2014 QCCQ 88, 2014 QCCQ 88

Gagnon c. Gaudreau 2014 QCCQ 88 JD 2679 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI « Chambre civile » N° : 150-22-009279-131 DATE : 16 janvier 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE RICHARD P. DAOUST, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PHILIPPE GAGNON Demandeur c.

RAYMONDE GAUDREAU Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Après avoir acheté un immeuble locatif de la défenderesse, le demandeur la poursuit en vice caché principalement en raison de fortes odeurs qu'il aurait découvertes après l'achat. [ 2 ] Après amendement et production d'une facture d'expert pour préparation et vacation à la cour, la réclamation est de 25 339,52 $. [ 3 ] La défenderesse nie qu'il s'agit d'un vice et à tout prendre, elle plaide avoir déclaré certaines odeurs à son acheteur. [ 4 ] Trois questions sont soulevées par le litige: 1.

La version de quel expert est la plus probable ? 2. La résidence est-elle affectée d'un vice caché ? 3. Quelle est la valeur de la réclamation ? LES FAITS [ 5 ] L'immeuble qui fait l'objet de la procédure contient trois logements.

Le 1642 est un logement de trois étages qui a été habité pendant une quinzaine d'années par Raymonde Gaudreau. [ 6 ] Le 1644 est un logement de deux étages qui est habité depuis le 6 janvier 2012 par Philippe Gagnon. [ 7 ] Le 1646 est un plus petit logement au sous-sol ayant été habité pendant sept ans par Stéphane Truchon qui est un grand fumeur. [ 8 ] L'immeuble a été construit en 1987 à la demande du premier propriétaire Réal Audet qui l'a vendu le 23 août 1994 à un dénommé Gravel, lequel l'a par la suite vendu à Raymonde Gaudreau en 1995, période où elle y emménage. [ 9 ] Le 26 avril 2010, Raymonde Gaudreau donne le mandat à un courtier immobilier de vendre l'immeuble et souscrit la déclaration du vendeur produite sous P-2 (DV1) dans laquelle elle déclare à sa connaissance qu'il n'y a jamais eu présence d'odeurs d'égout, d'humidité, de gaz, de mazout, etc. [ 10 ] Elle y déclare également qu'il n'y a jamais eu de problème relié à la plomberie par exemple par odeur. [ 11 ] Enfin, elle y déclare qu'à sa connaissance, il n'y a pas d'autre facteur que ceux déclarés et notamment, qu'il n'y a pas d'odeurs

nauséabonde. [ 12 ] Le 19 janvier 2011, elle souscrit une seconde déclaration du vendeur produite sous P-17 (DV2) dans laquelle elle reprend les mêmes affirmations. [ 13 ] Après avoir visité l'immeuble à sa satisfaction, le 27 janvier 2011, Philippe Gagnon signe une promesse d'achat acceptée par Raymonde Gaudreau (P-16). [ 14 ] Puisqu' il avait vu à différents endroits dans le logement 1642 inoccupé depuis huit mois des diffuseurs d'odeurs, Philippe Gagnon dira qu'il avait posé des questions à Raymonde Gaudreau avant la signature de l'offre sur des possibles odeurs dans l'immeuble et elle l'avait rassuré. [ 15 ] Le 21 févier 2011, Philippe Gagnon reçoit le rapport préachat écrit de son inspecteur Daniel Mérédith (D-5), lequel rapport ne contient aucune information sur les vices allégués. [ 16 ] Une semaine avant le 3 mars 2011, Raymonde Gaudreau dit avoir rencontré Philippe Gagnon à l'immeuble de la rue des Cerisiers.

Elle l'aurait alors informé d'odeurs de cigarette dans l'immeuble.

