2015 QCCQ 8357, 2015 QCCQ 8357

Jacques c. Aquilino 2015 QCCQ 8357 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-013971-145 DATE : 31 août 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHRISTIAN JACQUES, -et- SANDY OSTIGUY,

Partie demanderesse c. ALAIN AQUILINO,

Partie défenderesse -et- MONARK EXTERMINATION, (GESTION PARASITAIRE MONARCK)

Partie appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT CORRIGÉ [1] ______________________________________________________________________ [ 1 ] Christian Jacques, ci-après désigné «Jacques [2] », et Sandy Ostiguy, ci-après désignée «Ostiguy», réclament 15 000 $ d’Alain Aquilino, ci-après désigné «Aquilino», pour les vices cachés affectant la résidence acquise de ce dernier. [ 2 ] Jacques et Ostiguy soutiennent que l’immeuble est infesté de fourmis charpentières et de fourmis ailées lors de son acquisition le 5 juin 2013. [ 3 ] Aquilino n’a jamais vu la présence de ces bestioles avant la vente. [ 4 ] À défaut, il soutient que la compagnie d’extermination, Monarck extermination (Gestion parasitaire Monarck), ci-après désignée «Monarck», est responsable de la prolifération des fourmis puisque ses services comportaient une garantie.

QUESTIONS EN LITIGE: [ 5 ] Les questions en litige sont les suivantes: - L’immeuble est-il affecté de vices cachés? - Y a-t-il lieu à indemnisation? Et, si oui, pour combien? - L’appel en garantie est-il bien fondé? LE CONTEXTE: [ 6 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 7 ] Le 5 juin 2013, Jacques et Ostiguy se portent acquéreurs de la résidence d’Aquilino située rue De Rouen à Repentigny. Cette vente est faite avec la garantie légale pour 285 000 $. [ 8 ] Jacques et Ostiguy visitent l’immeuble avant de s’en porter acquéreurs.

Ces visites ont lieu en période hivernale de 2013. [ 9 ] Ils ne remarquent rien de particulier et la déclaration du vendeur, Aquilino, ne fait pas état de la présence tant présente qu’antérieure de fourmis ou d’insectes particuliers, outre des abeilles dont il a fait procéder à l’extermination. [ 10 ] Bien que le contrat soit signé le 5 juin, c’est le 15 que Jacques et Ostiguy prennent possession de l’immeuble.

[ 11 ] Dès la première semaine, ils voient la présence de fourmis charpentières. Ils en retrouvent de trois à six par jour. [ 12 ] Ils téléphonent immédiatement à Aquilino qui se défend de leur présence antérieure. [ 13 ] Après discussions, Aquilino demande à Jacques de le tenir au courant de l’état de la situation. [ 14 ] Jacques offre à Aquilino de venir constater sur place la situation. Ce fait est contesté par ce dernier. [ 15 ] Jacques retient les services d’un exterminateur. C’est Monarck qui se rend sur les lieux le 25 juin 2013.

Il offre une garantie à vie sur les murs traités. [ 16 ] Jacques acquitte la facture de 482,78 $ de cette entreprise. Il contacte Aquilino pour lui faire part de ce déboursé. Après discussions et réflexion, Aquilino décide de tout simplement rembourser cette facture à l’acheteur. [ 17 ] Le 12 juillet, Ostiguy et Jacques découvrent d’autres fourmis charpentières. [ 18 ] On appelle immédiatement Aquilino pour l’en informer.

Le 17 juillet, Monarck effectue un autre traitement à l’intérieur et à l’extérieur, sans frais. [ 19 ] Du 17 juillet au 16 août 2013, l’immeuble est inoccupé pour fins de vacances. [ 20 ] C’est le 26 août que Jacques découvre des fourmis en quantité encore plus importante.

Elles entrent par le rebord du revêtement d’aluminium extérieur situé à proximité de la clôture de bois au coin nord-ouest de l’immeuble. [ 21 ] La même situation est aussi vécue les jours suivants. [ 22 ] Le 4 septembre 2013, Monarck effectue un troisième traitement et ajoute des produits plus forts et incisifs (perméthrine). [ 23 ] La situation est plus calme dans les semaines qui suivent, étant donné le début des froids de la période hivernale. [ 24 ] À la mi-avril 2014, Ostiguy et Jacques revoient des fourmis charpentières en quantité importante. Ils aperçoivent de 60 à 70 fourmis par jour dans la cuisine.

Ils contactent de nouveau Aquilino. [ 25 ] La situation perdure tout le mois d’avril. [ 26 ] Pendant plusieurs jours, Jacques tente d’entrer en contact avec le représentant de Monarck, mais en vain. C’est n’est que le 27 avril que le représentant de cette entreprise lui confirme que la garantie ne s’applique qu’aux murs traités seulement.

Il doit les refacturer pour tout autre traitement, le cas échéant. [ 27 ] Il ajoute qu’il n’aura pas l’opportunité de continuer les traitements, puisque sa compagnie n’offre plus les services dans la région de Repentigny. [ 28 ] Jacques réfléchit au refus de l’entreprise Monarck de poursuivre la désinfection. Il décide de continuer les démarches avec un tiers. [ 29 ] Le 15 mai, lors d’une discussion entre les parties, Aquilino refuse de prendre la responsabilité de la situation.

Il a déjà payé pour les traitements en 2013 à Monarck et ne veut plus assumer la facture puisqu’une garantie est encore valide. [ 30 ] Les parties cessent de collaborer. [ 31 ] Ostiguy et Jacques obtiennent des estimations de plusieurs exterminateurs.

