2023 QCCA 1066, 2023 QCCA 1066

Syndic de Souaber 2023 QCCA 1066 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029983-228 (505-11-016318-201) DATE : 15 décembre 2023 FORMATION : LES HONORABLES MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. DANS L’AFFAIRE DE LA FAILLITE DE MOHAMED SOUABER: CENTRE AGRICOLE J.L.D. INC., en reprise d’instance de John Deere Canada ULC APPELANTE – intimée en reprise d’instance c.

RICHARD LAPOINTE ET ASSOCIÉS INTIMÉE – syndic et LATIFA MOKDAD MISE EN CAUSE – mise en cause ARRÊT RECTIFICATIF [ 1 ] L’intimée présente une demande de rectification afin que le dispositif de l’arrêt de la Cour reflète correctement les motifs. [ 2 ] Il y a lieu d’accueillir cette demande. Effectivement, la première

partie des motifs de la Cour portant sur la radiation de l’hypothèque légale de l’appelante devait être reflétée dans le dispositif de l’arrêt. Il y a donc lieu de rectifier le dispositif de l’arrêt pour confirmer les conclusions aux paragraphes [46] à [48] du jugement de première instance. POUR CES MOTIFS LA COUR : [ 3 ] RECTIFIE l’arrêt rendu le 25 août 2023 et y substitue les conclusions suivantes : [3] ACCUEILLE en

partie l’appel; [4] INFIRME en

partie le jugement de première instance; [4.1] CONFIRME les conclusions aux paragraphes [46] à [48] du jugement de première instance; [5] REJETTE la demande du syndic de vendre la demie indivise à la mise en cause pour la somme de 30 000 $; [6] ORDONNE au Syndic d’obtenir de la Banque Équitable confirmation du solde du prêt hypothécaire grevant la résidence familiale et en informer la mise en cause et les créanciers; [7] LE TOUT , avec les frais de justice en faveur de l’appelante. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A.

Me Robert Eidinger EIDINGER & ASSOCIÉS Pour l’appelante Me Aaron Tiger TIGER BARON Pour l’intimée Date d’audience : 12 décembre 2022 Syndic de Souaber 2023 QCCA 1066 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029983-228 (505-11-016318-201) DATE : 25 août 2023 FORMATION : LES HONORABLES MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. DANS L’AFFAIRE DE LA FAILLITE DE MOHAMED SOUABER: CENTRE AGRICOLE J.L.D INC., en reprise d’instance de John Deere Canada ULC APPELANTE – intimée en reprise d’instance c.

RICHARD LAPOINTE ET ASSOCIÉS INTIMÉE – syndic et LATIFA MOKDAD MISE EN CAUSE – mise en cause ARRÊT (Rectifié le 15 décembre 2023) [1] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 24 mars 2022 par la Cour supérieure, district de Longueuil (l’honorable Florence Lucas)lequel ordonne la radiation d’une hypothèque légales publiée par l’appelante le 26 avril 2021 et autorise le syndic de faillite à vendre la demie indivise du débiteur dans la résidence familiale de ce dernier à son épouse, mise en cause, au prix de 30 000 $. [2] Pour les motifs du juge Hamilton, auxquels souscrivent les juges Vauclair et Cournoyer, LA COUR : [3] ACCUEILLE en

partie l’appel; [ 4 ] INFIRME en

partie le jugement de première instance; [4.1] CONFIRME les conclusions aux paragraphes [46] à [48] du jugement de première instance; [ 5 ] REJETTE la demande du syndic de vendre la demie indivise à la mise en cause pour la somme de 30 000 $; [ 6 ] ORDONNE au Syndic d’obtenir de la Banque Équitable confirmation du solde du prêt hypothécaire grevant la résidence familiale et en informer la mise en cause et les créanciers; [ 7 ] LE TOUT , avec les frais de justice en faveur de l’appelante.

MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. Me Robert Eidinger EIDINGER & ASSOCIÉS Pour l’appelante Me Aaron Tiger TIGER BARON Pour l’intimée Date d’audience : 12 décembre 2022 MOTIFS DU JUGE HAMILTON [ 8 ] Le présent dossier soulève deux questions en matière de faillite. Premièrement, il porte sur la possibilité pour un créancier ordinaire ayant obtenu l'autorisation de continuer ses procédures en vertu de l' art. 69.4 de la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité [1] (« LFI ») de publier une hypothèque légale sur un actif du débiteur avant sa libération. Deuxièmement, il porte sur le pouvoir du syndic de demander la vente de la demie indivise du débiteur dans la résidence familiale [2] . CONTEXTE [ 9 ] Le litige oppose Richard Lapointe et Associés Inc. (le « Syndic »), en sa qualité de Syndic à la faillite de Mohamed Souaber (le « débiteur »), au Centre agricole J.L.D.