Philippe Gagnon nie que cette rencontre a eu lieu. [ 17 ] Le 3 mars 2011 s'effectue la vente devant le notaire Claude Gagnon avec la garantie légale. [ 18 ] À cette même date, puisque l'achat était conditionnel à la location du logement 1642, le locataire René Pelletier y emménage avec sa famille. [ 19 ] Une semaine après avoir emménagé, René Pelletier se plaint d'odeurs de nourriture, de cigarette et d'égout. [ 20 ] Philippe Gagnon finit le petit placard en dessous des escaliers dans le logement 1642 pour tenter d'amenuiser les odeurs dont se plaignent René Pelletier et sa famille. [ 21 ] René Pelletier continue de se plaindre. [ 22 ] Phillippe Gagnon procède donc à certains tests, notamment au drain de plancher du 1646, pour constater que ça sent le souffre dans le 1642.

Il passe un fichoir et pose un clapet anti-retour dans les deux drains de plancher mais cela n'améliore par la situation. [ 23 ] Le 1 er juillet 2011 entrent de nouveaux locataires qui ne fument pas.

À l'automne 2011, malgré cela, René Pelletier se plaint toujours des odeurs qui sont constatées également par Philippe Gagnon. [ 24 ] Certains scénarios sont envisagés notamment la pose d'un échangeur d'air mais puisque rien n'assure que cela va régler la situation et vu les coûts élevés, ce scénario n'a pas été mis à exécution. [ 25 ] Le 6 janvier 2012, Philippe Gagnon déménage dans le logement 1644. [ 26 ] Le 6 mars 2012, l'entrepreneur Régis Lavoie soumet un rapport d'inspection. [ 27 ] En avril 2012, la situation persiste et les odeurs sont toujours senties par la famille de René Pelletier et par Philippe Gagnon.

L'entrepreneur Régis Lavoie prépare alors une soumission (D-1). [ 28 ] En mai 2012 se tient une rencontre entre Philippe Gagnon et Raymonde Gaudreau.

Les versions divergent sur le contenu de l'entretien. [ 29 ] Pour Philippe Gagnon, ce qui est gravé dans sa mémoire, c'est qu'il parle alors à Raymonde Gaudreau des problèmes d'odeurs et cette dernière lui aurait déclaré: «Il y a toujours eu un problème d'odeurs dans cet immeuble-là». [ 30 ] Elle aurait confirmé le problème d'odeurs de cinq à huit reprises à telle enseigne que les parties se sont entendues pour qu'il y ait une rencontre impliquant l'agent d'immeuble Régis Morin et l'homme à tout faire de Raymonde Gaudreau, Michel Bolduc. [ 31 ] Lorsque cette rencontre se tient, il n'y a pas d'entente entre les parties. [ 32 ] Philippe Gagnon avait alors en main le rapport écrit de l'entrepreneur général Régis Lavoie alléguant certaines problématiques, document qui avait été alors exhibé à M.

Bolduc. [ 33 ] Pour Raymonde Gaudreau, lors de la rencontre avec son acheteur qu'elle reconnaît avoir eu lieu, elle dira qu'elle a mentionné à Philippe Gagnon: «Je te l'ai montré qu'il y avait des odeurs de cigarette. Je te l'ai montré». [ 34 ] Elle fait ainsi référence à la rencontre datant d'une semaine avant le 3 mars 2011 sur laquelle nous reviendrons plus tard. [ 35 ] Le 30 juin 2012, Philippe Gagnon ne renouvelle pas le bail du logement où doivent s'effectuer certains travaux.

Le 4 juillet 2012, l'ingénieur Daniel Couture est mandaté par Philippe Gagnon pour trouver la source du problème. [ 36 ] Les avis et mise en demeure sont transmis le 11 juillet 2012. [ 37 ] Le 17 juillet 2012, l'immeuble est visité par l'expert de Raymonde Gaudreau, l'architecte Germain Laberge.

[ 38 ] Le 23 juillet 2012, Raymond Gaudreau nie sa responsabilité tel qu'il appert d'une lettre de son avocat. [ 39 ] Le 20 novembre 2012 est transmise une mise en demeure réclamant l'évaluation du coût des travaux préparée par l'entrepreneur Régis Lavoie qui a modifié sa première soumission pour se coller aux recommandations de l'ingénieur Couture. Aucune suite n'y sera donnée. [ 40 ] À compter du 6 décembre 2012 s'effectuent les travaux correctifs.

