2014 QCCQ 827, 2014 QCCQ 827

Théroux c. Daigneault 2014 QCCQ 827 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE STE-AGATHE-DES-MONTS « Chambre civile » N° : 715-32-000179-131 DATE : 23 JANVIER 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOHANNE THÉROUX Demanderesse c.

LOUISE DAIGNEAULT -et- RÉJEAN THIBAULT Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Johanne Théroux réclame 6 500 $ à madame Louise Daigneault et monsieur Réjean Thibault («les vendeurs») en raison de vices cachés affectant l'immeuble acheté d'eux. [ 2 ] La réclamation se détaille comme suit : 2 025 $ pour les travaux d'urgence qui ont dû être effectués pour réparer des tuyaux d'égout mal fixés et le solde pour perte de journées de travail, perte de qualité de vie, stress, problèmes respiratoires et autres troubles et inconvénients. [ 3 ] Les vendeurs refusent de verser ce montant et se portent eux-mêmes demandeurs reconventionnels pour une somme de 5 266,46 $, composée de 1 100 $ en remboursement d'une facture payée au bénéfice de madame Théroux, des frais de poste et de photocopies, en plus de 4 000 $ pour perte de qualité de vie, stress, anxiété, insomnie, menaces, acharnement et pressions. [ 4 ] Madame Théroux est absente à l'audience mais y est dûment représentée par son conjoint, monsieur Pierre Baller.

Les faits pertinents à la solution du litige En demande [ 5 ] Madame Théroux et monsieur Baller visitent une première fois l'immeuble convoité le 20 octobre 2011. Ils sont accompagnés de leur agent d'immeuble André Bleau alors que madame Daigneault est également présente. [ 6 ] Dès cette première visite, ils sentent une odeur d'égout à l'intérieur de l'immeuble. Madame Daigneault leur mentionne à ce moment que cette odeur provient du renvoi de la laveuse située dans la salle d'eau du rez-de-chaussée.

Le jour même, ils lui transmettent une promesse d'achat qui, après contre-proposition, est acceptée. [ 7 ] Le 1 er novembre suivant, une inspection préachat est effectuée par l'inspecteur Duhamel. Messieurs Bleau et Baller sont présents, ainsi que madame Daigneault et son agent, madame France St-Onge. Encore une fois, une odeur d'égout est perçue sur les lieux mais on ne pousse pas plus loin l'investigation. [ 8 ] Ils achètent l'immeuble le 9 décembre 2011 et en prennent possession le même jour.

Un premier problème survient vers la fin décembre ou au début janvier alors que le revêtement de plancher de la salle d'eau du rez-de-chaussée semble se décoller et lever. [ 9 ] Monsieur Baller découvre alors une infiltration d'eau qu'il croit due à un problème avec le «beigne» situé sous la toilette. Des travaux de l'ordre de 1 100 $ sont nécessaires et les vendeurs acceptent d'assumer cette facture. Un document intitulé quittance finale est alors signé. C'est de cette facture qu'ils demandent aujourd'hui le remboursement. [ 10 ] Les odeurs d'égout persistent ensuite lors des premiers mois de l'année 2012.

Monsieur Baller mandate monsieur Patrick Giroux, entrepreneur, pour tenter de trouver le problème.

[ 11 ] Il y aura plusieurs visites de ce dernier en janvier, février et mars 2012, jusqu'à ce que le problème soit finalement découvert en procédant à des ouvertures au plafond de la salle à manger. Deux tuyaux de plomberie n'ont jamais été collés et ne sont pas fixés. Après avoir collé ces tuyaux, le problème est définitivement réglé. [ 12 ] Madame Théroux doit assumer auprès de l'entrepreneur Giroux les frais de 2 025 $ pour cette réparation.

Le 4 avril 2012, elle transmet une mise en demeure aux vendeurs qui lui répondent le 12 avril suivant, alléguant la quittance finale déjà signée. [ 13 ] Monsieur Baller précise que dès le 4 avril, les trous au plafond de la salle à manger ont été refermés. [ 14 ] Monsieur Patrick Giroux confirme les travaux effectués et le fait qu'il a été payé 2 025 $ comptant par madame Théroux et monsieur Baller.