Inc. (l’« appelante »), une créancière ordinaire du débiteur agissant en reprise d’instance pour John Deere Canada ULC [3] . [ 10 ] Le 27 janvier 2020, le débiteur fait cession de ses biens. Il s’agit de sa deuxième faillite. [ 11 ] Dans le cadre de cette faillite, 14 réclamations sont admises par le Syndic totalisant 900 586,87 $, dont une réclamation garantie de 305 185,02 $ et 13 réclamations non garanties totalisant 595 401,85 $.

Plusieurs de ces réclamations non garanties, représentant 435 000 $, sont alléguées comme étant des dettes frauduleuses résultant de l’obtention de biens par des faux-semblants, à l’égard desquelles le débiteur ne pourrait être libéré, le cas échéant, en vertu de l’ art. 178(1)

e) LFI . En raison des importantes allégations de dettes frauduleuses, le Surintendant des faillites et plusieurs créanciers s'opposent à la libération du débiteur. [ 12 ] L’appelante fait

partie des créancières ordinaires alléguant détenir une réclamation pour dette frauduleuse. Elle a loué deux tondeuses commerciales au débiteur par contrat de crédit-bail. Elle allègue que le débiteur a conclu le contrat de crédit-bail et a obtenu la possession des biens loués par faux-semblants et par fraude. Elle a poursuivi le débiteur avant sa faillite pour récupérer les biens loués et pour les paiements non effectués, mais elle n’a pas réussi à faire saisir les biens.

Le 20 février 2020, elle produit une preuve de réclamation pour une créance non garantie de 39 395,50 $. [ 13 ] Le 17 juillet 2020, elle obtient un jugement du Registraire à la faillite l’autorisant à continuer ses procédures intentées contre le débiteur en vertu de l’ art. 69.4 LFI . [ 14 ] Le 21 avril 2021, l’appelante obtient un jugement condamnant le débiteur à lui remettre les biens loués comme propriétaire des biens et à lui payer 39 395,50 $. avec intérêt conventionnel au taux de 24 % par année moins la valeur des biens s’ils sont remis.

Les biens ne sont jamais récupérés. [ 15 ] Suivant l’obtention de ce jugement, l’appelante publie le 26 avril 2021 une hypothèque légale pour 39 395,50 $ plus les intérêts contre le principal actif du débiteur, à savoir la résidence familiale dont il est copropriétaire indivis à la hauteur de 50 % avec son épouse, la mise en cause.

Le Syndic conteste cette inscription et écrit à l'appelante pour lui demander de radier son hypothèque, ce que cette dernière refuse. [ 16 ] En août 2021, le Syndic reçoit de la mise en cause une promesse d’achat de 25 000 $ pour la demie indivise du débiteur dans la résidence familiale. Cette promesse est conditionnelle à la radiation de l'hypothèque légale de l'appelante.

Elle est ultérieurement bonifiée à 30 000 $ le 30 septembre 2021 et acceptée par le Syndic, sous approbation de l'inspecteur le 7 octobre. [ 17 ] Le 15 octobre 2021, le Syndic présente une demande en justice pour obtenir la radiation de l’hypothèque légale de l'appelante et la permission de vendre la demie indivise du débiteur dans la résidence familiale à la mise en cause pour 30 000 $ en vertu de l’ art. 30(4)

LFI . JUGEMENT ENTREPRIS [4] [ 18 ] Le 24 mars 2022, la juge Lucas accueille cette demande dans sa totalité. [ 19 ] Premièrement, la juge étudie la demande de radiation de l’hypothèque légale inscrite par l'appelante [5] . Elle estime que l’appelante a obtenu une autorisation de continuer ses procédures afin d’établir sa réclamation et de pouvoir l'exécuter sitôt le Syndic libéré [6] .

Suivant cette conclusion, la juge estime que l'appelante ne pouvait inscrire une hypothèque légale sur la résidence du débiteur avant la libération du Syndic puisqu’il s’agit d’une mesure d’exécution qui lui procurerait un avantage sur les autres créanciers ordinaires, ce que la levée de la suspension n’a pas pour objectif de faire [7] . Elle conclut donc que cette inscription est faite sans droit et qu’il y a lieu de la radier [8] . [ 20 ] Deuxièmement, la juge étudie la question de la vente de la demie indivise du débiteur dans la résidence à la mise en cause.