Lors de son témoignage, Philippe Gagnon précisera qu'entre juillet et décembre 2012, il a manqué de temps pour s'occuper de cette affaire qui l'avait largement occupé auparavant. [ 41 ] À compter du 1 er avril 2013, il loue le logement dont il s'agit, ses pertes étant alors terminées pour ce poste de réclamation. L'ANALYSE [ 42 ] 1. La version de quel expert est la plus probable ? [ 43 ] L'ingénieur Couture décrit principalement trois sources des odeurs dont se plaignent René Pelletier et Philippe Gagnon. [ 44 ] Premièrement.

Contrairement au Code de plomberie (P-21), les drains de plancher du 1642 et du 1646 sont réunis par le même tuyau sans que chacun ne possède un siphon indépendant contrairement à l'article 4.8.1 [1] . [ 45 ] Il expliquera que la réparation effectuée par l'entrepreneur Régis Lavoie de Construction Générale Saguenay est conforme même si le deuxième siphon a été installé sous le même logement que le premier siphon, cela respectant le Code et cela limitant les odeurs.

Il est important de maintenir un niveau d'eau dans le siphon mais selon l'expert et René Pelletier, cela n'était pas suffisant pour empêcher les odeurs. [ 46 ] Deuxièmement.

Contrairement à la sous-section 6.2.3 du Code national du bâtiment de 1985 (P-22), les conduits des sécheuses de même que tous les conduits qu'il a pu visualiser sont en plastique et non rigides [2] . [ 47 ] L'ingénieur explique que pour l'entretien, le nettoyage et pour éviter que les tuyaux ne sèchent et se crevassent comme on le constate sur certaines photographies et ce qu'il a lui-même constaté, lorsque les conduits dépassent une certaine longueur comme en l'espèce, ils doivent être rigides ou en acier. Quand ils vieillissent, leur état peut laisser s'échapper des odeurs s'ils sont en plastique.

Au passage, il soulignera que la grille qui n'est pas munie d'un ventilateur mécanique dans la salle de bain du 1646 doit être enlevée puisqu'elle permet le transfert des odeurs du 1646 au 1642 entre les solives. [ 48 ] Troisièment.

Le tuyau d'évacuation de la hotte de poêle du 1646 comporte un joint ouvert qui permet le transfert des odeurs. [ 49 ] L'ingénieur recommande de corriger ces défauts pour régler le problème des odeurs. [ 50 ] Ce sont ces conclusions qui font l'objet des travaux de Régis Lavoie. [ 51 ] Cependant, Régis Lavoie change l'endroit du tuyau d'évacuation de la hotte de poêle du 1646 de 15 pieds qu'il était à un mur à moins de trois pieds, ce qui entraîne des travaux qui ne sont pas recommandés par l'ingénieur Couture. [ 52 ] Aussi, lorsque le plafond est refait, est ajouté un matériau coupe-feu qui ne fait pas l'objet de l'expertise de Daniel Couture. [ 53 ] En défense, l'architecte Germain Laberge est entendu. [ 54 ] Lorsqu'il est allé sur les lieux, il cherchait des odeurs qu'il n'a pas senties.

Il faut préciser que l'ingénieur Couture n'a pas senti d'odeurs non plus. [ 55 ] Partant, l'architecte conclut qu'il n'y a pas de vice. [ 56 ] Certains passages du témoignage de l'architecte surprennent. [ 57 ] Citons quelques exemples: - Il dit qu'il est faux que les tuyaux d'évacuation d'air en plastique craquent et se fendillent.

