2023 QCCQ 9856, 2023 QCCQ 9856

Desgagné c. Daviault 2023 QCCQ 9856 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-702512-218 DATE : 22 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STEVE DESGAGNÉ Demandeur c.

MARC DAVIAULT et MONIC SABOURIN Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] M. Steve Desgagné est militaire de profession. Devant se relocaliser dans la région de l’Outaouais, un court délai – d’une semaine – lui est accordé par son employeur afin de procéder à diverses visites en lien avec sa future résidence. Une dizaine d’immeubles sont visités, précise-t-il, pendant cette courte période. [ 2 ] M.

Desgagné s’intéresse plus particulièrement, en 2011, à un immeuble situé au [...] à Gatineau. Cette résidence était depuis 2002 la propriété des défendeurs. [ 3 ] M. Desgagné procède à une première visite, d’une durée d’environ 15 minutes puis mandate un inspecteur préachat [1] et accompagne ce dernier pendant son inspection qui perdure pendant « un peu plus de 15 minutes ». [ 4 ] Tant le rapport d’inspection préachat que la Déclaration des vendeurs ne notant rien de particulier qui puisse l’inquiéter, M.

Desgagné accepte de procéder à l’acquisition de l'immeuble – une construction de 1983 [2] – pour la somme de 268 000$. [ 5 ] La vente s’effectue, le 14 octobre 2011, dûment munie de la garantie de qualité [3] . [ 6 ] M. Desgagné précise qu’il reçoit le conseil spécifique, de M. Daviault, et ce, à une époque concomitante de la vente, de s’assurer de retirer, pour la période hivernale, le tube situé à l’intérieur du drain localisé à environ 1 mètre de l’immeuble, et ce, afin d’éviter toute problématique liée au gel de cette pièce d’équipement. M.

Desgagné confirme qu’il s’exécute conformément à ce conseil prodigué en temps opportun. [ 7 ] M. Desgagné concède cependant qu’il omet de procéder de la sorte à l’automne 2018. Il reconnait d’ailleurs spécifiquement que cet oubli fait en sorte, au mois de mars 2019, à la fonte des neiges, de rediriger une quantité importante d’eau vers la fondation. [ 8 ] Essentiellement donc, l’eau s’est mise à ruisseler à un endroit jusque-là inédit. Par voie de conséquence, M. Desgagné constate, le 14 mars 2019, que de l’eau pénètre à l’intérieur de l’immeuble par le sous-sol. [ 9 ] Constatant cette situation, M.

Desgagné retire le plancher au sous-sol puis une portion du revêtement recouvrant le mur de fondation. Il y constate la présence d’une fissure dans ledit mur de fondation situé à l’avant de la propriété. [ 10 ] Ayant dégarni les lieux, M. Desgagné laisse ceux-ci dans cet état pendant une période considérable. [ 11 ] M. Desgagné confirme qu’il avise les défendeurs de cette situation au mois de septembre 2020. Bref, 18 mois après sa première constatation. [ 12 ] M. Desgagné découvre, à l’automne 2020, une seconde fissure, celle-là localisée à l’arrière de la propriété.

Il décide de transmettre une mise en demeure aux défendeurs, ceux-ci, peu après la réception, niant toute responsabilité [4] quant à l’ensemble de cette situation. [ 13 ] M. Desgagné avise éventuellement son assureur. Divers travaux sont réalisés afin de corriger les dommages causés au sous-

sol. [ 14 ] N’étant pas pleinement indemnisé par son assureur, M. Desgagné introduit, le 7 septembre 2021, une Demande devant la Division des petites créances de la Cour du Québec. Cette Demande est légèrement modifiée par la suite afin d’y corriger une coquille relative à la date de la première infiltration d’eau. [ 15 ] La réclamation est légèrement modifiée à la baisse, séance tenante [5] , par M. Desgagné, celle-ci totalisant dorénavant la somme de 14 129,23$, se ventilant ainsi :

a) Réparation des fissures : 2 242,01$;

b) Somme payée pour les réparations intérieures en sus de l’indemnisation reçue de l’assureur : 3 387,22$;

c) Dépréciation de l’immeuble en raison des fissures : 6 000$;

