2023 QCCQ 798, 2023 QCCQ 798

Tardif c. Nadon 2023 QCCQ 798 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-700984-208 DATE : 6 février 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN TARDIF

Partie demanderesse c. FRANCINE NADON

Partie défenderesse et EXCELLENCE RENOVATION RIVE SUD INC.

Partie tiers-intervenante ______________________________________________________________________ JUGEMENT [ 1 ] Monsieur Jean Tardif réclame 15 000 $ à madame Francine Nadon alléguant que la maison achetée de cette dernière était affectée de vices cachés. Il s’agit de problèmes électriques et de tuiles de céramique brisées et inadéquatement installées dans la cuisine. [ 2 ] Madame Nadon dit que les vices allégués ne sont pas cachés.

Elle appelle en garantie Excellence Rénovation Rive-Sud inc. (Excellence) qui a fait les travaux de rénovation notamment l’installation de la céramique de la cuisine. [ 3 ] De son côté, Excellence considère que la céramique installée l’a été selon les règles de l’art. QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] La maison vendue à monsieur Tardif était-elle affectée de vices cachés ? [ 5 ] Si oui, à quel montant a droit le demandeur ? [ 6 ] Excellence a-t ‘elle installé la céramique selon les règles de l’art et si non, à quel montant a droit la défenderesse ?

CONTEXTE [ 7 ] Le 18 juin 2019, monsieur Tardif achète la résidence de madame Nadon sise rue A à Saint-Jean-sur-Richelieu. [ 8 ] Avant de procéder à l’achat, monsieur Tardif a visité la propriété et fait procéder à une inspection préachat par monsieur Martin Lafrenière le 1 er mars 2019 (pièce P-7). [ 9 ] La première visite de monsieur Tardif a lieu environ une semaine avant la visite de son inspecteur. [ 10 ] Peu après la prise de possession de l’immeuble en juin 2019, monsieur Tardif constate certains problèmes quant à l’électricité et la céramique lorsqu’il procède à des travaux de rénovation. [ 11 ] Les problèmes liés à l’électricité sont décelés peu à peu, au fur et à mesure que les murs sont ouverts.

Il s’agit de violations des normes de sécurité, le fonctionnement du système électrique n’ayant pas été affecté d’où la difficulté de découvrir les problèmes. [ 12 ] Le problème de la céramique est le suivant : les tuiles de la cuisine ne sont pas collées et ne tiennent en place que par le coulis. [ 13 ] Comme les tuiles doivent être recollées, elles sont d’abord enlevées.

Le résultat est qu’elles sont brisées lors de l’enlèvement. [ 14 ] Plus grave cependant, le plancher chauffant sous la céramique est endommagé lors de l’enlèvement des tuiles et doit être refait en entier. [ 15 ] C’est dans ce contexte que le Tribunal doit décider du bien-fondé de la réclamation et de l’appel en garantie. ANALYSE [ 16 ] D’entrée de jeu, le Tribunal désire souligner qu’il a pris en considération toutes les pièces qui ont été produites lors de l’audition ainsi que tous les témoignages qui ont été rendus, et ce, même s’il n’y sera pas nécessairement fait référence dans la décision. [ 17 ] La

partie qui fait valoir un droit doit démontrer par prépondérance de preuve le bien-fondé de ses prétentions, comme le prévoient les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , qui se lisent ainsi : «2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.»

[ 18 ] Pour réussir dans sa demande, monsieur Tardif doit démontrer au Tribunal que les problèmes allégués constituent des vices cachés et faire la preuve de la valeur de sa réclamation. C’est l’

article 1726 C.c.Q. qui oblige le vendeur à garantir à l’acheteur que le bien vendu est exempt de tout vice : «1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.» [ 19 ] La Cour d’appel du Québec, dans la cause de Leroux c . Gravano [1] , souligne les conditions afin de se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés de la façon suivante : «Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur.» [ 20 ] Quant au caractère occulte du vice, la Cour suprême du Canada, dans la cause de ABB c .

Domtar [2] s’exprime ainsi au paragraphe 51 : «51 Le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective, c’est-à-dire en évaluant l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence : P.-G. Jobin, « Précis sur la vente », dans La réforme du Code civil (1993), vol. 2, 359, p. 466; M. Pourcelet, La vente (5e éd. 1987), p. 149.

Autrement dit, on ne s’interroge pas simplement sur l’ignorance du vice; on cherchera aussi à déterminer si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait constaté le vice.» [ 21 ] Le professeur Edwards, aujourd’hui juge à la Cour supérieure, se prononce ainsi quant au caractère occulte du vice [3] : «381.

Le Code civil du Québec confirme la norme de l’acheteur raisonnable en définissant le vice apparent comme celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent, sans avoir besoin de recourir à un expert.» [ 22 ] Bien qu’il ne soit pas obligatoire de procéder à une vérification d’un bien par expert avant de l’acquérir, le Pr Edwards souligne que dans certaines circonstances, l’acheteur, afin d’être déclaré prudent et diligent, doit requérir de l’aide [4] : «(…) Cependant, dans certaines circonstances, l’acheteur ne peut satisfaire à la norme de l’acheteur prudent et diligent en agissant seul.

