2023 QCCQ 9376, 2023 QCCQ 9376

Heimerl c. Léonard 2023 QCCQ 9376 COUR DU QUÉBEC « division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N°: 700-32-704010-204 DATE : 24 novembre 2023 SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE PIERRE CLICHE, C.Q. ÉMILIE HEIMERL et MURIELLE LAROCQUE Demanderesses c.

YVON LÉONARD et SUZETTE LÉONARD (LACHAPELLE) Défendeurs JUGEMENT [ 1 ] Mesdames Émilie Heimerl et Murielle Larocque (les demanderesses) réclament 14 950 $ solidairement à Madame Suzette Léonard (Lachapelle) et Monsieur Yvon Léonard (les défendeurs) leur reprochant de leur avoir vendu un immeuble atteint d’un vice caché affectant un muret de soutènement longeant son entrée pavée pour voitures. [ 2 ] Les demanderesses ajoutent que les défendeurs n’ont pas agi de bonne foi en leur cachant des informations importantes concernant l’état de ce muret. [ 3 ] Les défendeurs contestent le bien-fondé de cette réclamation soutenant que le vice allégué par les demanderesses n’était pas caché au sens de la loi et que subsidiairement, le montant qui leur est réclamé est nettement exagéré.

LES QUESTIONS EN LITIGE 1. L’immeuble vendu par les défendeurs aux demanderesses était-il atteint d’un vice caché important affectant le muret de soutènement de son entrée pavée pour voitures ? 2. Dans l’affirmative, quelle est la valeur de l’indemnité que les demanderesses sont en droit de recevoir ?

CONTEXTE [ 4 ] Au cours de l’année 2007, les défendeurs font l’acquisition d’une résidence unifamiliale, de type « cottage », située sur la rue A à Mirabel et construite en 1999. [ 5 ] Monsieur Léonard procède alors à la mise en place d’un muret de soutènement longeant l’entrée pour voitures de l’immeuble qui est asphaltée de façon concomitante. [ 6 ] Ce muret est formé de blocs de béton imbriqués les uns dans les autres délimitant le terrain de l’immeuble voisin situé à un niveau légèrement inférieur.

[ 7 ] Au cours de l’année 2017, une nouvelle couche d'asphalte est ajoutée partiellement sur la surface de l’entrée pour voitures, soit tout le long de sa

partie longeant le terrain voisin. [ 8 ] Selon Madame Léonard, il y a présence à cet endroit de légères fissures à la surface de l'asphalte et elle ajoute, lors de son témoignage, que « le muret penchait un peu, mais pas vraiment ». [ 9 ] Au début de l’année 2019, les défendeurs décident de mettre en vente leur propriété. [ 10 ] Ils remplissent et signent alors le formulaire intitulé « Déclarations du vendeur sur l’immeuble ». [1] [ 11 ] Ils répondent par la négative, entre autres, aux questions suivantes apparaissant à ce formulaire : « D4.

TERRAIN (SOL) À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu : […] D4.4 des travaux au sol (ex. : remblai, remplissage de piscine, mur de soutènement, etc.) ? […] D13.9 À votre connaissance, y a-t-il d’autres facteurs se rapportant à l’immeuble qui soient susceptibles, de façon significative d’en diminuer la valeur ou les revenus, en augmenter les dépenses ou d’en restreindre l’usage et dont vous n’avez pas fait état dans les présentes déclarations. (ex. : projet de développement ou de construction, problème environnemental (par ex. : radon), bruit anormalement élevé, odeur nauséabonde, etc.) ? » (Sic) (Soulignement ajouté) [ 12 ] Le 22 janvier 2019, Mme Heimerl et son conjoint, Monsieur Jérôme Mathieu Labossière, visitent pour la première fois l’immeuble en litige en compagnie de leur courtière immobilière, Madame Catherine Ouimet-Miller. [ 13 ] Ils souhaitent alors en faire l’acquisition. [ 14 ] Étant donné que M.

