2014 QCCQ 873, 2014 QCCQ 873

9200-1213 Québec inc. (Restaurant Bato Thai) c. Luca 2014 QCCQ 873 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-199118-137 DATE : 3 février 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9200-1213 QUÉBEC INC. ; personne morale faisant affaire sous le nom de « Restaurant Bato Thai » au 1694, rue Sainte-Catherine Est.

Montréal (Québec) H2L 2J4 -et- VANNY MEY ; domiciliée et résidant au [...]. Laval (Québec) [...] DEMANDERESSES ET DÉFENDERESSES RECONVENTIONNELLES c. MARIE LUCA ; [...]. Ville Mont-Royal (Québec) [...] DÉFENDERESSE DEMANDERESSE RECONVENTIONNELLE ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le litige concerne les droits et obligations résultant du bail commercial [1] d’un local situé 1310, rue Ste-Catherine Est à Montréal. [ 2 ] Ce local fait

partie d’un immeuble appartenant à la défenderesse demanderesse reconventionnelle (défenderesse) et il a été aménagé en restaurant vers 1996 ou 1997. [ 3 ] Ce restaurant, connu sous le nom de « Bato Thai », a ensuite été vendu à quelques reprises. [ 4 ] Lors de chacune des ventes, l'acheteur a conclu un bail avec la défenderesse et il a continué les opérations commerciales sans modifier les lieux ni changer le nom du restaurant. [ 5 ] 9200-1213 Québec inc. a acheté ce commerce le 26 août 2008 [2] et le bail faisant l'objet du litige avait été conclu quelques jours auparavant, soit le 22 août 2006. [ 6 ] Les locataires mentionnées au bail sont les deux demanderesses défenderesses reconventionnelles (demanderesses). [ 7 ] Le bail stipule que l'exécution des obligations des demanderesses sont garanties par un dépôt de sécurité de 33 862,50$ et que « Ce dit dépôt sera remboursé au locataire à la fin du bail sujet à ce que le locataire ait quitté les lieux, qu’il ait respecté toutes les clauses du bail et qu’il ait retourné les clés des lieux loués . » [3] [ 8 ] Ce bail, d'une durée de 49 mois à compter du 1 er septembre 2008, se terminait le 30 septembre 2012. [ 9 ] Quelques mois auparavant, soit en avril 2012, les demanderesses avaient retenu les services d'un avocat afin d'être assistées dans les négociations de renouvellement du bail. [ 10 ] Ces négociations n'ont pas permis de conclure une entente de renouvellement et, le 13 avril 2012, le procureur des demanderesses a transmis à la défenderesse une lettre dont l'extrait pertinent se lit comme suit : " As you know we represent Restaurant Bato Thai.

The representative of our client has asked us to advise you that they will not renew their lease at the end of the term, more precisely September 30, 2012. " [4]

[ 11 ] Le 19 avril 2012, la procureure de la défenderesse a transmis aux demanderesses et à leur procureur une réponse écrite dont les extraits pertinents se lisent comme suit: « D’entrée de jeu, notre cliente prend note du fait que vous quitterez le local le 30 septembre 2012. À cette fin, vous devez laisser le local dans le même état qu’il était au début du bail et libre de tout déchet ou autre nuisance. […] En ce qui concerne la taxe d'affaires pour l’année 2012 (8 251,73$, plus taxes) qui était payable en deux (2) versements de 4 743,72$, notre cliente a déjà encaissé votre premier chèque.

En ce qui concerne le second chèque de 4 743,72$, elle vous propose de vous le remettre en échange d'un autre au montant de 2 371 80$ (4 743,72$ moins le prorata des mois d'octobre, novembre et décembre 2012 pour lesquels vous n'utiliserez plus le local). » [5] [ 12 ] La proposition de la défenderesse a été acceptée et le nouveau chèque demandé dans cette lettre a été transmis et encaissé en mai 2012 [6] . [ 13 ] Le conjoint de la défenderesse s'est rendu au restaurant le 10 septembre 2012 et, selon son témoignage, il a été découragé en constatant le mauvais état des lieux. [ 14 ] Le lendemain, soit le 11 septembre 2012, la procureure de la défenderesse a transmis aux demanderesses une lettre de mise en demeure dont l'extrait pertinent se lit comme suit: « En ce qui concerne les aménagements effectués, notre cliente vous demande d'enlever tout ce qui suit, à savoir : - Enlever ou détruire les deux frigos dans la cuisine.

Réparer les murs et le plancher si ceux-ci sont endommagés lors de ces travaux ; - Enlever le comptoir en forme de bateau et réparer le plancher qui aura été endommagé lors de ces travaux ; - Remplacer les tuiles de céramique que vous avez brisées dans la cuisine ; - Démolir le mur entre la cuisine et la salle à manger ; - Démolir toutes les divisions au sous-sol ; - Enlever votre enseigne commerciale en avant du local ; - Payer votre dernière facture de Gaz Métro et fournir la preuve de tel paiement ; - Retirer toutes les décorations qui ornent le local; - Remettre la rampe de l'escalier allant au sous-sol ; Nonobstant la décontamination dont nous avons fait état plus avant, un sérieux nettoyage des murs et des planchers doit être effectué, surtout au sous-sol, dont l'une des pièces s'avère insalubre selon notre cliente.

Il est impératif que le local ainsi que le sous-sol soient exempts de tout déchet, ordures, débris ou autres effets mobiliers qui jonchent les lieux. » [7] [ 15 ] Les opérations commerciales dans les lieux loués ont pris fin environ une semaine avant la fin du bail et, durant cette période, les demanderesses ont effectué leur déménagement qui s'est terminé le 30 septembre 2012. [ 16 ] Il est admis que les clés du local ont été remises dès le lendemain au conjoint de la défenderesse. [ 17 ] Dans leur requête introductive d’instance, les demanderesses réclament le remboursement de sommes qu’elles allèguent avoir payées par erreur à la défenderesse à

titre de remboursement de la taxe d'affaire et elles réclament aussi le remboursement du dépôt de sécurité. [ 18 ] Dans sa défense et demande reconventionnelle ré-amendée, la défenderesse plaide que les paiements qu’elle a reçus représentaient l’exécution des obligations convenues entre les parties et qu’elle est en droit de conserver le dépôt de sécurité pour compenser les frais encourus en raison de l’omission des demanderesses de remettre les lieux en bon état à la fin du bail.

Puisque le montant de ces frais excède le montant du dépôt de sécurité, elle se porte demanderesse reconventionnelle afin de réclamer la différence, de même qu’une somme additionnelle de 5 000$ pour compenser ses honoraires extrajudiciaires. [ 19 ] Le Tribunal analysera d’abord la réclamation relative aux paiements que les demanderesses allèguent avoir faits par erreur et il analysera ensuite les arguments relatifs au dépôt de sécurité ainsi qu'à la demande reconventionnelle.

Paiements que les demanderesses allèguent avoir faits par erreur [ 20 ] La réclamation des demanderesses relativement aux paiements qu’elles allèguent avoir faits par erreur se lit comme suit : " 5. THAT as part of the conditions of the lease the tenant, being Plaintiffs herein was required to pay business tax , municipal business tax, the whole as more fully appears from paragraph 5.3 of Plaintiff’s Exhibit P-1; 6. THAT in fact by Iaw Plaintiffs were n ot required to effect payment of municipal business tax, which had been previously cancelled by the City of Montreal effective since 2003; 7.

THAT in view of the foregoing, any monies paid by Plaintiff on account of City of Montreal business tax were paid in error and

consequently are hereby reclaimed by Plaintiffs from Defendant; 8. THAT from 2008-2012 plaintiffs received from Defendant invoices for business tax which are herewith filed and produced en liasse as Plaintiffs Exhibit P-3; 9. THAT in fact Plaintiff's effected payment of the said amounts for the business tax detailed as follows; 1) For the year 2008- $ 2,444.20 2) For the year 2009- $ 7,527.76 3) For the year 2010- $ 8,459.36 4) For the year 2011- $ 9,137.98 5) For the year 2012- $ 7,115.58 10.