Le 10 juin, Jacques informe Aquilino des démarches par un message laissé sur sa boîte vocale. [ 32 ] Le 13 juin débutent les traitements par l’entreprise Groupe Rive-Nord, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur par perméthrine. [ 33 ] Le 29 juin, Jacques enlève la clôture de bois à proximité de la résidence. [ 34 ] Les 4 et 14 juillet, Groupe Rive-Nord effectue d’autres traitements sans frais. [ 35 ] En août, Jacques dégarnit certains murs, portes et ouvertures des moulures de finition qu’elles contiennent. Il découvre plusieurs problèmes importants.

À plusieurs endroits, le bois est complètement infesté et atteint de dégradation avancée. Les fourmis y font leur nid. [ 36 ] Il en est de même au pourtour de l’air climatisé mural du salon. On procède au remplacement de la porte patio. [ 37 ] Les avocats expédient des mises en demeure de part et d’autre. [ 38 ] Le 9 septembre, Groupe Rive-Nord effectue un traitement encore plus important.

La réclamation initiale à la Division des petites créances est faite le 2 octobre 2014 et l’amendement pour porter la réclamation à 15 000 $ est déposé le 16 février 2015. [ 39 ] Les parties, tant en demande qu’en défense, déposent à l’appui de leurs prétentions une preuve volumineuse tant par des factures, des photos, de la recherche internet, des mises en demeure et des décisions jurisprudentielles. [ 40 ] Ostiguy et Jacques soutiennent que leurs dommages sont évalués à 31 201,66 $.

Cela inclut des déboursés pour des traitements d’extermination passés et à venir, le remplacement des cadrages, de la porte patio, certaines structures, les nombreuses heures de travail

de décontamination, de recherche du nid des fourmis charpentières, de préparation pour le procès, de travaux correctifs à venir, de traitements d’extermination à venir (2 874,38 $), les troubles, inconvénients, perte de jouissance des lieux et de la qualité de vie. [ 41 ] Cela inclut aussi 15 000 $ pour la perte de la valeur marchande de l’immeuble que Jacques décrit comme étant le manque à gagner d’une vente éventuelle de l’immeuble lorsqu’il sera tenu de divulguer à un acheteur éventuel l’historique de la problématique des fourmis charpentières et ailées. [ 42 ] Pour sa part, Aquilino conteste la réclamation. [ 43 ] Il indique qu’il ne s’agit pas ici de vice caché puisque jamais pendant qu’il a été propriétaire de l’immeuble il n’a vu une seule fourmi. [ 44 ] Au surplus, il soutient que la situation décrite par Ostiguy et Jacques n’est pas suffisamment grave pour qu’elle soit qualifiée de vice caché important au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec . [ 45 ] Subsidiairement, il soutient que la réclamation visant les dommages pour troubles, ennuis et inconvénients est mal fondée puisqu’il est indéniable qu’il ne connaissait pas, le cas échéant, le vice.

Les demandeurs ne pouvant se prévaloir d’une telle réclamation que s’ils prouvent qu’il était au courant de la situation. [ 46 ] Aquilino s’estime être un vendeur de bonne foi tout au long du processus, tant avant, pendant, qu’après la vente. [ 47 ] Au surplus, il soutient que le vice ne lui a pas été dénoncé dans un délai raisonnable afin qu’il puisse aller constater celui-ci et y remédier, le cas échéant. Il n’a pas été mis en demeure par Ostiguy et Jacques suivant l’

article 1739 C.c.Q. avant que ceux-ci effectuent les travaux. [ 48 ] Se portant demandeur en garantie, Aquilino demande que Monarck soit tenue de lui rembourser tous les frais qu’il pourrait être condamné à payer aux demandeurs. [ 49 ] En effet, cette entreprise a offert une garantie à vie alors qu’elle a refusé, dans les mois suivants, de l’honorer. Il estime qu’elle est responsable. [ 50 ] Le Tribunal doit maintenant répondre aux questions en litige.

LE DROIT APPLICABLE: [ 51 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 52 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui prévoient: 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 53 ] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 54 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. [ 55 ] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [ 56 ] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [ 57 ] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. [ 58 ] Le niveau d'une preuve prépondérante n'équivaut donc pas à une certitude, ni à une preuve hors de tout doute. [ 59 ] La Cour suprême du Canada, dans la décision de Parent c.

Lapointe [3] , sous la plume de l'honorable juge Taschereau, précise: « C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées, et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables, que les responsabilités doivent être établies. » [ 60 ] Le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur, afin qu'il assure à l'acheteur la pleine jouissance du bien vendu. Une des garanties du droit de propriété est la garantie légale de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés.

[ 61 ] L'

article 1726 C.c.Q. prévoit: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 62 ] L'auteur Jacques Deslauriers, dans son ouvrage intitulé Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service [4] définit en ces termes les vices cachés: « L'

article 1726 C.c.Q. indique implicitement les caractéristiques d'un vice caché. Il s'agit d'un vice rendant le bien impropre à l'usage auquel l'acheteur le destinait. Si le vice caché diminue tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheté s'il l'avait connu, ce dernier peut demander la résolution de la vente en raison de ce vice caché (…).