Labossière n’est pas en mesure d’obtenir le financement nécessaire pour ce faire, il est alors convenu que Madame Heimerl en fera l’acquisition avec sa mère, Madame Murielle Larocque. [ 15 ] Le 26 janvier 2019, ces dernières présentent aux défendeurs une promesse d’achat au prix de 225 000 $ conditionnellement à l’inspection de l’immeuble par un inspecteur en bâtiment, et ce, après avoir reçu copie de leur formulaire intitulé « Déclarations du vendeur sur l’immeuble ». [ 16 ] Cette inspection est réalisée le 2 février suivant par Monsieur Quesnel Martin, de l’entreprise Inspec-Thor, en présence de mesdames Ouimet-Miller et Heimerl ainsi que du conjoint de cette dernière. [ 17 ] Il y a alors une quantité de neige importante au sol. [ 18 ] Bien que l’entrée pour voitures de l’immeuble soit dégagée, sa surface est recouverte d’une légère couche de neige alors que celle-ci recouvre entièrement le mur de soutènement. [ 19 ] Au sujet de ce muret et de cette entrée, le rapport d’inspection de Monsieur Martin, incluant son certificat y étant annexé, contient les passages suivants : « Mur(

s) de soutènement Type : non visible Observation : enneigé. Inspection limitée Dû à la présence de neige lors de notre visite, l’inspection du/des murs de soutien n’a pu être effectuée et nous n’avons pu en déterminer le genre ni l’état. Dès que possible, assurez-vous de l’intégrité de celui-ci (ceux-ci). Si le/les murs de soutien sont instables, inclinés et ou fissurés, réalisés des travaux de réfection immédiatement pour la sécurité des usagés. Nous vous suggérons fortement de faire affaires à un spécialiste en aménagement afin de remédier à ce genre de situation. Veuillez prendre note qu’un bon drainage du/des murs de soutènement, aide grandement à prolonger leur(

s) durée de vie. » [2] (Sic) (Soulignement ajouté) [ 20 ] Quant à l’entrée pour voitures, son rapport contient la note suivante : « Inspection limitée due à la présence de neige. L’inspection de l’entrée d’auto et/ou de l’aire de stationnement n’a pu être effectuée et nous n’avons pu déterminer le type, l’état, ni le drainage de cette dernière. Dès que possible, vérifiez que sa condition ne représente aucun risque pour la sécurité des utilisateurs (affaissement, bris) ainsi que pour les composantes du bâtiment (drainage inadéquat). Advenant le cas, apportez immédiatement les correctifs nécessaires.

Faites appel à un entrepreneur qualifié pour obtenir une estimation des coûts reliés afin de procéder aux réparations requises. » [3]

(Sic) (Soulignement ajouté) [ 21 ] Enfin, le certificat annexé à ce rapport contient la note additionnelle suivante : « Inspection durant l’hiver Lorsqu’il y a présence de glace ou de neige, les surfaces du toit, le solin, la cheminée, le drainage du toit, les fondations, le nivelage de surface et des structures auxiliaires sont difficiles ou impossibles à inspecter. Les opinions peuvent être incomplètes dépendamment des conditions existantes au moment de l’inspection. Les items incomplets sur votre rapport peuvent nécessiter un suivi au printemps.