d) Pour déboursés divers et pour troubles et inconvénients : 2 500$ [6] . [ 16 ] Les défendeurs contestent vigoureusement la Demande. [ 17 ] Voyons voir ce qu’il en est. ANALYSE [ 18 ] La réclamation de M. Desgagné étant de nature civile, il lui revenait donc d’en établir le bien-fondé, et ce, par l’entremise d’une preuve prépondérante [7] . [ 19 ] Une preuve, afin de se qualifier de prépondérante, doit être claire et convaincante [8] . [ 20 ] La Demande introduite par M. Desgagné s’articulant autour de la garantie légale de qualité, il est utile de citer l’

article 1726 du Code civil du Québec (ci-après le C.c.Q. ) qui énonce ce qui suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 21 ] L’arrêt de la Cour d’appel du Québec, dans Leroux c. Gravano [9] , réitère en ces termes les critères spécifiquement applicables en la matière : [40] Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [ 22 ] Par ailleurs, l’

article 1739 C.c.Q. établit une condition additionnelle à l’exercice d’un tel recours en matière de garantie de qualité (aussi appelée la garantie contre les vices cachés). Cette disposition est ainsi rédigée : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 23 ] Ainsi donc, le principe veut que l’acheteur, lorsqu’il constate l’existence d’un vice qu’il souhaite qualifier de caché, doit en dénoncer l’existence, au vendeur, et ce, dans un délai raisonnable. Par ailleurs, une mise en demeure doit également être transmise au vendeur, sauf exceptions [10] , et ce, avant la réalisation des travaux correctifs. [ 24 ] En l’espèce, force est de constater que la Demande formulée par M.

Desgagné comporte plusieurs problématiques qui s’avèrent ici incontournables. Voici pourquoi. [ 25 ] Tout d’abord, et comme nous l’avons vu, l’un des critères applicables en la matière est celui de l’antériorité. Ainsi, il revenait à M.

Desgagné d’établir, de manière claire et convaincante, soit par preuve directe soit par l’entremise de diverses présomptions [11] , que le vice en question (essentiellement les fissures) existait au moment de la vente en octobre 2011. [ 26 ] Une telle démonstration est simplifiée d’autant lorsque le vice est découvert peu de temps après la vente. [ 27 ] Mais tel n’est pas le cas ici. En effet, la découverte de la première fissure dans le mur de fondation survient en mars 2019, soit sept ans et demi après la vente.

La seconde fissure, dans le mur arrière de la fondation, est découverte, pour sa part, en octobre 2020, soit donc 9 ans après ladite vente. [ 28 ] Un tel délai n’est pas, en soi, fatal à la réclamation de M. Desgagné. Par contre, cette longue durée rend plus difficile la démonstration de l’existence de ce critère d’antériorité.

[ 29 ] La preuve est en l’espèce particulièrement contradictoire quant à l’existence, ou non, de travaux correctifs qui auraient été réalisés à une époque antérieure à l’acquisition de l’immeuble par M. Desgagné. [ 30 ] En effet, M. Desgagné postule qu’il découvre l’existence d’une membrane qui aurait été placée, stratégiquement, à l’endroit précis de la fissure dénotée. [ 31 ] Or, cette preuve est spécifiquement contredite par M. Daviault et Mme Sabourin. La membrane en question aurait plutôt été apposée au pourtour complet de la propriété.

Celle-ci n’aurait aucun lien avec la découverte antérieure d’une quelconque fissure sur le mur de fondation. [ 32 ] Le Tribunal, confronté à de telles versions contradictoires, n’a pas de raison de mettre de côté le témoignage des défendeurs. [ 33 ] Le Tribunal, au mieux pour M. Desgagné, considère que les deux versions soumises se valent. [ 34 ] Dans un tel cas, la preuve soumise par M. Desgagné ne peut se qualifier de prépondérante quant à cet important critère de l’antériorité. [ 35 ] Mais il y a plus. [ 36 ] M. Desgagné, dans le cadre de son témoignage, précise que M.

