2020 QCCA 677, 2020 QCCA 677

Terrana c. Caruana 2020 QCCA 677 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027545-185 (705-17-006869-166) DATE : 25 MAI 2020 FORMATION : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. SIMON RUEL, J.C.A. CLAUDINE ROY, J.C.A. CALOGERA TERRANA APPELANTE – demanderesse c.

VINCENZO CARUANA MARC PAPIA INTIMÉS – défendeurs ARRÊT [ 1 ] L’appelante, Mme Calogera Terrana, se pourvoit contre un jugement rendu le 1 er mai 2018 par la Cour supérieure, district de Joliette (l’honorable Danielle Turcotte), qui rejette son recours hypothécaire pour cause de prescription et rejette la demande reconventionnelle de l’intimé, M. Vincenzo Caruana [1] . [ 2 ] En 2004, l’intimé Caruana convoite une propriété située à L’Assomption.

N’ayant pas les liquidités ou le crédit nécessaire afin de l’acquérir, il accepte l’aide de l’appelante qui est l’amie de sa propre mère [2] . [ 3 ] Celle-ci devient l’acheteuse en titre, mais l’intimé Caruana doit effectuer les paiements relatifs aux charges de l’immeuble, y compris le remboursement de l’emprunt que l’appelante contracte auprès de la CIBC le 15 novembre 2004 (ci-après « acte de prêt CIBC ») pour l’achat de la propriété.

Cet acte de prêt CIBC est garanti par une hypothèque sur la résidence de l’appelante [3] . [ 4 ] Après un certain temps, l’appelante souhaite mettre un terme à cette convention de prête-nom. Le 14 décembre 2006, elle vend l’immeuble à parts égales à l’intimé Caruana et à son fils, l’intimé Papia, au montant de 194 000 $ (ci-après « acte de vente en litige »).

Ayant déjà reçu la somme de 75 348,27 $, il demeure une balance de prix de vente de 118 651,73 $, garantie par hypothèque de premier rang, payable par versements mensuels équivalant aux modalités prévues dans l’acte de prêt CIBC [4] . [ 5 ] Sauf quelques versements épisodiques dont les montants ne sont pas connus, les intimés ne remboursent pratiquement rien à l’appelante. C’est elle qui supporte la quasi-totalité des coûts de l’assurance habitation et des taxes municipales et scolaires [5] . [ 6 ] En juillet 2015, l’appelante notifie un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire à l’intimé Caruana.

Celui-ci dispose alors d’un délai de 60 jours pour rembourser sa part du capital et des intérêts dus depuis décembre 2006, de même que les sommes déboursées par l’appelante pour les taxes et l’assurance [6] . [ 7 ] L’intimé Caruana n’ayant pas remédié au défaut, l’appelante intente en mai 2016 un recours hypothécaire en signifiant aux intimés une demande en délaissement forcé et prise en paiement.

Elle y déclare renoncer à recouvrer sa créance contre l’intimé Papia [7] . [ 8 ] La juge rejette le recours hypothécaire de l’appelante pour prescription. [ 9 ] Elle souligne que l’acte de vente en litige ne contient aucune indication spécifique relativement au terme du paiement. Toutefois, l’article 15 de cet acte réfère aux modalités et conditions contenues dans l’acte de prêt CIBC. Elle considère donc les taux et conditions de l’acte de prêt CIBC comme une clause externe à laquelle renvoie l’acte de vente en litige.

Ainsi, les intimés sont liés à ces taux et conditions [8] . [ 10 ] L’échéance de l’acte de prêt CIBC était le 1 er décembre 2007. Selon la juge, la preuve ne révèle pas l’existence d’une extension de délai ni l’interruption du délai de prescription [9] . [ 11 ] Considérant le délai de prescription de trois ans et le fait que l’appelante a intenté son recours hypothécaire en mai 2016 alors que l’échéance de l’acte de vente en litige était le 1 er décembre 2007, la juge conclut que le recours est prescrit et rejette la demande de

l’appelante [10] . [ 12 ] La juge rejette par ailleurs la demande reconventionnelle de l’intimé Caruana qui réclamait à l’appelante des impenses faites sur l’immeuble, de même que des dommages causés à la propriété par des locataires ayant occupé les lieux de 2011 à 2013 [11] . [ 13 ] L’appelante se pourvoit.

Elle plaide que l’article 15 de l’acte de vente en litige stipule que c’est le remboursement du solde du prix de vente et des intérêts qui seront aux mêmes taux et conditions que celui de l’acte de prêt CIBC, non le terme lui-même. [ 14 ] Selon l’appelante, la preuve révèle que le solde du prix de vente était remboursable jusqu’à plein paiement, le versement des mensualités devant se terminer en 2017.