Comme cela nécessite une seconde visite, et par conséquent des frais additionnels, le travail ne serait fait que suite à une demande spécifique de votre part . » (Sic) (Soulignement ajouté) [ 22 ] Suivant certaines modifications apportées à la promesse d’achat, les parties s’entendent sur un prix de vente final de l’immeuble en litige de 234 500 $ en tenant compte principalement du coût de réparation à venir d’une fissure présente dans l’un des murs de fondation. [ 23 ] L’acte de vente est signé par les parties le 31 mai 2019, mais la prise de possession de l’immeuble par les demanderesses est fixée au 29 juin suivant. [ 24 ] Celui-ci est alors vendu avec la garantie légale de qualité. [ 25 ] Entre le 2 février et le 31 mai 2019, les demanderesses ne retournent pas sur les lieux. [ 26 ] Madame Heimerl n’y retourne que le 3 juin, en compagnie de Mme Ouimet-Miller, en vue de l’installation d’un climatiseur mural ainsi que pour prendre des mesures à l’intérieur de certaines pièces de l’immeuble vendu. [ 27 ] Elles ne constatent rien de particulier à ce moment concernant le muret de soutènement. [ 28 ] C’est plutôt le 30 juin suivant que Madame Heimerl réalise que celui-ci présente un début d’affaissement et d’inclinaison vers le terrain voisin. [ 29 ] Elle remarque aussi que le revêtement d’asphalte présente des fissures latérales le long de ce muret. [4] [ 30 ] Avisée de la situation, Madame Ouimet-Miller rassure Mme Heimerl et son conjoint et les invite à réévaluer la situation au printemps de l’année suivante. [ 31 ] Ces derniers consultent cependant Monsieur Laurent St-Onge, ingénieur en construction, lequel se rend sur place en juillet 2019. [ 32 ] Suivant sa déclaration pour valoir témoignage, déposée au dossier de la Cour, il constate alors que le muret est instable et qu’il y a des fissures présentes dans le revêtement d’asphalte de l’entrée pour voitures. [ 33 ] Il conclut, entre autres, que des travaux doivent être entrepris si les dommages s’aggravent au printemps suivant. [ 34 ] En avril 2020, l’affaissement et l’inclinaison du muret s’aggravent et les fissures présentes dans l'asphalte sont plus importantes, dont la principale présente une profondeur d’environ huit centimètres. [5] [ 35 ] De nouvelles fissures ont aussi fait leur apparition. [ 36 ] Le 19 avril 2020, Mme Heimerl fait parvenir un avis de dénonciation de la situation aux défendeurs les invitant à visiter les lieux en compagnie d’un expert de leur choix. [ 37 ] Ces derniers soutiennent être alors paniqués et décident, suivant le conseil d’un tiers, de ne rien faire. [ 38 ] Au cours du même mois, monsieur St-Onge retourne sur les lieux. [ 39 ] Dans sa déclaration pour valoir témoignage, portant la date du 12 juillet 2023, il écrit, entre autres, ce qui suit : « En avril 2020, lors d’une visite à la résidence, je constate que les fissures sont considérables et que l’affaissement du muret est grave.

Les dommages sont maintenant évidents et des travaux sont requis pour refaire le mur de soutènement et le pavage à neuf. En effet, des réparations mineures ne sont plus possibles vu l’état général… Le muret menace de s’effondrer à tout moment, ce qui forcerait assurément le début des travaux. En attendant, je recommande à M.

Labossière de se stationner à une distance sécuritaire du muret et d’être prudent à proximité puisqu’il pourrait s’effondrer. » (Sic) [ 40 ] Au cours du mois de mai 2020, Madame Heimerl retient les services de l’entreprise Pavage Expert Plus inc. (Pavage Expert), représentée par Monsieur Tommy Leclerc, afin d’obtenir une estimation des travaux effectués pour réparer le muret et le pavage. [ 41 ] À la suite d’une visite des lieux par l’un de ses chargés de projet, cette entreprise lui remet une estimation pour de tels travaux totalisant 9 950 $, en sus des taxes applicables. [6]

[ 42 ] Suivant sa déclaration pour valoir témoignage à

titre d’expert, portant la date du 10 juillet 2023, Monsieur Leclerc déclare, entre autres, ce qui suit: « […] Ce montant était basé sur notre recommandation de refaire le muret à neuf avec des blocs de soutènement, et non des blocs décoratifs, qui de surcroît n’était visiblement pas installés dans les règles de l’art. En effet, les blocs d’origines étaient populaires dans les années 90, mais ils ne sont plus utilisés de nos jours, puisque principalement conçus pour aménager de petits talus ou des platebandes… et non pour un stationnement qui doit soutenir une charge considérable.

D’ailleurs, les blocs de soutènement qui ont été installés sont munis de cavités pour faciliter le drainage et éviter l’accumulation d’eau, contrairement aux blocs d’origine qui étaient massifs. De plus, simplement réparer les fissures déjà existantes et les dommages qui seraient inévitablement causé par l’excavation du muret d’origine n’aurait pas été optimal et conforme à nos standards de qualité. C’est pourquoi nous avons également recommandé de refaire l’asphalte en totalité pour régler définitivement le problème de fissures et d’infiltration d’eau.

