2015 QCCA 1284, 2015 QCCA 1284

Barabé c. Zoumenou 2015 QCCA 1284 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-023726-136 (500-17-040466-081) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 17 juin 2015 CORAM : LES HONORABLES PAUL VÉZINA , J.C.A. MANON SAVARD , J.C.A. MARK SCHRAGER , J.C.A. APPELANT AVOCATE YVAN BARABÉ NOISEUX SYNDIC INC. appelante en reprise d’instance M e MIREILLE BROSSEAU (Colas Moreira Kazandjian Zikovsky) INTIMÉE LINETTE ZOUMENOU ABSENTE MIS EN CAUSE HERMEL BOSSÉ BANQUE NATIONALE DU CANADA

En appel d'un jugement rendu le 13 juin 2013 par l'honorable Benoît Emery, de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Responsabilité professionnelle – notaire – prêt hypothécaire – acheteur agissant à

titre de prête-nom. Greffière d’audience : Asma Berrak Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 11 h 17 Début de l'audition. Identification de la procureure. Madame Zoumenou a été appelé et elle est absente ce jour. Argumentation de Me Brosseau. 12 h 04 Suspension de la séance 12 h 12 Reprise de la séance. Observation du Juge. PAR LA COUR: Arrêt unanime-voir page 3. 12 h 16 Fin de l'audition. Asma Berrak Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] En fond de scène, la Banque demanderesse est victime d’un « flip » frauduleux.

Un immeuble acheté 240 000 $ est aussitôt revendu 328 000 $ et grevé d’une hypothèque de 328 000 $ ( sic ). Moins d’un an plus tard, l’immeuble est vendu en justice au prix de 240 000 $, laissant un solde impayé de l’ordre de 145 000 $. [ 2 ] L’intimée Zoumenou est celle qui a racheté l’immeuble au prix de 328 000 $ et l’a hypothéqué pour autant.

La Banque lui réclame donc le solde de 145 000 $. [ 3 ] En défense, l’intimée appelle en garantie les fraudeurs, profiteurs du « flip », et aussi le notaire appelant [1] qui a reçu les trois actes notariés le même jour. [ 4 ] Le juge de première instance (le Juge) conclut que l’intimée a certes agi comme prête-nom, mais elle ignorait que l’opération

constituait un « flip » frauduleux. Et il conclut aussi que le notaire a manqué à son devoir de conseil envers elle en ne l’avisant pas que « l’immeuble avait été acheté quelques minutes plus tôt pour un prix inférieur de 88 000 $ ». Il écrit : [62] [Le notaire] plaide qu'il n'a pas le devoir de dénoncer à l'acheteur le fait que l'immeuble a été acheté quelques minutes plus tôt pour un prix inférieur de 88 000 $. Le tribunal ne partage pas son avis. Même si la défenderesse avait accepté d'agir à

titre de prête-nom en échange d'une commission de 2 000 $, peut-être même de 4 000 $, elle ignorait qu'elle participait à un stratagème visant à la frauder elle et la Banque Nationale. Si elle avait été avisée par le notaire qu'il s'agissait d'un « flip », il est fort probable que la défenderesse, qui détient un diplôme universitaire en gestion administration, se serait interrogée et aurait posé des questions au notaire et à son vendeur. […] [64] D'ailleurs, lors de son témoignage, le notaire a reconnu qu'il avait le devoir de dénoncer cette situation au créancier hypothécaire.

C'est ainsi qu'il a attiré l'attention du tribunal sur la clause suivante qu'il a insérée dans le rapport préliminaire destiné à la Banque Nationale : Prenez note que le vendeur de votre débiteur achète l'immeuble 240 000 $ et le revend au débiteur 328 000 $ le même jour. [65] Or, il sent le besoin d'aviser le créancier hypothécaire mais non pas l'acheteur envers qui il a pourtant un devoir de conseil. Il a reconnu n'avoir jamais fait mention de cette situation à la défenderesse.

C'est d'autant moins excusable que le notaire Barabé a instrumenté 117 actes à l'instigation du groupe Syncomonde dans des situations similaires. [66] Le tribunal rappelle que la défenderesse a accepté d'agir à

titre de prête-nom en échange d'une commission mais qu'elle ignorait qu'elle serait elle-même victime de la fraude visant aussi la banque. Aujourd'hui, la banque lui réclame 143 622 $ en ce qui a trait au solde du prêt hypothécaire. [67] Si le notaire Barabé avait conseillé la défenderesse comme il se devait de le faire, il est peu probable qu'elle se serait retrouvée dans cette situation.

Le notaire savait ou aurait dû savoir que si le prix de l'immeuble passe de 240 000 à 328 000 $ en quelques minutes, il y a de bonnes chances que l'hypothèque de 328 000 $ ne suffise pas à garantir le prêt ce qui implique éventuellement une contribution personnelle du débiteur. C'est précisément ce qui s'est passé ici. La défenderesse se voit aujourd'hui réclamer 143 622 $. [ 5 ] Le Juge s’est bien dirigé en droit en retenant que le notaire avait un devoir de conseil vis-à-vis l’intimée. C’est un des premiers articles de la

Loi sur le notariat (RLRQ, c. N-3) qui impose au notaire, « officier public, le devoir d’agir avec impartialité et de conseiller toutes les parties à un acte ». [ 6 ] Quant aux conséquences du défaut du notaire d’informer et de conseiller l’intimée, c’est là une question de fait. [ 7 ] Le Juge estime que l’intimée qui croyait n’encourir aucune obligation comme prête-nom – ce que les fraudeurs lui avaient assuré – aurait réagi différemment si, bien conseillée, elle avait compris qu’elle risquait fort de devoir verser « une contribution personnelle » à la Banque. [ 8 ] Ce constat est étayé sur la preuve.

Il n’y a pas là d’ « erreur manifeste et déterminante » qui seule peut justifier une intervention de la Cour. [ 9 ] Comme le notaire était en faillite au jour où le jugement attaqué a été rendu – sans que le Juge ne le sache, à l’évidence – il y a lieu de modifier la condamnation prononcée contre lui en une déclaration de réclamation prouvable dans sa faillite. [ 10 ] Il y a aussi lieu de restreindre cette réclamation au solde du prêt hypothécaire à l’exclusion de la dette de l’intimée sur marge de crédit. Pour ces motifs, la Cour : [ 11 ] ACCUEILLE en

partie l’appel, sans frais. [ 12 ] MODIFIE le jugement attaqué en biffant au paragraphe [72] les mots « le notaire Barabé » et en ajoutant un paragraphe : [73] DÉCLARE que la demanderesse en garantie Zoumenou détient une réclamation prouvable contre l’actif de Yvan Barabé, failli, celui-ci étant débiteur solidaire avec Syncogest inc. et Hermel Bossé de l’obligation d’indemniser celle-ci de toutes les sommes en capital, intérêts et frais qu'elle est condamnée à payer par la conclusion [69] ci-dessus. PAUL VÉZINA, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A.

MARK SCHRAGER, J.C.A.