2014 QCCQ 8260, 2014 QCCQ 8260

9048-9717 Québec inc. c. Groupe Sutton Distinction inc. 2014 QCCQ 8260 JG2338 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-22-007879-128 DATE : 29 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q ______________________________________________________________________ 9048-9717 QUÉBEC INC.

Partie demanderesse c. GROUPE SUTTON DISTINCTION INC. et ANNE-MARIE ASHCROFT

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s'agit d'une action en dommages réclamant la somme de 24 055,49 $, représentant le remboursement de la commission versée à un courtier en immeubles (13 797 $), ainsi que le coût des honoraires extrajudiciaires encourus dans le cadre de la transaction immobilière (10 258,49 $).

REMARQUES PRÉLIMINAIRES : [ 2 ] Le présent dossier a fait l'objet d'une réunion d'actions avec un dossier connexe (760-22-007880-126), laquelle a été accordée le 21 janvier 2013, sans contestation. Les deux dossiers impliquaient les mêmes parties et le remboursement de commissions versées pour deux transactions différentes, ainsi que les honoraires extrajudiciaires.

Deux jugements distincts seront rendus pour chacun des dossiers, mais ils présenteront de nombreuses similarités au niveau de la chronologie des faits. [ 3 ] CHRONOLOGIE DES FAITS : 22 septembre 2011 Conclusion d'un contrat de courtage entre 9048-9717 Québec Inc. (9048- 9717) et Groupe Sutton Distinction Inc. (Sutton), représentée par Mme Anne-Marie Ashcroft pour la vente d'une maison en construction située sur la rue Charleswood à Hudson; (pièce P-2) 4 novembre 2011 Signature d'un contrat de courtage immobilier entre 9048-9717 et Sutton, toujours représentée par Mme Ashcroft, pour la vente d'un terrain vacant situé sur le chemin Ste-Angélique à St-Lazare; (pièce P-16) 9 décembre 2011 Modification du contrat de courtage prévoyant une modification du prix demandé pour le terrain, ainsi qu'une réduction de la commission; (pièce D-1)

1 er janvier 2012 Signature d'une offre d'achat au montant de 300 000 $, subséquemment augmentée à la somme de 400 000 $ le même jour pour l'achat de la maison; (pièce P-4) 2 janvier 2012 Acceptation de l'offre à 400 000 $; 15 janvier 2012 Amendement de l'offre d'achat relative à la maison pour préciser la date d'occupation et la date de la transaction chez le notaire, ainsi que la date de fin des travaux; (pièce P-7) 18 janvier 2012 Signature d'une offre d'achat pour le terrain au montant de 275 000 $, modifiée le même jour pour en réduire le prix à 270 000 $, et réduisant également le montant de la commission de 5000 $, laquelle est acceptée le même jour; (pièces P-17 à P-19) 26 janvier 2012 Amendement de l'offre d'achat pour la maison par laquelle l'acheteur renonce à son droit d'inspecter l'immeuble; (pièce P-8) Février 2012 Rencontre entre Mme Ashcroft et M.

Guay, représentant de 9048-9717; 13 avril 2012 Vente de la maison et paiement de la commission sous protêt; 19 avril 2012 Mémoire de déboursés préparé par le notaire quant à la vente du terrain et paiement de la commission sous protêt; 11 mai 2012 Dépôt des requêtes introductives d'instance; LES FAITS : [ 4 ] La défenderesse 9048-9717 est une entreprise oeuvrant dans le domaine de la construction résidentielle et de la rénovation. Léopold Guay en est l'administrateur depuis 25 ans, et il travaille dans ce domaine depuis 45 ans. En septembre 2011, M.

Guay contacte Mme Ashcroft dans le but de discuter d'un mandat de courtage immobilier pour la vente d'une maison qu'il est alors à construire sur la rue Charleswood à Hudson. L'épouse de M. Guay lui avait en effet fait remarquer que Mme Ashcroft avait vendu dans un court délai une maison située sur Main Road à Hudson. La première rencontre se passe très bien, et on retient du témoignage de M. Guay qu'il tombe littéralement sous le charme professionnel de Mme Ashcroft.

