2021 QCCQ 9086, 2021 QCCQ 9086

Tisserand c. Ben Frej 2021 QCCQ 9086 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL Chambre civile N° : 500-22-250022-186 DATE : 18 mars 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SÉBASTIEN TISSERAND

Partie demanderesse c. ZOUHAIR BEN FREJ

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Sébastien Tisserand (TISSERAND) réclame à Ben Frej Zouhair (BEN FREJ) la somme de 60,151.75$ en compensation de dommages qu’il allègue avoir subis suite à l’achat d’un immeuble qui serait affecté de vices cachés. La demande réclame également une somme de 10 000$ pour abus de procédures. [ 2 ] BEN FREJ conteste la demande. Il soutient que le vice n’était pas caché et qu’un acheteur prudent l’aurait constaté. Subsidiairement, il ajoute qu’une

partie des prétendus vices n’ont pas été dénoncés, que les travaux ont ajouté une plus-value à l’immeuble et qu’à ce compte, la réclamation est exagérée. Enfin, il argumente que la réclamation de dommages pour abus de procédures n’est tout simplement pas fondée. [ 3 ] Il appartient donc au Tribunal de décider des questions en litige suivantes : 1- Le vice affectant l’immeuble était-il caché? 2- S’agit-il de plusieurs vices distincts et, le cas échéant, ont-ils tous été valablement dénoncés? 3- Le quantum de la réclamation est-il justifié? 4- BEN FREJ a-t-il commis un abus de procédure?

TRAME FACTUELLE [ 4 ] Globalement, les faits de la présente affaire ne sont pas contestés.

C’est plutôt leur qualification sur le plan juridique qui pose problème. [ 5 ] Le 23 décembre 2013, TISSERAND achète de BEN FREJ un immeuble situé sur la rue A dans la municipalité de Saint- Cuthbert, Québec (L’IMMEUBLE). [ 6 ] La vente de L’IMMEUBLE est faite avec la garantie légale. [ 7 ] Avant l’achat, TISSERAND mandate la firme AL Inspections de conduire une inspection préachat (Pièce P-2). [ 8 ] Afin de donner suite à certaines recommandations du rapport d’inspection préachat, TISSERAND fait effectuer, à l'été 2014, le remplacement des soffites et, en décembre 2015, fait changer les bardeaux d’asphalte sur le toit cathédrale, retire un ventilateur à turbine et installe une ventilation de faîtière (Pièces P-4 et P-4.1). [ 9 ] À la suite d’une période de dégel et d’un épisode de pluie survenus au début de l’année 2018, TISSERAND constate une légère infiltration d’eau dans la

partie de l’IMMEUBLE servant de chambre principale et de salle à manger et connue comme étant l’extension. [ 10 ]

Malgré qu’il ait retiré le lambris et l’isolant d’un mur, TISSERAND est incapable d’identifier la cause de l’infiltration d’eau. Il fait alors appel à Rénovation Castonguay inc., un entrepreneur en construction (RCI). [ 11 ] Ne pouvant inspecter le toit en raison de la neige, RCI procède à enlever les matériaux mouillés à l’intérieur de l’extension. Suite à cet exercice, TISSERAND ne constate aucune autre infiltration d’eau. [ 12 ] Au cours du mois de juin 2018, TISSERAND mandate RCI pour effectuer les réparations au mur dégarni et pour trouver la cause de l’infiltration. L’enlèvement d’une

partie du plafond révèle l’ampleur des infiltrations qui couvrent l’intégralité des trois murs de l’extension et le mur de séparation entre la chambre et la salle à manger. On découvre également la présence de champignons.

[ 13 ] Le 12 juin 2018, TISSERAND dénonce ce vice à BEN FREJ et le met en demeure de prendre en charge les réparations (Pièce P-7). [ 14 ] Le 21 juin 2018, l’expert de BEN FREJ inspecte l’immeuble. [ 15 ] BEN FREJ refuse de prendre en charge les travaux. [ 16 ] De juin à octobre 2018, l’ensemble de l’extension est démolie et reconstruite. [ 17 ] Il appert que la construction de l’extension, survenue après la

partie principale de l’IMMEUBLE, a été réalisée de manière artisanale et comporte plusieurs défaillances. Aucune ventilation n’existe entre la laine isolante et le contre-plaqué (toit sandwich) ce qui a contribué à la création de condensation, de glace en hiver et ultimement un écoulement d’eau dans les murs. [ 18 ] TISSERAND soutient que lors de l’exécution des travaux correctifs sur l’extension, la démolition du toit de cette

section a exposé un problème similaire du toit cathédrale de la

partie principale de l’IMMEUBLE. [ 19 ] Cette nouvelle problématique ne figure pas à l’avis de dénonciation du 12 juin 2018 (Pièce P-7), ni ne fait-elle l’objet d’une autre dénonciation. [ 20 ] Le 18 juillet 2019, TISSERAND fait effectuer les rénovations du toit cathédrale de la

partie principale de l’IMMEUBLE.