S'il s'avère que, malgré sa connaissance du vice, l'acheteur aurait quand même acheté le bien mais à un prix moindre, il peut demander une diminution de prix ( art. 1604 C.c.Q. ). » [ 63 ] L'auteur décrit ainsi les caractéristiques du vice donnant ouverture au recours. Il ajoute: « Pour réussir un recours fondé sur des défauts cachés, l'acheteur doit prouver toutes les caractéristiques permettant de conclure au caractère caché du défaut, telles qu'énoncées ci après: son caractère caché, sa gravité, l'ignorance qu'avait l'acheteur de son existence et l'existence de ce défaut au moment de la vente.

Les recours pour vices cachés peuvent être intentés malgré la bonne foi du vendeur; des dommages-intérêts pourront s'ajouter au remboursement du prix, total ou partiel selon le cas, si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer les défauts dont le bien vendu était affecté ( art. 1728 C.c.Q. ). » [ 64 ] Le Tribunal estime donc que pour répondre aux exigences de la garantie légale prévue à l'

article 1726 C.c.Q. , le vice doit réunir les conditions suivantes: 1) Le vice doit être caché. 2) Le vice doit être inconnu de l'acheteur. 3) Le vice doit être important. 4) Le vice doit être antérieur à la vente. 5) Le vice doit avoir fait l'objet d'une dénonciation suffisante. [ 65 ] Un acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement.

Il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque [5] . [ 66 ] L'acheteur doit faire un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu'il propose d'acquérir, sans avoir besoin de recourir à l'aide d'un expert ( art. 1726 C.c.Q. ) [6] . [ 67 ] L'honorable André Rochon, j.C.s., dans l'affaire Lavoie c. Comtois [7] écrit : « L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice.

Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment.

Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent. Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence.

Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente.

Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice(…). » [ 68 ] Bien que la loi écarte l'obligation pour un acheteur de recourir à un expert, cela ne signifie pas qu'il ne doive jamais faire appel à ce dernier lorsque les circonstances s'y prêtent en guise de précaution [8] . [ 69 ] L'honorable André Rochon, j.C.s., poursuit ainsi [9] : « (…) Cette disposition écarte la controverse quant à la nécessité d'avoir recours à un expert.

Cette obligation n'apparaissant pas aux dispositions du Code civil du Bas-Canada (art. 1522 et ss). Ce sont les tribunaux qui avaient en matière immobilière défini le vice caché à partir d'un concept objectif: le vice sera caché s'il échappe à l'examen visuel de l'expert sans investigation poussée ou destruction partielle des éléments du bâtiment. L'absence de recours à l'expert n'était pas fatale si la

partie établissait que pareille assistance n'aurait été d'aucune utilité. L'obligation de recourir à un expert était également modulée suivant différents critères, dont l'âge du bâtiment. »

[ 70 ] Lorsqu'un bien présente des indices permettant de soupçonner un vice, un acheteur prudent et diligent devrait recourir à l'expert afin que ce dernier puisse procéder à une inspection plus approfondie [10] . [ 71 ] Le vendeur demeure soumis à des obligations d'honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l'acquéreur potentiel. Connaissant un problème sérieux, il se doit, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l'autre

partie en l'envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité [11] . [ 72 ] Dans certaines décisions, on a considéré que les vices révélés par des indices pouvaient être considérés cachés alors que le vendeur a fourni, même de bonne foi, de fausses informations qui sont de nature à créer chez l'acheteur un sentiment de fausse sécurité [12] . [ 73 ] La Cour d'appel, dans Placement Jacqpar c. Benzakour [13] mentionne: « Le propre comportement du vendeur jouera son rôle à l'occasion dans l'appréciation du caractère du vice.

Ainsi, ces fausses représentations ou le dol du vendeur quant à l'état de la chose ou aux causes réelles de vice apparent, dégageront parfois l'acquéreur de l'obligation d'explorer davantage. Le dol ou le mensonge du vendeur peut rendre un vice juridiquement caché, surtout lorsque l'acquéreur a demandé une explication au sujet des manifestations d'un défaut et qu'on l'a orienté sur une fausse piste. On ne peut reprocher à l'acquéreur de soupçonner la mauvaise foi de son vendeur (…). » [ 74 ] Le vendeur est tenu à un minimum de transparence lors de la vente.

S'il s'abstient de dévoiler certains faits, il ne pourra reprocher par la suite à l'acquéreur de ne pas avoir procédé à un examen plus attentif du bien [14] . [ 75 ] Le vice doit être caché et non apparent [15] . [ 76 ] Bien entendu, la connaissance d'un vice par l'acheteur au moment de l'acquisition est un critère qui s'évalue subjectivement [16] . [ 77 ] Ne constituera pas un vice caché celui dont l'acheteur avait été dûment informé avant l'acquisition du bien [17] . [ 78 ] La perte de l'usage qu'engendre un vice doit exister et être réelle, mais non seulement pour l'acheteur concerné, mais pour tout autre acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances [18] . [ 79 ] La jurisprudence reconnaît trois principales formes de vices qui compromettent l'utilité du bien acheté, soit: 1.

La défectuosité matérielle qui survient lorsque le bien livré est détérioré ou défectueux; 2. Une défectuosité fonctionnelle lorsque le bien est partiellement ou totalement incapable de servir à son usage usuel et normal; 3.

