2018 QCCQ 964, 2018 QCCQ 964

De Rouin c. Montplaisir 2018 QCCQ 964 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-de-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-700199-179 DATE : 5 janvier 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CLAUDE MONTPETIT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ THÉRÈSE DE ROUIN Demanderesse c.

CHANTAL MONTPLAISIR et ROBERT LAPOINTE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la maison achetée des défendeurs en avril 2016 est affectée de vices cachés (fondation, électricité et pentes négatives vers la maison), madame De Rouin réclame des défendeurs une réduction du prix de vente qu’elle accepte de limiter à 15 000$. [ 2 ] Les défendeurs nient la présence de vices cachés et s’en remettent à la « déclaration du vendeur » dans laquelle ils ont dénoncé l’année de construction (1938) et les infiltrations d’eau au sous-sol lors de la fonte des neiges (pièce P-6). [ 3 ] Également, les défendeurs soulèvent l’absence de dénonciation écrite préalable à la réalisation des travaux correctifs.

QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] La demanderesse a-t-elle prouvé que la maison du […] achetée des défendeurs en avril 2016 était, à ce moment, affectée de vices cachés? [ 5 ] L’absence de dénonciation écrite préalable à la réalisation des travaux correctifs fait-elle échec au recours de la demanderesse De Rouin?

LE CONTEXTE [ 6 ] À l’automne 2015, la demanderesse De Rouin est à la recherche d’une maison et voit une annonce du courtier Re/Max concernant la maison du 28 Gault à Salaberry-de-Valleyfield. [ 7 ] Madame De Rouin visite l’immeuble et est informée qu’il s’agit d’une construction 1938, mais qui a été rénovée en 2014.

Elle est rassurée par cette affirmation et décide de ne pas faire inspecter la maison malgré la dénonciation d’un problème d’infiltration d’eau au sous-sol lors de la fonte de neiges. [ 8 ] L’acte de vente et la prise de possession ont lieu en avril 2016 et dès le mois de mai, la demanderesse De Rouin éprouve des problèmes dont elle fait part au courtier Louis Laflèche de Re/Max qui fait procéder à des réparations sans aucun frais. [ 9 ] En juin 2016, lors d’une forte pluie, l’eau s’infiltre au sous-sol et le 7 août 2016 madame De Rouin fait parvenir une dénonciation écrite aux défendeurs Montplaisir et Lapointe (lettre pièce P-1) qui ne vivent plus ensemble. [ 10 ] Les deux lettres lui sont retournées avec la mention « non réclamée » (P-1). [ 11 ] En août 2016, elle retient les services d’un entrepreneur en excavation, MG Excavation, qui procède au creusage du pourtour de la maison, à l’installation d’une membrane, d’un drain français et de margelle à chaque fenêtre en plus de corriger la pente négative qui amenait l’eau vers la maison, le tout pour une somme de 17 246.25$ (pièce P-3). [ 12 ] À la fin mars 2017, soit sept (7) mois après la fin des travaux, elle prépare une mise en demeure dans laquelle elle informe les défendeurs de la réalisation des travaux correctifs en août 2016 et réclame de ceux-ci le remboursement d’une somme de 15 000$ (pièce

P-2). [ 13 ] Ces lettres sont signifiées par huissier aux deux défendeurs qui décident de ne pas répondre. [ 14 ] Le recours de la demanderesse De Rouin est entrepris le 18 avril 2017. Dans leur contestation, les défendeurs allèguent ce qui suit : «Les défendeurs nient l’existence de vices cachés et s’en rapportent aux dénonciations qu’ils ont faites dans le cadre des démarches préalables à l’acquisition.

La demanderesse a été négligente et a fait défaut de se comporter de façon prudente et dilligente avant l’acquisition d’un immeuble de plus de 75 ans en omettant de faire un examen prudent et attentif et de recouvrir a un expert pour une inspection préachat. La demanderesse a également fait défaut de dénoncer ou mettre en demeure les défendeurs avant de procéder aux travaux pour lesquels elle réclame compensation.» (reproduction intégrale) LE DROIT [ 15 ] Les articles 1726 et 1739 du Code civil du Québec s’appliquent au présent litige et se lisent comme suit : « 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1739.

L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.»