Ces travaux consistent au retrait du bardeau d’asphalte, du contre-plaqué et de la laine isolante afin de remonter la structure du toit de quatre pouces pour y ajouter de l’uréthane tout en laissant un espace de ventilation. [ 21 ] TISSERAND affirme qu’avant les travaux de démolition à l’IMMEUBLE, il était impossible de connaître la cause des infiltrations puisque l’inspection visuelle effectuée avant l’achat ne laissait voir aucun indice d’infiltration. [ 22 ] Le coût pour l’ensemble des travaux se répartit comme suit : - Travaux pour reconstruction de l’extension : 41 632.73 $ - Travaux de remplacement du toit cathédrale : 18 519.02 $ [ 23 ] À ces montants, TISSERAND ajoute une somme de 10 000$ en dommages en raison de ce qu’il qualifie être un abus de procédures de la part de BEN FREJ.

Il lui reproche d’avoir été dilatoire dans la gestion du dossier, d’avoir refusé de se soumettre à un interrogatoire, d’avoir fait confectionner un deuxième rapport d’expert et de ne pas avoir collaboré avec TISSERAND afin de permettre à ce dernier d’obtenir l’adresse des locataires, Mme Mezghani et M. Arous. ANALYSE [ 24 ] Avant d’examiner les rapports produits par chaque partie, il convient de décider du statut de M. Sébastien Castonguay dont la qualité d’expert est contestée par BEN FREJ. [ 25 ] Sébastien Castonguay est le propriétaire de RCI. C’est lui qui a procédé aux travaux de rénovation sur l’IMMEUBLE.

Aux termes de ceux-ci, il a préparé un rapport de chantier qui décrit ses constats et ses travaux. TISSERAND demande à ce qu’il soit reconnu comme expert et qu’à ce titre, son rapport soit son expertise. [ 26 ] Le curriculum vitae de M. Castonguay indique comme seule expérience pertinente qu’il détient une licence d’entrepreneur général en construction depuis 2013. Il n’a jamais préparé d’expertise avant son rapport P-10, n’a jamais été qualifié d’expert par un Tribunal et n’a jamais témoigné devant un tribunal à ce

titre avant l’audition de la présente affaire. [ 27 ] M. Castonguay admet par ailleurs que la construction n’occupe pas l’entièreté de son temps puisqu’il travaille également comme machiniste sur des plateaux de tournage d’émissions de télévision. [ 28 ] M. Castonguay n’a pas les qualifications ni l’expérience pour se faire reconnaître le statut d’expert en construction et la pièce P- 10 n’est qu’un rapport de chantier considéré par le Tribunal pour les faits qu’il constate. [ 29 ] Il faut ajouter qu’il n’y a pas véritablement de litige sur l’existence d’un vice de construction ni sur sa cause.

Les deux parties reconnaissent que les problèmes d’infiltration sont causés par une mauvaise conception de la toiture qui lui empêche d’avoir une ventilation adéquate. [ 30 ] La difficulté est ailleurs et se situe au niveau du caractère apparent ou non de ce vice. LE CARACTÈRE DU VICE DE CONSTRUCTION [ 31 ] Le Code civil du Québec ( C.c.

Q) établit les paramètres de l’application de la garantie de qualité comme suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté

par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1727. Lorsque le bien périt en raison d’un vice caché qui existait lors de la vente, la perte échoit au vendeur, lequel est tenu à la restitution du prix; si la perte résulte d’une force majeure ou est due à la faute de l’acheteur, ce dernier doit déduire, du montant de sa réclamation, la valeur du bien, dans l’état où il se trouvait lors de la perte. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 32 ] Rien dans le présent dossier ne suggère que BEN FREJ a, au moment de la vente, connaissance de l’existence du vice et ce, même si son expert suggère qu’il était apparent. [ 33 ] À l’aide de son expert, M.

Hakim Maldji [1] , BEN FREJ soutient que le vice de construction n’avait rien de caché et qu’un acheteur prudent et diligent l’aurait constaté. [ 34 ] Les indices du caractère apparent du vice proviendraient du rapport d’inspection préachat préparé par AL Inspection . [2] M. Maldji s'exprime comme suit: REMARQUES DU RAPPORT D,INSPECTION EFFECTUÉ PAR AL INSPECTION En lisant le rapport d'inspection de la compagnie AL inspection il est clairement expliqué qu'il y a des problèmes de ventilation.

