2013 QCCA 1511, 2013 QCCA 1511

Bourbonnais c. 9168-3615 Québec inc. 2013 QCCA 1511 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-022397-129 (700-17-007261-109) DATE : 5 SEPTEMBRE 2013 CORAM : LES HONORABLES JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. LUCIE BOURBONNAIS CAROLE ST-CYR APPELANTES – Demanderesses c. 9168-3615 QUÉBEC INC. INTIMÉE – Défenderesse et MARTIN BOYER NANCY ORDOLIS MARCEL CHARBONNEAU THÉRÈSE LAVOIE JEAN-JACQUES HAGENS JACQUELINE COMEAU GESTION OLCAVY INC.

DANIEL GIROUX JOHANNE LALIBERTÉ JAMES RUTHERFORD MURRAY SYLVIE PAQUETTE SERGE SIMARD NIMI NANJI YVES ROBITAILLE HEROL RONY JOHANNE VANIER L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE TERREBONNE MIS EN CAUSE – Mis en cause et JEAN-GUY LALANDE MIS EN CAUSE – Intervenant ARRÊT

[ 1 ] Les appelantes se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure [1] , (l’honorable Chantal Corriveau, district de Terrebonne) qui, le 10 janvier 2012, accueille en

partie leur requête en annulation de déclaration de copropriété.

La juge de première instance déclare que l’Acte de correction inscrit le 14 janvier 2011, notamment sur les parties privatives des appelantes et les parties communes de la copropriété, a pour effet de rendre inopposable aux appelantes la Seconde déclaration de copropriété inscrite le 13 novembre 2007 sur les mêmes titres, mais refuse de radier ces deux actes des titres de propriété des appelantes. [ 2 ] Le pourvoi ne concerne que la dernière de ces conclusions, c'est-à-dire celle refusant la radiation des actes. [ 3 ] En cours d’instance, les appelantes présentent une inscription sur acquiescement partiel à la demande par l’intimée, laquelle est déférée par la Cour à la formation qui entend le pourvoi [2] .

Le Contexte [ 4 ] Une copropriété connue sous le nom de « Le Manoir Bleury-Bouthillier » est créée le 25 avril 2007 par la publication d’une déclaration de copropriété [3] (« la Première déclaration »), dont l’intimée, le promoteur du projet, est le déclarant et le mis en cause Jean-Guy Lalande, le notaire instrumentant.

Celle-ci constitue le Syndicat des copropriétaires Le Manoir Bleury-Bouthillier (« le Syndicat I ») et est composée de 16 parties privatives et des parties communes. [ 5 ] Les appelantes acquièrent respectivement une fraction (maison de ville) de la copropriété, tout comme les mis en cause, outre le notaire Lalande, qui sont également copropriétaires de la copropriété du Manoir Bleury-Bouthillier [4] . [ 6 ] Le projet relatif à cette copropriété est réalisé en deux phases : la première inclut 15 parties privatives du projet, dont celles des appelantes, alors que la seconde phase, aussi appelée le Donjon, vise la transformation de la seizième

partie privative en quatre unités d’habitation et deux maisons unifamiliales [5] . [ 7 ] La copropriété du projet Donjon est créée le 13 novembre 2007 par la publication de la déclaration de copropriété [6] (« la Seconde déclaration »), dont l’intimée et le mis en cause Lalande sont également respectivement le déclarant et le notaire instrumentant. Le Syndicat constitué par la Seconde déclaration porte le nom de « Syndicat des copropriétaires Le Manoir Bleury-Bouthillier II » [7] (« le Syndicat II »). [ 8 ]

Les paragraphes 1.2 et 1.5 de la Seconde déclaration précisent qu’elle constitue la déclaration de copropriété concomitante pour la seizième

partie privative. Bien qu’à ce

titre elle ne devait être inscrite que sur cette partie, la Seconde déclaration a, par erreur, aussi été inscrite sur les quinze autres parties privatives de la phase un visées par la Première déclaration, de même que sur les parties communes.

Là se situe l’origine du présent litige. [ 9 ] Le 3 août 2010, les appelantes intentent un recours afin de faire déclarer nulle et inopposable la Seconde déclaration au motif qu’elle aurait été inscrite sans droit sur leurs titres de propriété et qu’elle ne respecte pas les exigences de forme et de fond requises, ou subsidiairement, afin de la faire déclarer inopposable aux appelantes.