D'une part, tous les autres témoins ont constaté des fissures dans ces tuyaux et d'autre part, une photographie le démontre clairement. - Concernant la norme du Code de plomberie , il dit qu'il n'y a pas lieu d'installer deux siphons, que ça n'a pas à être conforme au Code puisque le drain du 1642 n'est là que pour la valve du chauffe-eau. La preuve révèle que c'est inexact, le drain de plancher du 1642 est un drain d'évacuation ordinaire. - Il dit que depuis qu'il pratique, il a souvent vu des tuyaux souples comme conduits de ventilation et que c'est acceptable.

C'est moins cher de ne pas respecter le Code national du Bâtiment. - Il mentionne que les conduits de ventilation sont conformes alors qu'à l'évidence, selon les normes produites, ce n'est pas le cas. - Interrogé sur sa lecture des normes en vigueur, l'architecte Laberge est incapable de référer à quelque norme ou document que ce soit, précisant en avoir fait une lecture rapide avant le procès. - ll mentionnera avoir rencontré la locataire M me Tremblay mais ne pas lui avoir posé de question sur les odeurs. - Il dit ne pas avoir vu que le tuyau de la hotte de poêle était descellé mais sa photographie ne semble pas prise au même endroit que celle de l'ingénieur Couture.

- Il admet ne pas être un spécialiste en matière résidentielle. - Il admet ne pas avoir fait de test pour vérifier le transfert des odeurs. - Les photographies 2, 6 et 9 qu'il a prises ne concernent pas les endroits où il croit les avoir prises.

En fait, il mélange les pièces et les appartements. - Pour évaluer les normes applicables, il mentionne que dans son enquête, il a appris que c'est un dénommé Gravel qui avait acheté l'immeuble en 1985 alors que la preuve révèle par admission que c'est plutôt en 1994. [ 58 ] Somme toute, bien que la compétence de l'architecte Laberge ne soit pas mise en doute, ces différents éléments font en sorte que les conclusions de l'ingénieur Couture apparaissent plus probables et plus fiables que celles de M.

Laberge. [ 59 ] À tout prendre, il est important de souligner qu'après que les recommandations de l'ingénieur Couture aient été entièrement réalisées, plus personne ne s'est plaint des odeurs. [ 60 ] Lors de ses représentations, l'avocat en défense a déployé des efforts pour donner des explications sur certaines clauses du Code national du bâtiment et du Code de plomberie mais cela ne peut être tenu en compte, son expert n'ayant pas soulevé ces aspects.

D'ailleurs, cela avait déjà été couvert par le témoignage de l'ingénieur Couture. [ 61 ] Quant à l'application du Code national du bâtiment , l'avocat en défense a fait des représentations à l'effet qu'il y avait beaucoup de mises à jour et qu'il n'était pas possible pour le Tribunal de conclure à l'application des normes mentionnées lors du témoignage de l'ingénieur Couture. [ 62 ] Ce dernier a témoigné à l'effet que les normes étaient sensiblement les mêmes depuis des décennies et que celles qu'il a produites à la cour étaient celles en vigueur lors de la construction de l'immeuble.

Il n'y a pas lieu de mettre en doute cette opinion de l'expert en la matière qui n'a de toute manière pas été contredite par l'architecte Laberge. [ 63 ] 2.

La résidence est-elle affectée d'un vice caché ? [ 64 ] Pour réussir dans son recours, le demandeur doit faire la preuve prépondérante d'un vice comportant les caractéristiques suivantes savoir qu'il doit être grave, caché, inconnu de l'acheteur et existant lors de la vente. [ 65 ] Il doit également aviser par écrit dans les meilleurs délais le vendeur et l'avoir mis en demeure avant la réalisation des travaux, ces deux obligations ayant été rencontrées. [ 66 ] La défense a entre autres plaidé que ce n'est pas parce qu'il y a des non-conformités qu'il y a en conséquence un vice caché. Cela est tout à fait exact.