Il est recommandé à l'acheteur potentiel de faire inspecter le toit et les murs par un entrepreneur général et de faire des soumissions avant la transaction. Dans la page 12;

Partie Revêtement extérieur des murs : L'inspecteur écrit (D'ordre général, il y a de la finition à compléter et des ouvertures à sceller adéquatement autour du bâtiment. (Isolant, visible, boiseries apparentes), Cela demande une investigation supplémentaire. Vérifier auprès d'un entrepreneur qualifié, trouver la cause et corriger pour éviter toutes conséquences dues à une négligence à cet effet. Dans la page 13; Avant toit (Fascia et sous face et sous faces): D'ordre général, il y a de la finition à compléter adéquatement de plus les boiseries sont d'usures avancées.

Vérifier auprès d'un entrepreneur qualifié et corriger selon les règles de l'art, pour éviter toutes les conséquences que pourraient engendrer des négligences à cet effet. Dans la page 15: Pente de toit : Toit cathédral. Ce type de configuration est plus propice à certaines problématiques notamment au niveau de sa ventilation pouvant entre autres engendrer un vieillissement prématuré des composantes. De plus, il est plus sujet aux accumulations de glace augmentant ainsi les risques d'infiltration d'eau.

Il est recommandé de surveiller la présence de ces éléments en plus de vérifier auprès d'un entrepreneur spécialisé en toiture afin de corriger la situation au besoins selon les recommandations, négligence à cet effet telles que les risques d'infiltration d'eau. Dans la page 25 – Les fenêtres : Il y a des traces noires sur les fenêtres par endroits, pouvant entre autres indiquer une ventilation déficiente ou une problématique au niveau de la fenestration et/ou installation, cela demande une investigation supplémentaire.

Trouver la cause, réparer et assainir afin d'éviter la détérioration des matériaux et les risques de développement de moisissure.

Dans la page 28 : Dans la

partie conclusion : Vous devez réglez prioritairement les codes 1 et 2 vers 1 ainsi qu'effectuer les investigations supplémentaires recommandés afin d'éviter de mauvaises surprises et contribuer au bon état du bâtiment. Si vous régler les codes 2 et effectuez rigoureusement le suivi des Items 3, vous maintiendrez ou améliorer la propriété. Il est fortement recommandé de demander les soumissions des travaux recommandés avant la transaction .

Vérifier avec des spécialistes qualifiés ou les autorités compétentes pour plus de détails. [...] CONCLUSION Le problème d'infiltration est causé par la mauvaise conception du toit de l'extension Dans son rapport Al inspection a recommandé de consulter un entrepreneur, de faire des investigations sur le toit et le mur et de faire des soumissions avant de finaliser la transaction. Il est clair que la pente du toit ne répond pas aux normes d'autant plus qu'il était clair aussi que les soffites de l'extension étaient sous-dimensionné, ils étaient de 9" au lieu de 12'.

Même un non professionnelle aurait constaté la différence entre les soffites de l'extension et ceux du reste de la bâtisse ce qui devrait l'inviter à se poser la question sur la conformité de la ventilation de l'extension aux normes. Un non professionnel aurait constaté que le toit était presque plat. (SIC) [ 35 ] Il importe de préciser que la preuve n'indique pas que la cause de l'infiltration proviendrait d'une pente de toit insuffisante ni du fait que les soffites n'avaient que neuf pouces. À cet égard, l'affirmation de M.

Maldji qui y voit une relation causale, ou à tout le moins un indice positif d'un problème de ventilation, n'est pas appuyée par la preuve. [ 36 ] La question de l’antériorité du vice et son importance ne sont pas contestées. [ 37 ] Les passages retenus par l’expert Maldji sont-ils des indices positifs et sérieux de la présence d’un vice obligeant TISSERAND à pousser son investigation? [ 38 ] La seule conclusion qui peut être raisonnablement tirée de la preuve est que l'infiltration provient d'une mauvaise conception au niveau de la construction du toit en omettant d'y inclure un espace d'air pour en permettre la ventilation. [ 39 ] La Cour d’appel du Québec, dans l’affaire Leroux c.

