2015 QCCQ 896, 2015 QCCQ 896

Chow c. Benoit 2015 QCCQ 896 JV0516 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTREAL « Chambre civile » N° : 500-32-132649-122 DATE : 29 janvier 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YAN KEUNG CHOW et HOI WAN TSANG Demandeurs c.

LUCIE BENOIT Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament de la défenderesse la somme de 7 000$ en dommages suite à la découverte de vices cachés affectant l’immeuble acheté de la défenderesse en mars 2011. [ 2 ] Les demandeurs ont en outre découvert que la défenderesse n’avait pas respecté son engagement d’enlever toute la pyrite présente dans le sol et de réparer les fissures à l’intérieur du garage de même que sur la toiture du garage, lesquelles donnent lieu à des infiltrations d’eau en cas de pluies fortes. [ 3 ] Les demandeurs annoncent toutefois à l’audience qu’ils ne réclament pas de dommages relativement aux infiltrations du toit du garage. [ 4 ] La défenderesse, par l’entremise de son mandataire Réjean Montpetit, nie devoir ce montant, alléguant que les demandeurs n’ont aucune raison de la poursuivre, « étant des abuseurs du système ».

Elle ajoute avoir rempli tous ses engagements et en avoir fourni aux demandeurs toutes les preuves. [ 5 ] Elle dépose 31 pièces alors que les demandeurs en ont 16. [ 6 ] Le mandataire dépose également une contre-lettre datée du 10 mars 2011 et signée par lui et par madame Benoit, énonçant que bien que seul le nom de madame Benoît figure sur le

titre de propriété de la résidence sise au 23, de Bonaventure à Kirkland, en réalité elle en est copropriétaire pour 1/3 et monsieur Montpetit l’est dans une proportion de 2/3.

LES FAITS [ 7 ] Le 19 octobre 2010, après avoir visité la résidence de la défenderesse située à Kirkland, les demandeurs signent une promesse d’achat (P-3) et offrent 372 000$ pour l’acquérir. [ 8 ] Avant de faire cette offre, monsieur Chow avait remarqué des traces d’infiltrations sur le plancher de ciment du sous-sol (non fini) et avait demandé à madame Benoît de faire en sorte que ce soit réparé. [ 9 ] Une inspection préachat est faite le 23 octobre 2010 par la firme SafeGuard et le rapport est produit comme pièce P-11. [ 10 ] Dans une offre d’achat amendée et dûment signée par les deux parties le 22 octobre 2010 (P-4), le promettant-vendeur s’engage à permettre au promettant-acheteur de faire effectuer un test de pyrite dans les quatre jours à ses frais et si ce test s’avère concluant, le promettant-vendeur lui remboursera les frais du test et la promesse d’achat sera annulée. [ 11 ] Le test de pyrite est effectué tant dans le garage qu’au sous-sol et il est positif, quoique dans une faible mesure si l’on se fie aux

conclusions du rapport d’analyse P-12. [ 12 ]

Malgré le faible taux de pyrite, le promettant-vendeur rembourse tout de même au promettant-acheteur le coût du test (563,25$) et s’engage par écrit le 27 octobre 2010 (formulaire AM 82848) à excaver, à enlever la pyrite et à remplacer le ciment du plancher du garage avec des renforcements de métal si requis, le tout à ses frais.

Les travaux devront être à la satisfaction de l’acheteur. [ 13 ] Le prix de vente est augmenté de 2 000$ (à 374 000$) pour tenir compte de l’engagement du vendeur d’effectuer les réparations ci-haut décrites et dont les détails sont précisés à l’amendement MO 58446 daté du 13 novembre 2010. [ 14 ] Les réparations sont effectuées. Mais après que les demandeurs eurent emménagé dans leur nouvelle résidence – l’acte de vente est signé le 30 mars 2011 – ceux-ci aperçoivent des infiltrations d’eau lors d’une pluie forte, venant du garage vers le sous-sol.

L’infiltration se situe à trois endroits au sous-sol : dans l’un des coins (où le mur de fondation du garage rencontre le mur de fondation du sous-sol), sur le mur arrière de la maison et au milieu du mur de façade. [ 15 ] Monsieur Chow prend plusieurs photos qu’il produit en liasse comme pièce P-2. En enlevant les recouvrements de styromousse (photos P-2, #2a, 2b, 2c) et de peinture d’asphalte blanche (photos P-2, #1b et 1c), il découvre d’importantes fissures qu’il croit être à l’origine des infiltrations. [ 16 ] Le demandeur fait faire une évaluation par Injection Alpha inc . le 18 octobre 2011.

Le rapport d’évaluation (dans la liasse P-6) donne lieu à un estimé des coûts, lesquels sont acceptés par les demandeurs le 11 février 2012. Les réparations sont exécutées sitôt après par la même firme, faute par la défenderesse de les faire faire elle-même. [ 17 ] Une dénonciation écrite des vices est envoyée à la défenderesse le 1 er novembre 2011 (P-1) dans laquelle monsieur Chow lui demande de remédier aux problèmes avant le 25 novembre 2011. [ 18 ] Elle y répond le 7 novembre 2011 (P-8) en niant chacun des griefs soulevés par le demandeur.