Dans les deux cas, elles demandent qu’il soit ordonné à l’officier de la publicité des droits de radier l’inscription de la Seconde déclaration de leurs titres de propriété. [ 10 ] En réponse à cette procédure, les deux Syndicats tiennent une assemblée des copropriétaires [8] . Ceux de la phase un, à l’exception des appelantes, votent en faveur de l’adoption d’un document intitulé « Modifications à une déclaration de copropriété concomitante et reconnaissance à toutes fins que de droit » [9] (« l’Avis de correction »). Les appelantes, bien que présentes [10] , s’abstiennent de voter.

Les copropriétaires du Donjon, quant à eux, votent à l’unanimité en faveur de l’adoption de l’Avis de correction. [ 11 ] Trois parties comparaissent à l’Avis de correction, soit l’intimée et les deux Syndicats. Il édicte notamment que la Seconde déclaration aurait dû être publiée seulement sur les unités du Donjon et que c’est par erreur qu’elle a été publiée sur toutes les parties privatives et communes de la phase un. Il prévoit également la modification de la Seconde déclaration afin d’en retirer toute référence aux unités privatives autres que celles comprises dans le Donjon.

Finalement, il clarifie une question soulevée par la Première déclaration quant à l’étendue de servitudes d’empiètement créées aux termes de celle-ci [11] . [ 12 ] L’Acte de correction est publié le 14 janvier 2011 sur les parties communes et l’ensemble des parties privatives des copropriétés de la phase un et du Donjon, y compris celles appartenant aux appelantes. [ 13 ] Quelques jours plus tard, les appelantes amendent leur requête introductive d’instance afin que leurs conclusions d’inopposabilité et de radiation visent non seulement la Seconde déclaration, mais également l’Acte de correction.

Le jugement entrepris et les procédures en appel [ 14 ] Le 16 août 2011, la juge Paquette scinde l’instance et ordonne qu’il soit disposé dans un premier temps des deux questions suivantes [12] : 1. L’Acte de correction a-t-il pour effet de rendre la Seconde déclaration inopposable aux appelantes? 2.

En conséquence, la Seconde déclaration et l’Acte de correction peuvent-ils être radiés des titres de propriété des appelantes? [ 15 ] Advenant une réponse négative à l’une de ces questions, la deuxième phase de l’instance devait porter sur la nullité de la Seconde déclaration invoquée par les appelants. [ 16 ] La juge de première instance était saisie des deux questions énoncées au paragraphe 14. [ 17 ] Comme mentionné précédemment, celle-ci répond par l’affirmative à la première question et déclare que l’Acte de correction a pour effet de rendre inopposable aux appelantes la Seconde déclaration en raison du libellé des actes.

Cette conclusion n’est pas contestée par les appelantes.

[ 18 ] Quant à la deuxième question, elle retient que l'Avis de correction vise à corriger et à déclarer clairement que la Seconde déclaration ne s'applique pas aux parties privatives de la phase un du projet, mais qu’il règle également un autre aspect concernant des servitudes applicables à certaines parties communes.

Les assemblées de copropriétaires ayant opté pour une solution logique au problème, elle refuse d’ordonner la radiation de la Seconde déclaration et de l’Avis de correction des titres de propriété des appelantes. [ 19 ] La juge de première instance souligne également au passage que les deux Syndicats de copropriétaires auraient dû être mis en cause. [ 20 ] Après avoir pris connaissance de cette décision, les appelantes décident de ne pas faire valoir leur prétention quant à la nullité de la Seconde déclaration et inscrivent le jugement entrepris en appel, estimant qu’il a pour effet de mettre fin à l’instance [13] . [ 21 ] Par la suite, l’intimée acquiesce partiellement à la demande, lequel acquiescement est accepté par les appelantes.

La Cour refuse de rendre jugement en conséquence et défère l’inscription sur acquiescement partiel à la demande à la formation qui entendra le pourvoi. Les questions en litige [ 22 ] Le pourvoi soulève deux questions [14] qu’il convient de résumer comme suit : 1. Y a-t-il lieu de faire droit à la demande d’acquiescement partiel? 2. La juge de première instance a-t-elle commis des erreurs de droit en déclarant que la Seconde déclaration et l’Acte de correction ne devaient pas être radiés sur les parties privatives des appelantes et sur les parties communes de la copropriété?