En l'absence de manifestations qui diminuent l'utilisation d'un bien, des non-conformités de construction ne constituent pas un vice. [ 67 ] Le Tribunal a conclu que la résidence n'était pas entièrement construite selon les règles de l'art notamment en regard de la tuyauterie souple en plastique, du tuyau de plomberie entre le 1642 et le 1646 et du corridor d'évacuation de la hotte du 1646. [ 68 ] Pour que ces non-conformités constituent un vice, il doit y avoir des manifestations et le vice doit être grave. [ 69 ] Raymonde Gaudreau expliquera qu'elle a habité l'immeuble pendant 15 ans et qu'elle n'a pas vécu de problématique d'odeurs. [ 70 ] Daniel Couture, Richard Chaput, Michel Bolduc et Germain Laberge n'ont pas senti d'odeurs.

Dans le cas de ces personnes, elles n'y sont allées que ponctuellement et cela peut expliquer qu'elles n'ont pas senti d'odeurs au moment où elles se manifestaient. [ 71 ] Seuls Raymonde Gaudreau qui y a vécu et Stéphane Truchon diront qu'ils n'ont jamais senti d'odeurs particulières sauf celles de cigarette. [ 72 ] René Pelletier y a habité pendant plusieurs mois avec sa famille et y a senti des odeurs.

Lorsque Régis Lavoie y est allé à plusieurs reprises et y a même travaillé, il a senti les odeurs tout comme Philippe Gagnon qui y a habité également. [ 73 ] Bien sûr, il y a en matière d'odeurs un caractère subjectif. [ 74 ] Cependant, les fortes odeurs de cigarette, le transfert des odeurs de nourriture et les odeurs d'égout, lorsqu'elles se produisent, peuvent constituer une diminution grave de l'utilisation du bien.

Est-ce le cas en l'espèce ? [ 75 ] Trois éléments dans le témoignage de Raymonde Gaudreau rendent probable la version du demandeur sur la gravité des odeurs senties dans l'immeuble par quiconque y vivait. [ 76 ] Premièrement. Raymonde Gaudreau indique qu'une semaine avant le 3 mars 2011, elle a rencontré Philippe Gagnon dans la résidence et lui a montré dans le 1642 le petit placard en dessous de l'escalier où il y avait des odeurs.

Elle l'aurait alors averti qu'il y avait de fortes odeurs de cigarette à cet endroit puisque notamment, le plafond n'était pas fini. [ 77 ] D'abord, c'est une reconnaissance qu'il y avait un problème d'odeurs sinon pourquoi l'aurait-elle mentionné ou voudrait-elle faire cette preuve au procès ? Cela a pour objectif de démontrer qu'elle avait informé l'acheteur avant l'achat qu'il y avait des odeurs importantes, au moins suffisamment importantes pour qu'elle veuille communiquer l'information. [ 78 ] Cela contredit les deux déclarations du vendeur qu'elle a signées.

Cela surprend également puisque ni dans les différentes

correspondances échangées entre les avocats ni dans les procédures judiciaires produites au dossier de la cour n'est-il fait mention en défense que Raymonde Gaudreau avait informé le futur acquéreur avant l'achat qu'il y avait des odeurs dans l'immeuble. Au contraire, le paragraphe 24 de la défense suggère que les odeurs sont le fruit de «l'imagination débordante» du demandeur. [ 79 ] Cela surprend aussi puisque Raymonde Gaudreau est la seule personne qui parle de cette rencontre antérieure au 3 mars 2011.

Même Richard Chaput, témoin entendu en défense, ne parle pas de ce type de possibilité puisque la façon dont était gérée la clé faisait en sorte que Philippe Gagnon ne pouvait pas se retrouver seul dans l'immeuble en l'absence d'un agent d'immeuble. [ 80 ] Au-delà du fait que cette information aurait été donnée verbalement avant la vente bien qu'elle n'ait pas été déclarée ni dans DV1, ni dans DV2, cela est contradictoire avec une autre version de la défenderesse au procès. [ 81 ] En effet, Raymonde Gaudreau dira lors de son témoignage: «s'il y avait eu des odeurs, je suis notaire, j'aurais vendu sans garantie». [ 82 ] Comment concilier cette affirmation avec la portion du témoignage de Raymonde Gaudreau à l'effet qu'elle a informé Philippe Gagnon qu'il y avait des odeurs de cigarette importantes dans le 1642 ? [ 83 ] Au demeurant, cette dernière affirmation laisse songeur.