The whole as more fully appears from the invoices issued by Defendant to Plaintiff together with the proof of payment together with the cheques constituting proof of payment of the said amounts, which totals the sum of $ 34,684.88 which Plaintiffs claim and are entitled to claim from Defendant;" [8] [ Sic ] [ 21 ] Dans sa défense et demande reconventionnelle ré-amendée, la défenderesse conteste cette réclamation pour les motifs suivants : « 13.

La signature du bail P-1 fait suite à l'achat par la demanderesse 9200-1213 Québec inc. du restaurant qui était précédemment opéré par 9190-7428 Québec inc.; le tout, tel qu'il appert du contrat de vente produit comme pièce P-2; 14. Afin d'accommoder les demanderesses, plutôt que de procéder par cession de bail, la défenderesse a accepté qu'un nouveau bail soit signé selon les mêmes conditions afin d'en prolonger le terme, tout comme il avait d'ailleurs été fait pour les locataires précédents; le tout, tel qu'il appert du bail intervenu le 11 janvier 2008, pièce D-1; 15.

Dès lors, les demanderesses savaient qu'elles étaient soumises aux mêmes obligations et engagements que le locataire précédent; 16. Entre autre, les demanderesses ont accepté le local tel qu'il était, avec les améliorations locatives faites par ses prédécesseurs et acceptaient de reconduire le dépôt de sécurité qui avait été remis à la défenderesse pour garantir les obligations prévues au bail; le tout, tel qu'il appert du bail P-1 et de la lettre de résiliation signée par les demandeurs en date du 22 août 2008, pièce D-2; 17.

De plus, tel qu'il appert de l'article 3 du contrat de vente P-2, le vendeur déclare avoir payé « all business taxes, assessments, water taxes, surtaxes, and any other imposition which affects the business or the premises »; 18. Dès ce moment, les demanderesses savaient que l'opération du restaurant était assujetti au paiement de taxes et que celles-ci étaient calculées en fonction du compte de taxe municipale de la propriétaire; 19.

Or, le bail intervenu entre les parties et produit comme pièce P-1 prévoit ce qui suit quant au paiement des taxes: 2.1 Le propriétaire doit payer lui-même les taxes générales foncières municipales et scolaires qui lui sont imposées. 2.2 Le locataire s'engage à obtenir à l’avance tous les permis nécessaires et d’affaires, de payer à temps les taxes d'eau et d'affaires et toute autre taxes qui pourrait lui être imposée en vertu du présent bail. Le locataire doit fournir diligemment au propriétaire, à sa demande, la preuve du paiement de ces taxes et permis.

Le locataire est entièrement responsable pour toute taxe d'affaires imposée par un corps public même si cette dernière est facturée au propriétaire. 2.3 Si au moyen d'une loi ou d'un règlement un corps public décrétait que le propriétaire doit payer une certaine taxe qui est normalement payée par le locataire, ou si une taxe était remplacée par une autre payable par le propriétaire, le locataire devra rembourser le propriétaire dans les dix (10) jours suivant la demande qui lui est faite par ce dernier, pour toute somme réclamée au propriétaire par les autorités compétentes, et il doit se porter garant au propriétaire pour tous les coûts et dépenses qui y sont reliés et l’indemniser en conséquence. 20.

Tel qu'admis par les demanderesses, à chaque année, la défenderesse transmettait aux demanderesses une facture de remboursement de la taxe municipale indiquant la quote-part réclamée à

titre de « taxes d’affaires » à laquelle était toujours joint, à

titre de pièces justificatives, le compte de taxes municipales ainsi que la « méthode de calcul de la subvention au propriétaires d’immeubles non résidentiels » ; le tout, tel qu’il appert des factures P-3 ; 21. Pendant toutes les années où elles ont été locataires des lieux, les demanderesses ont payé sans protester les montants réclamés à

titre de « taxes d’affaires » ; davantage, elles ont même effectué un remboursement à ce

titre en novembre 2008 à l’ancien propriétaire du restaurant, tel qu’il appert de la pièce P-3 ; 22. D'ailleurs, à chacun des paiements effectués par les demanderesses, elles savaient que le montant payé représentait une portion de la taxe sur les immeubles non résidentiels; 23. Ainsi, il ne fait aucun doute dans l'esprit des parties, que malgré les termes du paragraphe 2 du bail P-1, la « taxe d'affaires » à laquelle il est fait référence et qui était payable par la locataire était en réalité une quote-part de la taxe sur les immeubles non résidentiels;

24. La nature du contrat ainsi que l'interprétation que les parties lui ont donné tout au long de leur relation d'affaires ne laissent présager aucun doute que celles-ci ont toujours agi comme si la taxe sur les immeubles non résidentiels avait remplacée la taxe d'affaires et qu'elle devait être payable par la locataire; 25.

Curieusement, ce n'est qu'après que les demanderesses aient quitté les lieux et suite aux plaintes formulées par la défenderesse quant à l'état dans lequel ceux-ci ont été laissés que les demanderesses changent radicalement de position et décident maintenant de réclamer ce qu'elles prétendent avoir payé par erreur; 26. En raison de ce qui précède, la défenderesse ne doit rien aux demanderesses; 27.

Subsidiairement , même si les termes du bail P-1 doivent prévaloir sur l'intention des parties, la défenderesse vous soumet que l'article 2.3 lui permettait de réclamer des demanderesses le paiement de la taxe sur les immeubles non résidentiels puisque celle-ci est imposée par un corps public au propriétaire en raison de la valeur locative des lieux; 28. Dans cette dernière éventualité, l'article 2.3 du bail P-1 prévoit spécifiquement que celle-ci devait être remboursée par le locataire, en l'occurrence les demanderesses; 29.

Subsidiairement , malgré tout ce qui précède, si la Cour en venait tout de même à la conclusion que les demanderesses ont payé par erreur, la défenderesse vous soumet que les sommes réclamées pour les années 2008 et 2009, à savoir 9 971,96$ sont prescrites et doivent être retranchées de la réclamation; 30. En effet, l'ignorance des demanderesses ne constitue pas une impossibilité d'agir aux termes de la loi; » [9] [Sic] [ 22 ] La personne qui acquitte une dette qu'elle ne doit pas peut réclamer le remboursement de la somme payée conformément à l’

article 1491 du Code civil du Québec qui se lit comme suit : « 1491. Le paiement fait par erreur, ou simplement pour éviter un préjudice à celui qui le fait en protestant qu'il ne doit rien, oblige celui qui l'a reçu à le restituer. Toutefois, il n'y a pas lieu à la restitution lorsque, par suite du paiement, celui qui a reçu de bonne foi a désormais une créance prescrite, a détruit son

titre ou s'est privé d'une sûreté, sauf le recours de celui qui a payé contre le véritable débiteur. » [ 23 ] La seule question en litige consiste donc à déterminer si les demanderesses avaient ou n'avaient pas l’obligation de payer les factures transmises à chaque année par la défenderesse à

titre de remboursement de la taxe d’affaire. [ 24 ] Les clauses pertinentes du bail se lisent comme suit : « 5.

LOYER Le ou les locataires s'engagent à payer le loyer de la façon suivante : 5.1 Pour la période du 1 er septembre 2008 au 30 septembre 2008, le loyer sera de 5 092,50$ par mois en plus de la TPS (5%) : 254,83$ et la TVQ (7,5%) : 401,03$, pour un total de 5 748,16$ par mois, payable à l'avance en 1 chèque daté du 1 er du mois. 5,2 Pour la période du 1 er octobre 2008 au 30 septembre 2012, le loyer établi en 5.1 sera augmenté annuellement de cinq pour cent (5%) en plus des différentes taxes (TPS et TVQ) ou de toute autre taxe exigible par les autorités gouvernementales.