Le tout, afin d’offrir une tranquillité d’esprit aux clients pour plusieurs années, contrairement à la réparation partielle et de piètre qualité qui avait déjà été effectuée dans le passé, et qui visiblement n’a pas été suffisante pour régler le problème à long terme. » (Sic) (Soulignements ajoutés) [ 43 ] Le 5 juin 2020, les défendeurs sont mis en demeure par les demanderesses de procéder aux travaux requis à leurs frais ou de leur payer la somme de 9 950 $, en sus des taxes applicables, soit 11 440 $, taxes incluses. [ 44 ] Sans réponse de la part des défendeurs, Madame Heimerl et son conjoint n’entreprennent aucun travail au cours de l’année 2020 ne possédant pas les moyens financiers suffisants pour ce faire. [ 45 ] Le 20 août 2020, ils déposent leur réclamation contre les défendeurs dans le cadre du présent litige. [ 46 ] Celle-ci est modifiée le 14 avril 2021 afin de remplacer Monsieur Labossière par Madame Larocque à

titre de codemanderesse. [ 47 ] À la fin du mois de mars 2021, le muret de soutènement s’effondre dans sa

partie la plus éloignée de la rue A. [7] [ 48 ] Le 9 avril suivant, Madame Heimerl obtient une nouvelle soumission de Pavage Expert qui s’élève alors à 14 950 $, taxes incluses. [8] [ 49 ] Cette augmentation de coûts résulte, selon Monsieur Leclerc, à une hausse des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre durant la période pandémique de la Covid-19. [ 50 ] De plus, il s’avère alors nécessaire d’allonger le nouveau muret d’environ 10 pieds étant donné la modification qui doit être apportée à la pente de l’entrée asphaltée. [ 51 ] Les travaux sont réalisés par Pavage Expert au cours du mois de mai suivant, au prix convenu, lequel est dûment payé par les demanderesses aux termes du refinancement de leur prêt hypothécaire. [ 52 ] Le recouvrement d’asphalte est alors repris dans son ensemble et le nouveau muret est alors composé de blocs et de tuiles de béton de type « G-force » sur une longueur de 41 pieds. [9] [ 53 ] C’est la somme de 14 950 $ payée à Pavage Expert qui est réclamée aux défendeurs. [ 54 ] Madame Heimerl reconnaît cependant que celle-ci doit faire l’objet d’une réduction afin de tenir compte d’un certain taux de dépréciation, mais précise que c’est son conjoint qui a procédé à la disposition, entre autres, des anciens blocs de béton et de la remise en état du terrain voisin.

ANALYSE 1. L’immeuble vendu par les défendeurs aux demanderesses était-il atteint d’un vice caché important affectant le muret de soutènement de son entrée pavée pour voitures ? [ 55 ] Une réponse affirmative doit être donnée à cette question pour les raisons suivantes.

A) Les principes de droit applicables. [ 56 ] Il revenait aux demanderesses de démontrer le bien-fondé de leur réclamation et des faits qui la supportent selon la balance des probabilités, et ce, conformément au premier alinéa de l’

article 2803 et à l’

article 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ). [10] [ 57 ] Leur réclamation est basée sur l’application de la garantie légale de qualité, communément appelée la garantie contre les vices cachés, ainsi que suivant les règles traitant du vice de consentement. [ 58 ] La garantie légale de qualité est définie à l’

article 1726 C.c.Q. : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »

[ 59 ] Cette garantie, existant de plein droit, porte sur l’usage normal du bien vendu ayant pour objet d’assurer à l’acheteur son plein usage. [ 60 ] Pour que le Tribunal puisse conclure à l’existence d’un vice caché, au sens juridique de ces termes, le vice doit satisfaire aux quatre conditions suivantes, soit d’être grave, d’exister au moment de la vente, d’être inconnu de l’acheteur et d’être caché (occulte). [ 61 ] S’ajoute à ces critères, la condition de fond énoncée à l’

article 1739 C.c.Q. qui prévoit que l'acheteur doit dénoncer par écrit le vice au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. [ 62 ] Le but de cette dénonciation est d’éviter au vendeur un préjudice inutile, lui permettre d’examiner le bien, de s’assurer de la nature du vice, de pouvoir tenter d’identifier son origine, de valider son existence au moment de la vente et de lui permettre de le réparer à un moindre coût. [ 63 ] Enfin, conformément aux dispositions prévues aux articles 1590 , 1594 , 1595 et 1602 C.c.Q. , l'acheteur doit aussi, après sa découverte du vice, mettre en demeure son vendeur de voir à sa réparation à ses frais avant de procéder lui-même à l'exécution des travaux correctifs requis, sous peine du rejet possible de sa réclamation, et ce, malgré l'existence d'un vice caché. [ 64 ] En effet, la mise en demeure est toujours requise à moins d’établir des circonstances justifiant une demeure de plein droit, conformément à l’