Gravano [3] , laquelle n’est pas totalement étrangère à la présente, devait notamment décider si le juge de première instance avait erré en qualifiant d’apparents au lieu de cachés, des vices liés au comble d’un immeuble. Se référant à un rapport d’inspection préachat qui soulignait l’absence d’une trappe d’accès à l’entre-toit ce qui empêchait de vérifier l’isolation, la ventilation, la présence d’un coupe-vapeur, la structure du toit et un signe d’infiltration d’eau et qui contenait la recommandation suivante : « Avant de faire l’achat de la propriété il serait très important de le faire vérifier. »

La Cour d'appel ajoute: [51] Tout ce que ce paragraphe contient est une constatation que l’inspecteur n’a pu vérifier si les combles montraient des indices de vices. L’inspecteur, à aucun moment, n’indique qu’il y a un indice positif d’infiltration d’eau en lien avec le toit. Il ne fait que constater sa non-constatation en raison d’une absence de trappe d’accès. Ceci n’est pas un indice matériel suffisant pour imputer à l’appelante la connaissance d’un vice affectant les combles qui rend sa maison inhabitable et sujette à des infiltrations d’eau majeures.

Si c’était le cas, toute forme de limitation de responsabilité d’un inspecteur formulée sous forme de recommandation constituerait un indice positif de vice. [52] Surtout , les représentations écrites du vendeur confirmaient l’absence d’infiltration d’eau. [53]

Malgré l’obligation d’un acheteur de pousser son étude d’un immeuble avant de l’acheter lorsqu’il a connaissance d’un indice de nature à semer le doute dans son esprit, l’acheteur n’a plus d’obligation en droit nouveau de s’adjoindre un expert pour pouvoir bénéficier de la garantie légale, du moins pas automatiquement.

[54] Considérant la situation propre de l’appelante, qui n’a aucune expérience en construction et achète sa première maison seule, elle a eu un comportement certes naïf, qui correspond toutefois à ce qu’une personne raisonnable sans connaissance en construction aurait eu : elle ne pouvait pas se douter que l’absence d’inspection des combles était le signe annonciateur d’infiltrations d’eau majeures et substantielles; le profane ne connaît pas le phénomène des « barrages thermiques » et l’importance de la ventilation des combles. Il y a une distinction à faire entre un indice positif et l’absence d’indice.

Ici, il y a absence d’indice positif que les combles sont mal ventilés et affectés d’un vice. [ 40 ] Un peu plus tôt, la Cour d’appel apportait des précisions qu’il est utile de rappeler [4] : [43] Notre Cour précisait dans Marcoux , le danger que constitue le fait d’attribuer à l’acheteur l’obligation de moyens de l’inspecteur pré-achat et d’ainsi fausser la norme objective, la seule qui existe : [20] Notre Cour rappelle que selon les termes de l’article 1726 in fine C.c.Q. , il existe une seule norme applicable, celle qui examine la conduite de l’acheteur prudent et diligent .

Le juge de première instance ne peut écarter cette règle en appréciant la conduite de l’inspecteur et en imputant à l’acheteur, en l’absence de signes annonciateurs d’un vice potentiel, ce qu’il considère un manque de prudence et un manquement aux règles de l’art de la part de l’inspecteur. Le test de l’

article 1726 C.c.Q. est celui de l’acheteur prudent et diligent et non pas celui de l’expert tatillon sur qui reposerait une sorte d’obligation de résultat . [21] Par ailleurs, l’inspection pré-achat n’est pas une expertise. En principe, cet examen doit être attentif et sérieux quoique plutôt rapide et non approfondi.

En l’absence d’un indice révélateur, l’acheteur ou l’inspecteur n’a pas à ouvrir les murs ou creuser autour des fondations. [Renvois omis; Nous soulignons.] [44] Quoiqu’il ne soit pas nécessaire d’ouvrir les murs, de creuser les fondations, il n’en demeure pas moins qu’un indice puisse soulever des soupçons et requérir de pousser l’examen. [...] [46] Bien sûr, la présence d’un signe annonciateur n’oblige pas l’expert, mais bien l’acheteur, à pousser son étude, en recourant à un expert ou au même expert ou inspecteur.

On ne peut reprocher à l’acheteur qui fait appel à un inspecteur d’avoir manqué à son devoir de prudence et de diligence si l’inspecteur n’a pas décelé d’indice de vice que l’acheteur raisonnable ne pouvait pas lui-même déceler. C’est seulement lorsque cet inspecteur décèle un indice sérieux que l’acheteur doit pousser son étude. (Références omises) [ 41 ] M. Maldji avance dans son rapport que « En lisant le rapport d’inspection de la compagnie AL inspection il est clairement expliqué qu’il y a des problèmes de ventilation. » [5] .