L’acquiescement partiel à la demande [ 23 ] Sur la première question, il convient tout d’abord de rappeler que seule l’intimée a acquiescé partiellement à jugement. Elle consent à ce que la Seconde déclaration et l’Acte de correction soient radiés sur les titres des appelantes relatifs à leurs parties privatives, mais ne consent pas à la deuxième conclusion recherchée par les appelantes voulant que ces actes soient également radiés des titres relatifs aux parties communes.

L’acquiescement partiel de l’intimée est signé par un représentant de cette dernière, sans qu’une procuration spéciale l’autorisant à ce faire n’y soit jointe. [ 24 ] En l’espèce, la Cour est d’avis qu’elle doit statuer sur le présent pourvoi par un seul jugement et dès lors rejeter l’inscription à acquiescement partiel recherchée par les appelantes pour les raisons suivantes. [ 25 ] D’abord, l’on peut s’interroger sur l’intérêt de l’intimée à acquiescer partiellement à jugement, et ce, peu de temps après avoir plaidé devant cette Cour que l’inscription en appel ne faisait valoir aucune erreur déterminante justifiant son intervention. [ 26 ] Mais quel que soit son intérêt, l’intimée n’est pas la seule

partie déclarante à l’Acte de correction. Son acquiescement ne peut valoir qu’à l’égard des droits dont elle a libre disposition, et non de ceux des autres déclarants, les Syndicats, lesquels regroupent les mis en cause copropriétaires. [ 27 ] De plus, ces derniers ont raison de prétendre que de procéder sur l’acquiescement partiel affecterait les autres copropriétaires à deux niveaux.

D’une part, en raison d’un manque d’uniformité, les autres copropriétaires de la phase un seraient dans une situation pouvant générer une confusion, seuls les titres des appelantes, par opposition aux leurs, ne feraient plus état de l’inscription des actes litigieux.

D’autre part, une telle radiation partielle aurait un impact sur le fonctionnement des parties privatives et communes de la copropriété puisque l’Acte de correction traite également des servitudes d’empiètement créées aux termes de la Première déclaration de copropriété. [ 28 ] Dans ce contexte, il n’est pas nécessaire de décider si l’absence de procuration spéciale entache la validité de l’acquiescement partiel en vertu de l’article 458 C.p.c.

La demande de radiation [ 29 ] Les appelantes plaident que la juge de première instance a commis des erreurs de droit en refusant de radier la Seconde déclaration et l’Acte de correction de leurs titres de propriété. [ 30 ] Elles soutiennent principalement que les inscriptions de ces deux actes ont été faites sans droit, qu’elles encombrent indûment leur

titre de propriété et que le C.c.Q. leur confère le droit d’obtenir cette radiation. Subsidiairement, elles prétendent que les copropriétaires n’ont ni l’autorité ni la compétence, d’une part, de décider sur quelle

partie privative sera publié un acte de correction, d’autre part, de priver un copropriétaire du droit de faire radier un acte publié par erreur. [ 31 ] Les appelantes appuient leur demande de radiation sur les articles 2965 et 3063 C.c.Q. qui se lisent comme suit :

2965 . Tout intéressé peut demander au tribunal, en cas d’erreur, de faire rectifier ou radier une inscription. 3063 . La radiation d’une inscription peut être ordonnée par le tribunal lorsque l’inscription a été faite sans droit ou irrégulièrement, sur un

titre nul ou informe, ou lorsque le droit inscrit est annulé, résolu, résilié ou éteint par prescription ou autrement. Elle est aussi ordonnée lorsque l’immeuble sur lequel une déclaration de résidence familiale avait été inscrite a cessé de servir à cette fin. 2965 .

Every interested person may apply to the court, in cases of error, to obtain the correction or cancellation of a registered entry. 3063 .The court may order the cancellation of a registration effected without right or irregularly, or on the basis of a title that is null or that is irregular as to form or where the registered right has been annulled, rescinded, resiliated or extinguished by prescription or otherwise.

It may also order cancellation where the immovable against which a declaration of family residence that had been registered has ceased to be used for that purpose. [ 32 ] La juge de première instance refuse de radier les inscriptions contestées puisque l’adoption de l’Acte de correction par l’assemblée des copropriétaires et, par voie de conséquence, sa publication, constituent « une solution logique et pratique » au problème découlant de l’inscription erronée de la Seconde déclaration.

