des demandeurs, le Syndic-adjoint de l’OACIQ s’exprimait ainsi au sujet de la défenderesse et de ses manquements professionnels : Objet : Dossier n° 20-0971 Madame Debled et Monsieur Vanderberghe, Nous avons terminé notre enquête à la suite de votre demande à l'égard d'Andréa Neeff. Nous avons conclu que le courtier a manqué à ses obligations déontologiques : - En omettant d’exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence.

En conséquence, le courtier a reçu un avis écrit lui rappelant ses obligations déontologiques. Cet avis sera versé à son dossier et pourra servir en cas de récidive. De plus, le courtier s'est engagé formellement sous serment devant moi à rehausser sa pratique à l'avenir en matière de prudence, diligence et compétence et d'effectuer de manière plus exhaustive les vérifications de l'exactitude des renseignements qui lui sont transmis dans le cadre de ses activités à

titre de courtier immobilier en matière de location. Ces mesures sont prises conformément à la mission de l'OACIQ d'assurer la protection du public. Nous vous informons que nous fermons le dossier. Nous vous remercions d'avoir porté cette situation à notre attention. Si vous n'êtes pas satisfait de cette décision, vous pouvez déposer une demande au Comité de révision des décisions du syndic (CRDS) dans les 30 jours suivant la réception de cette lettre de fermeture. Pour connaître la procédure, consultez le site www.oaciq.com/crds. Pour plus d'information concernant la

Loi sur le courtage immobilier et ses règlements, ainsi que les obligations déontologiques des courtiers, veuillez consulter le site de l'OACIQ : www.oaciq.com .

Veuillez agréer nos salutations distinguées.

Samuel Leclerc Syndic-adjoint Bureau du Syndic OACIQ (courriel, pièce P-16) [36] Pourtant, malgré les conclusions de l’enquête du syndic, à l’instruction, la défenderesse a daigné affirmer avec convictionqu’elle avait bien rempli son mandat : "I did everything my mandate required." De surcroit, la défenderesse a osé prétendre que si «Elkouby » s’est avéré être un mauvais locataire, la responsabilité n’appartenait qu’à ses clients : "They kicked him out… They labeledhim as a fraud." Avec pas moins de 4 jugements ordonnant l’expulsion de « Elkoby » ou « Elkouby » en 2016, 2018, 2019 et 2020, ladéfenderesse a néanmoins mis le blâme sur ses propres clients pour le triste dénouement de cette histoire. [37] Dans les circonstances, les demandeurs sont justifiés de demander le remboursement de la rétribution payée, à savoir 4 100,00$, pour les inconvénients et le stress causés par les fautes et omissions de la défenderesse. [38] Dans l’affaire McLaughlin c.

Dupuis Frères Ltd., (SCC), [1927] 2 D.L.R. 96 (C.S.C.), la Cour Suprêmeécrivait ceci : « An agent employed for a specific purpose must show in claiming commission that he carried out his part of the contract strictly inaccordance with the terms thereof. » [39] Basé sur la prépondérance de la preuve, le Tribunal est d’opinion que la défenderesse n’a pas rempli toutes les obligationsdécoulant du contrat de courtage immobilier et n’a pas agi au mieux des intérêts de ses clients, avec prudence et diligence, niconformément aux usages et règles de l’art ou conformément au contrat. [40] Cependant, la réclamation quant aux arrérages et la perte de loyer futur, est mal fondée, car il s’agit de dommages dont seul lelocataire pourrait être tenu responsable.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande modifiée en partie; CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 4 100,00 $, avec les intérêts au taux légal et l'indemnitéadditionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 15 mai 2020, date de la mise en demeure, plus les frais dejustice de 209,00 $. __________________________________ ELIANA MARENGO, J.C.Q. Date d’instruction : 14 novembre 2022 [2] Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité,chapitre C-73.2, r.1 (ci-après « le Règlement »).