Daviault prend la peine de lui préciser, avant la vente, l’importance de retirer le tube relié au drain situé à l’avant de la propriété, et ce, afin d’éviter toute problématique liée au gel et au dégel. [ 37 ] M. Daviault précise de son côté qu’il n’a pas formulé un tel commentaire, postulant plutôt que ce serait l’inspecteur préachat de M. Desgagné qui l’aurait ainsi conseillé. [ 38 ] Quoi qu’il en soit, M. Desgagné a pris bonne note de ce conseil qui s’est avéré, au fil des ans, particulièrement judicieux. [ 39 ] En fait, M. Desgagné confirme qu’il a appliqué à la lettre une telle recommandation de 2011 à 2017.

Cependant, il précise qu’il a oublié de procéder au retrait dudit tube à l’automne 2018. Ainsi donc, ce qui devait arriver arriva. [ 40 ] M. Desgagné confirme que le gel causé par son oubli a entrainé un important ruissellement dans une section, dit-il, jusque-là inusitée. Simplement dit, le ruissellement en question a fait en sorte, hélas, de diriger une importante quantité d’eau vers le mur de fondation avant [12] . [ 41 ] M. Desgagné note d’ailleurs spécifiquement, à même le paragraphe 8 de sa Demande modifiée, cette problématique : 8. (…) Aucune infiltration n’avait eu lieu d’octobre 2011 à mars 2019.

En mars 2019, suite à la fonte rapide des neiges, le tuyau de la gouttière a fait dévier l’eau vers l’avant de la maison où elle ne va pas normalement. Ce débit d’eau dû à la fonte rapide a poussé l’eau à entrer par la fissure. Dû à la quantité du débit d’eau, celle-ci a circulé sous le sous-plancher jusqu’à sortir dans la salle de lavage. (…) [ 42 ] En toute vraisemblance, ce ruissellement inopiné, causé par cet oubli de M. Desgagné, semble avoir été la cause de cette infiltration d’eau à l’avant de la propriété. [ 43 ] D’ailleurs, M.

Desgagné reconnait spécifiquement qu’une infiltration d’eau ne survient qu’à ce moment précis, en mars 2019, bonifiant d’autant la thèse que la cause unique de celle-ci est cet oubli de ce dernier à l’automne précédent. [ 44 ] Du reste, force est de constater, à la lumière de l’ensemble de la preuve et en visualisant tout particulièrement les photos [13] produites par M.

Desgagné, que rien dans la preuve ne permet de soutenir l’existence, dans la région en question, de moisissures ou d’indices quelconques permettant d’établir, voire d’inférer, l’existence d’une problématique de longue date. [ 45 ] Au contraire, les photos produites démontrent – essentiellement – que les matériaux dans le secteur apparaissent sains. Aucune preuve soumise par M.

Desgagné ne démontre le contraire. [ 46 ] Ainsi donc, la preuve soumise ne permet pas de conclure de manière prépondérante à l’existence de la fissure à l’avant de la propriété au moment de la vente. [ 47 ] La preuve ne permet pas, non plus, de conclure en l’existence de cette fissure située à l’arrière de la résidence, et ce, au moment de la vente. [ 48 ] En effet, les éléments postulés par M. Desgagné au soutien de sa thèse liée à l’antériorité se basent essentiellement sur du ouï- dire.

Or, et tel qu’expliqué à quelques reprises par le Tribunal au cours du Procès, une telle preuve n’est pas admissible et ne fait assurément pas preuve de la véracité de son contenu [14] . [ 49 ] Aucune preuve d’expert n’est soumise au soutien de la prétention voulant que les vices ici notés résultent d’une situation existant au moment de la vente. Quant au témoignage de M. Desgagné, il ne supporte pas de manière claire et convaincante cette prétention d’antériorité du vice. [ 50 ] Mais la Demande formulée par M. Desgagné comporte une problématique additionnelle.

Celle-ci est d’ailleurs spécifiquement soulevée par les défendeurs. [ 51 ] En effet, et comme nous l’avons vu, M Desgagné note pour la première fois l’existence de cette fissure dans le mur avant de la fondation le 14 mars 2019. [ 52 ] La preuve démontre clairement, et M. Desgagné le reconnait sans difficulté, qu’il ne prend contact avec les défendeurs qu’en septembre 2020. Bref, 18 mois plus tard. La mise en demeure, plus formelle, pour sa part, est datée du 11 octobre 2020 [15] .