Non seulement cet extrait du témoignage de Raymonde Gaudreau est contradictoire avec une surprenante dénonciation une semaine avant la vente mais de surcroît, elle questionne.

On aurait pu s'attendre qu'elle affirme plutôt que puisqu'elle est notaire, s'il y avait eu des odeurs dans l'immeuble, elle les aurait déclarées et non pas qu'elle aurait vendu sans garantie. [ 84 ] Enfin, puisque la promesse d'achat avait été signée depuis longtemps, si cette déclaration avait été faite une semaine avant la transaction chez le notaire, il n'est pas si évident que cela aurait pu avoir un effet juridique majeur sur la transaction. [ 85 ] En conséquence, le Tribunal conclut que ce qui est probable, c'est que Raymonde Gaudreau n'a pas donné cette information une semaine avant la transaction du 3 mars 2011. [ 86 ] Deuxièmement.

À la rencontre de mai 2012 qu'elle reconnaît avoir eue avec Philippe Gagnon, Raymonde Gaudreau réfère à la préalable discussion de la semaine avant l'achat sur les odeurs de cigarette. Puisque le Tribunal ne retient pas que cette information ait été donnée, le témoignage de Raymonde Gaudreau concernant la rencontre de mai 2012 n'est en conséquence pas probable. [ 87 ] À cet égard, le souvenir précis de cette rencontre que raconte Philippe Gagnon convainc que sa version est celle qui doit être retenue.

Raymonde Gaudreau lui a alors affirmé à plusieurs reprises qu'elle savait que cet immeuble avait des problèmes d'odeurs. [ 88 ] Troisièmement. Même si cela peut s'apparenter à du ouï-dire, Raymonde Gaudreau témoigne à l'effet qu'elle a appelé l'une de ses dernières locataires, M me Christianne Milliard, qui habitait le 1644.

Cette dernière l'aurait informée qu'elle avait toujours eu des odeurs de cigarette et de nourriture mais pas d'odeurs d'égout. [ 89 ] On ignore pourquoi cette dame aurait donné cette information à Raymonde Gaudreau dans la préparation de sa cause mais c'est la défenderesse qui a répété ces paroles de M me Milliard.

M me Gaudreau a entendu ces propos de la locataire de qui elle dit qu'elle ne s'était jamais plainte durant la période pendant laquelle la défenderesse avait été propriétaire de l'immeuble. [ 90 ] Il y a lieu par ailleurs de préciser que selon la preuve, les odeurs d'égout se seraient davantage fait sentir dans le 1642 qui était au même étage et qui partageait, comme mentionné plus avant, le même tuyau que le 1646 avec le défaut de siphon comme expliqué par l'ingénieur Couture. [ 91 ] Pour toutes ces raisons, le Tribunal conclut qu'il y avait un grave problème d'odeurs dans la maison que connaissait la venderesse. [ 92 ] Ce vice était-il caché ?

La défense plaide que généralement, les odeurs sont par définition des manifestations qui ne sont pas cachées. C'est vrai.

En l'espèce, le logement 1642 - qui est le principal visé par les odeurs - était inoccupé depuis huit mois lors des visites de Philippe Gagnon avant l'achat et comme le reconnaît d'ailleurs Raymonde Gaudreau, il était muni de diffuseurs d'odeurs pour modifier les senteurs. [ 93 ] S'il est vrai qu'il était apparent que le toit du petit placard n'était pas fini, les odeurs étaient cachées à telle enseigne que même l'inspecteur Daniel Mérédith ne les a pas senties lors de sa visite. [ 94 ] Puisque les odeurs étaient fréquentes mais pas nécessairement permanentes et qu'au surplus, des diffuseurs d'odeurs modifiaient les senteurs désagréables, le vice était donc caché. [ 95 ] Était-il inconnu de Philippe Gagnon ?