Qu’en est-il? [ 42 ] Le rapport de AL Inspection indique à sa page 9 que les structures de toit et l’isolation des combles sont non accessibles. 4.6 – Les structures de toit Non accessible (aucune accès). Toit cathédrale

Isolation des combles non finis Non accessible (aucune accè

s) Toit cathédrale Vu de l'extérieure : La ventilation est à améliorer. Entre autres Il est recommandé d'augmenter la ventilation de l'entre- toit sur le dessus de la toiture en installant en autres un système de ventilation adéquat et suffisant (ex : Maximum modèle 301). Vérifier auprès d'un entrepreneur qualifié pour ce type d'installation afin de connaître quel système conviendrait le mieux et installer afin d'augmenter l'aération de l'entre toit et la longévité de la toiture. Une bonne ventilation de l'entre toit minimise les risques de condensation pouvant mener au développement de moisissures.

Noter qu'il est important d'installer les systèmes de ventilation selon le guide d'installation afin d'éviter un débalancement de la circulation de l'air. (SIC) (Dessin) Les soffites semblent bloqués par endroits.

Il est recommandé de les dégager afin de contribuer à une ventilation adéquate de la toiture et pour éviter toutes conséquences que pourrait engendrer une négligence à cet effet, telles que le vieillissement prématuré des bardeaux, l'accumulation de glace en hiver pouvant entraîner des infiltrations d'eau et les risques de condensation pouvant entre autres contribuer au développement de moisissures. 2 2 vers 1 (Caractère gras ajouté) [ 43 ] Fort de cette information, TISSERAND procède, à l’été 2015, au remplacement des gouttières, des fascias et des soffites (Pièce P-4) et, en décembre 2015, au remplacement de la toiture et au remplacement de la turbine par une ventilation de faîtière afin d’augmenter la ventilation (Pièce P-4.1).

Ainsi, deux entrepreneurs ont travaillé à exécuter certaines des recommandations d' AL inspection . Aucun de ces entrepreneurs n’a avisé TISSERAND de la présence d’indices d’infiltration. [ 44 ] Au regard des extraits du rapport d’inspection préachat dont réfère M. Maldji pour asseoir son opinion sur le caractère apparent du vice, TISSERAND affirme avoir investigué auprès des occupants l’origine des «traces noires» sur les fenêtres par endroit et s’être fait répondre que ce n’était que de la saleté.

[ 45 ] Il importe de préciser qu’au formulaire de « Déclarations du vendeur », BEN FREJ a répondu comme suit à certaines questions pertinentes : D3. INFILTRATION D3.1 À votre connaissance, y a-t-il ou déjà eu infiltration d'eau au sous-sol ou ailleurs (ex: toiture, terrasse, balcon, verrière, puits de lumière, porte, fenêtre, cheminée ou autre)? □ Oui þ Non [...] D6.

QUALITÉ DE L'AIR INTÉRIEUR [...] D6.1 condensation importante et régulière en hiver, par exemple sur les fenêtres, les verrières, la porte-patio, les murs, les plafonds ou autres? □ Oui þ Non D6.2 présence d'odeur (ex. : égout, humidité, gaz, mazout, etc.)? □ Oui þ Non D6.3 trace de moisissure ou de pourriture? □ Oui þ Non [...] D13.

AUTRES INFORMATIONS D13.1 En outre de ce qui a été mentionné plus haut, à votre connaissance, l'immeuble a-t-il déjà subi des dommages à la suite d'un ou de plusieurs événements tels que verglas, vent, inondations, incendie ou autre? □ Oui þ Non [ 46 ] Ainsi, l’ensemble des circonstances font qu’il devient difficile de conclure que le vice de conception de l’extension ayant créé un problème de condensation et ultimement d’infiltration n’est autre chose qu’un vice caché. S’AGIT-IL D’UN SEUL VICE OU DE DEUX VICES DIFFÉRENTS? [ 47 ] La preuve indique que l’extension a été construite après la

partie principale de l’IMMEUBLE. De fait l’extension aurait été construite en 2003 alors que le chalet principal daterait de 1975. [ 48 ] TISSERAND a dénoncé le vice de l’extension par mise en demeure le 12 juin 2018. Celle-ci informe BEN FREJ d’un problème d’infiltration d’eau important à l’extension . Aucune mention n’est faite relativement à la

partie principale de l’IMMEUBLE. Au même effet, quand l’expert Maldji se rend sur les lieux pour inspecter l’IMMEUBLE, ce n’est que la

partie de l’extension qu’il voit. [ 49 ] Selon TISSERAND, ce ne serait qu’à l’occasion de la démolition de l’extension, en juillet 2018, qu’il aurait constaté que le toit cathédrale de la