Elle écrit : [32] Le Tribunal estime que bien que la radiation aurait pu être envisagée, vu les énoncés apparaissant à l'acte de correction selon lequel la deuxième déclaration de copropriété avait été inscrite par erreur sur certaines unités, la solution retenue est logique, pratique et n'emporte pas d'abus de droit, d'intention malicieuse pour reprendre les termes de l'arrêt unanime de la Cour d'appel dans l'affaire précitée Syndicat de copropriétés Club Tremblant bloc F-G. […] [ 33 ] La référence par la juge de première instance à un abus de droit ou une intention malicieuse et à l’arrêt Syndicat de copropriétés Club Tremblant inc., bloc F-G c.

Club Tremblant inc. [15] est inspirée du texte de l’

article 1103 C.c.Q. , lequel se lit comme suit : 1103 . Tout copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix. […] 1103 .

Any co-owner may apply to the court to annul a decision of the general meeting if the decision is biased, if it was taken with intent to injure the co- owners or in contempt of their rights, or if an error was made in counting the votes. […] [ 34 ] La décision de l’assemblée des copropriétaires d’adopter l’Acte de correction étant valide, la juge de première instance refuse de radier son inscription, tant sur les parties privatives des appelantes que sur les parties communes.

Elle arrive à la même conclusion à l’égard de la Seconde déclaration qui est à l’origine de l’Acte de correction et sans laquelle ce dernier n’a aucune raison d’être. [ 35 ] Avec égards, les appelantes n’ont pas démontré la présence d’une erreur de droit ou d’une erreur manifeste et déterminante dans l’interprétation des faits dans la conclusion du juge de première instance. [ 36 ] L’Acte de correction est adopté par les copropriétaires de chacun des Syndicats lors d’une assemblée générale tenue en décembre 2010. [ 37 ] À cette date, les appelantes soutenaient dans leurs procédures que la Seconde déclaration « […] est une modification à la première déclaration de copropriété et s’y intègre complètement » [16] .

Elles en demandaient la nullité alléguant des vices de forme et de fond, dont l’absence d’autorisation du Syndicat I à la « modification » à la Première déclaration. [ 38 ] Pour les autres copropriétaires, la lecture de la Seconde déclaration permettait de conclure que celle-ci n’affectait que le Donjon.

Par contre, ils constataient que si le tribunal devait faire droit à la conclusion recherchée par les appelantes, les copropriétaires du Donjon pourraient se retrouver en situation d’indivision, avec toutes les conséquences qui s’y rattachent, notamment sur les inscriptions d’hypothèques conventionnelles et légales. [ 39 ] Les copropriétaires ont opté pour l’adoption de l’Acte de correction qui modifie la Seconde déclaration afin d’en retirer toute référence aux parties privatives autre que celles comprises dans le Donjon [17] . [ 40 ] Selon eux, cette solution permettait de dissiper toute ambiguïté quant à savoir si la Deuxième déclaration avait modifié la Première déclaration et quant aux conséquences d’une telle modification le cas échéant, et d’atteindre les objectifs suivants : ➢ revenir au statu quo ante si, comme les appelantes le plaidaient, la Seconde déclaration avait modifié la Première déclaration; ➢ énoncer que l’intention des parties avait toujours été que la Seconde déclaration ne soit applicable qu’à l’égard du Donjon, comme les autres copropriétaires le soutenaient; et

➢ éviter un vide juridique pour les copropriétaires du Donjon en préservant l’inscription de 2007. [ 41 ] La première juge confirme la portée que les copropriétaires voulaient donner à l’Acte de correction puisqu’elle conclut qu’il dissipe toute ambiguïté quant à la portée de la Seconde déclaration en ce qu’il a pour effet de rendre cette dernière inopposable aux appelantes. Or, rappelons-le, les appelantes ne contestent pas cette conclusion du premier juge.