Envisageons le cas d’un acheteur profane désireux d’acquérir un ordinateur d’un certain âge, d’une grande complexité et à un prix élevé, c’est-à-dire plusieurs millions de dollars, d’un vendeur ordinaire; ou encore celui d’un acheteur profane d’un immeuble qui, constatant certains indices inquiétants, n’a pas la connaissance nécessaire pour écarter la possibilité d’un vice. Dans les deux hypothèses, l’acheteur agissant seul n’a pas la connaissance requise pour effectuer et compléter un examen selon la norme d’un acheteur « prudent et diligent ». S’il omet de demander de

l’aide, il agit de manière négligente. L’erreur de formulation dans le texte actuel a donc trait à l’idée que l’acheteur raisonnable ne doit jamais obtenir l’aide d’un expert. Or, parfois, dans un contexte exceptionnel, afin même de satisfaire à la norme d’un acheteur raisonnable, l’acheteur se doit d’obtenir une aide spécialisée.» [ 23 ] La Cour d’appel du Québec dans St-Louis c.

Morin [5] rappelle que lorsqu’un immeuble présente un indice permettant de soupçonner l’existence d’un vice, l’acheteur prudent et diligent doit faire vérifier ou obtenir l’aide d’un expert : «[39] En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect.

Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie. S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera; (…)» [ 24 ] Les principes juridiques étant établis, le Tribunal doit maintenant les appliquer à la preuve entendue. Électricité [ 25 ] Monsieur Daniel Bélanger, électricien, a témoigné des nombreuses défectuosités électriques de la propriété.

Ainsi, voici un résumé des constatations : absences de boites de jonction, absences de couvercles sur les boites de jonction, mauvais raccords de fils dans certaines boites électriques, fils qui passent à côté des boites de jonction, lumières encastrées dont les raccords ne sont pas dans des boites de jonction, pour ne nommer que ces défauts.

Le Tribunal réfère aux photographies produites sous la cote P-2 ainsi que le rapport de monsieur Bélanger (pièce P-6). [ 26 ] Chaque ouverture de plafonds ou de murs amène ainsi une nouvelle découverte, un nouveau vice. [ 27 ] Il est évident que les constatations faites par monsieur Tardif et ultimement par son électricien constituent des vices cachés puisqu’il était impossible de les déceler, notamment parce que le système électrique fonctionnait et qu’il aurait fallu faire des ouvertures dans les murs à l’aveugle pour découvrir l’existence de vices.

Les problèmes sont importants puisqu’ils concernent la sécurité. Le Tribunal ne peut que considérer ces vices comme étant des vices cachés et octroyer le montant des réparations décrit à la pièce P-16, deux factures émises par l’entreprise de monsieur Bélanger pour les sommes de 1 728,63 $ et 378,82 $ pour un total de 2 107,45 $. Céramique [ 28 ] Il convient tout d’abord de corriger certaines prétentions du demandeur.

Monsieur Tardif et son inspecteur préachat, monsieur Lafrenière, témoignent à l’effet que le plancher de la cuisine lors des visites préachat n’était pas visible tellement il était obstrué par des objets et des boites de déménagement. [ 29 ] Non seulement cette prétention est contredite par madame Nadon et monsieur Parent, le courtier immobilier de la défenderesse, mais elle est contredite par la logique même qui donne tort à monsieur Tardif et monsieur Lafrenière. La maison n'a été en vente qu’une semaine en février 2019. Or, la prise de possession n’a eu lieu qu’en juin 2019.

Pourquoi un vendeur laisserait-il des boites de déménagement dans une cuisine alors qu’il ignore quand il vendra ?

[ 30 ] De plus, tout vendeur logique veut présenter sa maison sous son meilleur jour. Ce n’est pas en laissant des boites un peu partout que cela se fera. [ 31 ] Finalement, le témoignage même du courtier de monsieur Tardif, monsieur Steve Nadeau, dans sa déclaration pour valoir témoignage, ne souligne aucune déficience visuelle au niveau de la céramique.

S’il y avait eu des obstructions, ce dernier en aurait témoigné, ce qui n’est pas le cas. [ 32 ] Ceci dit, le fait que le plancher soit visible rend-il le vice apparent ? [ 33 ] Monsieur Tardif a fait appel à monsieur René Ménard qui est entrepreneur en construction. C’est à lui qu’il a confié le soin de réparer le plancher et il explique pourquoi la situation n’était pas visible. [ 34 ] Tout d’abord les tuiles, selon le témoignage de monsieur Ménard, n’adhéraient que par le coulis.