D'abord, elle tranche que le Syndic ne peut pas demander le partage de la résidence familiale par l'effet combiné des articles 404 , 1035 et 1627 C.c.Q. [9] et que, partant, il ne peut que faire vendre la quote-part du débiteur dans celle-ci [10] . Ensuite, la juge évalue si la promesse d'achat de la mise en cause est raisonnable [11] . Elle conclut que l’équité théorique dans la résidence s’élève à 174 000 $ et qu’en conséquence, la demie indivise du débiteur vaut 87 000 $ [12] .

Elle constate l’écart entre la promesse d’achat (30 000 $) et l’équité théorique de la quote-part du débiteur (87 000 $), mais l'estime tout de même raisonnable puisqu’en pratique, peu d’acheteurs sont susceptibles d’acheter une demie indivise d’une résidence familiale [13] . Elle autorise donc le Syndic à accepter la promesse d’achat [14] . MOYENS D’APPEL [ 21 ] L’appelante conteste les deux pans de l’analyse de la juge de première instance. ANALYSE 1.

La radiation de l’hypothèque légale de l’appelante [ 22 ] L’appelante prétend que la juge de première instance a erré en concluant que l’appelante a inscrit sans droit son hypothèque légale sur la résidence du débiteur. Elle suggère que l'autorisation de continuer des procédures emporte le droit d'exécuter tout jugement éventuellement obtenu par suite de cette autorisation dans la mesure où aucune restriction à cet égard n'a été prévue dans le jugement d'autorisation et que celui-ci reconnaît que sa créance en est une dont le débiteur ne sera pas libéré par la faillite.

En l'espèce, puisque le jugement l'autorisant à continuer ses procédures ne prévoyait pas de telles restrictions, elle prétend qu'elle pouvait exécuter son jugement en inscrivant une hypothèque légale sur la résidence du débiteur. [ 23 ] Cette prétention doit être rejetée. [ 24 ] La faillite d’un débiteur entraîne la suspension des procédures de réclamation des différents créanciers en faveur d’une procédure unique [15] .

L’objectif poursuivi par le mécanisme de la procédure unique est de favoriser un processus collectif ordonné permettant de maximiser le recouvrement global pour tous les créanciers et de garantir son partage équitable entre eux [16] . C'est pour assurer la viabilité de ce mécanisme que les créanciers ne doivent pas, en principe, être autorisés à faire valoir leurs réclamations prouvables individuellement, c’est-à-dire hors du cadre de la procédure collective [17] . [ 25 ]

Malgré ce principe, le législateur a tout de même permis exceptionnellement au tribunal d'autoriser certains créanciers à poursuivre leurs procédures contre un débiteur en vertu de l' art. 69.4 LFI , notamment lorsque ces derniers détiennent des créances dont le débiteur ne sera pas libéré en vertu de l' art. 178(1) LFI [18] . Le raisonnement dans ce cas est le suivant : puisque le débiteur ne sera pas libéré de la créance, le créancier aura éventuellement besoin d’un jugement et il n’y a aucune raison de le retarder dans l’obtention de ce jugement.

Cela étant, le créancier demeure un créancier ordinaire dans la faillite. Le jugement ne fait qu’établir le montant de sa créance. Il n’a aucune priorité sur les autres créanciers dans le cadre de l’administration de la faillite. Il participe au prorata de sa créance à la distribution des actifs du failli existants au moment de la faillite. Le seul avantage que l’ art. 178(1) LFI lui accorde est qu’il pourra chercher ultérieurement à exécuter son jugement contre les actifs acquis par le débiteur depuis sa faillite nonobstant la libération de ce dernier [19] .

En conséquence, lorsqu’on permet au créancier de poursuivre ses procédures et d’obtenir un jugement monétaire [20] , cela est fait dans le but d’établir le montant de sa créance aux fins de la faillite et pour le futur.

Cela ne vise pas à lui accorder un avantage vis-à- vis les autres créanciers lors de l’administration de la faillite. [ 26 ] Qu’en est-il en l’espèce? [ 27 ] Le registraire a autorisé l’appelante à poursuivre ses procédures et cette dernière a obtenu un jugement contre le débiteur lui ordonnant de remettre les biens visés par le contrat de crédit-bail à l’appelante comme propriétaire des biens et de lui payer 39 395,50 $ plus les intérêts moins la valeur des biens, s’ils sont remis .