Son recours hypothécaire n’était donc pas prescrit. [ 15 ] De manière subsidiaire, la juge n’aurait pas tenu compte de certains faits interruptifs de prescription, alors que les intimés ont admis avoir effectué certains paiements à l’appelante. [ 16 ] La seule question en litige est de savoir si la juge a commis une erreur manifeste et déterminante en concluant que le recours hypothécaire de l’appelante était prescrit. [ 17 ] Un recours hypothécaire est l’accessoire de la créance qu’il garantit [12] et se prescrit donc par le même délai que celle-ci [13] . [ 18 ] L’article 15 de l’acte de vente en litige prévoit ce qui suit [soulignements ajoutés] : 15.

PRIX Cette vente est faite pour le prix de CENT QUATRE-VINGT-QUATORZE MILLE DOLLARS (194 000,00 $) dont le vendeur reconnaît avoir reçu de l’acheteur la somme de soixante-quinze mille trois cent quarante-huit dollars et vingt-sept cents (75 348,27 $), DONT QUITTANCE POUR AUTANT.

Quant au solde du prix de vente, soit la somme [de] cent dix-huit mille six cent cinquante et un dollars et soixante-treize cents (118 651,73 $), l’acquéreur s’engage à le payer au vendeur conformément au solde actuel de l’hypothèque consentie par Hypothèques CIBC inc. au vendeur et affectant sa propriété situé[e] [au] 12300, Pierre-Rémi-Narbonne, Montréal (Québec), H1E 6C8.

Ce solde portera intérêt aux mêmes taux et conditions mentionnés dans le susdit acte inscrit au registre foncier de Montréal, sous le numéro 11 868 827, ayant été consenti pour l’acquisition de la présente propriété . [ 19 ] Le taux des intérêts dans l’acte de prêt CIBC est prévu à l’article 2, c’est-à-dire 6,15 % annuellement. Or, l’acte de vente en litige, à son

article 16, prévoit lui-même un taux d’intérêts annuel de 20 %. Ceci révèle une ambigüité dans la rédaction des termes de l’acte de vente en litige, plus particulièrement de son

article 15. [ 20 ] Par conséquent, on ne peut affirmer, comme le fait la juge, que les intimés sont liés « aux taux et conditions » de l’acte de prêt CIBC. En fait, en présence d’une telle ambigüité, la juge aurait dû se livrer à un exercice d’interprétation afin de déceler la commune intention des parties [14] . [ 21 ] Les conditions de remboursement du prêt CIBC, qui incluent le paiement des intérêts et des mensualités, sont prévues à l’article 3 de l’acte de prêt CIBC.

En particulier, l’article 3(a)(ii) prévoit que la première mensualité de 912,79 $ « deviendra exigible le prem i er jour de janvier deux mille cinq (2005) et par la suite le premier de chaque mois jusqu'au premier jour de décembre deux mille sept (2007) ».

La disposition prévoit également que « le solde du Capital prêté, de tous les intérêts et autres montants (le cas échéant) exig i bles relativement au Prêt devra être remboursé le premier jour de décembre deux mille sept (2007) » [transcription textuelle], le recours hypothécaire du prêteur pouvant être exercé dès ce moment selon l’article 13(a). [ 22 ] L’acte de vente en litige pouvait être renouvelé (voir l’article 1 de l’acte de prêt CIBC ainsi que le Mémoire d’ajustements daté du 14 décembre 2006).

D’ailleurs, l’appelante affirme lors de son témoignage avoir renouvelé le prêt CIBC à l’échéance de celui-ci auprès d’une autre institution financière en raison du taux d’intérêts trop élevé offert par la CIBC. De plus, suivant le 1 er décembre 2007, les parties se comportent comme si le prêt CIBC était toujours en vigueur, comme nous le verrons plus loin. [ 23 ] Ainsi, la conclusion de la juge selon laquelle « la totalité de la créance était exigible à compter du 1 er décembre 2007 » [15] est déraisonnable et n’est pas fondée sur la preuve.

En effet, celle-ci démontre plutôt que les parties n’ont jamais eu l’intention que la totalité du solde du prix de vente soit remboursée au 1 er décembre 2007. [ 24 ] Se pose alors la question de savoir quel est le véritable point de départ de la prescription, afin de déterminer si certains versements mensuels sont individuellement prescrits.

Or, il n’est pas nécessaire pour la Cour de se pencher sur cette question, puisqu’il existe ici une preuve de renonciation tacite à la prescription [16] . [ 25 ] Cette renonciation « doit être claire et non équivoque, c'est-à-dire que les faits et gestes dont on allègue qu'ils constituent ou entraînent la renonciation doivent être tels que la seule inférence logique qu'on puisse raisonnablement en tirer est celle de la renonciation » [17] .

Notamment, une « admission dans une procédure et à l'enquête à l'effet qu'une somme est due constitue une renonciation tacite » [18] . [ 26 ] Au procès, le témoignage de l’intimé Caruana porte presque entièrement sur les dépenses qu’il aurait assumées au fil des ans en lien avec l’immeuble et pour lesquelles il demande compensation. [ 27 ] Contre-interrogé au sujet de loyers perçus par l’appelante jusqu’au 31 mai 2013, l’intimé Caruana suggère qu’une portion de ceux-ci lui était due, mais qu’il a plutôt considéré ce montant à recevoir comme un paiement hypothécaire : « c’est comme moi j’avais mis de l’argent sur l’hypothèque , je peux pas donner l’hypothèque quand qu’eux autres ils reçoivent l’argent des loyers » [soulignement ajouté].