Le locataire devra remettre une série de chèques postdatés à chaque année. (Pour la période du 1 er octobre 2008 au 30 septembre 2009, les chèques seront de 6 035,58$ soit : loyer augmenté de 5% : 5 347,13$ + TPS 276,36$ + TVQ 421,09$) 5.3 Le locataire paiera au propriétaire la taxe d'affaires municipale. » [10] [ 25 ] Avant son abolition, la taxe d’affaire n’était pas payée par les locateurs de locaux commerciaux.

Elle était plutôt facturée à leurs locataires par la Ville de Montréal et c'est cette dernière qui faisait les démarches nécessaires à sa perception. [ 26 ] La taxe d’affaire a été abolie par la Ville de Montréal plusieurs années avant la conclusion du bail faisant l’objet du litige. [ 27 ] Afin de compenser la perte de revenus provoquée par cette abolition, la Ville de Montréal a alors décrété une nouvelle taxe foncière, soit la taxe sur les immeubles non résidentiels. [ 28 ] Les montants que la défenderesse a facturés aux demanderesses, à

titre de remboursement de la taxe d’affaire, représentaient une portion de la taxe foncière sur les immeubles non résidentiels et cette portion était proportionnelle à la superficie des lieux loués par rapport à l’ensemble des locaux non résidentiels de l’édifice. [ 29 ] Pour cette raison, la défenderesse plaide que la taxe sur les immeubles non résidentiels est communément appelée taxe d’affaire et il est possible que cela soit le cas mais il n’en demeure pas moins qu’il s’agit d’une taxe foncière. [ 30 ] Les demanderesses ont donc raison de plaider que la taxe sur les immeubles non résidentiels n’est pas une taxe d’affaire. [ 31 ] Cette conclusion ne permet pas toutefois pas de disposer du litige. [ 32 ] En effet, la défenderesse plaide que les clauses du bail relatives au paiement du loyer doivent être interprétées pour

« rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés » [11] . [ 33 ] Les demanderesses plaident, avec raison, qu’il n’y a pas lieu d’interpréter un contrat lorsqu’il est clair et non ambigu mais ce n’est pas le cas en l’instance puisque la clause 5.3 (page 2) du bail n’a aucun sens juridique si le lecteur s’arrête « au sens littéral des termes utilisés ». [ 34 ] En effet, la taxe d'affaire n'était pas facturée aux locateurs lorsqu'elle était en vigueur et, surtout, elle était abolie depuis plusieurs années lors de la conclusion du bail. [ 35 ] La clause 5.3 (page 2) du bail doit pourtant avoir une raison d'être puisque qu'elle fait

partie des obligations convenues dans le

chapitre intitulé « LOYER ». [ 36 ] Le Tribunal décide donc que la clause 5.3 (page 2) du bail est ambiguë et qu'elle doit être interprétée. [ 37 ] La règle d’interprétation la plus importante consiste évidemment à « rechercher quelle a été la commune intention des parties » [12] . [ 38 ] Lors de l’achat du commerce et lors de la conclusion du bail, les demanderesses étaient représentées par San Pang, le conjoint de Vanny Mey. [ 39 ] Le témoignage de San Pang peut être résumé comme suit concernant les discussions et ententes relatives au loyer : Lors de la conclusion du bail, il savait que les locataires devraient payer un loyer à chaque mois de même qu’une somme additionnelle d’environ 7 000$ par année à la défenderesse.

Selon les informations qui lui ont été fournies par le vendeur du commerce, cette somme additionnelle représentait le remboursement de la taxe d’affaire. Lors des négociations préalables à l’achat du commerce, il a été convenu que les demanderesses rembourseraient au vendeur une

partie du montant qu'il avait lui-même payé à la défenderesse à

titre de remboursement de la taxe d'affaire pour toute l'année 2008 et que ce remboursement serait proportionnel à la durée de l'occupation des lieux par chacune des parties. Après la vente, il a déterminé le montant du remboursement conjointement avec le vendeur en utilisant les documents que la défenderesse avait annexés à la facture des taxes d’affaire transmise à ce dernier au début de l’année 2008.

Le montant du remboursement a alors été établi à 2 244,20$ et il a été dûment payé au vendeur. [ 40 ] Ce témoignage établit le consentement des demanderesses à payer un loyer annuel qui était composé de douze versements mensuels et d'une somme additionnelle d'environ 7 000$. [ 41 ] Ce consentement est un élément déterminant que l’on ne retrouve pas dans les litiges qui ont donné lieu aux quatre décisions [13] citées par le procureur des demanderesses et dans lesquelles des demandes semblables à celle faisant l'objet du présent jugement ont été accueillies. [ 42 ] Le Tribunal décide donc que la clause 5.3 (page 2) du bail constate l'engagement de payer un loyer additionnel à chaque année en plus des versements mensuels de loyer exigibles le premier jour de chaque mois. [ 43 ] Il décide également que le montant de ce loyer additionnel était d'environ 7 000$ par année lors de la conclusion du bail et qu'il a été augmenté, par la suite, avec le consentement tacite des demanderesses puisque ces dernières n'ont jamais protesté en recevant les factures de la défenderesse. [ 44 ] La décision du Tribunal est d’ailleurs compatible avec les expressions « loyer de base » et « loyer additionnel » que l’on retrouve notamment aux clauses 2.3 (page 1) et 12.1.4 (page 14) du bail. [ 45 ] Cette décision est également compatible avec le fait que les demanderesses étaient représentées par un avocat lorsqu'elles ont accepté la proposition contenue à la lettre de la procureure de la défenderesse datée du 19 avril 2012 dont l'extrait pertinent se lit comme suit: « En ce qui concerne la taxe d'affaires pour l’année 2012 (8 251,73$, plus taxes) qui était payable en deux (2) versements de 4 743,72$, notre cliente a déjà encaissé votre premier chèque.

En ce qui concerne le second chèque de 4 743,72$, elle vous propose de vous le remettre en échange d'un autre au montant de 2 371 80$ (4 743,72$ moins le prorata des mois d'octobre, novembre et décembre 2012 pour lesquels vous n'utiliserez plus le local). » [14] [ 46 ] La demande fondée sur l’

article 1491 du Code civil du Québec sera donc rejetée et, conséquemment, il est inutile d’analyser l’argument subsidiaire de la défenderesse à l’effet qu'une

partie de la réclamation est prescrite. Réclamation relative au dépôt de sécurité et arguments de la défenderesse relativement au remboursement des frais qu'elle allègue avoir encourus en raison de l'inexécution des obligations prévues au bail [ 47 ] Tel que mentionné précédemment, les demanderesses réclament le remboursement du dépôt de sécurité de 33 862,50$ conformément à la clause suivante du bail : « Ce dit dépôt sera remboursé au locataire à la fin du bail sujet à ce que le locataire ait quitté les lieux, qu’il ait respecté toutes les clauses du bail et qu’il ait retourné les clés des lieux loués. » [15]

[ 48 ] La défenderesse conteste cette réclamation et elle se porte demanderesse reconventionnelle pour les motifs suivants : « 31. Par lettre en date du 13 avril 2012, les demanderesses-défenderesses reconventionnelles informait la défenderesse-demanderesse reconventionnelle qu'elles quitteraient les lieux à la fin du terme, à savoir le 30 septembre 2012 et lui demandaient que les loyers à venir soient prélevés à même le dépôt de sécurité payé en début de contrat; le tout, tel qu'il appert de la lettre de Me Armand J. . Elbaz, pièce D- 3; 32 .

En date du 19 avril 2012, la défenderesse-demanderesse reconventionnelle, par l'entremise des procureurs soussignés, accusait réception de la lettre D-3 mais rappelait aux demanderesses-défenderesses reconventionnelles que le dépôt de sécurité devait plutôt servir à garantir toutes les obligations du bail et qu'à cet effet, celles-ci devaient continuer à en respecter les termes et conditions jusqu'à l'échéance; le tout, tel qu'il appert de cette lettre, pièce D-4; 33.