Il décide de lui confier le mandat sur le champ, et un autre rendez-vous est conclu pour procéder à la signature du contrat, laquelle survient le 22 septembre 2011. [ 5 ] Au départ, M. Guay veut fixer un prix de 500 000 $ pour la vente de la maison; Mme Ashcroft, avec l'aide d'un autre courtier de Sutton, vient évaluer l'immeuble et convainc M. Guay de demander plutôt une somme de 475 000 $.

Monsieur Guay indique qu'il s'agissait de l'une des dernières maisons qu'il avait l'intention de construire, qu'il en avait particulièrement soigné la finition et y avait inclus des options de qualité supérieure. [ 6 ] Comme M. Guay est très satisfait de la qualité des services de Mme Ashcroft, il décide de lui donner de la visibilité, et pour ce faire, lui octroie le mandat de vendre un terrain qu'il possède sur le chemin Ste-Angélique à St-Lazare. Ce contrat, signé le 4 novembre 2011, pour une durée de un an, prévoit un prix de vente de 250 000 $.

Monsieur Guay indique dans son témoignage que dans son esprit, le terrain n'est pas réellement à vendre. Il est en effet convaincu que Mme Ashcroft ne réussira pas à trouver un acheteur. Il faut dire que le terrain était affecté de certains problèmes, à la suite d'un litige intervenu avec un voisin, lequel avait donné lieu à un jugement de la Cour supérieure. [ 7 ] Le 1 er janvier 2012, une offre d'achat est présentée à 9048-9717 pour la maison. Il apparaît de cette offre d'achat qu'elle a été initialement présentée pour un prix de vente de 300 000 $.

Monsieur Guay soutient que le prix de vente réel était de 400 000 $, un montant de 100 000 $ comptant devant être versé en surplus. Il dit ne pas avoir voulu conclure ce genre de transaction, et avoir refusé cette offre. [ 8 ] Madame Ashcroft prétend au contraire qu'il n'a jamais été question d'un ajout de 100 000 $ comptant, et que les acheteurs ont décidé de présenter une offre d'achat au montant de 300 000 $, malgré son avis contraire. Vu le refus de 9048-9717, l'offre a été amendée le même jour pour l'augmenter à 400 000 $.

Elle a été acceptée le lendemain, 2 janvier 2012. [ 9 ] Le 18 janvier 2012, Mme Ashcroft présente une offre d'achat à 9048-9717 pour le terrain de St-Lazare, pour un montant de 275 000 $. Elle est acceptée le même jour par 9048-9717. L'offre est cependant conditionnelle à ce que l'acheteur puisse conclure une entente lui permettant de développer le terrain. [ 10 ] La première étape de la présentation de l'offre a lieu entre 9h00 et 10h00 du matin.

Plus tard dans la journée, l'acheteur rencontre le voisin qui avait été impliqué dans les procédures judiciaires, et négocie avec lui le paiement d'une compensation de 5000 $. Une offre d'achat modifiée est ainsi signée à 18h00, par laquelle le prix est réduit à la somme de 270 000 $. Afin de ne pas pénaliser 9048-9717, Mme Ashcroft prépare également un amendement au contrat de courtage par lequel elle accepte de réduire sa commission d'une somme de 5000 $, afin que 9048-9717 ait en mains le même montant de vente nette.

L'offre d'achat modifiée et l'amendement au contrat de courtage sont acceptés par 9048-9717 à 18h40. [ 11 ] Selon le témoignage de Mme Ashcroft, plus tard au cours du mois de janvier 2012, les acheteurs de la maison sont inquiets, ce qui mène à la signature d'une offre amendée pour y indiquer une date de fin des travaux. En effet, les acheteurs ne pouvaient obtenir leur financement avant que les travaux ne soient complétés et ceux-ci ne progressaient pas assez rapidement au goût des acheteurs. [ 12 ] La situation n'est pas parfaite non plus pour M.