partie principale souffrait également d’un problème de ventilation. Ce constat est consacré dans une soumission que RCI lui transmet le 3 juillet 2018. [ 50 ] TISSERAND n’informe pas BEN FREJ de cette nouvelle problématique. Cette omission est particulièrement étonnante du fait que les travaux visant la réfection du toit cathédrale de la

partie principale de l’IMMEUBLE ne seront effectués qu’un an plus tard, soit en juillet 2019. Il ne saurait donc être question de la suite d’une même réparation devant être exécutée dans la continuité et en même temps que la reconstruction de l’extension. [ 51 ] Par conséquent, le Tribunal est d’avis que la problématique visant le toit cathédrale de l’IMMEUBLE ne participe pas du même vice de construction et devait également faire l’objet d’une dénonciation auprès de BEN FREJ.

[ 52 ] L’

article 1739 C.c.Q. consacre l’obligation pour un acheteur, de dénoncer, par écrit au vendeur, la découverte d’un vice. 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 53 ] Cette obligation de dénonciation a comme objectif de permettre au vendeur, avant que sa responsabilité ne soit engagée, de venir lui-même constater l’existence du vice, sa nature et le cas échéant son caractère caché et d’évaluer lui-même les possibles solutions qui permettraient de le corriger.

Elle permet également au vendeur, s’il le choisit, de faire exécuter lui-même les travaux correctifs à un coût possiblement inférieur à celui de l’entrepreneur engagé par l’acheteur. [ 54 ] La jurisprudence exige que dans des cas de présence de plus d’un vice découverts à des moments différents, que ceux-ci soient tous dénoncés. Ainsi, dans l’affaire Tassé c. Jacques [6] , la Cour supérieure était saisie d’un cas relativement similaire au présent dossier. Le sous-sol de l’immeuble des demandeurs était bâti sur une dalle de béton qui se retrouvait sur deux niveaux différents, séparés par un mur nain, soit la

partie supérieure et la

partie inférieure du sous-sol. Quelques années suivant l’achat de leur résidence, les demandeurs ont constaté un bombement sur le plancher installé sur la

partie supérieure du sous-sol. À la suite de divers travaux correctifs – notamment quant à la dalle de la

partie supérieure et de la

partie inférieure - ceux-ci ont intenté un recours en diminution du prix d’achat en raison de vices cachés. [ 55 ] Après analyse, le Tribunal est d’avis que la preuve est probante à l’effet que la dalle de béton s’est brisée et qu’il s’agit d’un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. quant à la

partie supérieure du sous-sol [7] . Examinant la suffisance de l’avis donné en vertu de l’

article 1739 C.c.Q. , le Tribunal constate que les demandeurs ont procédé à la démolition de la dalle de la

partie inférieure avant d’en informer les défendeurs, ce qui est fatal au niveau de cette

partie de leur réclamation : [75] Le Tribunal est satisfait que l’avis transmis a permis aux défendeurs d’évaluer l’existence du vice en ce qui concerne la dalle du niveau supérieur. Tel n’est pas le cas pour la

partie inférieure . Le Tribunal ne peut accepter la prétention des demandeurs que l’

article 1739 C.c.Q. est respecté puisque la nouvelle dalle n’est pas encore coulée et que les travaux corrigeant le vice ne sont pas exécutés. Ceci enlève toute logique à la nécessité de donner un avis. Cela veut dire qu’une personne croyant être en droit de réclamer pour un vice serait libre de détruire le bien acheté avant que le vendeur ne puisse l’examiner.

Il est évident que les vendeurs n’ont pu vérifier ici l’existence du vice de la dalle inférieure et de vérifier si la dalle devait être retirée. […] [77] Dans ce contexte, le Tribunal est d’avis que les demandeurs perdent le droit de réclamer pour les travaux touchant le sous- sol inférieur. (Caractère gras ajouté) [ 56 ] De même, dans Entreprises de Construction Gigari Inc. c.

Desbiens (Succession) [8] , le Tribunal mentionne, en obiter dictum , que malgré la présence d’un vice similaire, l’acheteur devait envoyer une nouvelle dénonciation au vendeur : [83] […] Patrice Dufour et son mandataire Laurier ne peuvent considérer que la découverte d’une nouvelle infiltration d’eau à l’autre extrémité du sous-sol constitue le même vice déjà dénoncé et accepté par Desbiens. [84] Aux yeux du Tribunal, il s’agit bel et bien d’un second vice, de nature similaire soit, qui nécessitait une nouvelle dénonciation et mise en demeure, en l’absence de toute preuve que Desbiens, alors hospitalisé, connaissait l’existence de celui-ci. [85] Cette absence de dénonciation écrite et de mise en demeure en l’espèce est fatale pour tout recours pour vice caché contre le vendeur Desbiens et son exécutrice testamentaire Roberge. (Caractère gras ajouté) [ 57 ] Dans De Grandmont c.