La défectuosité conventionnelle, si le bien est incapable de servir à l'usage spécifique que les parties avaient lors du contrat de vente [19] . [ 80 ] Les tribunaux ont considéré que les vices devaient être graves et que l'acheteur devait établir objectivement que la vente n'aurait pas eu lieu ou que le prix aurait été significativement différent [20] . [ 81 ] Il n'est pas nécessaire que le vice caché empêche toute utilisation du bien, mais il importe qu'il en réduise l'utilité de façon importante en regard des attentes légitimes de tout acheteur prudent et diligent. [ 82 ] Les Tribunaux reconnaissent que pour satisfaire à la condition d'antériorité à la vente, il n'est pas nécessaire que le vice se soit entièrement manifesté avant, mais qu'il ait existé au moment de la vente et ce, même s'il était dans un état latent [21] . [ 83 ] Le vice doit être présent au moment où l'acheteur a acquis le bien, ce qui comprend le vice qui existait avant la vente, mais dont la manifestation ne survient qu'après la vente [22] . [ 84 ] Parfois, il y aura l'existence d'une présomption de fait, notamment si le vice est dénoncé très tôt après la délivrance [23] . [ 85 ] La survenance du vice peu après la prise de possession de l'acheteur peut créer une présomption de l'existence antérieure du vice [24] . [ 86 ] Un vice à l'état latent au moment de la vente est un vice caché [25] . [ 87 ] Le vice qui ne s'est pas totalement manifesté au moment de la vente, mais qui par la suite le devient, constituera un vice caché même s'il était latent ou en germe lors du transfert de propriété. [ 88 ] Il est important de noter que le vice n'a pas à s'être totalement développé avant la vente, il n'a qu'à être existant. [ 89 ] Il importe de souligner l'

article 1739 C.c.Q. : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 90 ] Dans Nadeau c. Charland [26] la Cour a rappelé l'importance pour l'acheteur de déclarer promptement la situation au vendeur.

«[32] À propos de l'obligation de l'acheteur d'aviser son vendeur dans un délai raisonnable en cas de découverte d'un vice caché, il convient de reproduire les articles pertinents du Code civil du Québec (C.c.Q.) : « 1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit. Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. 1602.

Le créancier peut, en cas de défaut, exécuter ou faire exécuter l'obligation aux frais du débiteur. Le créancier qui veut se prévaloir de ce droit doit en aviser le débiteur dans sa demande, extrajudiciaire ou judiciaire, le constituant en demeure, sauf dans les cas où ce dernier est en demeure de plein droit ou par les termes mêmes du contrat. 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. » [33] Le Tribunal en comprend que les objectifs législatifs poursuivis sont les suivants : 33.1 une dénonciation faite dans un délai raisonnable; 33.2 une dénonciation suffisamment précise qui permettra au vendeur d'identifier la nature du vice et les correctifs requis pour y remédier; 33.3 permettre au vendeur d'établir que le vice était antérieur à la vente comme le prétend l'acheteur; 33.4 permettre au vendeur de remédier lui-même au vice caché ou d'appeler en garantie ses auteurs qui ont aussi droit à un délai raisonnable. [34] La dénonciation du vice et la mise en demeure ont des objectifs différents.

La première vise à informer le vendeur de la présence du vice tandis que la seconde lui fournit l'occasion d'y remédier. Les deux avis se distinguent aussi par les délais auxquels ils sont assujettis : la dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable, alors que la mise en demeure doit être subséquente à l'inexécution, mais antérieure à la réparation du vice par l'acheteur. [35] Le préavis écrit en vertu de l'

article 1739 C.c.Q. est une condition de fond à la mise en œuvre de la garantie légale de qualité. Il joue un rôle significatif, voire préjudiciel. L'acheteur qui constate un vice doit le dénoncer dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Puis, il doit surtout mettre en demeure le vendeur avant de commencer à effectuer les correctifs sous peine de rejet de sa réclamation malgré l'existence d'un vice caché. [36] La dénonciation permettra au vendeur de tenter de remédier au vice, à un coût souvent inférieur à celui de la réparation par un tiers quelconque choisi par l'acheteur.

Souvent, l'acheteur a l'impression qu'il peut commander des travaux correctifs sans égard au prix parce que ce sera le vendeur qui les supportera. Ce postulat n'est pas exact, le vendeur a aussi des droits. [37] Le but primordial de la mise en demeure est donc de protéger le débiteur (vendeur) contre les abus possibles de son créancier (acheteur).

Le législateur cherche ainsi à éviter aux vendeurs de subir le préjudice d'un procès sans jamais avoir été prévenus de la contravention potentielle à l'obligation légale qui découle des vices de la chose vendue et sans jamais avoir été appelés à les corriger. [38] Toutefois, la jurisprudence a atténué la rigueur de l'obligation de l'acheteur envers son vendeur.

Outre la situation où le vendeur connaissait ou pouvait connaître le vice, il est reconnu qu'en cas d'urgence, ou lorsque le vendeur a répudié sa responsabilité à l'égard du vice ou a renoncé à se prévaloir du défaut d'avis, l'absence d'un préavis n'est pas fatale. [39] La situation d'urgence, s'il en est une, doit être telle qu'elle justifie l'absence de mise en demeure.