[ 53 ] Le caractère raisonnable, ou non, d’un délai, s’apprécie au cas par cas [16] , chaque analyse devant s’enraciner dans la preuve soumise de part et d’autre, le tout à la lumière de l’ensemble des circonstances [17] . Il s’agit là d’une question mixte de faits et de droit [18] .

Le Tribunal jouit d’un large pouvoir d’appréciation en la matière [19] . [ 54 ] Cela dit, le point de départ du calcul est normalement celui où l’acheteur a pu constater, pour la première fois, l’existence du vice dont il se plaint [20] . [ 55 ] Les tribunaux se sont souvent penchés sur la qualification liée à la raisonnabilité, ou pas, de délais pris par des acheteurs afin d’aviser leurs vendeurs d’une situation pouvant mettre en jeu la garantie de qualité. [ 56 ] Des délais de 7 à 12 mois sont normalement considérés comme étant raisonnables [21] . [ 57 ] À l’inverse, la jurisprudence reconnait que des délais de 14 [22] et de 17 mois ne peuvent normalement satisfaire à l’exigence du délai raisonnable [23] . [ 58 ] Le Juge Serge Laurin, J.C.Q., dans l’affaire Labrèche c.

Waters [24] , procède à une analyse fouillée de la question. Il s’y exprime notamment ainsi : [23] Il reste à déterminer si un délai deux ans [25] et quinze ou dix-huit mois et trois jours pour l’avis de l’infiltration d’eau provenant de la fondation et de trois mois pour l’avis de l’infiltration d’eau provenant de la toiture, sont raisonnables au sens de l’

article 1739 C.c.Q. . [24] La réponse à cette question se trouve dans la jurisprudence et les auteurs qui l'ont répertoriée et qui ont décelé les tendances. En effet, dans l’ouvrage de Jacques Deslauriers, l'auteur se fie sur la tendance jurisprudentielle pour examiner la définition du délai raisonnable de l’

article 1739 C.c.Q. . Il affirme que: «De façon générale, à moins de circonstances exceptionnelles, il est rare qu’un délai supérieur à un an soit considéré raisonnable.» [28] L’arrêt Drouin c. Rioux concerne une infiltration d’eau au sous-sol d’une maison. Au printemps 2008, le demandeur a connaissance d’une infiltration d’eau au sous-sol en observant le tapis imbibé d'eau. Une deuxième infiltration se produit au printemps 2009. En septembre 2009, il constate une troisième infiltration d’eau et c'est alors qu'il dénonce verbalement le vice au défendeur.

Ensuite, il décide d’envoyer une mise en demeure le 27 octobre 2009. Le Tribunal considère que le délai a commencé à courir à partir de la première infiltration d’eau, au printemps 2008 et ce n’est qu’en septembre 2009 qu’il y a dénonciation verbale du problème. Il s’est donc écoulé un délai de 18 mois entre les deux événements, ce que le Tribunal considère déraisonnable . [29] L’arrêt Filiatrault c. Cloutier démontre qu’un délai de deux ans à partir du moment où le demandeur a connaissance du vice jusqu’à l’envoi de la mise en demeure n’est pas un délai raisonnable en vertu de l’

article 1739 C.c.Q. . [30] Il est bien évident, selon la doctrine et la jurisprudence, qu’un délai de plus d’une année n’est pas considéré raisonnable. (…) [Le Tribunal souligne] [ 59 ] Le Juge Richard Laflamme, J.C.Q., pour sa part, dans l’affaire Cholette c. Proulx [26] conclut ainsi son analyse : [17] (…) Un délai de plus de 14 mois s'est écoulé avant la dénonciation. Il s'agit là, à sa face même, d'un délai qui dépasse ce que la jurisprudence considère comme raisonnable. Pour ce simple motif, il y a lieu de faire droit à la requête en irrecevabilité de la

partie défenderesse. [ 60 ] Certes, l’

article 1739 C.c.Q. spécifie, en toutes lettres, qu’un vendeur qui connaissait, ou qui ne pouvait ignorer le vice, ne peut, de manière salutaire, bénéficier du caractère tardif de la transmission d’une telle dénonciation. [ 61 ] Cependant, la preuve ne peut se qualifier de prépondérante à cet égard. Encore une fois, le Tribunal n’a pas de raison de mettre de côté les témoignages de M. Daviault et de Mme Sabourin.