La remise des biens aurait été exécutoire et opposable au Syndic et aux autres créanciers, mais l’appelante ne les a jamais trouvés. En inscrivant une hypothèque légale, l'appelante procède à l’exécution de la conclusion monétaire de son jugement [21] , et ce, avant la libération du débiteur. Cette hypothèque force le Syndic à payer l’appelante avant de pouvoir réaliser le principal actif du débiteur au bénéfice de la masse des créanciers. En agissant ainsi, l’appelante se comporte comme le ferait le « créancier combatif » qui cherche à obtenir paiement de sa créance au détriment des autres créanciers [22] .

Ce type de comportement est précisément celui que vise à mettre en échec le modèle de la procédure unique [23] . Permettre à l’appelante d’exécuter son jugement monétaire ici aurait pour conséquence de lui accorder un avantage sur les autres créanciers ordinaires, ce que la levée de la

suspension n'a pas pour objectif de faire. Il aurait été préférable que le registraire précise dans son jugement autorisant l’appelante à continuer les procédures contre le débiteur que cette autorisation n’allait pas jusqu’à permettre l’exécution du jugement, mais il est clair que l’autorisation ne pouvait avoir cet effet. [ 28 ] La juge de première instance s’est donc bien dirigée en droit en ordonnant la radiation de l’hypothèque publiée par l’appelante sur la résidence du débiteur. 2.

La vente de la demie indivise du débiteur à la mise en cause [ 29 ] L'appelante reproche également à la juge de première instance de ne pas avoir maximisé la valeur de réalisation de la demie indivise du débiteur en autorisant le Syndic à vendre cette dernière à la mise en cause pour 30 000 $. D’une part, elle fait valoir que la juge aurait dû considérer la possibilité pour le Syndic de demander le partage de la résidence familiale.

D’autre part, elle prétend que la juge n’aurait pas dû autoriser la vente de la demie indivise car le prix offert par la mise en cause était déraisonnable. [ 30 ] Je traiterai de ces prétentions successivement. A. La demande de partage de la résidence familiale [ 31 ] La faillite est un mécanisme qui entraîne le dessaisissement des biens du débiteur en faveur du syndic afin de constituer le « patrimoine de la faillite » qui sera dorénavant administré par ce dernier ( art. 71 LFI ).

En principe, tous les biens d’un débiteur ou sous son contrôle au moment de la faillite sont dévolus au syndic, y compris les biens exclus des pouvoirs d’attribution et de liquidation du syndic en vertu des alinéas 67(1)

a) à b.3) LFI [24] . Les biens prévus à l’ art. 67

c) et

d) LFI peuvent être liquidés par le syndic et distribués aux créanciers [25] . [ 32 ] Qu’en est-il du bien indivis du débiteur? [ 33 ] Puisque la LFI ne contient pas de dispositions spécifiques sur cette question, il faut s’en remettre aux principes généraux du droit civil québécois pour y répondre ( art. 72 LFI ) [26] . Le droit civil québécois prévoit qu’en contexte de copropriété indivise, le bien n’est pas la propriété d’une seule personne : chaque copropriétaire n’a qu’une quote-part de la propriété ( art. 1015 C.c.Q ).

Compte tenu de cette réalité et du principe selon lequel le syndic ne peut exercer que les droits qui appartiennent au débiteur à la date de la faillite, seule la quote-part du débiteur indivisaire est dévolue au syndic [27] . [ 34 ] La question devient alors la suivante : que peut faire le syndic afin de liquider cette quote-part au profit de la masse des créanciers ? En principe, deux options se présentent à lui. [ 35 ] La première option du syndic consiste à simplement vendre la quote-part du débiteur.

Cette alternative n’est toutefois que rarement retenue en pratique par le syndic compte tenu de l’ art. 1022 C.c.Q qui offre à tout indivisaire un droit de retrait, c’est-à-dire le droit de racheter la quote-part que le tiers a acquis en lui remboursant le prix d’achat et les frais dans les 60 jours de la vente [28] . En effet, le droit de retrait limite grandement l’attrait pour un tiers de se porter acquéreur de la part d’un indivisaire, car il y a risque de rachat par un autre indivisaire sans aucune possibilité de profit [29] .

Considérant cela, les seules personnes intéressées à acheter la quote-part du débiteur sont généralement les autres indivisaires [30] . Ceci a pour effet de limiter le prix que le syndic peut aller chercher pour la quote- part. Les propos de la juge Christiane Alary, J.C.S., dans Bérubé (Syndic de) l’expriment clairement [31] : [47] Le Tribunal constate que le Syndic, dans ses prétentions, fait abstraction du fait que, n'eut été de la vente à Madame, il n'aurait eu la saisine que de la

part indivise de Monsieur en cas de faillite. Or, qui aurait voulu faire l'acquisition de cet actif alors que Madame habitait dans la résidence avec ses enfants? Quelle valeur marchande avait réellement la