Ferron [9] , saisi d’une réclamation pour vices cachés sur une unité de copropriété divise, le Tribunal détermine que la pente inversée du balcon extérieur et le problème d’étanchéité à la base des murs, permettant ainsi à l’eau accumulée par la pente de pénétrer à l’intérieur de l’immeuble, constituent des vices cachés. La demanderesse réclamait des dommages notamment quant aux travaux pour l’enlèvement de la céramique du balcon et pour la réfection de la membrane du balcon.

Examinant si les exigences de dénonciation écrite et de mise en demeure avaient été respectées, le juge Allen, est d’avis qu’aucune dénonciation n’avait

été faite quant au deuxième poste de la réclamation et que ce manquement était fatal pour cette

partie du recours de la demanderesse : [22] La lettre du 11 août 2015 constitue une deuxième dénonciation écrite exigée par l’

article 1739 du Code civil du Québec . Cependant, la teneur de cette lettre justifiait le défendeur de croire que les travaux de réparations nécessaires au balcon, tout comme les dommages intérieurs, seraient assumés par le syndicat et ne lui seraient pas réclamés. De fait, la lettre de dénonciation visait essentiellement à aviser le défendeur qu’on le tenait responsable de l’installation d’une céramique non autorisée et exigeait que celui-ci procède à son enlèvement. La mise en demeure a été transmise au défendeur le 4 décembre 2015 après que les travaux correctifs aient été effectués.

De plus, on y réclame le coût des travaux d’enlèvement de recouvrement de la céramique sur le balcon et l’installation d’un revêtement de même nature ainsi que les frais d’avocats. Il n’est aucunement fait mention de travaux de réfection de la membrane du balcon. […] [24] Quant aux travaux pour la réfection de la membrane du balcon, le Tribunal considère que la teneur de la lettre de dénonciation du 11 août 2015 ne peut constituer une dénonciation conforme aux exigences de l’

article 1739 du Code civil du Québec puisque cette lettre laissait entendre que le syndicat entendait assumer les coûts de ces réparations. Dans les circonstances, le défendeur était bien fondé de ne pas se rendre sur les lieux. [25] Ainsi, à la lumière de ce qui précède, le Tribunal considère que la demanderesse s’est conformée aux exigences de dénonciation écrite de l’

article 1739 C.c.Q. et de mise en demeure des articles 1594 et suivant C.c.Q. uniquement quant aux travaux de l’enlèvement de la céramique du balcon. […] [28] La preuve présentée démontre que les coûts de réfection de la membrane étaient de 10 002,83 $ et que la demanderesse a remboursé au syndicat un montant de 8 002,83 $. [29] Tel que mentionné précédemment, ces travaux n’ont pas fait l’objet d’une dénonciation à l’endroit du défendeur et qui plus est n’ont pas non plus été réclamés par mise en demeure avant leur exécution. Dans les circonstances, cette

partie de la réclamation est rejetée. (Caractère gras ajouté) [ 58 ] Le même raisonnement s’applique ici. Il faut être prudent avant de conclure qu’un vendeur est en demeure de plein droit du seul fait qu’il ne réagit pas à une première dénonciation ou qu’il refuse de prendre à sa charge lesdits travaux. Plusieurs circonstances peuvent expliquer ce geste sans que l’on puisse nécessairement conclure à la futilité d’un deuxième avis de dénonciation. Dans le cas sous étude, BEN FREJ est d’avis que le premier vice est apparent et qu’il ne tombe pas sous la garantie légale.

Sa réaction au deuxième vice aurait pu être différente. [ 59 ] Mais il y a plus. [ 60 ] La preuve soumise par TISSERAND sur la nature et l’existence d’un vice affectant le toit cathédrale de l’IMMEUBLE n’est pas concluante. En fait, la preuve à cet égard est absente. On n’y retrouve pas les mêmes indices d’infiltration d’eau voir même de condensation encore moins de présence fongique (Voir Pièce P-8.4, photos 14 et suivantes). Sur ce poste, la réclamation est donc rejetée.