Guay, qui convoque une rencontre avec Mme Ashcroft à la mi-février 2012. Monsieur Guay indique en effet dans son témoignage qu'il a fait ses calculs et que le prix de vente qu'il a accepté est inférieur à son coût de revient. Selon ses propres termes, il voulait faire annuler la transaction, étant conscient du risque de poursuite judiciaire. Il mentionne vouloir consulter son avocat et être prêt à assumer les dommages.

[ 13 ] Madame Ashcroft tente de le convaincre de procéder quand même à la transaction, puisqu'il y est obligé contractuellement. Il y avait par ailleurs un problème quant aux inclusions dans la maison, les acheteurs réclamant l'installation d'une thermopompe, alors que 9048-9717 ne voulait pas y procéder vu les coûts, selon le témoignage de Mme Ashcroft. [ 14 ] Les versions des deux parties divergent quant à la seconde

partie de cette conversation. Selon M. Guay, consciente des problèmes qu'il vivait, Mme Ashcroft lui aurait demandé combien il voulait pour régler le problème, énumérant différents montants : 10 000 $, 20 000 $, 30 000 $, 40 000 $ ou 50 000 $. C'est à ce moment que M. Guay aurait dit être d'accord avec la somme de 50 000 $, que Mme Ashcroft lui consentirait en rabais de commissions. Monsieur Guay lui aurait représenté à ce moment qu'il avait d'autres propriétés à vendre, et qu'il bénéficierait de ce rabais par les prochaines transactions qu'elle pourrait conclure.

Selon lui, les deux parties se sont quittées satisfaites de cette entente. [ 15 ] Toujours selon M.

Guay, c'est Mme Ashcroft qui devait procéder à rédiger les différents documents constatant ce rabais de commissions, mais elle ne l'aurait jamais fait. [ 16 ] Quelques jours avant la séance de signature chez le notaire, il appert qu'il restait encore de nombreuses questions à régler relativement à la livraison de l'immeuble, qui n'était pas conforme selon les acheteurs. [1] L'un des points principaux de mésentente étant la question de la thermopompe, les acheteurs prétendant que selon la fiche descriptive de l'immeuble, celui-ci devait être livré avec un système de climatisation centrale ( " central air conditioning") .

Les acheteurs exigeaient donc l'installation d'un tel système de climatisation ou un crédit correspondant à sa valeur. [ 17 ] 9048-9717 prétend que la thermopompe n'était pas incluse et que Mme Ashcroft n'a pas complété la fiche descriptive conformément à ses instructions, commettant ainsi une faute. [ 18 ] Après de nombreuses négociations entre les procureurs des acheteurs et de 9048-9717, la vente a lieu le 13 avril 2012. [ 19 ] Le paiement de la commission a été effectué par le notaire, sous protêt. [2] QUESTIONS EN LITIGE : 1.

Sutton et Mme Ashcroft ont-ils commis une faute professionnelle justifiant le remboursement de la commission? 2. Madame Ashcroft a-t-elle accepté de réduire sa commission lors de la rencontre de février 2012? 3. La réclamation des honoraires extrajudiciaires est-elle justifiée? ANALYSE ET DÉCISION : 1.

Sutton et Mme Ashcroft ont-ils commis une faute professionnelle justifiant le remboursement de la commission? [ 20 ] Dans le contrat de courtage, il est prévu que les inclusions sont relatives à : "landscaping, carpet (basement), ceramic (basement bathroom)." [ 21 ] Dans l'annexe "G" au contrat de courtage, on retrouve les mentions additionnelles suivantes : "Kitchen fan, rough-in for central vac., propane fireplace, rough-in plumbing BMT, air exchanger, APCHQ warranty, new certificate of location to be provided upon acceptance of the promise to purchase." [3] [ 22 ] La fiche descriptive, pièce P-10, prévoit, sous la rubrique "Equipment / services: Central air conditioning , fire detector (not connected), air exchange system, electric garage door opener, central heat pump, central vacuum installation (piping only)." (nous soulignons) [ 23 ] Au

chapitre "Inclusions", on y ajoute encore : "APCHQ warranty, landscaping, finished basement, rough-in for central vacuum system, rough plumbing for basement shower room, wiring for an alarm system and kitchen fan." La mention relative au certificat de localisation s'y trouve également. [ 24 ] Dans l'offre d'achat, à l'article 6.2 intitulé "Delivery of the immoveable", il est indiqué: "N/A construction incomplete.