article 1597 C.c.Q. , tel que l’urgence ou la répudiation manifeste du vendeur. [ 65 ] En vue de l’acquisition d’un immeuble, l’acheteur prudent et diligent doit procéder à son examen visuel de manière complète et attentive tout en étant « à l’affût d’indice pouvant laisser soupçonner un vice . » [11] [ 66 ] Dans un tel cas et « si un doute sérieux se forme dans son esprit, il doit pousser plus loin sa recherche. » [12] [ 67 ] Or, lorsqu’un tel acheteur procède à l’inspection d’un immeuble qu’il convoite avec l’aide d’un inspecteur en bâtiment, l’existence d’indices sérieux, significatifs ou annonciateurs de vices potentiels l’oblige à procéder à son examen de manière plus approfondi en retenant, s’il le faut, les services d’un expert. [13] [ 68 ] Par conséquent, « le simple fait d’avoir procédé à une inspection préachat ne suffit pas à décharger l’acheteur de son fardeau » [14] . [ 69 ] « En effet, si lors de la visite ou en prenant connaissance du rapport il est mis au fait de problèmes potentiels, il lui appartiendra d’examiner la situation attentivement et de poursuivre ses démarches avant d’acheter l’immeuble. » [15] [ 70 ] De plus, bien que le fait de retenir les services d’un inspecteur en bâtiment soit certes le geste d’un acheteur prudent et diligent, celui-ci doit tout de même prendre connaissance de son rapport et suivre ses recommandations avant d’en faire l’acquisition. [16] [ 71 ] Cependant, ce dernier principe ne s’applique pas dans la mesure où celles-ci peuvent être qualifiées uniquement d’avertissements abstraits, de conseils à suivre suivant l’acquisition de l’immeuble ou de simples déclarations de la part de l’inspecteur quant à son incapacité ou son refus d’inspecter une composante de l’immeuble. [17] [ 72 ] Quant au caractère caché d’un vice, celui-ci s’évalue objectivement en examinant, entre autres, le degré d’inspection du bien faite par un acheteur prudent et diligent. [18] [ 73 ] Ce dernier est donc tenu de déployer quelques efforts dans la découverte d’un vice puisque la simple possibilité de le découvrir suffit pour qu’il ne soit pas considéré comme étant caché. [19] [ 74 ] Pour déterminer si le vice peut ainsi être qualifié, le Tribunal doit donc décider si un acheteur raisonnable, placé dans les mêmes circonstances que les demanderesses en l’instance, aurait dû déceler le vice qui affecte le bien lors de son acquisition. [20] [ 75 ] Par conséquent, les protections juridiques découlant de la garantie légale de qualité ne constituent pas un système de protection en faveur d’un acheteur imprudent ou incompétent. [21] [ 76 ] Cependant, la garantie légale pourra toujours s’appliquer si le vendeur rassure l’acheteur, même de bonne foi, ou lui fait des déclarations précises sur l’absence d’importance ou de gravité d’indices révélés pouvant raisonnablement justifier ce dernier à ne pas pousser davantage son examen du bien avant son acquisition. [22] [ 77 ] De plus, indépendamment de la garantie légale de qualité, le consentement de l’acheteur peut être vicié lorsque son erreur d’avoir fait l’acquisition du bien ou de l’avoir acquis à un prix trop élevé est provoquée par des mensonges ou des fausses représentations de la part de son vendeur, pouvant équivaloir à un dol, comme l’indique l’

article 1401 C.c.Q. : 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes . Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [ 78 ] Or, le dol se définit comme étant « le fait de provoquer volontairement une erreur dans l’esprit d’autrui pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes. » [23]