part indivise de Monsieur tant et aussi longtemps que Madame était copropriétaire? [48] Le Tribunal souligne que, dans l'hypothèse de la vente de la

part indivise de Monsieur à un tiers, Madame aurait bénéficié du droit de retrait conféré à l'indivisaire aux termes de l'

article 1022 C.c.Q. dans les soixante jours suivants la vente. Quel tiers aurait acheté dans ces conditions et à quel prix? [Soulignement ajouté] [ 36 ] La seconde option, plus intéressante, consiste à vendre le bien et à partager le produit de la vente. Lorsque le tribunal ordonne le partage du bien indivis, l’art. 476, al. 1 C.p.c. prévoit qu’il peut ordonner soit le partage en nature, soit la vente du bien.

Comme la résidence ne peut pas être partagée en nature, le partage se ferait par la vente et le partage du produit de la vente. [ 37 ] Comme nous l’avons vu, le syndic ne peut pas saisir et faire vendre le bien indivis dans sa totalité puisqu’il n’a que la saisine de la quote-part du débiteur. Toutefois, une certaine jurisprudence développée par la Cour supérieure a reconnu qu’il peut demander le partage du bien indivis au tribunal par l’entremise de l’ art. 1035 al. 2 C.c.Q. [32] . [ 38 ] D’abord, cette jurisprudence affirme que le syndic, dont le double rôle est d’agir à

titre de représentant du débiteur et des créanciers, agit pour le compte des créanciers dans un tel contexte. Le juge Mongeon, J.C.S., explique dans Boutet (Syndic de) les raisons le menant à conclure en ce sens [33] : [24] Le syndic a une fonction complexe qui participe à la fois de son devoir d’agir au bénéfice de la masse des créanciers sur les biens du débiteur sans pour autant détenir des droits plus étendus que n’en détient le débiteur lui-même sur ces mêmes biens. Il agira, tantôt pour les créanciers, tantôt pour le débiteur, à différentes étapes de l’exercice de sa fonction.

Lorsqu’il agit dans un contexte de liquidation et de réalisation des actifs du débiteur, il agit pour le compte des créanciers du débiteur et non pour le débiteur lui-même .

[Soulignement ajouté] [ 39 ] Ensuite, cette même jurisprudence conclut que, puisque le syndic agit pour le compte des créanciers, il peut, en procédant par action oblique comme l’exige l’ art. 1035 al. 2 C.c.Q , demander le partage du bien indivis dans le cas où le débiteur pourrait lui-même le demander [34] : 1035 Les créanciers dont la créance résulte de l’administration sont payés par prélèvement sur l’actif, avant le partage. 1035 Creditors whose claims arise from the administration are paid out of the assets before partition.

Les créanciers, même hypothécaires, d’un indivisaire ne peuvent demander le partage si ce n’est par action oblique, dans le cas où l’indivisaire pourrait lui-même le demander.

No creditor, not even a hypothecary creditor, of a co-owner may demand partition, except by an oblique action where the co-owner could demand it himself. [ 40 ] L’action oblique est régie par l’ art. 1627 C.c.Q , lequel est rédigé ainsi : 1627 Le créancier dont la créance est certaine, liquide et exigible peut, au nom de son débiteur, exercer les droits et actions de celui-ci, lorsque le débiteur, au préjudice du créancier, refuse ou néglige de les exercer. 1627 A creditor whose claim is certain, liquid and exigible may, in the debtor’s name, exercise the rights and actions of the debtor where the debtor, to the prejudice of the creditor, refuses or neglects to exercise them.

Il ne peut, toutefois, exercer les droits et actions qui sont exclusivement attachés à la personne du débiteur.

However, he may not exercise rights and actions which are strictly personal to the debtor. [ 41 ] Enfin, lorsque le bien indivis faisant l’objet de la demande de partage par le syndic est une résidence familiale, les tribunaux refusent l’action oblique du syndic puisque le débiteur lui-même ne serait pas en mesure de demander le partage, et ce, pour trois raisons : Premièrement, le juge Mongeon affirme dans Boutet (Syndic de) que l' art. 404 C.c.Q empêche l'aliénation de la résidence familiale par action oblique car le débiteur ne peut lui-même vendre celle-ci sans le consentement de l'autre époux [35] .