Must be completed as per listing description." [ 25 ] L'annexe "G" à cette offre d'achat contient une clause supplémentaire 7.4 qui indique les inclusions suivantes : "APCHQ warranty, finished basement with carpet and underlay on the floor, ceramic tiling in the basement bathroom, rough plumbing for toilet sink, a shower in basement bathroom, wiring for alarm system and kitchen fan (36''), driveway to be fully pebbled, granite kitchen counters to be cut for undermount sink, deck to be completed with stairs, property completed as per listing .

If possible the buyer would like to select granite colour and carpet colour. All kitchen and bathroom counters are to be finished in granite." (nous soulignons) [ 26 ] Lors de son témoignage, M. Guay s'est dit étonné que les acheteurs puissent réclamer l'installation d'une thermopompe, puisque

cela n'était pas inclus avec l'immeuble. Il soutient ne jamais avoir reçu copie de la fiche descriptive, tentant de faire croire au Tribunal qu'il pensait que la fiche descriptive était la même chose que le contrat de courtage. Il dit n'avoir obtenu une copie de la fiche descriptive telle que publiée sur Internet qu'au printemps suivant, lorsque le conflit avec les acheteurs a surgi, en en faisant la demande à un autre courtier qu'il connaissait. [ 27 ] Madame Ashcroft, ainsi que l'autre représentant de Sutton, M.

Alfonso Ballester, ont plutôt indiqué au Tribunal qu'il était d'usage de poster une copie de la fiche descriptive au client dès qu'elle était prête. Par ailleurs, Mme Ashcroft soutient qu'il était impossible que cette liste ait été exhaustive au moment de la signature du contrat de courtage, puisque la construction de la maison n'était pas terminée. Elle soutient qu'il lui aurait été impossible de compléter seule tous les détails se retrouvant dans la fiche descriptive, et qu'il a nécessairement fallu qu'elle fasse le tour de la maison, une pièce à la fois, avec M.

Guay, pour que celui-ci lui indique ce qu'il convenait d'y ajouter. [ 28 ] Elle soutient avoir remis une copie de la fiche descriptive personnellement à M. Guay, ajoutant que celui-ci a requis une modification à la version française de la fiche en question. [ 29 ] Madame Ashcroft a-t-elle commis une ou des erreurs dans la préparation de la fiche descriptive, qui ont mené à l'imbroglio entre les acheteurs et 9048-9717, nécessitant l'intervention de procureurs? [ 30 ] Monsieur Guay est un homme d'expérience, qui œuvre dans le domaine de la construction depuis des dizaines d'années.

Le Tribunal a peine à croire qu'il ne sait pas faire la différence entre un contrat de courtage et une fiche descriptive, et qu'il n'aurait pas lu l'annexe comprenant toutes les inclusions requises par les acheteurs, alors qu'il devait apposer sa signature immédiatement en dessous de la liste des inclusions en question. [4] À plusieurs reprises au cours de son témoignage, le Tribunal a eu l'impression que M. Guay voulait faire croire qu'il en connaissait beaucoup moins qu'en réalité. [ 31 ]

En cas de doute quant à l'étendue réelle des items qui étaient inclus, il revenait à 9048-9717, en tant que vendeur de l'immeuble, de s'assurer du contenu de l'offre d'achat qu'elle venait d'accepter. Si effectivement M. Guay n'avait pas reçu la fiche descriptive, il lui incombait de le demander, vu la mention claire à l'offre d'achat que l'immeuble devait être complété selon la fiche descriptive. [ 32 ] Par ailleurs, l'admission même de M.