Il ne détient aucune carte de compétence, que ce soit en matière de plomberie, ou de façon plus générale, en construction. [ 15 ] En ce qui a trait aux dommages réclamés pour les troubles et inconvénients, monsieur Baller précise tout d'abord qu'il a dû manquer certaines journées de travail en plus de tous les autres problèmes que sa conjointe et lui ont dû subir. [ 16 ] Monsieur André Bleau, agent représentant madame Théroux, affirme avoir lui-même constaté l'odeur d'égout lors des deux visites effectuées avant l'achat de l'immeuble.

Il en a conclu que les problèmes d'odeur étaient liés à l'absence d'un beigne sous la toilette ou à la présence d'un beigne endommagé. En défense [ 17 ] Madame Louise Daigneault et son conjoint ont habité cette résidence pendant deux ans et demi. Ils n'y ont effectué aucun travail. [ 18 ] La première visite de madame Théroux et monsieur Baller a duré environ 10 ou 15 minutes. Elle leur mentionne alors que le problème d'odeur a, pour elle, été réglé par l'installation d'une «guenille» autour du renvoi de la laveuse dans la salle d'eau du rez-de- chaussée.

Elle reçoit une promesse d'achat le même jour, en après-midi. [ 19 ] Suite à la vente de l'immeuble, elle est informée au mois de janvier 2012 du problème relatif au plancher de la salle d'eau du rez-de-chaussée. Elle et son conjoint acceptent de rembourser la facture de 1 100 $ payée à monsieur Giroux pour les réparations. [ 20 ] Elle insiste cependant sur le fait que la quittance finale reçue couvrait tous les problèmes puisqu'il était clair dans l'esprit de toutes les parties que le problème à la salle d'eau et le problème des odeurs d'égout étaient en fait qu'un seul et même problème.

Pour elle, la quittance valait pour le tout. Elle réclame aujourd'hui le remboursement de cette facture de 1 100 $. [ 21 ] Elle réclame également une somme de 4 000 $ pour les divers troubles et inconvénients qu'elle et son conjoint ont subis. Elle soumet notamment des factures de naturopathe. [ 22 ] Madame France St-Onge, agent inscripteur, n'était pas présente lors de la première visite du 20 octobre 2011 mais l'était lors de la seconde du 1 er novembre. Elle se souvient avoir noté une « bonne odeur d'égout » lors de cette journée.

ANALYSE ET DÉCISION Le fardeau de preuve [ 23 ] Afin de faciliter la compréhension du présent jugement par les parties, le Tribunal croit important de reproduire les articles du Code civil du Québec qui reçoivent ici application. [ 24 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce: « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 25 ] Cet

article impose au demandeur le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande et ce, par prépondérance de preuve. [ 26 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute: « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 27 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de déterminer si, effectivement, l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence. Le droit applicable [ 28 ] Le Code civil du Québec prévoit un cadre juridique spécifique concernant la responsabilité du vendeur d'un bien, afin qu'il en assure à l'acheteur la jouissance paisible. Une de ces garanties du droit de propriété est la garantie de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 29 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec précise: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le

rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 30 ] Pour que la garantie de qualité d’un bien s’applique, il est maintenant bien établi que cinq grandes conditions doivent être démontrées par l’acheteur, c’est-à-dire : 1. que le bien est affecté d’un vice ; 2. que ce vice est grave ; 3. qu’il est antérieur à la vente ; 4. qu’il est inconnu de l’acheteur ; 5. qu'il a été dénoncé dans un délai raisonnable au vendeur. [ 31 ] Deux conditions semblent causer problème en l'espèce.

Le caractère caché du vice, ainsi que la dénonciation au vendeur en temps opportun. Le caractère caché du vice [ 32 ] Le caractère occulte ou caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien fait par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [1] . [ 33 ] Pour déterminer si le vice est caché, nous devons savoir si l'acheteur connaissait ou aurait dû connaître le défaut lors de l'acquisition [2] .

La garantie légale de qualité ne constitue pas un système de protection pour un acheteur qui serait imprudent ou incompétent [3] . [ 34 ] L'acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement. Il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque [4] . [ 35 ] Il n'est pas obligatoire pour l'acheteur d'avoir recours aux services d'un expert [5] .