Deuxièmement, le juge Lalonde, J.C.S., suggère dans Herczl (Syndic de) que le droit de demander le partage du patrimoine familial, lequel inclut la résidence familiale, est un droit purement personnel qui doit être considéré, aux fins de la faillite, comme étant un droit extrapatrimonial [36] . En conséquence, ce droit n'est pas l'objet de la saisine du syndic et ne peut donc être exercé par ce dernier [37] . Le juge Lalonde écrit ceci [38] : [38] À preuve, qui sait, si [la femme du débiteur], le cas échéant, ne pourrait pas réclamer la

part indivise [du débiteur] à

titre de prestation compensatoire dans l’éventualité d’un partage du patrimoine familial. C’est cette éventualité que le législateur a voulu protéger en introduisant la notion de résidence familiale. [39] Autrement, la faillite [du débiteur] aurait un impact sur sa conjointe solvable. Aucun concept juridique ne soutient cette thèse.

Troisièmement, le juge Gaudet, J.C.S, suggère dans Syndic de Haddad qu'il en est ainsi car la résidence familiale est un bien qui est affecté à un but durable au sens de l' art. 1030 C.c.Q. (soit celui de servir de résidence familiale justement) [39] . 1030 Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision. Le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’ait été reporté par une convention, par une disposition testamentaire, par un jugement ou par l’effet de la loi, ou qu’il n’ait été rendu impossible du fait de l’affectation du bien à un but durable . 1030 No one is bound to remain in indivision.

Partition may be demanded at any time unless it has been postponed by an agreement, a testamentary provision or a judgment, or by operation of law, or unless it has become impossible because the property has been appropriated to a lasting purpose . [Soulignements ajoutés] [Emphasis added] Conséquemment, le partage d'un immeuble qui sert de résidence familiale rend l'atteinte de ce but impossible, et c'est pourquoi le partage est alors exclu tant et aussi longtemps que l'immeuble sert à cette fin [40] . [ 42 ] À mon avis, l’approche de la Cour supérieure sur cette question est bien fondée et il y a lieu de l’avaliser, à une nuance près : contrairement à ce qu’elle affirme, c’est en vertu de l’ art. 67(1)

d) LFI plutôt qu’en vertu de l’ art. 1035 al. 2 C.c.Q que le syndic peut demander le partage du bien indivis au tribunal. En effet, c’est la LFI qui doit primer sur les dispositions du Code civil ( art. 72 LFI ). [ 43 ] L’ art. 67(1) LFI est rédigé comme suit :

(1) Les biens d’un failli, constituant le patrimoine attribué à ses créanciers, ne comprennent pas les biens suivants : 67

(1) The property of a bankrupt divisible among his creditors shall not comprise […] […] mais ils comprennent : but it shall comprise […] […]

d) les pouvoirs sur des biens ou à leur égard, qui auraient pu être exercés par le failli pour son propre bénéfice. (

d) such powers in or over or in respect of the property as might have been exercised by the bankrupt for his own benefit . [Soulignements ajoutés] [Emphasis added] [ 44 ] Le syndic se voit donc attribuer, dans le cadre de la faillite du débiteur les pouvoirs appartenant à ce dernier sur les biens qui lui sont dévolus. La seule condition à l’exécution de ces pouvoirs par le syndic est qu’il est limité à exercer les pouvoirs que le débiteur aurait lui-même pu exercer sur ces biens.

Si le débiteur ne détient pas ce pouvoir, le syndic ne peut pas agir. [ 45 ] En l’espèce, le Syndic ne peut demander le partage de la résidence du débiteur car ce dernier n’a pas lui-même le droit de mettre fin à l’indivision en vertu de l’ art. 1030 C.c.Q , s’agissant d’une résidence familiale (pour les motifs évoqués dans les jugements de la Cour supérieure étudiée plus haut [41] ). En conséquence, le Syndic est limité à vendre la demie indivise du débiteur. B.

Le caractère raisonnable de la promesse d’achat de la mise en cause [ 46 ] Le Syndic a demandé au tribunal l’autorisation de vendre la demie indivise du débiteur dans la résidence familiale à la mise en cause.

S’agissant d’une vente à une personne liée au débiteur, une telle autorisation du tribunal était requise en vertu de l’ art. 30(4) LFI . [ 47 ] Les facteurs qui doivent être considérés par le tribunal qui accorde la permission sont prévus à l’ art. 30(6) LFI : 30(6) Pour décider s’il accorde l’autorisation, le tribunal prend en considération, entre autres, les facteurs suivants : 30(6) In deciding whether to grant the authorization, the court is to consider, among other things,

a) la justification des circonstances ayant mené au projet de disposition; (

a) whether the process leading to the proposed sale or disposition of the property was reasonable in the circumstances;

b) la suffisance des consultations menées auprès des créanciers; (

b) the extent to which the creditors were consulted;

c) les effets du projet de disposition sur les droits de tout intéressé, notamment les créanciers; (

