2013 QCCA 326, 2013 QCCA 326

Boleyn c. Germain 2013 QCCA 326 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-021778-113 (700-17-005288-088) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 22 février 2013 CORAM: LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. JACQUES VIENS, J.C.A. (AD HOC) APPELANTS AVOCAT BOBBY BOLEYN PAULINE LEBLANC Me Régis Nivoix DOYON IZZI NIVOIX INTIMÉS AVOCAT MICHÈLE GERMAIN GEORGES FELLIS Me Benoît Morissette LALONDE GERAGHTY RIENDEAU En appel d'un jugement rendu le 16 mai 2011 par l'honorable Wilbrod Claude Décarie, de la Cour supérieure, district de Terrebonne.

NATURE DE L'APPEL : Vente Greffière: Marcelle Desmarais Salle: Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 30 Suite de l'audition du 21 février 2013. Arrêt déposé ce jour.

Marcelle Desmarais Greffière d'audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure qui a rejeté leur recours en dommages fondé sur l'existence d'un vice caché de la résidence familiale qu'ils ont achetée des intimés pour 420 000 $. [ 2 ] Peu après la prise de possession des lieux en mai 2006, les appelants constatent qu'une odeur d'égout se dégage du champ d'épuration et que la surface de celui-ci est spongieuse lors de pluies intenses.

Un ingénieur qu'ils retiennent constate que la pompe submersible au sous-sol évacue les eaux de surface dans l'installation septique, ce qui est prohibé. Prétendant qu'il s'agit d'un vice caché, les appelants réclament 120 616 $ des intimés afin de payer les réparations nécessaires [1] ainsi que pour les dommages subis. [ 3 ] Aux paragraphes [4] à [29] de son jugement, le juge de première instance procède à une analyse minutieuse des circonstances entourant la seule et unique visite que les appelants ont faite à la résidence avant leur acceptation d'une contre-proposition des intimés le jour même.

Les appelants avaient même préparé une offre d'achat la veille sans avoir visité la résidence. Cette offre comportait une clause (8.1) par laquelle ils renonçaient au droit de la faire inspecter.

[ 4 ] D'abord, le juge est d'avis que « […] l'infiltration d'eau sous la dalle de béton constitue un vice conceptuel et la méthode utilisée pour y remédier est contraire aux règles de l'art.

En effet, seules les eaux provenant d'un cabinet d'aisances, les eaux ménagères et les eaux usées doivent être acheminées dans une installation septique puisqu'une telle installation n'est pas conçue pour recevoir également les eaux de surface ou de ruissellement. » [2] . [ 5 ] Le juge poursuit son analyse et conclut que les appelants ont établi qu'ils ignoraient ce vice au moment de leur acquisition, que le vice est grave, et qu'il existait au moment de la vente. Cela dit, se fondant sur le deuxième alinéa de l'

article 1726 C.c.Q . et sur le jugement du juge Rochon, alors à la Cour supérieure, dans Lavoie c. Comtois [3] , le juge estime que les appelants ne réussissent pas à établir que le vice est caché. Voici les propos du juge Rochon retenu par le juge : [17] L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit, il doit pousser plus loin sa recherche.

D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point, l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment.

Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. [18] Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent. Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence.

Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente.

Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice. [ 6 ] Selon le juge, les appelants ont fait preuve d'empressement en n'effectuant aucune visite ou inspection avant de faire leur offre d'achat. Ce n'est qu'après le rejet de leur offre initiale qu'ils ont visité les lieux, et ils n'ont passé que très peu de temps lors de la visite au sous-sol.

Un tel empressement à acquérir un bien d'une valeur de 420 000 $ ne correspond pas à la conduite d'un acheteur prudent et diligent selon les critères jurisprudentiels interprétant le deuxième alinéa de l'

article 1726 C.c.Q . [ 7 ] S'ils avaient procédé à un examen visuel complet de la résidence, ils auraient facilement pu constater le problème d'infiltration d'eau sous la dalle de béton au sous-sol,de même que le fait que cette eau soit évacuée vers la fosse septique et le champ d'épuration. L'intimé Boleyn a reconnu en contre-interrogatoire que lorsqu'il a vu le système d'évacuation des eaux pour la première fois, « j'ai pensé que ce n'était pas légal, parce que ça s'en allait dans ma toilette. »

Les vices reprochés étant apparents, le juge rejette la requête introductive des appelants. [ 8 ] Quant à la recommandation de l'expert des appelants de procéder à la réfection du drain français entourant la résidence pour remédier au vice, le juge traite de cette question aux paragraphes [64] à [66] : [64] La solution qu'ils retiennent vise la réfection du drain français tout autour de la résidence, le dynamitage du roc et l'installation d'un système d'évacuation des eaux se trouvant sous la dalle de béton vers le fossé par gravité. [65] Le tribunal n'aurait pas accordé la réfection du drain français, car les demandeurs n'ont pas démontré, selon le poids des probabilités, que celui-ci était entaché d'un vice caché au sens de la loi.

Tout ce que la preuve révèle, c'est qu'à un endroit il est bouché par du sable. Qu'en est-il du reste? Peut-être qu'un simple nettoyage aurait suffit?

Nul ne le sait, car les demandeurs n'ont pas donné suite à la recommandation de Proulx. [66] Pour ce qui est du dynamitage rien n'aurait été accordé, car les sondages effectués ne permettent pas de conclure que la canalisation nécessaire ne peut être installée sans la nécessité d'un dynamitage. [ 9 ] L'analyse du juge à ce sujet est exempte d'erreur. [ 10 ] Les appelants invoquent en appel un autre moyen, soit que les intimés n'ont pas respecté leur obligation de délivrance selon les articles 1716 et 1725 C.c.Q .

L'ajout de cet argument n'affecte en rien le sort du pourvoi, pour la même raison que le juge rejette leurs prétentions quant à l'existence d'un vice caché : leur manque de prudence et diligence (al. 2, art. 1725 C.c.Q.). [ 11 ] En somme, le juge n'a commis aucune erreur manifeste et déterminante dans son évaluation de la preuve.

Les faits qu'il a retenus justifient amplement sa conclusion en droit que les appelants ne pouvaient prétendre avoir agi avec la prudence et la diligence nécessaires (que ce soit selon le deuxième alinéa des articles 1725 ou 1726 C.c.Q. ), et que dans la mesure que le remède proposé vise la réfection du drain français, la preuve n'est que spéculative. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 12 ] REJETTE le pourvoi avec dépens.

YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. JACQUES VIENS, J.C.A. (AD HOC)