Ceux-ci ont témoigné clairement et de manière crédible devant le Tribunal. [ 62 ] Ainsi donc, le délai de 18 mois apparait, à la lumière de l’ensemble des circonstances, comme étant déraisonnable. [ 63 ] Cela dit, M. Desgagné explique qu’il est militaire, et qu’il fut déployé – pendant une portion de cette période – au Koweït. Puis il fut relocalisé à la base militaire de Petawawa en Ontario. [ 64 ] Avec égards, et malgré l’importance indéniable du rôle joué par M.

Desgagné, force est de constater que la preuve ne démontre pas que ce dernier se retrouvait dans une situation d’impossibilité en fait d’agir. [ 65 ] D’ailleurs, M. Daviault rappelle l’évidence, formulant ainsi son argument : « l’internet ça existe ». [ 66 ] Bref, le délai de 18 mois ne peut se qualifier de raisonnable, ce qui plombe encore davantage le recours introduit par M.

Desgagné. [ 67 ] Ainsi donc, et à la lumière de l’ensemble de ces constats, et même s’il fallait conclure que les défendeurs n’ont pas subi de préjudice lié à ce long délai de 18 mois, le Tribunal ne pourrait tout de même pas conclure en l’existence de vices cachés. [ 68 ] Dans un tel scénario, l’analyse des divers chefs de réclamation formulés s’avère inutile. Le Tribunal se permettra, cependant, quelques mots.

[ 69 ] En effet, dans l’optique où le Tribunal avait conclu de son analyse de la preuve que les différents critères étaient ici remplis, la réclamation formulée n’aurait pu, de toute façon, être accueillie que partiellement. [ 70 ] En effet, la preuve soumise ne peut se qualifier de convaincante eu égard à cette dépréciation de la maison que M. Desgagné quantifie à une somme de 6 000$. À cet égard, la preuve s’est limitée au témoignage de ce dernier tentant de rapporter les paroles de courtiers immobiliers qui lui auraient quantifié une telle perte de valeur.

Tel que noté séance tenante, une telle preuve est inadmissible, celle-ci constituant l’exemple parfait de la preuve par ouï-dire. [ 71 ] La réclamation de 2 500$ en dommages-intérêts divers n’aurait pas pu, non plus, être accueillie, et ce, conformément au libellé de l’

article 1728 C.c.Q. qui se décline ainsi : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 72 ] Tel que déjà précisé, la preuve n’est pas concluante quant à la connaissance, par les défendeurs, des problématiques alléguées. [ 73 ] Quant à la somme qui aurait été payée (3 387,22$) au surplus de celles versées par l’assureur de M. Desgagné, force est de constater que la preuve soumise est très imprécise. [ 74 ] Certes, une estimation de Service sinistre Outaouais [27] est produite. Cependant, M.

Desgagné confirme que cette estimation fut par la suite intégrée à une facture plus globale traitant également des déboursés engagés spécifiquement par l’assureur [28] . Au surplus, certains travaux apparaissant de l’estimation auraient plutôt été réalisés directement par M. Desgagné. [ 75 ] Ainsi donc, cette estimation, de l’admission même de M. Desgagné, est nécessairement surévaluée. [ 76 ] Par ailleurs, il aurait dû être assez aisé de produire la preuve établissant le déboursé précis réalisé par M. Desgagné.

Or, cette preuve n’est pas produite non plus. [ 77 ] Ainsi donc, si le Tribunal avait conclu de la preuve que les critères propres à l’établissement de vices cachés étaient ici établis, le seul chef de réclamation qui aurait pu être accueilli, à la lumière de l’ensemble des circonstances, est celui relié aux travaux de réparation réalisés par l’entreprise Monsieur Fissure Fondation, soit donc pour une somme totale de 2 242,01$ [29] . [ 78 ] Cela dit, et pour les motifs abondamment exposés, la Demande formulée par M. Desgagné doit être rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la Demande; LE TOUT, avec les frais de justice en faveur des défendeurs [30] . __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Date d’audience : 25 octobre 2023