Guay quant au fait qu'il souhaitait se retirer de la vente parce qu'il considérait que le coût de l'immeuble était devenu trop élevé, donne foi au témoignage de Mme Ashcroft et au fait que l'offre d'achat a bel et bien été acceptée telle que proposée, avec ses inclusions, et que M. Guay a réalisé, en faisant ses calculs, qu'il avait conclu une transaction qui n'était pas rentable. [ 33 ] Le Tribunal ne voit aucune faute dans la rédaction de la fiche descriptive par Mme Ashcroft et Sutton. 2. Madame Ashcroft a-t-elle accepté de réduire sa commission lors de la rencontre de février 2012? [ 34 ] La version de M.

Guay à ce sujet est tout à fait invraisemblable, et ce, pour plusieurs raisons. De façon générale, le Tribunal ne comprend pas pourquoi Mme Ashcroft aurait accepté de réduire ses commissions une seconde fois, alors qu'elle l'avait déjà fait d'un montant de 5000 $ pour pouvoir permettre la conclusion de la transaction au niveau du terrain.

Par ailleurs, la somme de 50 000 $ est très élevée, et il n'y a aucune raison qui aurait pu justifier Mme Ashcroft de travailler gratuitement pour la valeur de trois ou quatre transactions immobilières dans le seul espoir d'obtenir d'autres mandats de la part de 9048-9717. [ 35 ] D'ailleurs, lorsque Mme Ashcroft avait précédemment accepté de réduire sa commission, elle avait procédé par écrit. Monsieur Guay ne peut non plus reprocher à Mme Ashcroft de ne pas avoir couché par écrit leur entente verbale, alors que cette entente était totalement à son avantage.

Si effectivement Mme Ashcroft avait promis une telle réduction de ses commissions, il était dans l'intérêt de 9048-9717 de faire préparer le document requis et de demander à Mme Ashcroft de le signer. [ 36 ] La preuve par prépondérance n'a pas été faite d'une telle entente verbale entre 9048-9717 et Mme Ashcroft. [5] Le Tribunal est même convaincu qu'elle n'a pas eu lieu. 3.

La réclamation des honoraires extrajudiciaires est-elle justifiée? [ 37 ] 9048-9717 a présenté un amendement en cours d'audition afin de réduire sa réclamation pour le montant des honoraires payés à la somme de 6898,96 $, portant la réclamation totale à la somme de 20 695,96 $.

Cette somme correspond au compte d'honoraires produit comme pièce P-15 et comprend les entrées de temps de Me Rock Séguin entre le 3 et le 18 avril 2012. [ 38 ] Si la lecture des nombreuses entrées de temps de Me Séguin démontre qu'un certain nombre d'heures ont effectivement été consacrées au litige relatif au paiement de la commission de l'agent d'immeuble et aux inclusions à la fiche descriptive, force est de constater qu'il y avait quatre points en litige. [6] Les détails de la facture démontrent qu'il a été question de permettre à l'acheteur de visiter l'immeuble, de la liste des travaux à compléter dans la résidence, du montant de la retenue chez le notaire, et du montant des extras et crédits à accorder à l'acheteur.

Bref, s'il y avait lieu d'ordonner le remboursement des honoraires extrajudiciaires, ce n'est pas le montant intégral de la facture qui pourrait être remboursé, puisque manifestement, plusieurs des problèmes entre 9048-9717 et les acheteurs n'originaient pas de la question de savoir quels accessoires étaient inclus ou non dans la vente. [ 39 ] De toute façon, le Tribunal ayant déjà décidé que Mme Ashcroft et Sutton n'avaient commis aucune faute quant à la description de l'immeuble, il n'y a pas lieu d'ordonner le remboursement de quelque montant que ce soit relativement aux honoraires extrajudiciaires.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

REJETTE l’action; LE TOUT avec les entiers dépens. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. Me Jean-Gabriel Mercier Rancourt Rancourt Legault St-Onge Procureurs de la

partie demanderesse Me Renée-Maude Vachon-Therrien Langlois Kronstrom Desjardins Procureurs de la

partie défenderesse