Cela présuppose de l'existence d'un élément de dangerosité, de risque de détérioration ou de perte du bien nécessitant une réparation immédiate. [40] Par ailleurs, sur le plan de la renonciation à l'avis, il faut dire qu'une simple constatation d'un état de fait au cours d'un appel téléphonique entre l'acheteur et le vendeur par exemple, ne constitue pas une renonciation à une dénonciation écrite. [41] En outre, le fait pour un vendeur de nier responsabilité et même le fait de déclarer que, si le vice dénoncé s'avère être caché au sens du Code civil du Québec il devra payer, ne constituent pas en soi une renonciation même tacite de la part du vendeur à son droit d'être mis en demeure par écrit conformément à l'

article 1595 C.c.Q. lorsque superposé à l'

article 1739 C.c.Q. [42] En fait, ce n'est pas parce qu'un vendeur nie préliminairement toute responsabilité qu'en telles circonstances l'acheteur, qui se plaint de l'existence d'un vice caché et réclame des dommages de son vendeur peut effectuer les travaux correctifs sans autre avis préalable au vendeur, et ce, surtout lorsque la détermination de l'existence d'un vice caché nécessite des travaux exploratoires souvent combinés aux travaux correctifs. » (Références omises) [ 91 ] La Cour supérieure a statué ce qui suit dans la décision de Fogel c. Placement Beauvet-Chabot inc. [27] : « [39] L'

article 1739 C.c.Q. prévoit que l'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

[…] [41] La défenderesse reproche au demandeur d'avoir exécuté les travaux hâtivement, sans lui donner la possibilité d'être présente, et de ne pas lui avoir transmis copies des rapports environnementaux, contrairement à l'acte de vente. […] [45] On ne saurait reprocher au demandeur de ne pas avoir dénoncé la situation par écrit. Il l'a dénoncée quatre fois plutôt qu'une. [46] On ne saurait non plus reprocher au demandeur de ne pas avoir donné l'opportunité au représentant de la défenderesse d'être présent pour l'excavation des réservoirs. Une simple collaboration de sa

part lui aurait permis d'être présent. […] [51] Le demandeur était donc bien fondé de croire que la défenderesse avait renoncé à corriger elle-même la situation et à en être avisée. » (Soulignements dans le texte) [ 92 ] Notre collègue, l'honorable Georges Massol, dans Matte c. Bernadet [28] statuait ainsi sur cette question: «[42] Dans le cas qui nous occupe, la question centrale est de savoir si l'absence d'avis aux défendeurs en garantie est fatale au recours en garantie des défendeurs principaux. [43] En ce qui concerne le recours intenté alléguant vices cachés, l'

article 1739 du Code civil du Québec indique : « L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. » [44] Dans un jugement rendu en 2003, notre collègue Michel A. Pinsonnault résume fort bien les principes applicables: « [59] […] Le but de la dénonciation prévue à l'

article 1739 C.c.Q. n'est pas de réclamer après le fait, par voie d'une mise en demeure, le paiement d'une somme d'argent comme l'a fait la demanderesse, mais de dénoncer la découverte et l'existence de vices et permettre au vendeur de préalablement corriger ou réparer le bien affecté de vices. » [45] Le juge Pinsonnault fait également siens les commentaires exprimés par l'honorable Jacques Rioux dans une autre affaire : « La dénonciation permettra au vendeur de tenter de remédier au vice, à un coût souvent inférieur à celui de la réparation par un tiers quelconque choisi par l'acheteur, et elle évitera bien des litiges ; elle permettra aussi de déterminer plus facilement si le vice est antérieur à la vente. » […] [47] Cette obligation de dénoncer au préalable le vice est unanimement reconnue par la doctrine. [48] Reste une question à résoudre : l'avis préalable est-il nécessaire en cas de dol ? [49] L'auteur Pierre-Gabriel Jobin semble affirmer que l'acheteur n'a pas à donner de préavis dans le cas de l'erreur ou du dol, mais qu'il doit le faire dans celui de la garantie de qualité. [50] Le professeur Jacques Deslauriers, quant à lui, nuance la dernière affirmation en spécifiant que le vendeur ne pourra pas invoquer la tardiveté de la dénonciation si on l'accuse de dol, la dénonciation de l'

article 1739 C.c.Q. n'étant même pas exigée dans ce cas.

Par contre, il rajoute : « Toutefois, si les réparations ou les corrections sont faites en l'absence d'avis ou de mise en demeure, ceci peut justifier le rejet du recours, car elles peuvent empêcher le vendeur de constater la nature du défaut, les moyens d'y remédier, de contrôler les coûts des travaux de correction et, le cas échéant, de se constituer une défense. » [51] Dans un autre ouvrage, le même auteur ajoute : « On remarquera que le vendeur qui connaissait le vice ou est présumé l'avoir connu a néanmoins droit de recevoir un avis : seule est supprimée l'exigence que cet avis soit donné dans un délai raisonnable.

Ce vendeur, comme tout autre, doit avoir la possibilité de corriger le vice. » [52] La jurisprudence a reconnu la nécessité d'un avis préalable même en cas de dol. Ainsi, dans Barrette c. Paré, l'honorable juge Bossé décide en ce sens : « [20] Le demandeur allègue enfin que les défendeurs ont commis un dol au moment de la vente. Seul le codéfendeur Alain Paré a eu une conversation avec le demandeur au moment de la vente. Avant d’analyser les paroles échangées, il convient de préciser que, si le vendeur qui a commis un dol ne peut se prévaloir de la tardiveté de la dénonciation d’un acheteur en vertu de l’

article 1739 C.c.Q. , il a tout de même droit de recevoir un avis écrit, fut il tardif. L’auteur Denys Claude Lamontagne résume ainsi la situation :

« Naturellement, le législateur fait montre de sévérité à l’égard du vendeur de mauvaise foi, qui connaissait ou était présumé connaître le vice (1728, 1729 C.c.Q. ). Ce vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur (1739 C.c.Q.). Toutefois, il a droit de recevoir un avis écrit (fût il tardif) de l’existence du vice avant que les procédures ne soient entamées par l’acheteur. » » [53] Il conclut : « [22] Il est impossible de conclure, à partir de ces paroles, que le codéfendeur a commis un dol ou était de mauvaise foi. Même si le dol n’élimine pas l’obligation que l’acheteur qui découvre un vice a en vertu de l’

article 1739 C.c.Q. , encore faut-il, pour pouvoir conclure à un dol, qu’il y ait des paroles suffisamment explicites pour indiquer que le vendeur a tenté de cacher l’existence d’un vice qu’il connaissait ou d’induire l’acheteur en erreur.