Elle fait notamment état des résultats plutôt faibles du test de pyrite et de certaines constatations du rapport d’inspection préachat quant à la présence de certaines fissures. Elle considère que les demandes de monsieur Chow sont farfelues et entend les contester vigoureusement, voire même réclamer des dommages à son tour. [ 19 ] Durant l’été 2013, le demandeur décide de creuser le sol et d’excaver lui-même près du garage afin de trouver d’où vient l’infiltration.

Il découvre un immense trou à l'horizontale en direction du garage, sous le mur (voir photos P-13 en liasse) et comble ce trou en y mettant de la gravelle et de la terre. L’infiltration persiste toutefois. [ 20 ] Bien que ce constat fasse

partie de la réclamation en dommages des demandeurs, il n’est soutenu par aucune preuve d’expertise ou de coûts. Le Tribunal ne peut donc considérer ce volet de la réclamation dans son analyse. [ 21 ] Monsieur Chow se plaint aussi de ce que la défenderesse a omis d’étendre de l’asphalte dans l’entrée de garage, comme elle avait promis de le faire (voir P-14). Elle répond dans sa lettre P-8 qu’elle a acheté les matériaux nécessaires et les a laissés dans le garage puisqu’il faisait trop froid pour l’épandre avant que les demandeurs prennent possession de leur nouvelle résidence.

Elle y souligne que c’est le travail de quelques minutes seulement. Ils ne réclament toutefois rien à cet égard. [ 22 ] Monsieur Réjean Montpetit, mandataire de la défenderesse, a d’abord vendu la résidence à madame Benoît et y a par la suite loué une chambre durant toutes les années qu’elle a habité la maison – selon la contre-lettre, ils étaient conjoints de fait; il connaît donc très bien cette résidence. [ 23 ] Il mentionne à la Cour que les fissures à l’arrière de la maison (photo #3a) ont été colmatées avec du silicone et qu’elles n’ont jamais coulé. Ce travail n’était que préventif.

Celles situées à l’avant de la maison n’ont jamais coulé non plus, ce mur étant protégé par la galerie qui avance d’environ six à sept pieds sur la façade. De plus, la pente du terrain est en direction contraire de la maison.

Enfin, poursuit-il, le coin du sous-sol n’a jamais coulé non plus : ces murs adossés de façon perpendiculaire, étaient recouverts de styromousse. [ 24 ] Monsieur Nicolas St-Marseille, quant à lui, témoigne sur le fait qu’il a bel et bien procédé à l’enlèvement du ciment à l’intérieur du garage, puis de la pyrite, à la demande de la défenderesse et de monsieur Montpetit et qu’il a dû creuser beaucoup plus qu’à l’habitude – jusqu’à la semelle – à la demande expresse de monsieur Chow qui est allé sur place à quelques reprises pour « surveiller » les travaux.

Et à sa demande encore, il a placé des feuilles de treillis métallique sous le béton. [ 25 ] À son avis, l’eau ne peut se rendre jusqu’au fond du garage puis s’infiltrer dans le coin du sous-sol : c’est impossible, conclut- il. [ 26 ] Monsieur Montpetit dit avoir fortifié les coins du garage et de la fondation et peinturé les fissures de l’intérieur du garage avec du goudron, comme on peut le voir sur les photos D-17 et D-18. L'ANALYSE [ 27 ] Dans tout recours en justice, la

partie demanderesse doit démontrer au Tribunal, par une preuve prépondérante, le bien fondé de ses prétentions conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , lesquels se lisent comme suit : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. »

[ 28 ] Le recours des demandeurs soulève deux fondements juridiques : le non-respect par la défenderesse de ses engagements contractuels et la présence de vices cachés. 1.

Le non-respect des engagements contractuels [ 29 ] Les demandeurs prétendent, selon les allégations de leur réclamation, que madame Benoît n’a pas respecté son engagement tel qu’énoncé dans le formulaire AM 82848, soit de réparer le plancher du garage et ses fissures (excavation et remplacement du ciment avec renforcements de métal si requis) à la satisfaction des demandeurs. [ 30 ] Cet engagement ayant été pris après le test de pyrite, on comprend que la réparation projetée inclut l’enlèvement de la pyrite.

Selon monsieur Chow, monsieur St-Marseille a creusé seulement un pied ou deux sous le plancher de ciment du garage alors que, prétend-il, le creusage devait être d’au moins cinq à sept pieds de profond. [ 31 ] Or, selon le témoignage de monsieur St-Marseille, celui-ci a creusé jusqu’à la semelle, ce qui pouvait même s’avérer dangereux puisqu’à ce niveau, la terre bouge et risque de faire bouger la semelle. [ 32 ] Il ajoute qu’habituellement, il creuse environ deux pieds mais, à la demande de monsieur Chow, il a creusé bien davantage – jusqu’à environ sept pieds – et a renfloué cet espace avec de la gravelle (pierres concassées) et de la terre, de même que des feuilles de treillis métallique et a coulé du béton par-dessus.

