2022 QCCQ 7942, 2022 QCCQ 7942

Dwivedy c. Kundi 2022 QCCQ 7942 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-711594-202 DATE : 7 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VIVEKANAND DWIVEDY et SUNDARAM DUBEY Demandeurs c.

SARUP KUNDI Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs ont vendu leur résidence familiale en utilisant les services du défendeur comme courtier immobilier et ont aussi acheté une nouvelle demeure par son entremise. Le tenant responsable à cause de la piètre qualité de ses services, ils lui réclament 15 000 $ en remboursement des dépenses suivantes :

i) Les frais du notaire payés à la vente de leur propriété; ii) Le remboursement de dépenses pour certains travaux à leur nouvelle maison qui auraient dû être effectués avant leur déménagement par leurs vendeurs, conformément à la promesse d’achat [1] ; iii) Une différence de 528,65 $ entre les taxes municipales indiquées à la fiche descriptive annonçant la vente de leur nouvelle propriété et le montant réel de ces taxes [2] . À ce sujet, les demandeurs réclament une indemnité équivalente au surplus de taxes prévu pendant cinq ans. [ 2 ] Le défendeur nie toute responsabilité invoquant n’avoir commis aucune faute.

Selon lui, c’est en toute connaissance de cause que les demandeurs ont procédé aux transactions pour lesquelles ils le tiennent responsable. [ 3 ] Pour les motifs qui suivent, le recours des demandeurs est rejeté. La responsabilité du courtier immobilier [ 4 ] Le courtier immobilier est tenu à de hauts standards, ce qui se conçoit aisément tenant compte de l’importance des transactions dont il s’occupe. L’achat et la vente d’une maison sont la plus importante transaction d’une vie pour la majorité des gens. [ 5 ] Ainsi, le courtier immobilier est soumis à la

Loi sur le courtage immobilier [3] , au Règlement sur les conditions d‘exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [4] et aux prescriptions des articles 2098 et suivants du Code civil du Québec ( C.c.Q. ). [ 6 ] Notons que ses obligations comportent le devoir d’agir avec prudence et diligence, de veiller aux meilleurs intérêts de son client, de conseiller son client et de vérifier les renseignements qu’il fournit au public. [ 7 ] Ceci étant, un courtier immobilier n’est généralement pas tenu à une obligation de résultat, mais bien de moyens [5] .

C’est-à-dire que le courtier doit prendre les meilleurs moyens pour rendre ses services, mais n’a pas à garantir le résultat. [ 8 ] C’est donc la conduite du courtier et non le résultat qu’il faut apprécier. [ 9 ] Pour décider de la commission ou non d’une faute, l’on doit donc comparer la conduite du courtier à celle d’un autre courtier raisonnable placé dans les mêmes circonstances. [ 10 ] À ce sujet, le juge Henri Richard écrit : Dans l’évaluation de la responsabilité d’un courtier, les tribunaux doivent analyser le comportement du défendeur, eu égard à un courtier ou à un agent normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances ( in abstracto ).

Cette obligation en est une de « moyens », c'est-à-dire que le courtier immobilier doit prendre tous les moyens mis à sa disposition pour remplir ses obligations sans nécessairement arriver au résultat souhaité par le client-inscripteur . [6] (Soulignements ajoutés)

[ 11 ] En vertu des articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), c’est à celui qui réclame qu’il revient de convaincre le Tribunal du bien-fondé de leur réclamation selon la prépondérance des probabilités. [ 12 ] Il n’est pas nécessaire que la preuve conduise à une certitude, mais elle doit être claire et suffisamment convaincante en comparaison de celle de l’autre partie. [ 13 ] En l’espèce, il s’agissait de démontrer la commission d’une faute du défendeur, l’existence de dommages et un lien de causalité entre la faute et les dommages. [ 14 ] Au sujet de l’appréciation de la preuve des parties et des conséquences du fardeau de la preuve requis de la