c) the effects of the proposed sale or disposition on creditors and other interested parties;

d) le caractère juste et raisonnable de la contrepartie reçue pour les biens compte tenu de leur valeur marchande; (

d) whether the consideration to be received for the property is reasonable and fair, taking into account the market value of the property;

e) la suffisance et l’authenticité des efforts déployés pour disposer des biens en faveur d’une personne qui n’est pas liée au failli; (

e) whether good faith efforts were made to sell or otherwise dispose of the property to persons who are not related to the bankrupt; and

f) le caractère plus avantageux de la contrepartie offerte pour les biens par rapport à celle qui découlerait de toute autre offre reçue dans le cadre du projet de disposition. (

f) whether the consideration to be received is superior to the consideration that would be received under any other offer made in accordance with the process leading to the proposed sale or disposition of the property. [ 48 ] La juge de première instance établit la valeur nette de la résidence familiale à 174 000 $ et celle de la demie indivise du débiteur à 87 000 $ [42] .

Elle constate l’écart entre la promesse d’achat de la mise en cause (30 000 $) et la valeur nette de la demie indivise du débiteur (87 000 $), mais l'estime tout de même raisonnable puisqu’en pratique, peu d’acheteurs sont susceptibles d’acheter une demie indivise d’une résidence familiale [43] . Elle autorise donc le Syndic à accepter la promesse d’achat [44] . [ 49 ] L’appelante conteste la décision de la juge.

Elle prétend que la promesse d'achat de 30 000 $ de la mise en cause est déraisonnable, compte tenu de la valeur nette de 87 000 $ de la demie indivise du débiteur, valeur qui est sous-évaluée selon elle. [ 50 ] Afin d’évaluer le bien-fondé de cette prétention, il convient d’examiner en premier lieu si la juge a commis une erreur en évaluant l’équité nette de la demie indivise du débiteur à 87 000 $, pour ensuite discuter du caractère raisonnable de la promesse d'achat de la mise en cause. i.

La valeur marchande de la demie indivise du débiteur [ 51 ] La juge émet les conclusions factuelles suivantes pour établir la valeur marchande de la demie indivise du débiteur : • La juste valeur marchande (« JVM ») de la résidence est de 474 000 $ [45] ; • L’hypothèque grevant la résidence est d’environ 300 000 $ [46] ; • L’équité nette dans la résidence est donc de 174 000 $ [47] ; • Le débiteur détient 50 % de la résidence, ce qui équivaut à 87 000 $ [48] . [ 52 ] L’appelante conteste à la fois la JVM et la valeur de l’hypothèque retenue par la juge.

S’agissant de conclusions factuelles, seules des erreurs manifestes et déterminantes justifieraient l’intervention de la Cour à cet égard [49] . [ 53 ] Examinons ces deux composantes. [ 54 ] D’abord, la preuve dont disposait la juge pour établir la JVM de la résidence se résume comme suit : • 474 000 $ : Évaluation du courtier immobilier mandaté par le Syndic; • 567 520 $ : Moyenne des deux comparables utilisés par le courtier immobilier mandaté par le Syndic dans son rapport.

À l’audience, le courtier immobilier explique l’écart entre la valeur des comparables et celle de la résidence du débiteur par le mauvais état général de cette dernière; • 369 300 $ : Évaluation municipale en date du 1er juillet 2017; • 442 600 $ : Évaluation municipale en date du 1 er juillet 2022. [ 55 ] À la lumière de ces éléments, force est de constater que l’évaluation du courtier immobilier se situe en plein centre de la fourchette de prix présentée en preuve. [ 56 ] L’appelante prétend que l’évaluation du courtier n’est pas fiable puisqu’il n’est pas un expert au sens de la loi. À mon avis, le

titre d’évaluateur agréé n’est pas requis pour conclure que l’évaluation du courtier est fiable. Il serait plutôt déraisonnable d’exiger du Syndic d’avoir recours à un évaluateur agréé alors qu’il doit fonctionner avec un budget limité. Une telle exigence ne servirait pas la masse des créanciers qui cherchent à obtenir un dividende maximal. J’estime donc que le reproche formulé par l’appelante est infondé. [ 57 ] Ensuite, la preuve quant à la valeur de l’hypothèque grevant la résidence du débiteur se résume comme suit : 305 185,02 $ : Valeur de la créance garantie de la Banque Équitable.

Il semble que cette valeur corresponde au plein montant de l’hypothèque accordée par le débiteur et la mise en cause en 2009; 300 000 $ : Valeur approximative du prêt hypothécaire restant à payer selon les témoignages du débiteur et de la mise en cause à l’audience [50] .