[ 28 ] Les moyens de défense oraux de l’intimé Caruana sont dans la même mouvance et contiennent une reconnaissance partielle de dette de nature à constituer une renonciation à la prescription.

Il affirme aux paragraphes 4 et 5 que l’immeuble en question a été loué par l’appelante sans son intervention entre le 1 er juin 2011 et le 30 juin 2012 et que ce bail a été renouvelé par l’appelante pour l’année suivante. [ 29 ] Il indique (paragraphe 6) que l’appelante ne lui a jamais rendu compte de quelque manière de cette administration particulière et il fait les affirmations suivantes aux paragraphes 7 et 8 [soulignements ajoutés] : 7.

Il est par conséquent impossible de déterminer les sommes exactes dues à la demanderesse tant et aussi longtemps qu’une reddition de compte formelle n’aura pas été préalablement effectuée par la demanderesse. 8.

Cette reddition de compte est d’autant plus nécessaire qu’aucun état de compte formel tant des sommes dues en vertu du solde de prix de vente que des sommes réclamées pour le paiement de taxes ne fut produit. [ 30 ] Spécifiant avoir fait des dépenses pour l’entretien de la propriété, il énonce au paragraphe 11 de ses moyens de défense être donc « bien fondé en faits et en droit de demander que la demanderesse établisse au préalable une reddition de compte […], débutant le 14 décembre 2006 jusqu’à ce jour ». [ 31 ] Bien qu’il plaide que l’appelante n’avait plus de droits dans l’immeuble depuis le 1 er décembre 2010, l’intimé Caruana permet qu’elle perçoive des loyers pour la location de l’immeuble à des tiers entre 2011 et 2013.

Il prétend avoir droit à une portion des loyers qui ont été perçus par l’appelante, mais renonce à réclamer ces sommes puisqu’elles équivalent à des versements hypothécaires.

Dans son témoignage, il reconnaît tacitement avoir des obligations envers l’appelante, indiquant que « j’étais en retard pour payer comme ils disent, mais faire les réparations, puis payer en même temps le… l’hypothèque, je peux pas faire les deux en même temps ». [ 32 ] Dans ses moyens de défense oraux et au procès, l’intimé Caruana campe le débat comme portant sur une reddition de comptes, en vue de « déterminer les sommes exactes dues à la demanderesse », compte tenu des loyers que l’appelante a perçus et des dépenses qu’il aurait lui-même effectuées pour l’immeuble. [ 33 ] Par son comportement et ses affirmations judiciaires, l’intimé Caruana a tacitement renoncé à invoquer la prescription des droits hypothécaires de l’appelante.

Cette renonciation est claire et non équivoque. La juge commet donc une erreur manifeste et déterminante en concluant à la prescription du recours hypothécaire.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 34 ] ACCUEILLE l’appel; [ 35 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 36 ] ACCUEILLE la demande en délaissement forcé et prise en paiement de l’appelante; [ 37 ] PREND ACTE que l'intimé Marc Papia ne s'oppose pas au délaissement forcé et à la prise en paiement en faveur de l'appelante et consent à jugement; [ 38 ] AUTORISE l'appelante à prendre en paiement l'immeuble désigné comme suit : « Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro TROIS MILLIONS NEUF CENT TRENTE-DEUX MILLE DEUX CENT SOIXANTE (3 932 260) au Cadastre du Québec, circonscription foncière de L'Assomption.

Avec bâtisse dessus construite portant le numéro 445, rang Point du Jour Nord, L'Assomption, Québec, J5W 1 H3, circonstances et dépendances. » [ 39 ] ORDONNE à l'intimé Vincenzo Caruana ainsi qu'à toute tierce personne de délaisser les biens désignés ci-dessus dans les 30 jours de la signification du présent arrêt; [ 40 ] ORDONNE qu'à défaut par l'intimé Vincenzo Caruana, ainsi que par toute tierce personne, de délaisser l’immeuble ci-dessus mentionné, ils soient expulsés par voie de justice pour permettre la prise en paiement; [ 41 ] DÉCLARE que le présent arrêt constitue en faveur de l'appelante le

titre de propriété quant à l'immeuble ci-haut décrit, rétroactivement à la date d'inscription du préavis, soit le 20 juillet 2015 et ORDONNE à l'Officier de la publicité des droits de publier le présent arrêt, sur paiement des frais; [ 42 ] Avec frais de justice, tant en première instance qu’en appel. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. SIMON RUEL, J.C.A. CLAUDINE ROY, J.C.A.

M e Mark Savard CENTRE LÉGAL FLEURY Pour l’appelante M e Umberto Macri UMBERTO MACRI, AVOCAT INC. Pour les intimés Date d’audience : appel tranché sur le vu du dossier (art. 384 C.p.c .) Date de mise en délibéré : 14 avril 2020