ANALYSE [ 16 ] En matière de vice caché, le Tribunal doit, pour conclure à la présence d’un vice caché, déceler les quatre critères suivants : • Le vice est grave, c’est-à-dire qu’il cause des inconvénients sérieux à l’usage du bien et que l’acheteur n’aurait pas payé le prix convenu s’il l’avait connu; • Le vice est inconnu de l’acheteur au moment de la vente; • Le vice est caché, c’est-à-dire qu’il ne peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert; • Le vice est antérieur à la vente puisque la garantie porte sur l’état du bien au moment de la vente. [ 17 ] Une condition additionnelle s’impose, soit que l’acheteur qui constate la présence d’un vice caché doit dénoncer celui-ci par écrit à son vendeur ( art. 1739 C.c.Q. ). [ 18 ] Le Tribunal estime que les vendeurs ont été transparents et honnêtes en déclarant qu’ils avaient remarqué une infiltration d’eau au sous-sol lors de la fonte des neiges. [ 19 ] La preuve démontre que la demanderesse n’a posé aucune question concernant la fondation de cette maison qui date de 1938. [ 20 ] L’absence d’un drain français autour d’une construction datant de 1938 est hautement prévisible et ne représente pas un vice caché. [ 21 ] Les défendeurs ont vécu moins de deux ans dans cette maison et n’ont pas réalisé les travaux de rénovation qui sont plutôt l’œuvre de leur vendeur, monsieur Marcel Benoît. [ 22 ] Le Tribunal doit donc conclure à l’absence de vice caché dans cette maison, mais plutôt à la nécessité de faire des travaux importants aux fondations qui avaient atteint la fin de leur vie utile. [ 23 ] L’auteur Jeffrey Edwards [1] explique ainsi la différence entre un vice caché et l’usure normale d’un bien : « 310.1 – Les normes devant guider les limites de l’acheteur raisonnable sont celles en vigueur au moment de la fabrication du bien ou de la construction de l’immeuble.

Les attentes d’un acheteur d’une maison neuve sont légitimement plus élevées que celles d’un acheteur d’une vieille maison. [….] 334 – Tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps. Un bien jouit d’une durée déterminée par la vie utile des matières qui le composent. Or, le passage du temps et la manipulation d’un bien engendrent inévitablement son usure, son vieillissement et sa vétusté. Ces phénomènes peuvent compromettre la prestation d’un bien, tout comme un vice peut le faire. Éventuellement, ils rendent le bien impropre à son usage.

Selon notre définition, le vice consiste en tout fait engendrant un déficit d’usage du bien. Si l’usage protégé par la garantie était illimité, il faudrait en conclure que l’usure, lorsqu’elle nuit à l’usage d’un bien, constitue aussi un vice.

[….] Il faut cependant se rappeler que l’usage assuré par la garantie est délimité par les attentes de l’acheteur raisonnable. La jurisprudence confirme en effet que l’usage protégé est soumis à une certaine durée : celle fixée par les attentes de l’acheteur raisonnable. Un bien destiné à l’usage pendant une longue période doit donc pouvoir servir pendant une telle durée. La durée normale d’autres biens du même type peut être un critère valable dans la détermination de la période pendant laquelle l’usage est garanti.

Les détériorations dues à l’usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l’usage attendu, elles n’occasionnent aucun déficit d’usage au sens de la garantie : l’usage protégé varie ainsi selon l’état de l’usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente. » (Le souligné est du Tribunal). [ 24 ] Il faut également retenir l’argument soumis par les défendeurs qu’ils n’ont pas reçu la dénonciation écrite préalable à la réalisation des travaux correctifs. [ 25 ] La preuve démontre que suite au retour des lettres du 7 août 2016 (pièce P-1) la demanderesse n’a fait aucune démarche afin de localiser les défendeurs. [ 26 ] Ce n’est que sept mois plus tard, à la fin de mars 2017, qu’elle retient les services d’un huissier pour leur transmettre une mise en demeure de payer la somme de 15 000$. [ 27 ] Cette absence de dénonciation écrite préalable à la réalisation des travaux correctifs est fatale au recours de la demanderesse [2] . [ 28 ] De plus, le délai de plus de neuf (9) mois entre la découverte du problème d’infiltration d’eau (juin 2016) et la première dénonciation écrite (fin mars 2017) n’est pas raisonnable selon les exigences de l’

article 1739 C.c.Q. [ 29 ] Le recours de la demanderesse doit par conséquent être rejeté puisque celle-ci n’a pas prouvé son allégation que l’immeuble était affecté de vices cachés en avril 2016 lors de l’achat autant au niveau des fondations que des anomalies électriques qu’elle a soulevées. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, chaque

partie payant ses propres frais afin de mettre un terme définitif au présent dossier. __________________________________ CLAUDE MONTPETIT, J.C.Q. Date d’audience : 14 décembre 2017

SECTION III DU RETRAIT ET DE LA DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1994, c. 28, a. 20.