Le Syndic admet à l’audience ne pas avoir mené d’enquête pour connaître la valeur du prêt hypothécaire restant à payer. [ 58 ] L’appelante reproche à la juge d’avoir tenu pour avérées les déclarations approximatives du débiteur et de la mise en cause, sans preuve formelle sur la valeur du prêt hypothécaire. [ 59 ] À mon avis, elle a raison de prétendre que la preuve à cet égard est suspecte. [ 60 ] D’une part, il semble invraisemblable que le débiteur et la mise en cause n’aient aucune idée du montant exact de l’hypothèque grevant leur résidence et aucun relevé le démontrant.

Il semble tout à fait plausible que le débiteur et la mise en cause cherchent ici à

gonfler artificiellement la valeur de l’hypothèque afin de faire paraître plus faible l’équité nette dans la résidence, de sorte que la promesse d’achat de la mise en cause apparaît raisonnable. [ 61 ] D’autre part, il est étrange que la Banque Équitable ait une créance garantie pour le solde entier du prêt hypothécaire alors que celui-ci semble avoir été contracté en 2009, soit 11 ans avant la faillite du débiteur. Il serait curieux que le capital du prêt hypothécaire n’ait été nullement remboursé pendant une si longue période. Peut-être est-ce bien le cas.

Mais à défaut de vérification du Syndic, il est possible d’en douter. [ 62 ] Enfin, le défaut de vérification du Syndic est problématique, compte tenu de son rôle qui consiste à maximiser le patrimoine de la faillite dans l’intérêt des créanciers. [ 63 ] Dans ces circonstances, j’estime qu’il est tout à fait possible que l’hypothèque grevant la résidence du débiteur soit moindre que ne l’estime la juge de première instance et qu’en conséquence, la valeur de la demie indivise du débiteur ait été sous-évaluée par la juge. 63.1.1.2.

Le caractère raisonnable de la promesse d'achat de la mise en cause [ 64 ] Cela signifie-t-il pour autant que la promesse d'achat de 30 000 $ de la mise en cause est déraisonnable? [ 65 ] Il faut comprendre que les options du Syndic sont limitées. Comme l’expliquait le juge Mongeon dans Boutet (Syndic de) , le syndic peut faire deux choses avec la demie indivise du débiteur dans la résidence familiale [51] : [40] Que peut donc faire le Syndic? [41] Il peut, s'il trouve un acheteur, vendre la

part indivise du débiteur dans la résidence familiale pour le prix qu'il pourra obtenir avant partage, auquel cas l'intimée pourra exercer son droit de retrait en remboursant à l'acquéreur le prix qu'il aura payé plus les frais qu'il aura acquittés aux termes de l'

article 1022 C.c.Q. […] [43] Le Syndic peut aussi choisir d'attendre que la résidence cesse d'être une résidence familiale détenue en indivision et exercer ses droits sur la part du débiteur. [ 66 ] La seule personne qui s’est montrée intéressée à acheter la demie indivise du débiteur est la mise en cause, son épouse. Sans aucune autre offre sur la table, elle n’offre que 30 000 $.

Dans la mesure où les créanciers sont d’accord avec ce choix, le Syndic peut refuser l’offre de la mise en cause et attendre que la mise en cause bonifie son offre ou que la résidence cesse d'être une résidence familiale détenue en indivision [52] .

Enfin, un créancier agissant seul peut offrir plus dans le but soit de forcer la mise en cause à exercer son droit de retrait ou de devenir propriétaire indivis. [ 67 ] Le problème en l’instance est que le Syndic n’a pas fait les vérifications qui s’imposent pour déterminer avec précision la valeur de l’hypothèque grevant la résidence familiale du débiteur et donc la valeur de la demie indivise du débiteur.

En conséquence, les créanciers ne détenaient pas l’information qui leur était nécessaire pour évaluer leur intérêt à autoriser le Syndic à refuser l’offre de la mise en cause et attendre ou à offrir un prix plus élevé pour la demie indivise du débiteur. Dès lors, on ne peut conclure que le Syndic a maximisé la valeur de réalisation de la demie indivise en acceptant l’offre de la mise en cause. [ 68 ] Je suggère donc d’intervenir et de conclure que la juge de première instance a erré en autorisant la vente de la demie indivise du débiteur à la mise en cause dans les circonstances.

Le tribunal ne pourra autoriser une vente à la mise en cause qu’après que le syndic aura obtenu de la Banque Équitable confirmation du solde du prêt hypothécaire grevant la résidence familiale et qu’il en aura informé la mise en cause et les créanciers. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.