En ce faisant, elles reconnaissent la validité en soi de l’Acte de correction et le pouvoir de l’assemblée des copropriétaires de l’adopter. [ 42 ] C’est probablement pourquoi, devant nous, les appelantes s’attaquent plutôt à la décision de l’assemblée des copropriétaires de publier l’Acte de correction au motif que cette dernière n’aurait pas compétence pour prendre une telle décision, ni priver un copropriétaire du droit de faire radier un acte publié par erreur sur sa

partie privative. [ 43 ] Or, compte tenu de sa raison d’être et de son objectif, l’inscription de l’Acte de correction sur toutes les parties privatives et communes du projet, dont celles des appelantes, en était la conséquence logique et inévitable. Si, tel que le plaidaient les appelantes dans leurs procédures, la Seconde déclaration modifiait la Première déclaration, son adoption et son inscription étaient conformes aux articles 1097(4) et 1060 C.c.Q.

Les appelantes ne peuvent d’une part, alléguer que la Seconde déclaration modifie la Première déclaration et en demander la nullité et d’autre part, se plaindre lorsqu’en réponse à de telles allégations, l’assemblée des copropriétaires adopte l’Acte de correction afin de modifier la Seconde déclaration et y retirer toute référence aux unités privatives autres que celles comprises dans le Donjon, et encore moins maintenir cette position après qu’elles aient renoncé à plaider la nullité de la Seconde déclaration une fois les modifications apportées. [ 44 ] Il est vrai que les titres des appelantes, en ce qui a trait à la déclaration de copropriété, comportent maintenant trois inscriptions, plutôt qu’une.

Par contre, leurs titres n’en sont pas moins clairs pour autant. La lecture de l’Acte de correction, conjointement à la Seconde déclaration, ne laisse pas de doute quant à l’inopposabilité de cette dernière sur les parties privatives et communes de la phase un. Le jugement de première instance sur cette question a d’ailleurs passé en force de chose jugée.

Le fait qu’un notaire puisse avoir commis une erreur dans des actes subséquents à la publication des actes en litige ne signifie pas pour autant que les titres ne sont pas clairs. [ 45 ] Peut-être les appelantes auraient-elles préféré que les copropriétaires adoptent une autre solution à la situation à laquelle ils étaient confrontés, mais là n’est pas la question. [ 46 ] Il faut rappeler que la modalité particulière de propriété que constitue la copropriété divise limite le droit de propriété classique de chaque propriétaire divis, comme le soulignait le juge Forget dans l’arrêt Société d’habitation et de développement de Montréal c.

Bergeron [18] : On peut sans doute soutenir que les droits des propriétaires divis sont moins étendus que ceux des propriétaires uniques : ils sont limités par la loi et par la déclaration de copropriété.

Je conçois assez facilement que les droits des propriétaires divis doivent, dans certains cas, céder le pas à ceux de la collectivité, représentée par le syndicat, mais encore faut-il que les droits individuels et collectifs s’opposent . […] (notre soulignement) [ 47 ] Il en est ainsi en l’espèce où la demande de radiation des appelantes s’oppose aux droits de la collectivité qui, par le biais de l’assemblée des copropriétaires, a opté pour une autre solution face à l’erreur d’inscription de la Seconde déclaration, laquelle est homogène pour l’ensemble des copropriétaires. [ 48 ] Conséquemment, considérant les circonstances ayant mené à l’adoption de l’Acte de correction par les assemblées de copropriétaires, la nature et la portée des inscriptions contestées, l’absence de préjudice découlant du maintien de ces dernières sur leurs titres, de même que l’intérêt de la collectivité, les appelantes n’ont pas démontré que la décision de la première juge de refuser de radier les inscriptions contestées était déraisonnable et contraire à l’

article 3063 C.c.Q . [ 49 ] En terminant, les appelantes soutiennent que la juge de première instance aurait dû leur accorder les dépens puisqu’elle faisait droit en

partie à leurs demandes. Puisque cette question relevait de sa discrétion et qu’elle n’a accueilli qu’en

partie les demandes des appelantes, nous n’avons pas de motifs d’intervenir dans l’exercice de sa discrétion. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 50 ] REJETTE l’appel avec dépens. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. Me Luc Huppé Me Yves Joli-Coeur DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR Pour les appelantes

Me Pierre Pratte (absent) BCF Pour l’intimée Me Jolaine Charbonneau DUNTON RAINVILLE Pour les mis en cause sauf Jean-Guy Lalande Me Éric Ménard Me Nikolas Blanchette FASKEN MARTINEAU DUMOULIN Pour le mis en cause Jean-Guy Lalande Date d’audience : Le 27 mai 2013