Ce n’est pas le cas dans l’espèce. » [54] À cet égard, madame la juge Capriolo, dans une affaire récente, ne tranche pas la question à savoir si en présence de dol une dénonciation est nécessaire, mais indique qu'à tout le moins, il faut prouver le dol. » (Références omises) [ 93 ] Les auteurs Pierre-Gabriel Jobin et Michelle Cumyn, dans l'ouvrage La vente , 3 e édition [29] , écrivent ce qui suit quant à l'exigence de la mise en demeure: « 168 – Préavis. Règles générales – Selon le texte de l'

article 1739 , le préavis doit être donné par écrit. Néanmoins, quand il n'a été donné que verbalement, il est tout à fait concevable que le vendeur renonce tacitement à l'écrit dans certaines circonstances, par exemple s'il tente de réparer le vice sans protestation, s'il se rend sur les lieux pour constater la perte causée par le vice puis ne se plaint pas du défaut de préavis, ou s'il ne soulève pas cette question lorsqu'il est poursuivi en justice par l'acheteur. Ce n'est qu'une autre application de la doctrine de la renonciation tacite.

Certains jugements, toutefois, font preuve d'une tolérance discutable, acceptant comme valide un préavis verbal, qui néanmoins informe pleinement le vendeur du vice. On s'est demandé si le préavis était assujetti au régime juridique de la mise en demeure. L'intérêt de la question est évident, notamment pour connaître les cas de dispense du préavis (art. 1594, alinéa 1 et 1597). La réponse à cette question est affirmative. En effet, comme il a été dit, l'

article 1739 codifie la jurisprudence antérieure, qui s'appuyait justement sur les règles du Code civil en matière de mise en demeure. Le préavis, à l'instar de la mise en demeure, constitue essentiellement un avertissement du créancier au débiteur qu'il el considère en faute et qu'il entend obtenir satisfaction. Les règles de la mise en demeure sont donc appliquées, au moins par analogie, au régime embryonnaire du préavis de l'article 1739, sauf sur des points où il y aurait conflit entre les deux régimes.

Ainsi l'acheteur, comme à l'époque de l'ancien code, doit être dispensé du préavis dans certaines circonstances, par exemple quand le vendeur a répudié toute responsabilité à l'égard du vice; il en est de même quand il y a urgence à effectuer la réparation et qu'il est impossible d'aviser le vendeur à temps. Les tribunaux se réservent le pouvoir d'ajouter d'autres cas de dispense de mise en demeure ou de préavis; ainsi en est-il lorsque le préavis n'apprendrait au vendeur rien qu'il ne sache déjà et qu'il ne souffre d'aucun préjudice de son absence.

L'assimilation du préavis à la mise en demeure pourrait aller jusqu'à permettre aux parties, par une stipulation au contrat, de dispenser l'acheteur de donner tout avis au vendeur. Comme on l'a vu il y a un instant, […] le préavis joue un rôle significatif dans la mise en œuvre de la garantie: il doit permettre au vendeur de vérifier s'il s'agit réellement d'une défectuosité couverte par la garantie, de constater les dommages causés et, s'il le désire, de réparer ou remplacer le bien. Admettre des dispenses trop facilement apparaît donc discutable.

Ainsi, selon le Code civil du Bas Canada, on avait décidé que la mise en demeure n'était pas requise quand l'acheteur optait pour la résolution de la vente car elle était inutile; cette solution ne saurait être transposée dans le nouveau droit, car elle priverait le vendeur – et subséquemment le tribunal – de la possibilité de vérifier s'il s'agit bien d'un vice couvert par la garantie. Lorsque l'acheteur veut exercer ses droits contre un vendeur antérieur (par exemple le fabricant), selon les articles 1442 ou 1730, doit-il lui donner un préavis? Selon nous, la réponse est affirmative, en règle générale.

En effet, on ne voit pas de justification à une dispense de préavis ici, qui ferait perdre au vendeur antérieur la possibilité de vérifier s'il s'agit vraiment d'un vice couvert par la garantie et la chance de le réparer à meilleur compte. Une exception doit toutefois être admise quand le vendeur antérieur et le vendeur immédiat sont solidairement tenus à la garantie: alors, comme pour une mise en demeure (article 1599), le préavis donné à l'un des débiteurs produit ses effets sur le codébiteur solidaire, qui ne peut pas se plaindre de ne pas avoir reçu de préavis. 169 – Préavis.

Sanction – Le préavis constitue une condition de fond de la garantie. Comme dans l'ancienne jurisprudence, lorsqu'il n'a pas été donné et qu'aucune exemption ne s'applique, l'action intentée par l'acheteur contre le vendeur doit donc en principe être rejetée, selon la jurisprudence. Il s'agit certes d'une sanction sévère. Elle est justifiée quand l'acheteur a réparé le bien ou l'a revendu sans laisser au vendeur la chance de vérifier s'il s'agit bel et bien d'un vice couvert par la garantie, notamment.

Il n'en reste pas moins que cette «technicalité» permet alors au vendeur d'échapper à toute sanction alors que normalement l'acheteur aurait droit au moins à une réduction du prix, ou souvent à la résolution, ainsi qu'à des dommages-intérêts dans bien des cas. C'est ce qui explique les nombreuses dispenses de préavis, signalées plus haut.