LE QUANTUM DE LA RÉCLAMATION [ 61 ] La réclamation de TISSERAND pour la réfection de l’extension représente 41 632,73$ et le détail de celle-ci est pour le moins

sommaire. Un montant de 2 391,48$ pour la démolition de l’extension et 40 241,25$ pour sa reconstruction. De ces montants, TISSERAND y retranche 1 000$ pour l’installation de planchers chauffants puisque ceux-ci n’y étaient pas à l’origine. Aucun autre montant ou déduction n’est retranché pour tenir compte du fait que l’extension, construite en 2003 est complètement démolie et reconstruite en 2018. [ 62 ] TISSERAND affirme avoir réutilisé tous les matériaux qui pouvaient l’être et qui n’ont pas été rendus vétustes par le problème d’infiltration et la contamination fongique.

Il fait notamment référence aux fenêtres et aux plinthes électriques qui ont toutes été réinstallées. Il ajoute que puisqu’il avait remplacé le bardeau d’asphalte du toit de cette

section en 2015, celui-ci est à toutes fins pratiques neuf. Du reste, il soutient qu’il s’agit de composantes structurantes qui n’ont pas à être dévaluées. [ 63 ] L’expert Maldji, ne commente pas le montant des travaux au-delà du fait qu’il constate que le revêtement des murs et des plafonds est refait.

[ 64 ] La question est donc de déterminer si des ajustements s’imposent afin que TISSERAND ne profite pas de la reconstruction complète de l’extension qui pourrait apporter une valeur ajoutée à son immeuble. [ 65 ] Si la preuve d’une telle plus-value ne s’impose pas par l’évidence, sa quantification est encore plus problématique.

Le manque de détails à la soumission visant la grande majorité des travaux (Pièce P-23) qui comporte une description de ceux-ci, mais aucune quantification au regard des matériaux, ni de description relative aux travaux et au temps requis pour les effectuer, qu’un seul prix global de 35 000$ (avant taxes) et l’absence de commentaires de la part de l’expert Maldji, rendent l’exercice similaire à une démarche pénitentielle avec comme danger que le résultat ne soit rien d’autre qu’arbitraire. [ 66 ] Il faut insister sur le fait que le Tribunal ne dispose d’aucune indication à l’effet que la

partie de l’extension, une fois reconstruite, contribue à augmenter la valeur marchande de l’immeuble au-delà de ce qu’elle était avant la découverte des vices d’autant qu’une bonne

partie des travaux visent les composantes structurantes du bâtiment pour lesquelles le passage du temps n’a pas de véritable incidence sur leur valeur. [ 67 ] Même le toit, qui a été refait deux ans avant la démolition et qui est couvert par une garantie à vie (Pièce P-4) ne requiert pas d’ajustement. [ 68 ] Ainsi, rien de la preuve n’indique que TISSERAND bénéficie d’une plus-value à son immeuble. Aucun ajustement n’est donc requis. LA RÉCLAMATION POUR ABUS DE DROIT [ 69 ] Essentiellement, TISSERAND reproche à BEN FREJ d’avoir tout fait pour retarder l’avancement du dossier.

Il n’aurait pas respecté le protocole d’instance en refusant de se prêter à un interrogatoire qui devait avoir lieu le 8 avril 2019, aurait demandé la permission de faire préparer une expertise additionnelle et n’aurait pas contribué à localiser les locataires de l’immeuble. [ 70 ] Pour ce poste, la demande introductive d’instance réclame 10 000$ en dommages pour compenser la perte de temps engendrée par les gestes de BEN FREJ. Cette

partie de la réclamation représenterait 40 heures du temps de TISSERAND à un taux horaire de 250$. [ 71 ] Cette

partie de la réclamation n’est pas fondée. D’une part, aucune preuve ne vient soutenir la somme de 10 000$. De plus, le refus de BEN FREJ de se soumettre à un interrogatoire s’inscrit dans une période où il se représentait seul et souhaitait obtenir l’assistance d’un avocat.

Enfin, TISSERAND a lui-même modifié deux fois sa demande introductive d’instance [10] . [ 72 ] Ce dossier a été inscrit un peu moins de 10 mois après la demande originale et l’audition a eu lieu les 14 et 15 octobre 2020 soit 15 mois après l’inscription, et suite à la reprise des activités judiciaires suspendues pendant six mois en raison de la pandémie relative à la Covid-19. Les délais sont tout à fait acceptables compte tenu des circonstances.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE PARTIELLEMENT la demande ; CONDAMNE Zouhair Ben Frej à payer à Sébastien Tisserand la somme de 41 632,73$ avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter de la réception de la mise en demeure le 14 juin 2018. AVEC frais de justice. __________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q. Me Alex Anquetil Therrien Couture Joli-Cœur Procureurs de la

partie demanderesse Me Michael Pandev Pandev Longpré Procureurs de la

partie défenderesse Dates d’audience : 14 et 15 octobre 2020