En date du 10 septembre 2012, la défenderesse-demanderesse reconventionnelle a procédé à l'inspection des lieux afin de s'assurer que le local soit laissé propre et dans un bon état, conformément aux dispositions du bail P-I; 34. Or, la défenderesse- demanderesse reconventionnelle a été outrée de constater à quel point le local n'avait pas été entretenu et était dans un état d'insalubrité total; 35.

Notamment mais sans limiter la généralité de ce qui précède, le plancher était délabré, les murs étaient recouverts d'une épaisse couche de graisse et de moisissure, des tuyaux d'eau fuyaient au sous-sol, une multitude de déchets ornait le sous-sol et des odeurs nauséabondes s'échappaient de celui-ci; le tout, tel qu'il appert d'une série de photos prises par la défenderesse-demanderesse reconventionnelle, pièce D-5; 36.

Dès le 11 septembre 2012, la défenderesse-demanderesse reconventionnelle mettait les demanderesses-défenderesses reconventionnelles en demeure de réparer et nettoyer les lieux afin que ceux-ci soient laissés en bon état, tel que prévu au bail; le tout, tel qu'il appert de la lettre des procureurs soussignés, pièce D - 6; 37. En outre, aux termes de la lettre D-6, la défenderesse-demanderesse reconventionnelle exerçait son droit de ne pas conserver certaines améliorations locatives en exigeant que celles-ci soient enlevées; 38.

Or, les demanderesses-défenderesses reconventionnelles ont fait fi des lettres D-4 et D-6 puisque lorsqu'elles ont laissé le local, celui-ci était dans un état de dégradation avancé; 39. En effet, aucun nettoyage ni même réparation n'avait été effectué, les demanderesses- défenderesses reconventionnelles se contentant plutôt que d'enlever leurs équipements; le tout, tel qu'il appert de la série de photos prises par la défenderesse-demanderesse reconventionnelle, pièce D-7; 40.

Vu l'état lamentable dans lequel était le local, la défenderesse-demanderesse reconventionnelle n'avait d'autre choix que de procéder elle-même aux réparations qui s'imposaient afin qu'elle puisse le remettre en location, dont notamment : - Réparation du plancher (les tuiles étaient brisées, sans compter qu'il y avait un trou béant dans le plancher du local); - Enlèvement du système de ventilation de la cuisine (hot te com merci a le); - Enlèvement du mur de division entre la cuisine et la salle à manger; - Réparation des murs qui étaient troués; - Réparation électrique et plomberie (fils et tuyauterie abandonnés); - Réparation du plafond (plusieurs tuiles de brisés); - Nettoyage et peinture des murs (ceux-ci étaient recouverts d'une couche de graisse et de moisissure); - Réparation de la façade extérieure (structure arrachée lors de l'enlèvement de l'enseigne); - Réparation au toit (trou laissé par l'enlèvement du système de ventilation) 41.

Bref, la défenderesse-demanderesse reconventionnelle a donc dû débourser la somme totale de 21 178,64$ afin de remettre le local en état de location; le tout, tel qu'il appert de l'état de compte, des diverses factures pour les services rendus ainsi que d'une série de photos prises après les travaux, pièce D-8; 42. En date du 10 octobre 2012, par l'entremise de ses procureurs, les demanderesses- défenderesses reconventionnelles réclamaient le remboursement du dépôt de sécurité de 30 000$ le tout, tel qu'il appert de cette lettre, pièce D-9; 43.

La défenderesse- demanderesse reconventionnelle répondait le 19 octobre 2012, par l'entremise des procureurs soussignés, qu'elle n'avait pas l'intention de leur remettre le dépôt de sécurité pour les raisons qui précèdent; le tout, tel qu'il appert de cette lettre, pièce D- 10; 44. Ce n'est qu'en décembre 2012 que la défenderesse-demanderesse reconventionnelle a été en mesure de relouer le local; 45.

En date du 19 décembre 2012, les procureurs soussignés transmettaient aux procureurs des demanderesses-défenderesses reconventionnelles la réclamation finale de la défenderesse-demanderesse reconventionnelle totalisant la somme de 34 720,76$ (qui

devrait plutôt se lire 38 589,28$, tel qu'en fait foi l'état de compte D-8) incluant les loyers perdus pour les mois d'octobre et novembre 2012 en raison de la faute et incurie des demanderesses; le tout, tel qu'il appert de cette lettre, pièce D-11; 46. En conséquence de ce qui précède, la défenderesse-demanderesse reconventionnelle ne doit rien aux demanderesses- défenderesses reconventionnelles et est de plus en droit de leur réclamer solidairement la différence entre la somme de 38 589,28$ et le 33 862,50$ reçu à

titre de dépôt de sécurité, à savoir 4 726,78$, en plus des honoraires judiciaires qu’elle a dû et doit encourir pour faire respecter les dispositions du bail, conformément à l’article 9.3.1, à savoir la somme de 5 000,00$, sauf à parfaire. » [16] [ 49 ] Comme on peut le constater, la défenderesse reproche essentiellement aux demanderesses de ne pas avoir exécuté leurs obligations relativement à l’entretien des lieux durant le bail ainsi que celles relatives au nettoyage et à l’enlèvement des améliorations locatives lorsqu’il a pris fin. [ 50 ] Les dispositions pertinentes du bail sont les suivantes : « 6.1 Obligation de réparer Le locataire est obligé en tout temps pendant la durée du présent bail, à ses propres frais, de faire toutes les réparations autres que des réparations à la structure, aux lieux et à l'intérieur de ces derniers incluant celles qui seraient normalement et selon les usages et coutumes, en droit la responsabilité du propriétaire.

En ce qui concerne les travaux de réparation de structure à l'intérieur des lieux, le locataire s'engage par la présente à aviser rapidement le propriétaire de la nécessité de telles réparations dès qu'il s'en rend compte, et le propriétaire doit effectuer ces réparations dès qu'il en est informé ainsi que celles qu'il juge nécessaire, aux frais des locataires ou aux frais de l'un ou l'autre de ces derniers.

Pendant la durée du présent bail, le locataire doit aussi à ses frais (à moins d'indication expresse aux présentes), remplacer, réparer, maintenir, décorer et garder en bonne condition, tel un propriétaire prudent, les lieux ainsi que les équipements et accessoires installés à l'usage exclusif des lieux, qu'ils soient ou non déjà installés ainsi que les améliorations effectuées ou devant être effectuées par le locataire, incluant sans restreindre la portée générale de la présente, les équipements suivant, à savoir: Le chauffage, la ventilation, l'air climatisé, les extincteurs d'incendie, selon le cas, les équipements de plomberie et leurs accessoires, les réservoirs à eau chaude, les sorties et les entrées, les portes, les fenêtres et les moulures qui y sont fixées, de même que tout équipement qui a pu y être installé, soit par le propriétaire ou soit par le locataire.

Nonobstant, ce qui précède, le locataire ne doit pas faire de réparations, changements, décorations ou des améliorations aux lieux sans avoir obtenu au préalable le consentement écrit du propriétaire. » [17] [Sic] « 6.10 Cession des améliorations du locataire Le locataire consent ci-joint à ce que les équipements qu'il installe de même que les améliorations qu'il effectue avant et après la date du début du bail, soit par lui-même ou par le propriétaire, deviennent dès le moment de leur installation la propriété du locateur et doivent demeurer dans les lieux.