[ 79 ] « C’est donc l’acte, l’agissement qui provoque l’erreur. » [24] [ 80 ] Le vice de consentement demeure donc l’erreur ainsi provoquée. [ 81 ] De plus, « la réticence est un dol négatif. Elle consiste à laisser le cocontractant croire une chose par erreur, sans le détromper, spécialement en ne lui dévoilant qu’une

partie de la vérité. » [25] [ 82 ] Pour sa part, « le silence est le fait de s’abstenir de révéler au contractant un fait important qui changerait sa volonté de contracter. » [26] [ 83 ] « Dans les deux cas, le comportant est déloyal, car il vise à amener l’autre

partie à contracter malgré son ignorance ou à passer contrat à des conditions plus onéreuses qu’elle ne l’aurait fait autrement. » [27] [ 84 ] Par conséquent, l’intention de tromper du vendeur doit découler de son silence ou de sa réticence à informer l’acheteur de l’état vicié du bien qu’il désire lui vendre. [ 85 ] En conclusion, pour établir le dol, l’acheteur doit démontrer l’existence de l’erreur déterminante qu’il a commise, que celle-ci fut provoquée par les actions ou les omissions de son vendeur et que ce dernier avait l’intention de le tromper. [28] [ 86 ] Cependant, en l’absence de preuve de dol, « le devoir du vendeur d’informer l’acheteur et le devoir de ce dernier de se renseigner sont définis exclusivement par les règles de la garantie légale de qualité et plus particulièrement par les dispositions prévues à l’

article 1726 C.c.Q . et leur interprétation. » [29] [ 87 ] Ainsi, « en matière de garantie de qualité, le devoir général d’informer le cocontractant est absorbé dans celui du vendeur de divulguer le vice caché à l’acheteur. » [30] [ 88 ] Par conséquent, « il n’existe pas deux devoirs d’informer, avec possiblement des régimes juridiques différents. » [31] [ 89 ] En conclusion, l’obligation du vendeur de divulguer l’existence d’un vice s’arrête donc là où débute celle de l’acheteur de vérifier si le bien vendu en est affecté. [32] [ 90 ] Ainsi, comme le soulignent les auteurs Pierre-Gabriel Jobin et Michelle Cumyn: [33] « (…) en matière de garantie de qualité, le « Code » définit spécifiquement le devoir de l’acheteur d’agir en personne prudente et diligente pour se renseigner sur les vices du bien, faute de quoi ces vices seront apparents et il n’y aura pas de garantie.

Le devoir d’information du vendeur s’arrête donc à celui, prévu par le Code , de l’acheteur de se renseigner. À notre avis, il est par conséquent contraire à la lettre et à l’esprit du Code civil d’imposer au vendeur profane un devoir de divulgation pour un vice apparent .

La conséquence n’est pas négligeable, car la prétendue omission de ce vendeur de divulguer même le vice apparent conduit à rendre caché ce vice qui serait autrement apparent, ce qui ouvrirait la porte à la garantie de qualité en toute circonstance . » [34] (Soulignements ajoutés; références omises) [ 91 ] Quant aux formes de vices qui compromettent l’utilité du bien acheté, la jurisprudence reconnaît les trois principales suivantes : 1. la défectuosité matérielle qui survient lorsque le bien livré est détérioré ou défectueux ; 2. la défectuosité fonctionnelle, soit lorsque le bien est partiellement ou totalement incapable de servir à son usage usuel et normal ; 3. la défectuosité conventionnelle, soit lorsque le bien est incapable de servir à l’usage spécifique dont les parties avaient convenu lors de la conclusion du contrat de vente. [ 92 ] De plus, ce déficit d’usage doit être grave au point de rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou d’en diminuer tellement l’utilité que son acheteur ne l’aurait pas acheté à ce prix. [ 93 ] « Cela dit, il n’est pas nécessaire que le vice empêche toute utilisation du bien, mais simplement qu’il en réduise l’utilité de façon importante, en regard des attentes légitimes d’un acheteur prudent et diligent, » [35] ce qui exclut cependant les dégradations, les imperfections ou les anomalies de peu d’importance qui ne le privent pas de son utilisation . [36] [ 94 ] La norme minimale de gravité du vice, permettant l’application de la garantie de qualité, consiste donc à établir que si l’acheteur en avait connu l’existence, il aurait été justifié de ne pas acheter le bien ou, à tout le moins, d’exiger une diminution de son prix de vente. [37] [ 95 ] Pour évaluer la gravité du vice, le Tribunal peut tenir compte du coût des travaux de réparation, l’importance de la nuisance ou des inconvénients subis par l’acheteur, la diminution réelle de la valeur du bien et le temps qu’il a pris, le cas échéant, pour le faire