Cependant, bien que la loi écarte cette obligation, cela ne signifie pas qu'il ne doive jamais faire appel à un expert lorsque les circonstances s'y prêtent en guise de précaution [6] . [ 36 ] Bien entendu, l'acheteur qui veut être prudent et diligent doit effectuer quelques efforts dans la découverte d'un vice et la simple possibilité de découvrir un vice suffit pour qu'il ne soit pas considéré caché [7] . [ 37 ] Toutes les parties présentes s'accordent pour dire qu'autant le 20 octobre 2011 que le 1 er novembre 2011, il y avait une odeur d'égout facilement perceptible à l'intérieur de l'immeuble. [ 38 ] Madame Daigneault informe madame Théroux et son conjoint qu'il s'agit d'un problème récurrent mais qu'il est sous contrôle, à leur satisfaction, lorsqu'ils installent une «guenille» afin de «boucher» le renvoi de la laveuse.

Ils ont retiré cette guenille le matin même afin d'être entièrement transparents envers d'éventuels acheteurs. [ 39 ] Madame Théroux possède donc des informations à l'effet que, sans la présence de cette «guenille», il y a des odeurs d'égout dans l'immeuble.

Mais elle ne pousse pas plus loin son investigation à ce sujet. [ 40 ] Devant de tels indices de problèmes d'odeurs désagréables à l'intérieur de l'immeuble qu'elle convoitait, lesquels furent portés à sa connaissance de façon volontaire par son vendeur, elle aurait dû le faire. [ 41 ] En conséquence, le Tribunal estime que madame Théroux ne s'est pas déchargée de son fardeau de prouver, de façon prépondérante, le caractère "caché" du vice dont l'immeuble aurait été affecté lors de la vente. Dénonciation préalable [ 42 ] Le Tribunal se questionne également quant à l'absence de dénonciation préalable aux vendeurs.

En effet, les investigations ont été réalisées en janvier, février et mars et le problème a été entièrement corrigé le 27 mars. Monsieur Baller nous dit même que les trous au plafond ont été refermés le 4 avril 2012 et ce n'est qu'à cette date qu'une mise en demeure a été transmise par la poste à madame Théroux, lettre à laquelle celle-ci a répondu le 12 avril. [ 43 ] L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. [8] [ 44 ] Les auteurs Jobin et Cumyn écrivent que le préavis joue un rôle significatif dans la mise en œuvre de la garantie: il doit permettre au vendeur de vérifier s'il s'agit réellement d'une défectuosité couverte par la garantie, de constater les dommages causés et, s'il le désire, de réparer ou remplacer le bien [9] . [ 45 ] Le préavis constitue une condition de fond de la garantie. Lorsqu'il n'a pas été donné et qu'aucune exemption ne s'applique,

l'action intentée par l'acheteur contre le vendeur doit donc en principe être rejetée. Il s'agit certes d'une sanction sévère.

Elle est justifiée quand l'acheteur a réparé le bien ou l'a revendu sans laisser au vendeur la chance de vérifier s'il s'agit bel et bien d'un vice couvert par la garantie, notamment [10] . [ 46 ] Notre Cour d'appel rappelait ces principes en mentionnant que, selon l'article 1739 ( C.c.Q. ), le défaut de préavis est généralement considéré comme fatal au recours de l'acheteur [11] . [ 47 ] La preuve fait ici état d'une dénonciation faite après que les travaux correctifs eurent été complétés.

La demande reconventionnelle [ 48 ] Étrangement, bien que les vendeurs allèguent en défense la quittance signée par madame Théroux, ils réclament aujourd'hui le remboursement de la facture de 1 100 $ qu'ils ont assumée à son bénéfice, facture qui constitue une

partie importante de la contrepartie à cette quittance. [ 49 ] Clairement, ils ne peuvent bénéficier de la quittance finale qu'ils invoquent, tout en demandant le remboursement de la facture payée. De toute façon, il ne ressort de la preuve aucun motif militant en faveur d'un tel remboursement. Les parties avaient alors conclu une entente valide, qu'elles ont toutes deux respectée.

Le Tribunal ne voit aucune raison de la remettre en doute. [ 50 ] En ce qui a trait aux autres troubles et inconvénients, ils n'ont pas fait l'objet d'une preuve suffisante devant le Tribunal. [ 51 ] Comme cela se produit malheureusement trop souvent, il s'agit d'une demande reconventionnelle à caractère vindicatif dont madame Théroux n'avait jamais entendu parler avant d'instituer sa propre réclamation. [ 52 ] POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 53 ] REJETTE la demande; [ 54 ] REJETTE la demande reconventionnelle; [ 55 ] Chaque

partie payant ses frais. __________________________________ JIMMY VALLÉE, J.C.Q. Date d’audience : 15 JANVIER 2014