A l'expiration du bail ou de sa prolongation ou de son renouvellement, le propriétaire peut exiger que les locataires enlèvent des lieux, certaines ou toutes les améliorations qu'il a faites et le locataire doit le faire et remettre les lieux dans le même état qu'ils étaient au moment du début du bail, sous réserve de l'usure normale et du feu. » [18] [ 51 ] La clause 6.1 ne pose pas de difficulté d’interprétation puisqu’elle prévoit essentiellement deux obligations distinctes, soit : le locataire doit faire toutes les réparations autres que les réparations à la structure et il doit aviser le propriétaire lorsqu’il se rend compte que des réparations à la structure de l’immeuble sont nécessaires. [ 52 ] La clause 6.10 fait toutefois l’objet d’une interprétation différente par chacune des parties. [ 53 ] La défenderesse plaide que le local devait lui être remis dans l’état où il se trouvait vers 1996 ou 1997 avant d’être aménagé pour l’exploitation d’un restaurant et les demanderesses plaident qu’elles devaient plutôt le remettre dans l’état où il était en 2008, lors de la conclusion de leur bail. [ 54 ] À l’appui de sa position, la défenderesse réfère le Tribunal à la lettre de résiliation du bail antérieur à celui des demanderesses et elle insiste sur le fait que celle-ci prévoit que « les obligations et les responsabilités de ce bail seront transférées aux nouveaux locataires » [19] . [ 55 ] Cet argument n'est pas fondé puisque la lettre est signée uniquement par les anciens locataires et qu'elle n'est conséquemment pas opposable aux demanderesses. [ 56 ] À l’appui de sa position, la défenderesse réfère également le Tribunal à la clause 2.2 (page 1) du bail qui se lit comme suit : « 2.2 Les frais requis pour les travaux de réparation relatifs à la modification ou l’amélioration des lieux seront à la charge exclusive du (des) locataires sujet aux clauses et aux conditions stipulées dans le présent bail.

Également le(les) locataire(

s) assume(n)t la responsabilité quand aux travaux et réparations ou améliorations au dit local, quel qu’ils soient, exécutés par ou pour les locataires précédents . » [20] [ Sic ] (Soulignement ajouté) [ 57 ] La responsabilité quant aux améliorations effectuées par des locataires précédents ne comprend pas l’obligation de les enlever à la fin du bail.

En effet, le sort des améliorations locatives à la fin du bail est régi par une clause spécifique, soit la clause 6.10 (page 10) du bail et c'est donc cette dernière qui doit prévaloir. [ 58 ] Or, cette clause prévoit que « le propriétaire peut exiger que les locataires enlèvent des lieux, certaines ou toutes les améliorations qu’il a faites et le locataire doit le faire et remettre les lieux dans le même état qu’ils étaient au moment du début du bail, sous réserve de l’usure normale et du feu. » [21] ( Soulignement ajouté)

[ 59 ] Le Tribunal retient donc l'argument des demanderesses à l'effet qu'il était suffisant de remettre le local dans l’état où il était en 2008, lors de la conclusion de leur bail. [ 60 ] Cette décision est d’ailleurs compatible avec l’extrait suivant de la lettre de mise en demeure du 19 avril 2012 et dont l'extrait pertinent se lit comme suit : « D'entrée de jeu, notre cliente prend note du fait que vous quitterez le local le 30 septembre 2012.

A cette fin, vous devez laisser le local dans le même état qu'il était au début du bail et libre de tout déchet ou autre nuisance. » [22] (Soulignement ajouté) [ 61 ] Les clauses mentionnées précédemment de même que l’interprétation retenue par le Tribunal seront maintenant utilisées pour procéder à l'analyse de chacune des réclamations inscrites à l’état de compte de la défenderesse qui se lit comme suit : « Détail des factures Montant payé Gaétan Ruest (facture no. 679875) 200,00$ Plomberie Crone (facture no. 1388) 225,35$ Plomberie Crone (facture no. 1348) 223,35$ Maçonnerie Nouvel Art (facture No. 587656) 7 932,80$ First Choice Roofing Couvertures 1 264,73$ Plomberie – Tuyauteurs A-1 (facture no. 143214) 784,66$ Carl Charbonneau (facture no. 698301) 2 300,00$ Marco Électrique (facture no. 1172-A) 474,69$ Marco Électrique (facture no. 1190) 1 189,99$ Francis Martin Rénovation (facture no. 232418) 1 400,00$ Mylène Éthier Avocate inc. (facture no. 10428) 653,92$ Tuyauteurs A-1 (facture no. 854) 709,15$ Miquel Thierry (facture no. 48250) 3 200,00$ Gaétan Ruest (facture no. 679885) 620,00$ Total des factures payées : 21 178,64$ Plus frais d’administration (15%) 3 176,80$ Loyers perdus octobre et novembre 2012 (7 116,93$ x 2) : 14 233,84$ Grand total réclamé : 38 589,28$ » [23] Gaétan Ruest (facture no. 679875) : 200,00$ [ 62 ] L'extrait pertinent de la facture de Gaétan Ruest au montant de 200$ se lit comme suit : « V érification – inspection – lieu.

Pour fin de bail » [24] . [ 63 ] Le témoignage de Gaétan Ruest est compatible avec cette facture puisqu'il déclare qu'il s'agit du montant qu'il a facturé à la défenderesse pour accompagner son conjoint lors de sa visite des lieux du 10 septembre 2012. [ 64 ] Cette facture ne concerne pas des travaux de nettoyage ni des réparations qui auraient été nécessaires en raison de l'inexécution des obligations prévues au bail et la défenderesse n’a donc pas droit au remboursement de celle-ci.

Plomberie Crone (facture no 1388) : 225,35$ [ 65 ] La facture numéro 1388 de « Plomberie Crone » précise que les travaux ont été exécutés dans le local situé au 1314, rue Sainte- Catherine Est à Montréal alors que l'adresse du local faisant l'objet du litige est 1310, rue Sainte-Catherine Est à Montréal. [ 66 ] La défenderesse admet être propriétaire du local situé au 1314, rue Sainte-Catherine Est à Montréal mais elle plaide que l'adresse inscrite sur la facture est incorrecte et que les travaux ont plutôt été exécutés dans le local faisant l'objet du litige. [ 67 ] C’est la défenderesse qui a le fardeau de prouver cette allégation et le Tribunal conclut qu’il n’y a pas de preuve prépondérante à cet effet. [ 68 ] Or, le témoignage de son conjoint, à l'appui de cette allégation, est incompatible avec la facture et le témoignage du plombier. [ 69 ] En effet, ce dernier déclare, en regardant la liste des matériaux figurant sur la facture, que ses travaux ont consisté à réparer un tuyau principal d’entrée d’eau le 1 er octobre 2012 et il est admis que le tuyau principal d’entrée d’eau du local faisant l'objet du litige avait été réparé plus de deux semaines auparavant, soit le 12 septembre 2012. [ 70 ] Le Tribunal décide donc que la défenderesse n’a pas droit au remboursement de la facture numéro 1388 de « Plomberie Crone » au montant de 225,35$ parce qu'il n'y a pas de preuve prépondérante qu'elle concerne des travaux exécutés au 1310, rue Sainte-Catherine Est à Montréal.

Plomberie Crone (facture no. 1348) : 223,35$ [ 71 ] La facture numéro 1348 de « Plomberie Crone » concerne la réparation effectuée le 12 septembre 2012 au tuyau d'entrée d'eau principal de l'immeuble dans lequel se trouve le local faisant l'objet du litige.

[ 72 ] Lors de sa plaidoirie, la procureure de la défenderesse a déclaré que sa cliente renonce à demander le remboursement de cette facture parce que ce tuyau dessert aussi les logements situés au-dessus du local faisant l'objet du litige.