Les photos produites par la défenderesse confirment que cet ouvrage a été fait. [ 33 ] Enfin, des renforcements de fer ont été placés dans les coins du garage, tel que requis dans le formulaire d’amendement à la promesse d’achat M0 58446 (D-7). [ 34 ] Les demandeurs se plaignent aussi de ce que la défenderesse n’ait pas recouvert partiellement l’entrée de garage d’asphalte, près de la porte, suite aux réparations effectuées à celui-ci.

Or, la preuve démontre qu’il faisait trop froid pour ce faire mais que les matériaux ont été achetés et placés dans le garage afin que le demandeur y procède plus tard au printemps, ce qui, selon les témoignages, ne nécessite que quelques minutes de travail. [ 35 ] Le Tribunal conclut donc de la preuve que les engagements pris par la défenderesse ont été respectés. 2.

Les vices cachés [ 36 ] Les demandeurs soutiennent avoir constaté des fissures sous des couches de styromousse ou de peinture d’asphalte blanche au sous-sol, qui, lors de journées de fortes pluies, laissaient pénétrer des infiltrations. [ 37 ] Ces infiltrations existeraient à trois endroits au sous-sol, soit dans le coin (où le mur de fondation du garage rejoint celui du mur du sous-sol), sur le mur avant et sur le mur arrière de l’immeuble. [ 38 ] La garantie de qualité qu’un vendeur doit assurer à son acheteur est décrite à l’

article 1726 du Code civil du Québec : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 39 ] Pour que cette garantie puisse jouer, quatre conditions doivent être réunies : le vice doit être grave, il doit être caché, antérieur à la vente et inconnu de l’acheteur [1] . Le vice doit en outre être dénoncé par écrit au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte, selon l’

article 1739 C.c.Q. , ce qui fut fait le 1 er novembre 2011 par lettre du demandeur (P-1) envoyée par courrier enregistré : « 1739 . L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. » [ 40 ] Les quatre conditions ci-haut énumérées sont ici rencontrées.

La deuxième et la quatrième méritent cependant des remarques et des nuances puisque le rapport d’inspection préachat (P-11) avait souligné la présence de fissures dans les murs de fondation, qui devaient faire l’objet d’investigations plus poussées et/ou de réparations relativement urgentes. [ 41 ] À la page 6 dudit rapport, on peut en effet constater que la case où il est indiqué « Visible major cracks » est cochée et que trois recommandations y sont ratachées : « All the foundation cracks should be repaired in time to prevent further damage and water infiltration; Monitoring; Further investigation by specialist » [ 42 ] Ces remarques de l’inspecteur, tout en appelant à une prudence accrue de la part des demandeurs à l’endroit des fissures constatées, concernent précisément les fissures que l’inspecteur a pu constater sans rien démolir ou enlever quelque revêtement que ce soit.

Or, la preuve démontre que ce sont les demandeurs qui ont enlevé la couche de styromousse et la peinture d’asphalte blanche qui

recouvraient les fissures après avoir constaté de légères infiltrations provenant de ces endroits. Les photos P-2 (#2a, 2b et 2c) démontrent bien l’eau qui s’y est infiltrée. Il s’agit donc bel et bien de vices cachés. [ 43 ] En outre, le rapport de Injection Alpha inc . (P-6), suite à sa visite du 18 octobre 2011 et aux réparations effectuées le 11 février 2012, conclut ainsi : « Our repair procedure confirmed the presence of foundation cracks in all three suspected locations.

In our opinion, neither the cement and ports at crack #1, nor the caulking compound observed at cracks #2 and #3, would have been effective in preventing water ingress through the cracks that they covered. » [ 44 ] Le fait qu’il n’y ait pas eu d’infiltrations avant la vente, si l’on se fie au témoignage de monsieur Montpetit, ne change rien. C’est l’essence même d’un vice caché qu’il soit … caché.

Il aurait pu se manifester avant la vente mais dans ce cas-ci, il ne s’est manifesté qu’après, bien qu’il soit clair que les fissures existaient bien avant. [ 45 ] Selon la facture annexée au rapport P-6, les réparations des fissures ont couté 807$ plus taxes, soit 927,85$. C’est le seul montant que le Tribunal accordera aux demandeurs puisque c’est le seul qui a fait l’objet d’une preuve. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande des demandeurs; CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 927,85$ avec l'intérêt au taux légal de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 9 mars 2012, ainsi que les frais de timbre judiciaire au montant de 163$. __________________________________ SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. Date d’audience : 5 septembre 2014