Pour cette même raison, on a décidé, avec raison selon nous, que la sanction devrait être radicale (rejet de l'action) uniquement lorsque l'omission du préavis a privé le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence et la gravité du vice et de le réparer; qu'une simple diminution des dommages-intérêts ou un ajustement à la baisse de la réduction du prix conviendrait mieux aux cas où le défaut de préavis a simplement privé le vendeur de la possibilité de réparer lui-même le vice à meilleur compte. Une comparaison avec la Convention de Vienne, l'une des sources principales de notre

article 1739 , plaide en faveur d'une certaine souplesse dans la sanction du préavis. En effet, cette convention présente deux facettes sur ce point précis: d'une part, elle fait de l'envoi du préavis une obligation stricte que l'acheteur doit respecter sous peine de déchéance (article 39, paragraphe 1); d'autre part, elle laisse subsister la réduction du prix et les dommages-intérêts quant l'acheteur n'a pas donné le préavis selon les prescriptions mais qu'il présente une excuse raisonnable (…) et – exception remarquable – elle exempte l'acheteur de tout avis quand le vendeur connaissait ou est présumé avoir connu la non-conformité (article 40).

Une autre solution possible au défaut de préavis, enfin, consisterait à rejeter l'action avec dépens en permettant à l'acheteur de se pourvoir de nouveau après avoir donné un préavis en bonne et due forme. Ne serait-ce pas là toutefois édulcorer l'exigence du préavis et le confondre totalement avec la mise en demeure? » [ 94 ] L'honorable Marie-France Bich, dans la décision Immeubles de l'Estuaire phase III inc. c.

Syndicat des copropriétaires de l'Estuaire Condo phase III [30] écrit: « [161] Par exception à la règle du préavis, la jurisprudence a reconnu qu'en certaines circonstances, le défaut de préavis, en matière de vice caché, pouvait n'être pas fatal au recours de l'acheteur (et ce, que le vendeur ait connu le vice ou pas) : ainsi, en cas d'urgence, le bien étant menacé d'un dépérissement immédiat, le défaut de dénonciation préalable ne pourra être opposé à l'acheteur, et de même si le vendeur a répudié sa responsabilité à l'égard du vice ou renoncé à se prévaloir du défaut d'avis. » [ 95 ] Bien que le recours pour garantie légale de qualité doive être entrepris dans un délai raisonnable, le propriétaire qui découvre un tel vice n'a pas à attendre que les conséquences désastreuses de celui-ci se manifestent complètement et il pourra prendre son action en justice au moment de sa découverte à la condition qu'il prouve que l'utilité du bien est diminuée [31] . [ 96 ] Dans le cas d'un vice qui apparaît de manière progressive, le délai ne court que du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue, ce qui signifie que le délai court donc même si l'acheteur négligent omet de se rendre compte du vice [32] . [ 97 ] Le Tribunal jouit d'un large pouvoir d'appréciation pour décider, dans chaque espèce, ce qui constitue un délai raisonnable [33] . [ 98 ] Le vendeur qui connaissait ou ne pouvait ignorer le vice ne pourra pas se prévaloir d'une dénonciation tardive du vice par l'acheteur ( art. 1739 al. 2 C.c.Q. ), mais il a tout de même droit à la dénonciation et à la mise en demeure.

En effet, la connaissance du vice supprime l'obligation d'envoyer un préavis écrit dans un délai raisonnable, mais elle ne fait pas disparaître l'obligation d'envoyer un tel avis avant le début des travaux [34] . [ 99 ] La dénonciation n'est pas nécessaire s'il y a urgence, si le vendeur a répudié sa responsabilité à l'égard du vice ou s'il a renoncé à se prévaloir du défaut d'avis [35] . [ 100 ] Pour se conformer à l'

article 1739 C.c.Q. , il suffit que l'avis fasse raisonnablement état de la présence du vice. [ 101 ] La dénonciation de la garantie et la mise en demeure ont des objectifs différents. L'exigence de l'

article 1739 C.c.Q. vise à prévenir l'insécurité contractuelle due à la protection conférée par la garantie et la mise en demeure sert à avertir le débiteur du manquement à son obligation et à lui fournir une occasion d'y remédier.

L'acheteur peut décider de s'acquitter des deux dans une même missive, mais l'exécution de l'une n'emporte pas nécessairement l'exécution de l'autre [36] . [ 102 ] Le préavis écrit est une condition de fond de la garantie, mais peut être verbal dans certains cas [37] . [ 103 ] L'absence de préavis peut entraîner le rejet de l'action uniquement lorsque l'omission a privé le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence de la gravité du vice et de le réparer.

Dans le cas où l'omission a seulement privé le vendeur de la possibilité de réparer lui-même le vice à meilleur compte, une simple diminution des dommages-intérêts ou un ajustement à la baisse de la réduction du prix conviendrait mieux [38] . [ 104 ] Le fardeau de preuve repose donc sur l'acheteur et il lui suffit de prouver que lors de la vente existait le vice et non la cause de ce vice.

Dans une telle situation, le vendeur sera responsable même s'il ignorait l'existence du vice lors de la vente [39] . [ 105 ] L'indemnisation en cas de vices cachés ne doit pas être une source d'enrichissement pour un acheteur, mais permettre une réparation intégrale seulement. La dépréciation doit être prise en considération lorsque des réparations s'avèrent nécessaires afin d'éviter qu'un acheteur ne se retrouve avec un bien augmenté de valeur [40] .