Maçonnerie Nouvel Art (facture No. 587656) : 7 932,80$ [ 73 ] La facture de « Maçonnerie Nouvel Art » au montant de 7 932,80$ se lit comme suit : « fermeture mur sous-sol en bloc 4" - démolition mur pour brique (join) – démolition mur cuisine + système ventilation, hot stanless + tuile de plancher, mur division (container inclus), ménage. » [25] [Sic] [ 74 ] Il est difficile de déterminer avec précision les travaux exécutés par « Maçonnerie Nouvel Art » parce que le représentant de cette entreprise n’a pas témoigné au procès. [ 75 ] Le premier travail décrit sur cette facture concerne l’érection d’un mur en blocs de béton au sous-sol afin de réparer une

section d'un mur de la fondation de l'immeuble. [ 76 ] La défenderesse plaide qu'elle a droit au remboursement du coût de ce mur parce que sa construction a été requise en raison de la faute ou de la négligence des demanderesses. [ 77 ] Le seul élément de preuve à cet effet est le témoignage du conjoint de la défenderesse qui affirme que ce mur a dû être érigé parce que la fondation de l'immeuble, en pierres, a été détrempée durant une longue période suite au bris d'un tuyau que les demanderesses ont négligé de réparer. [ 78 ] Ce témoignage est insuffisant, à lui seul, pour conclure que les demanderesses doivent assumer le coût de la construction du mur d’autant plus que la défenderesse ne produit aucune photographie permettant de constater l’état de la fondation avant la réparation et que celle-ci a été construite il y a presque 100 ans. [ 79 ] Le deuxième travail décrit à la facture de « Maçonnerie Nouvel Art » est décrit comme suit : « démolition mur pour brique (join) » [sic]. [ 80 ] En l’absence de tout autre élément de preuve, le Tribunal conclut qu'il s'agit des travaux que la défenderesse a fait exécuter pour dégarnir un mur intérieur du rez-de-chaussée afin de mettre en valeur les pierres et briques de la structure de cet immeuble presque centenaire. [ 81 ] Ce mur est d'ailleurs devenu l'un des éléments décoratifs les plus importants du local. [ 82 ] La défenderesse reconnaît que la mise en valeur de cet élément décoratif est étrangère aux obligations du bail mais elle affirme qu’elle n'en réclame pas le coût aux demanderesses et, à l’appui de cet argument, elle produit une facture qui ne fait pas

partie de son état de compte. [ 83 ] Or, cette facture du 16 novembre 2012 comporte uniquement la mention suivante : « nettoyage brique-pierre intérieur » [26] .

Évidemment, les pierres et les briques n'auraient pas pu être nettoyées si le mur n'avait pas préalablement été dégarni. [ 84 ] Le Tribunal conclut donc que le deuxième travail décrit à la facture de « Maçonnerie Nouvel Art » concerne le dégarnissage de ce mur, soit une amélioration dont la défenderesse doit assumer le coût. [ 85 ] Le troisième travail décrit à la facture de « Maçonnerie Nouvel Art » concerne la « démolition mur cuisine » et le Tribunal conclut qu'il s'agit de la démolition du mur entre la cuisine et la salle à manger du restaurant. [ 86 ] En effet, il est admis que les demanderesses n’ont pas enlevé ce mur et que la défenderesse l’a fait démolir après leur départ. [ 87 ] Dans sa lettre de mise en demeure du 11 septembre 2012, la défenderesse avait notamment demandé aux demanderesses de « démolir le mur entre la cuisine et la salle à manger » [27] du restaurant mais celles-ci n’avaient pas l’obligation de le faire. [ 88 ] En effet, il est admis que le mur en question avait été érigé vers 1996 ou 1997, soit plus de dix ans avant le début du bail faisant l'objet du litige et le Tribunal a déjà décidé que les demanderesses n'avaient pas l'obligation d'enlever des améliorations locatives effectuées par des locataires antérieurs. [ 89 ] La défenderesse n'a donc pas droit au remboursement du coût de la démolition du mur entre la cuisine et la salle à manger du restaurant. [ 90 ] Le dernier travail mentionné à la facture de « Maçonnerie Nouvel Art » est décrit comme suit :

« – démolition mur cuisine + système ventilation , hot stanless + tuile de plancher, mur division (container inclus), ménage. » [28] [S ic ] [ 91 ] Dans sa lettre de mise en demeure du 11 septembre 2012 [29] , la défenderesse n’a pas demandé aux demanderesses d’enlever le système de ventilation et la hotte mais, même si elle l’avait demandé, ces dernières n’auraient pas eu l’obligation de le faire. [ 92 ] En effet, il est admis que le système de ventilation et la hotte étaient déjà en place depuis plus de dix ans lors de la conclusion du bail faisant l’objet du litige et il s'agissait donc d'améliorations locatives réalisées par des locataires antérieurs. [ 93 ] Puisque le représentant de « Maçonnerie Nouvel Art » n’a pas témoigné, il est impossible de déterminer en quoi consistent les autres mentions décrivant le dernier travail mentionné à sa facture soit « + tuile de plancher, mur division (container inclus), ménage » [30] . [ 94 ] Les mentions « c ontainer inclus » et « ménage » sont vraisemblablement reliées aux travaux de démolition ainsi qu'aux travaux de dégarnissage du mur intérieur afin de mettre en valeur les pierres et les briques de la structure. [ 95 ] Quant aux mentions « démolition [ … ] + tuile de plancher, m ur division », elles concernent vraisemblablement l'enlèvement d'améliorations locatives faites par un locataire antérieur puisqu'il est admis que les demanderesses n'en ont pas faites pendant leur bail. [ 96 ] Le Tribunal décide donc que la défenderesse n’a pas fait la preuve prépondérante que les travaux exécutés par « Maçonnerie Nouvel Art » concernent l’exécution d’obligations incombant aux demanderesses en vertu du bail.

First Choice Roofing Couvertures : 1 264,73$ [ 97 ] La défenderesse n'a pas pu assigner un représentant de « First Choice Roofing Couvertures » au procès parce que cette entreprise n’existerait plus selon les informations transmises par l'huissier qui a tenté de lui signifier un subpoena . [ 98 ] L’époux de la défenderesse dit toutefois que les services de cette entreprise ont été requis afin de réparer le toit de l'immeuble après le départ des demanderesses. [ 99 ] Selon son témoignage, les demanderesses ont fait enlever l'appareil de ventilation situé sur le toit mais, après cette opération, leur entrepreneur n’a pas scellé la toiture conformément aux règles de l’art. [ 100 ] Le conjoint de la défenderesse déclare de plus que l'huile de cuisson projetée à l’extérieur de l’appareil de ventilation avait graduellement endommagé le revêtement de la toiture qui avait pourtant été refaite en entier à peine quelques années auparavant. [ 101 ] Les photographies produites par le conjoint de la défenderesse sont compatibles avec son témoignage puisque: deux photographies [31] établissent que l'ouverture de la toiture, après l'enlèvement de l'appareil de ventilation, était simplement recouverte de mousse isolante sans aucune protection contre les intempéries; deux autres photographies [32] établissent que cette ouverture était recouverte d’une plaque de métal ou de tôle après l’intervention de « First Choice Roofing Couvertures »; ces mêmes photographies montrent que la membrane de la toiture a été refaite ou recouverte d’un matériau neuf sur tous les côtés de l’emplacement où se trouvait antérieurement l’appareil de ventilation. [ 102 ] Sur cette question, le témoignage de San Pang, l'époux de Vanny Mey, est également compatible avec le témoignage du conjoint de la défenderesse. [ 103 ] Ce dernier reconnaît en effet que l’huile de cuisson projetée par l’appareil de ventilation avait déjà, dans le passé, endommagé la membrane du toit et que les demanderesses avaient même dû assumer à quelques reprises le coût de la réparation de la toiture.

Puisque l'appareil de ventilation n'avait pas cessé d'être utilisé, il est raisonnable de penser que les rejets d'huile avaient continué après ces réparations et qu'il a été nécessaire de réparer la membrane une fois de plus en octobre 2012. [ 104 ] Le Tribunal retient donc le témoignage du conjoint de la défenderesse quant aux travaux exécutés sur le toit après le départ des demanderesses. [ 105 ] Conséquemment, la défenderesse a droit au remboursement de la facture de « First Choice Roofing Couvertures » au montant de 1 264,73$.