réparer. [ 96 ] Enfin, les tribunaux considèrent que la réduction du prix de vente est l’un des remèdes appropriés dans les cas de vices cachés. [ 97 ] Celle-ci peut être calculée de trois façons, soit selon la valeur de la dévaluation occasionnée par le vice, selon le coût des réparations ou encore, par rapport à la diminution de vie utile du bien. [ 98 ] Cependant, la valeur de la diminution du prix de vente ne sera pas nécessairement équivalente au coût des réparations, mais représentera plutôt la portion du prix de vente que l’acheteur n’aurait pas accepté de verser s’il avait été mis au courant du vice et à laquelle le vendeur aurait été prêt à renoncer pour conclure la vente. [ 99 ] De plus, l’indemnisation en cas de vices cachés ne doit pas être une source d’enrichissement pour un acheteur. [ 100 ] Elle doit seulement lui permettre de bénéficier d’une réparation intégrale. [ 101 ] Ainsi, la dépréciation du coût des réparations nécessaires doit être prise en considération afin d’éviter qu’il se retrouve avec un bien augmenté de valeur. [ 102 ] En effet, le Tribunal doit éviter l’attribution d’une plus-value qui constituerait une forme indirecte d’enrichissement sans cause pour l’acheteur. [ 103 ] Enfin, celui-ci peut obtenir une indemnité à

titre de dommages-intérêts, incluant toute compensation pour ses pertes non pécuniaires, dans la mesure où il peut démontrer que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer l’existence du vice, et ce, conformément à l’

article 1728 C.c.Q. : 1728 . Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur.

B) Application des principes juridiques aux faits en litige. [ 104 ] Lors de la visite de l’immeuble par Madame Heimerl et son conjoint, soit avant la signature de l’acte de vente, la neige recouvre entièrement le muret de soutènement de même, en moins grande quantité, la surface asphaltée de l’entrée pour voitures. [ 105 ] Les défendeurs, aux termes du document intitulé « Déclarations du vendeur sur l’immeuble », ne déclarent rien de particulier quant à l’état de ces deux éléments, sans compter qu’ils répondent faussement à la question D 4.4 de ce formulaire en ne déclarant pas aux demanderesses que ces éléments résultent de travaux réalisés par Monsieur Léonard. [ 106 ] De plus, les commentaires énoncés au rapport de l’inspecteur Martin, à propos de l’état du muret et du revêtement d'asphalte, constituent d’abord des déclarations quant à son incapacité de vérifier l’état de ces composantes alors que sa recommandation de le faire dès que possible ne peut être interprétée comme devant être suivie avant la vente de l’immeuble. [ 107 ] Il en va de même quant au texte apparaissant à son certificat annexé à son rapport, et ce, étant donné qu’il ne fait jamais mention de l’existence d’indices positifs de vices pouvant affecter ces deux éléments. [ 108 ] Enfin, les commentaires et les conclusions énoncés par la juge Geneviève Cotnam, alors qu’elle siégeait à la Cour du Québec, [38] dans sa décision rendue le 17 mai 2017 dans l’affaire Mainguy c.

Courchesne , [39] sont applicables au présent litige en faisant les adaptations nécessaires : « [51] Le Vendeur reproche donc aux Acheteurs de ne pas être retournés constater l’état du muret avant de signer l’acte de vente. Cette vérification se serait imposée si des éléments avaient attiré l’attention des acheteurs sur l’état du muret. Or, rien dans l’esprit des acheteurs ne justifiait une telle démarche. La déclaration du vendeur qui semble très complète et fort prudente ne fait aucunement référence au fait que le mur de soutènement est à remplacer.

Les Acheteurs témoignent que personne n’attire leur attention sur cet élément lors de la visite. Ils ont pleinement confiance en le courtier, qui rappelons-le est un ami de M. Sirois.

Rien ne justifiait donc les Acheteurs de retourner sur les lieux, au mois de mai, afin de vérifier l’état du muret. » (Soulignement ajouté) [ 109 ] Suivant la preuve présentée, le muret de soutènement de l’immeuble vendu par les défendeurs fut mal conçu et présentait des vices de construction importants ayant entraîné la détérioration prématurée du revêtement d'asphalte de son entrée pour voitures. [ 110 ] En effet, le rapport de l’expert St-Onge, dont le contenu n’a pas été mis en doute par les défendeurs, contient les conclusions suivantes : « En avril 2021, je viens constater l’effondrement du muret et examine attentivement la structure.