ANALYSE ET DISCUSSION: [ 106 ] La preuve prépondérante démontre qu’Aquilino ne connaissait pas la véritable situation de la présence des fourmis charpentières dans cet immeuble avant la vente. [ 107 ] Le Tribunal prête foi à ses propos lorsqu’il nous rassure quant à son ignorance de leur présence. [ 108 ] Cependant, le fait qu’Ostiguy et Jacques les aient découvertes quelques jours à peine après la prise de possession de l’immeuble crée une présomption légale en leur faveur de la présence des fourmis avant la vente. [ 109 ] Le Tribunal conclut que l’immeuble était affecté de la présence de fourmis charpentières au moment de la vente.

Il y a donc lieu d’appliquer l’

article 1726 C.c.Q. et de déclarer que l’immeuble était affecté de vices cachés lors du transfert de propriété du 5 juin 2013. [ 110 ] L’expert a convaincu le Tribunal du fait que la durée de formation et de propagation des fourmis charpentières et des fourmis ailées varie de deux à cinq ans. [ 111 ] Les fourmis ont été découvertes d’une façon plus nombreuse quelques semaines après l’achat. [ 112 ] La preuve prépondérante établit que la présence des fourmis charpentières dans cette résidence est confirmée par les constats, les faits et gestes et l’expert.

Cela constitue un vice caché grave au sens de la loi. [ 113 ] La présence de fourmis charpentières dans un immeuble constitue un élément de détérioration nécessitant dès lors des traitements importants et immédiats. Ce sont les travaux urgents dont d’ailleurs se sont acquittés Ostiguy et Jacques.

[ 114 ] L’entreprise Monarck extermination a effectué certains travaux. Ils ont facturé 482,78 $, d’ailleurs finalement assumés par Aquilino. [ 115 ] Ces travaux comportaient une garantie à vie que cette entreprise n’a pas honorée. [ 116 ] Pour les conditions décrites dans la jurisprudence précitée, le Tribunal conclut qu’il y a lieu à indemnisation.

QUANTUM : Déboursés déjà engagés : [ 117 ] Le Tribunal estime bien fondée la réclamation relativement aux sommes suivantes : a) 546,13 $ pour le traitement de l’exterminateur en 2014; b) 314,91 $ pour le cadrage de la porte arrière du garage; c) 625,33 $ pour la porte patio; d) 50,00 $ pour sa livraison; e) 200,00 $ pour les planches du balcon arrière; f) 55,80 $ pour les pesticides; g) 56,02 $ de calfeutrage; TOTAL : 1 848,19 $ [ 118 ] Il s’agit là des seuls déboursés antérieurs que le Tribunal accorde. [ 119 ] Qu’en est-il maintenant de la réclamation de 2 874,38 $ pour les traitements d’extermination futurs? [ 120 ] La preuve prépondérante ne démontre pas qu’ils sont essentiels dans leur globalité. [ 121 ] Usant de sa discrétion judiciaire, le Tribunal fixe à 1 000 $ les traitements d’extermination futurs auxquels ont droit les demandeurs en l’instance. [ 122 ] Pour tous les autres déboursés, dommages à

titre de troubles, ennuis et inconvénients, perte de jouissance des lieux, de la qualité de vie, des nombreuses heures de travail consacrées aux travaux passés, présents et à venir, le Tribunal, usant de sa discrétion judiciaire, fixe ceux-ci à 2 000 $. [ 123 ] Ainsi, la réclamation est accueillie en

partie pour 4 848,19 $. [ 124 ] Quant à la perte de la valeur marchande de l’immeuble, la preuve est insuffisante à cet effet. [ 125 ] De l’aveu même de Jacques, étant donné les travaux à effectuer, la municipalité à rectifié le tir et conclut dans son certificat du rôle de l’évaluation foncière que la valeur imposable de l’immeuble est restée stable à 236 500 $. Au surplus, le rapport d’évaluation effectué par l’évaluateur agréé d’Aquilino établit la valeur marchande à 290 000 $.

Il n’y a pas de preuve suffisante démontrant que l’immeuble a perdu ou perdra de la valeur lors de sa revente. [ 126 ] Au surplus, il s’agit là d’une question hypothétique qui ne peut être, dans l’état actuel du dossier, financièrement indemnisée. [ 127 ] De son côté, Aquilino a droit d’être indemnisé de la présente condamnation par l’appelée en garantie Monarck extermination. [ 128 ] En effet, cette entreprise a offert une garantie à vie des travaux effectués qu’elle n’a pas respectée.

D’ailleurs, l’échange intervenu entre le responsable de cette compagnie d’extermination et Aquilino est à l’effet que l’on prenait en charge la globalité des travaux jusqu’à ce que l’immeuble soit complètement désaffecté et débarrassé des fourmis charpentières. Tel n’en a pas été le cas, selon la preuve faite ici. [ 129 ] En conséquence, l’appel en garantie d’Aquilino contre Monarck extermination (Gestion parasitaire Monarck) est accueilli pour 4 848,19 $. [ 130 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 131 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation. [ 132 ] CONDAMNE Alain Aquilino à payer à Sandy Ostiguy et Christian Jacques 4 848,19 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation et les frais judiciaires de 200 $. [ 133 ] CONDAMNE Monarck extermination (Gestion parasitaire Monarck) à payer à Alain Aquilino 4 848,19 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation et les frais

judiciaires de 357 $ (200 $ +157 $). [ 134 ] REJETTE la demande reconventionnelle. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 29 juin 2015