Puisque le Tribunal conclut qu'aucune information à cet égard ne lui avait été donnée par Raymonde Gaudreau et qu'il lui était impossible de sentir les odeurs ou de connaître les non-conformités avant l'achat, le vice était donc nécessairement inconnu de lui. [ 96 ] Par ailleurs, puisque seules des modifications pour corriger le vice ont été réalisées par Philippe Gagnon après l'achat, par voie de conséquence, le vice existait lors de la vente. [ 97 ] Partant, le Tribunal conclut que l'immeuble était affecté des vices cachés dénoncés par l'expert Daniel Couture. [ 98 ] 3.

Quelle est la valeur de la réclamation ? [ 99 ] Le demandeur réclame 17 930,35 $ correspondant aux réparations effectuées par Construction Générale Saguenay. Ces

réparations incluent les matériaux d'un plafond coupe-feu de même que le démantèlement de la hotte de poêle du 1646 et son repositionnement sur un autre mur extérieur. Ces deux items n'ont pas fait l'objet des recommandations de l'ingénieur Couture et n'ont pas été ciblés comme étant des vices cachés. Ils peuvent même apporter une plus-value à l'immeuble. Le Tribunal retranche donc 2 000 $ plus les taxes applicables pour valoir ces réparations qui n'ont pas à être payées par la défenderesse.

Concernant les autres travaux de mise aux normes effectués par l'entrepreneur, ils n'apportent pas de plus-value puisqu'ils ne font que rendre conforme ce qui ne l'était pas. [ 100 ] Concernant les expertises, il y a lieu d'accorder les sommes pour rédaction de rapport, préparation de dossier et vacation à la cour telles que réclamées dans P-12 et P-12.2. [ 101 ] En ce qui a trait aux dommages occasionnés par les vices savoir la perte de loyer, il y a lieu de les accorder en partie. [ 102 ] En effet, les coûts de réparation pour corriger un vice caché sont payables pour valoir une diminution du prix de vente, que le vendeur soit au courant ou non d'un problème à l'immeuble. [ 103 ] Il en va autrement des dommages qui sont la conséquence de ce vice caché notamment la perte de loyer. [ 104 ] En l'espèce, puisque le Tribunal conclut que Raymonde Gaudreau connaissait la situation des odeurs dans l'immeuble, elle doit être condamnée aux dommages occasionnés. [ 105 ] Cependant, le demandeur réclame la perte de loyer du 1 er juillet 2012 au 1 er avril 2013.

Selon son témoignage, c'est sa décision de ne pas agir plus vite, les mois de juillet à décembre 2012 n'ayant pas à être supportés par la défenderesse. Seuls les mois de décembre 2012, janvier, février et mars 2013 sont la conséquence directe du vice.

RÉCLAMÉ OCTROYÉ RÉPARATIONS 17 930,35 $ 15 630,85 $ LOYERS 3 825,00 $ 1 700,00 $ EXPERTISE 1 418,33 $ 1 418,33 $ VACATION DE L'EXPERT 2 165,84 $ 2 165,84 $ TOTAL 25 339,52 $ 20 915,02 $ * * * [ 106 ] À la fin de la journée du 13 décembre 2013, la défense s'est désistée de sa demande reconventionnelle. [ 107 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 108 ] CONDAMNE Raymonde Gaudreau à payer à Philippe Gagnon 20 915,02 $ avec intérêts au taux légal de 5% l'an en sus de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. et ce, à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2012 contenant la réclamation. [ 109 ] LE TOUT avec les dépens. [ 110 ] PREND ACTE du désistement de la demande reconventionnelle et le déclare sans frais. __________________________________ RICHARD P. DAOUST, J.C.Q.

M e Ariane Gagnon Avocate du demandeur M e Pierre Lévesque Avocat de la défenderesse Dates d'audience: 12,13 et 23 décembre 2013