Plomberie – Tuyauteurs A-1 (facture no. 143214) : 784,66$ [ 106 ] Selon le témoignage du plombier qui a exécuté les travaux, la facture numéro 143214 de «Plomberie – Tuyauteurs A-1» concerne les matériaux et la main d'œuvre pour enlever des tuyaux qui étaient antérieurement raccordés aux divers équipements de la cuisine que les demanderesses ont emportés lors du déménagement. [ 107 ] Ce témoin affirme que plusieurs de ces tuyaux avaient été laissés ouverts de sorte que l'odeur des égouts se répandait dans

l'immeuble et qu'il y avait une possibilité d'infiltration de rats. [ 108 ] Au moins deux photographies produites au procès sont compatibles avec ce témoignage [33] . [ 109 ] Les demanderesses plaident qu'elles n'avaient pas l'obligation d'enlever ces tuyaux parce qu'il s'agit d'améliorations locatives réalisées par un locataire antérieur lors de la construction de la cuisine du restaurant afin d'installer, notamment, une « trappe » à graisse et des accessoires de plomberie. [ 110 ] Cet argument n'est pas fondé. [ 111 ] En effet, il se peut que les demanderesses n'aient pas eu l'obligation d'enlever les équipements raccordés à ces tuyaux mais le Tribunal n'a pas à se prononcer sur cette question puisqu'elles ont choisi de les emporter à la fin du bail. [ 112 ] Or, les demanderesses ne pouvaient pas simplement débrancher les équipements de la cuisine sans enlever et boucher adéquatement les tuyaux devenus inutiles puisque le bail leur imposait notamment l'obligation de « garder en bonne condition, tel un propriétaire prudent, les lieux » [34] . [ 113 ] Le Tribunal décide donc que la défenderesse a droit au remboursement de la facture de « Plomberie – Tuyauteurs A-1 » au montant de 784,66$.

Carl Charbonneau (facture no. 698301) : 2 300,00$ [ 114 ] Carl Charbonneau n’a pas témoigné au procès et sa facture numéro 698301 datée du 13 novembre 2012 au montant de 2 300$ comporte uniquement la mention suivante: « Peinture local primer plafond + mur + réparation trou sheet rock ». [35] [Sic] [ 115 ] La défenderesse plaide qu'il a été nécessaire de faire appliquer une couche d'apprêt (primer) sur tous les murs et plafonds du local parce que les demanderesses avaient négligé d'entretenir et de nettoyer les lieux conformément aux exigences du bail. [ 116 ] Or, le Tribunal n'a aucun motif d'écarter le témoignage de l'huissier Richard Gauthier à l'effet que le local faisant l'objet du litige était propre lorsqu'il s'y est rendu, le 30 septembre 2012, pour dresser un constat [36] de l'état des lieux. [ 117 ] Les photographies [37] qui accompagnent ce constat sont d'ailleurs compatibles avec ce témoignage. [ 118 ] En effet, elles ne permettent pas de conclure qu’il était nécessaire d’appliquer une couche de peinture sur toutes les surfaces du local faisant l’objet du litige en date du 30 septembre 2012, soit avant les travaux suivants : dégarnir un mur pour mettre en valeur les pierres et les briques de la structure, enlever la hotte de même que les conduits de ventilation, démolir le mur séparant la cuisine et la salle à manger. [ 119 ] Il est possible que les travaux énumérés ci-dessus aient forcé la défenderesse à faire repeindre tout le local mais le Tribunal a déjà décidé qu'ils sont étrangers aux obligations du bail. [ 120 ] Les conséquences de ces travaux, notamment quant à l'obligation de repeindre tout le local, doivent donc être assumées par la défenderesse. [ 121 ] Il est possible qu'une

partie des murs de la cuisine ait nécessité des travaux de peinture en raison du démantèlement des appareils emportés par les demanderesses mais les surfaces abîmées ne représentent qu'une petite portion des murs et plafonds du local. [ 122 ] Or, puisque le peintre n'a pas témoigné, il n'y a aucun élément de preuve permettant de déterminer le coût des travaux requis pour repeindre ces seules surfaces ni le temps qu'il y a consacré ni même son tarif horaire. [ 123 ] Le Tribunal décide donc que la défenderesse n’a pas droit au remboursement de la facture de Carl Charbonneau au montant de 2 300$.

Marco Électrique [38] (facture no. 1172-A) : 474,69$ [ 124 ] La facture numéro 1172-A de « Marco Électrique», datée du 2 octobre 2012 concerne une « bon de travail » dont l’extrait pertinent se lit comme suit : « À la demande du propriétaire, une inspection générale de l’installation électrique a été réalisée au 1310 St-Catherine Est afin de corriger ou de supprimer tous les risques électriques qui ont été laissés par les locataires précédents après avoir quitté les locaux . » [39] [ Sic ] (Soulignement ajouté) [ 125 ] L’électricien qui s’est rendu sur les lieux le 2 octobre 2012 affirme qu'il y avait des fils électriques qui pendaient un peu partout au rez-de-chaussée de même que dans le sous-sol du local faisant l'objet du litige. [ 126 ] Selon son témoignage, la facture numéro 1172-A, au montant de 474,69$, représente le coût des travaux qu'il a dû exécuter pour éliminer les risques et dangers provoqués par ces fils. [ 127 ] Ce témoignage est compatible avec de nombreuses photographies [40] produites au procès.

[ 128 ] Les demanderesses plaident qu’elles n’avaient pas à faire exécuter des travaux d'électricité au moment de leur départ parce qu’il y avait déjà des fils qui pendaient un peu partout lors de leur arrivée en septembre 2008. [ 129 ] Cet argument n’est pas fondé. [ 130 ] En effet, il n’y a aucun motif d’écarter le témoignage de l’électricien à l’effet que ces fils présentaient un danger et l’obligation d'entretien stipulée au bail inclut la suppression ou la réparation des éléments non sécuritaires du système électrique. [ 131 ] Le Tribunal décide donc que la défenderesse a droit au remboursement de la facture numéro 1172-A de « Marco Électrique» au montant de 474,69$.

Marco Électrique (facture no. 1190) : 1 189,99$ [ 132 ] La deuxième facture de « Marco Électrique » porte le numéro 1190 et elle est datée du 8 novembre 2012.

Cette facture concerne un « bon de travail » dont l’extrait pertinent se lit comme suit : « 1- 6 novembre 2012 Début de l’élimination de toutes les lignes électriques « dangereuses » au rez-de-chaussée du 1310 Ste-Catherine Est et l’installation d’éclairage temporaire 2 hommes 8 :00 – 13 :00 5 heures 2- 8 novembre 2012 Fin de l’élimination des lignes électriques au 1310 Ste-Catherine Est Installation de chauffage temporaire fournis par le client à la même adresse; deux unités portatives de 4800 watts/240 volt » [41] [ Sic ] [ 133 ] Selon le témoignage de l'électricien, les travaux exécutés les 6 et 8 novembre 2012 consistaient à enlever tous les fils et tous les appareils du système d'éclairage et du système de chauffage avant d'installer des appareils temporaires devant, à leur tour, être enlevés lorsque le prochain locataire aménagerait les lieux à sa convenance. [ 134 ] Le Tribunal conclut que ces travaux sont étrangers aux obligations des demanderesses en vertu du bail et qu’ils ont plutôt été rendus nécessaires en raison des rénovations entreprises par la défenderesse dans le but de rendre le local plus attrayant. [ 135 ] En effet, le « bon de travail » qui accompagne la première facture du même entrepreneur électricien précise que les travaux exécutés le 2 octobre 2012 avaient déjà permis « de corriger ou de supprimer tous les risques électriques qui ont été laissés par les locataires précédents après avoir quitté les locaux . » [42] [ 136 ] Il est donc raisonnable de conclure que les travaux exécutés les 6 et 8 novembre 2012 n’auraient pas été requis si la défenderesse n’avait pas, subséquemment, fait démolir le mur entre la cuisine et la salle à manger et si elle n’avait pas, non plus, fait dégarnir un très long mur afin de mettre en valeur les pierres et les briques de la structure. [ 137 ] Cette conclusion est d'ailleurs compatible avec des photographies produites au procès. [ 138 ] En effet, plusieurs photographies [43] établissent qu'il y avait sur le mur latéral beaucoup d'appareils d'éclairage, des prises électriques et quelques appareils de chauffage avant qu'il soit dégarni.