De toute évidence, l’installation des dalles de départ formant la première rangée du mur n’a pas été faite dans les règles de l’art, ou à tout le moins, selon les normes de construction actuelles. En effet, selon les règles à respecter pour la construction d’un mur de soutènement, les défauts de fabrication suivants expliquent assurément l’effondrement du muret : 1.

La fondation : Elle doit être conçue de matériaux compacts et solides, comme de la poussière de pierre, et être plus basse que le niveau du sol, afin de ne pas être influencé par les mouvements causés par le gel hivernal… Une installation directement sur la pelouse comme le cas présent n’est donc pas conforme. 2. Le choix des matériaux : L’utilisation de blocs décoratifs plutôt que des blocs de soutènement n’est pas recommandée. Ces derniers

sont spécifiquement conçus pour préserver la structure intacte et faciliter le drainage de l’eau lors de la pluie et la fonte des neiges. 3. L’angle de la pente : Les blocs doivent être installés dans un angle permettant de résister à la pression exercée par le sol. L’épaisseur et la quantité des matériaux utilisés peuvent évidemment varier selon les paramètres du projet. Le muret complètement droit ou avec une pente vers l’extérieur n’est donc pas conforme et sécuritaire, comme il était question dans le muret d’origine. Au final, je recommande à M.

Labossière de choisir une entreprise qualifiée pour effectuer le pavage et l’installation du muret dans les règles de l’art, afin d’éviter de reproduire la même problématique. » (Sic) [ 111 ] Conformément au contenu de ce rapport, il s’agit de vices graves ayant nécessité des travaux de reprise complète d’éléments importants faisant

partie de l’immeuble vendu par les défendeurs. [ 112 ] Ces vices étaient occultes et existaient antérieurement à la transaction de vente intervenue entre les parties. [ 113 ] Les demanderesses ont aussi dénoncé cette situation et mis en demeure les défendeurs, lesquels n’ont jamais répondu. [ 114 ] Enfin, ce n’est que par la suite que les demanderesses ont procédé à faire exécuter les travaux correctifs requis par un tiers. [ 115 ] Par conséquent, elles ont démontré l’existence des conditions d’application de la garantie légale de qualité à laquelle les défendeurs sont tenus. [ 116 ] Il est donc inutile pour le Tribunal de déterminer si le consentement des demanderesses fut vicié au terme de la transaction de vente intervenue entre les parties. 2.

Dans l’affirmative, quelle est la valeur de l’indemnité que les demanderesses sont en droit de recevoir ? [ 117 ] Les travaux réalisés par l’entreprise Pavage Expert se sont avérés nécessaires afin de corriger le vice de construction affectant le muret de soutènement et de refaire le revêtement d'asphalte de l’entrée pour voitures endommagé par l’effondrement graduel de ce muret. [ 118 ] Cependant, ces travaux correctifs ont apporté une certaine amélioration ou plus-value à l’immeuble sans compter que la valeur de l’indemnité pouvant être accordée aux demanderesses doit être établie au moment où elles furent en mesure de connaître l’ampleur du vice, soit en avril 2020. [ 119 ] À cette époque, ces travaux avaient fait l’objet d’une estimation par Pavage Expert s'élevant à 9 950 $, en sus des taxes applicables, soit 11 440 $, taxes incluses. [ 120 ] En tenant compte de tous ces faits, le Tribunal fixe à 9 000 $ la valeur de l’indemnité que les demanderesses sont en droit de recevoir des défendeurs à

titre de réduction du prix de vente de l’immeuble que ces derniers leur ont vendu. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 121 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation des demanderesses, mesdames Émilie Heimerl et Murielle Larocque ; [ 122 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs, Madame Suzette Léonard (Lachapelle) et Monsieur Yvon Léonard, à payer conjointement aux demanderesses, mesdames Émilie Heimerl et Murielle Larocque, la somme de 9 000 $ avec intérêts au taux légal ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 5 juin 2020, date de la mise en demeure des demanderesses; [ 123 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs, Madame Suzette Léonard (Lachapelle) et Monsieur Yvon Léonard, à payer conjointement aux demanderesses, mesdames Émilie Heimerl et Murielle Larocque, les frais de justice de 209 $. __________________________________ Pierre Cliche , j.c.q. Date d’audience : Le 4 octobre 2023