partie qui le supporte, l’auteur Léo Ducharme écrit ceci [7] : (…) lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès doit se décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra. [ 15 ] Ces principes étant établis qu’en est-il? [ 16 ] En l’espèce, le défendeur témoigne avoir fait affaire avec des clients bien informés et fait valoir que les demandeurs ont acheté une maison ayant besoin de beaucoup de travaux pour profiter d’un prix à rabais. [ 17 ] À la lumière de la déclaration du vendeur et du rapport d’inspection obtenus avant l’achat, force est de constater que la maison était effectivement dans un état relatif et que les demandeurs en étaient bien au fait [8] . [ 18 ] Par ailleurs, le défendeur souligne avoir joué un rôle dans les négociations ayant mené à la vente à un prix inférieur au prix demandé de presque 30 000 $ [9] . [ 19 ] Quant à la faute qui lui est reprochée de ne pas avoir transmis aux vendeurs leurs dernières conditions quant à certains travaux de nettoyage et d’entretien, la preuve est contradictoire [10] et, à tout événement, non concluante quant au fait d’avoir causé un dommage. [ 20 ] Voici pourquoi. [ 21 ] D’une part, les demandeurs réclament pour des travaux qui ont apparemment été effectués avant la signature de l’acte de vente et facturés à leurs vendeurs [11] et, d’autre part, la facture de 2 000 $ pour des travaux de nettoyage en lien avec des matières fécales d’animaux laisse perplexe [12] ; cette facture semble élevée, surtout qu’elle provient d’un particulier et non d’une entreprise spécialisée. [ 22 ] Quant aux autres factures produites, elles sont peu détaillées et sont insuffisantes pour tenir le défendeur responsable.

Au surplus, elles sont modestes comparativement au montant de 15 000 $ qui est réclamé. [ 23 ] Est-ce que le notaire instrumentant de la vente de la maison des demandeurs a manqué à son devoir d’information des demandeurs quant à ses coûts? [ 24 ] Est-ce que les vendeurs de la résidence achetée par les demandeurs ont manqué à certaines de leurs obligations? [ 25 ] Répondre positivement à ces questions ne rend pas le défendeur responsable. [ 26 ] La maison concernée est une propriété que les demandeurs ont achetée tout en sachant que des dépenses de ménage et de rénovations étaient à prévoir. [ 27 ] Rien n’indique que le défendeur ait manqué à ses devoirs.

Il semble plutôt qu’il ait fait de son mieux pour que les demandeurs obtiennent le meilleur marché possible. [ 28 ] Enfin, reste la question des taxes municipales erronément chiffrées par le courtier inscripteur des vendeurs [13] . [ 29 ] À ce sujet, le Tribunal est convaincu que les demandeurs auraient tout de même acheté leur maison s’ils avaient su que les taxes municipales étaient plus élevées qu’indiquées. [ 30 ] Le Tribunal ne croit pas que les demandeurs auraient renoncé à cette propriété qui leur convenait pour élever leurs enfants. [ 31 ]

Malgré les hauts standards auxquels ils sont tenus, les courtiers immobiliers ne sont pas redevables de la perfection. [ 32 ] Même si on peut reprocher au défendeur d’avoir manqué aux meilleurs pratiques dans la tenue de son dossier et dans ses communications [14] , ce manquement ne constitue pas ici une faute génératrice de responsabilité puisqu’il n’a causé aucun dommage. [ 33 ] Les demandeurs auraient acheté de toute façon. [ 34 ] En l’absence d’une faute du défendeur ayant entraîné un dommage des demandeurs, leur recours doit donc être rejeté. [ 35 ] Tenant compte des circonstances, de l’enjeu de taxes municipales et des difficultés des demandeurs avec leurs vendeurs, le recours des demandeurs est rejeté cependant sans frais de justice en faveur du défendeur [15] .

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE le recours des demandeurs;

LE TOUT, SANS FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. Date d’audience : 4 octobre 2022