Celui-ci était fissuré de façon légère ce qui n’est pas visible dans l’appréciation générale du parquet. [ 35 ] Le décollement des tuiles ne pouvait être décelé sauf si quelqu’un marchait avec des souliers à talons. Autrement il était impossible de constater le décollement. [ 36 ] C’est en cognant sur les tuiles que monsieur Ménard a entendu un son creux révélant l’absence d’adhérence des tuiles. [ 37 ] Selon lui, la grandeur de ces tuiles exigeait un double collage, c’est-à-dire de la colle sur la tuile et sur le plancher, ce qui n’a pas été fait.

Il ajoute que les propriétaires précédents ont certainement eu connaissance du problème puisqu’ils ont essayé de recoller des tuiles. [ 38 ] Il réfère à la photo 17 de la pièce P-15 où nous pouvons constater une colle jaune, cette colle est une colle de menuiserie et non une colle pour les tuiles telle qu’utilisée pour le reste du plancher. Le Tribunal considère qu’il était impossible par un acheteur attentif de déceler le problème de la céramique, aussi ce vice est-il un vice caché. [ 39 ] Pour corriger le problème de la céramique, il faut enlever celle-ci.

Le hic c’est que toutes les tuiles ne sont pas sans aucune adhérence ce qui a amené le bris de la plupart d’entre elles. [ 40 ] Si ce problème peut sembler important, il n’est que mineur comparé au problème survenu par l’enlèvement des tuiles. En effet, le système de plancher chauffant a été endommagé. Ce faisant, c’est tout le plancher chauffant qui a dû être refait et le montant pour en installer un nouveau est réclamé. [ 41 ] Le Tribunal a entendu monsieur Martin Gauthier qui est le représentant d’Excellence.

Selon lui, si le fil chauffant a été endommagé, c’est parce que la céramique a été retirée sans faire attention. [ 42 ] En effet, le fil chauffant est recouvert de ciment qui aurait dû le protégé. Si le fil est atteint, c’est que peu de précautions ont été prises.

[ 43 ] Toujours selon monsieur Gauthier, afin de garantir son travail, monsieur Ménard devait installer le plancher chauffant du début à la fin. Il ne pouvait utiliser le filage déjà en place.

Ce commentaire quant à la garantie est confirmé par monsieur Ménard. [ 44 ] Toujours selon monsieur Gauthier, ceci expliquerait pourquoi la céramique a été enlevée sans ménagement quitte à ce que les fils chauffants soient endommagés, monsieur Ménard n’ayant pas l’intention de les réutiliser. [ 45 ] Selon le Tribunal, il ne s’agit pas de conséquences logiques et directes au changement de tuiles. [ 46 ] Le Tribunal doit accorder un montant pour la céramique qui a été enlevée et réinstallée sans tenir compte de la

partie du plancher chauffant. [ 47 ] Malheureusement, le Tribunal ne peut utiliser la facture de monsieur Ménard (pièce P-4) puisqu’elle n’est pas ventilée pour chaque travail fait, notamment la pose de céramique. [ 48 ] Monsieur Gauthier prétend qu’il s’agit d’un travail d’environ 3 000 $ plus le coût de la céramique, soit 1 414,19 $ (pièce P-5). [ 49 ] Le Tribunal est d’accord avec cette évaluation aussi c’est un montant de 4 414,19 $ qui sera octroyé au demandeur pour la question de la céramique. [ 50 ] Le Tribunal accordera donc à monsieur Tardif un total de 6 521,24 $.

Appel en garantie [ 51 ] Le Tribunal a entendu monsieur Steve English qui a installé la céramique pour Excellence lorsque les travaux de rénovation ont été faits au bénéfice de madame Nadon. Monsieur English confirme qu’il n’a pas fait de double encollage et que la colle était fournie par Excellence. [ 52 ] Il conclut que le décollement des tuiles est la résultante d’une incompatibilité du ciment- colle avec la céramique. [ 53 ] Comme ces services ont été retenus par Excellence et que cette dernière a fourni les matériaux, c’est elle qui doit indemniser madame Nadon pour les problèmes reliés à la céramique.

C’est une somme de 4 414,19 $ qui devra être versée à la défenderesse à

titre de demanderesse reconventionnelle. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 54 ] ACCUEILLE partiellement la réclamation de la

partie demanderesse, monsieur Jean Tardif; [ 55 ] CONDAMNE la

partie défenderesse, madame Francine Nadon à payer à la

partie demanderesse, monsieur Jean Tardif la somme de 6 521,24 $ avec les intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 8 avril 2020; [ 56 ] AVEC frais de justice; [ 57 ] ACCUEILLE partiellement la réclamation de la demanderesse en garantie, madame Francine Nadon; [ 58 ] CONDAMNE l’appelée en garantie, Excellence Rénovation Rive-Sud inc., à payer à madame Francine Nadon la somme de 4 414,19 $ avec les intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 8 avril 2020; [ 59 ] AVEC frais de justice contre la défenderesse en garantie. __________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audition : 21 décembre 2022