Il y avait donc nécessairement des fils électriques derrière les revêtements de bois et de placoplâtre qui ont été arrachés lors de ce travail. [ 139 ] Il y avait également des fils électriques dans le mur entre la cuisine et la salle à manger que la défenderesse a fait démolir.

En effet, il y avait, au-dessus de la porte menant à la cuisine, une enseigne lumineuse portant l'inscription « sortie » [44] . [ 140 ] Le Tribunal décide donc que la défenderesse n’a pas droit au remboursement de la facture numéro 1190 de « Marco Électrique » parce qu’elle concerne des travaux requis en raison des rénovations qu’elle a choisies d’exécuter afin de relouer plus facilement le local faisant l’objet du litige.

Francis Martin Rénovation (facture no. 232418) : 1 400,00$ [ 141 ] La facture de « Francis Martin Rénovation » ne porte aucune date et ses travaux y sont décrits comme suit : « menuiserie ». [ 142 ] Au cours de son témoignage, Francis Martin affirme toutefois que les travaux pour lesquels il a facturé 1 400$ sont plutôt des travaux de plâtrage. [ 143 ] Lors de sa plaidoirie, le procureur des demanderesses déclare qu’il est raisonnable que le coût des travaux de plâtrage soit remboursé à la défenderesse compte tenu de l’état général des murs après le départ de ses clientes.

Mylène Éthier Avocate inc. (facture no. 10428) : 653,92$ [ 144 ] La facture numéro 10428 de « Mylène Éthier Avocate inc. » est datée du 19 novembre 2012 et elle concerne principalement l’étude du bail de même que l’échange de correspondance entre les procureurs des parties durant la période du 11 septembre au 19 octobre 2012.

Cette facture comprend, accessoirement, des honoraires relativement à une tentative de saisie du dépôt de sécurité qui aurait été faite par l’un des créanciers des demanderesses. [ 145 ] La défenderesse plaide avoir droit au remboursement de cette somme en vertu de la clause suivante du bail :

« Le locataire paiera sur demande tous frais, dépenses et honoraires d’avocats qui peuvent être encourus par le locateur pour faire respecter les engagements et conventions de ce bail. » [45] [ 146 ] Les honoraires relatifs à la tentative de saisie du dépôt de sécurité par un tiers ne sont pas des frais d’avocats « encourus par le locateur pour faire respecter les engagements et conventions de ce bail ». [ 147 ] Quant à l’échange de correspondance entre les procureurs des parties, il concerne les griefs de la défenderesse relativement à l’état des lieux et son refus de rembourser le dépôt de sécurité. [ 148 ] Le Tribunal conclut qu'il ne s'agit pas de frais « pour faire respecter les engagements et conventions de ce bail » mais plutôt d'honoraires encourus pour tenter de conserver, sans droit, la totalité du dépôt de sécurité. [ 149 ] Le Tribunal conclut donc que la défenderesse n’a pas droit au remboursement de la facture numéro 10428 de « Mylène Éthier Avocate inc. » datée du 19 novembre 2012 au montant de 653,92$.

Tuyauteurs A-1 (facture no. 854) : 709,15$ [ 150 ] Le représentant de « Tuyauteurs A-1 » déclare que la facture numéro 854 au montant de 709,15$ concerne deux travaux distincts, soit l'installation d'un drain de plancher au rez-de-chaussée du local et le remplacement de pièces du réservoir d'une toilette. [ 151 ] Il est admis qu’il n’y avait jamais eu de drain de plancher au rez-de-chaussée du local faisant l’objet du litige. [ 152 ] L’installation de ce drain est donc une amélioration ou une rénovation des lieux et non pas l’exécution d’une obligation incombant aux demanderesses en vertu du bail. [ 153 ] Quant à la réparation du réservoir de la toilette, le plombier affirme qu’il s’agit d'une réparation peu importante provoquée par l'usure normale. [ 154 ] Le Tribunal conclut que les demanderesses n’ont pas à assumer le coût de cette réparation mineure parce qu’il n’y a pas de preuve prépondérante que la toilette ait été défectueuse au moment de leur départ.

En effet, cette toilette a été réparée le 14 novembre 2012 seulement, soit après tous les travaux de rénovation entrepris par la défenderesse [46] . Miquel Thierry (facture no. 48250) : 3 200,00$ [ 155 ] Miquel Thierry n’a pas témoigné au procès et l’extrait pertinent de sa facture numéro 48250 datée du 23 novembre 2012 se lit comme suit : « Recouvrement affiche façade.

Poser sheet rock intérieur 3 200$» [47] [ Sic ] [ 156 ] Concernant le travail intitulé « Recouvrement affiche façade », le conjoint de la défenderesse déclare que le mur extérieur de la façade de l'immeuble a dû être réparé parce qu'il était brisé derrière l’enseigne commerciale que les demanderesses ont enlevée à la fin du bail. [ 157 ] Ce problème est visible sur deux photographies [48] qu'il produit mais il n'y a aucun élément de preuve permettant de conclure qu’il résulterait de l'inexécution d'une obligation prévue au bail plutôt que de la vétusté de l'immeuble. [ 158 ] En effet, selon le conjoint de la défenderesse, la façade de l'immeuble avait été refaite en entier quelques années auparavant et ces travaux majeurs avaient consisté à installer de nouvelles briques de même qu'un nouveau revêtement en stuc près des vitrines et des enseignes commerciales. [ 159 ] Or, selon son témoignage, l'enseigne placée devant le local faisant l'objet du litige n'avait pas été enlevée lors de ces travaux et les ouvriers avaient plutôt travaillé « autour » de celle-ci. [ 160 ] Puisque la défenderesse avait jugé nécessaire de faire refaire la façade quelques années auparavant, il faut conclure qu'il s'agissait d'une réparation nécessaire en raison de l'âge de l'immeuble et il est donc raisonnable d'en venir à la même conclusion relativement à la petite

section de ce mur qu'elle n'a pas fait réparer en même temps, soit celle derrière l'enseigne commerciale. [ 161 ] La défenderesse n'a donc pas droit au remboursement du montant payé à Miquel Thierry pour le « Recouvrement affiche façade ». [ 162 ] Quant à l'autre tâche, décrite comme étant « Poser sheet rock intérieur », il n'y a aucun élément de preuve permettant d'en déterminer la valeur. [ 163 ] En effet, le Tribunal ignore le nombre d'heures travaillées par Miquel Thierry de même que son taux horaire.

Il ignore aussi combien de feuilles de placoplâtre ont été posées par Miquel Thierry puisque la facture d'achat des matériaux n'a pas été produite. [ 164 ] Enfin, et bien que cela ne soit pas déterminant, la preuve ne permet même pas de déterminer la date à laquelle les travaux intérieurs de Miquel Thierry auraient été exécutés.

En effet, sa facture est datée du 23 novembre 2012 mais la pose du placoplâtre a sûrement été faite avant les travaux de peinture et ceux-ci étaient complétés dès le 13 novembre 2012 selon la facture de Carl Charbonneau [49] . [ 165 ] Selon le témoignage du conjoint de la défenderesse, il y a seulement quelques feuilles de placoplâtre qui ont été posées à l'intérieur des lieux loués par Miquel Thierry, soit uniquement aux endroits où le mur était trop graisseux pour être lavé et peint. [ 166 ] En l'absence de tout élément de preuve permettant d'évaluer le coût de la pose de ces quelques feuilles de placoplâtre, le

Tribunal conclut qu'il s'agit d'un travail de peu d'importance pour lequel aucune indemnité ne sera accordée. [ 167 ] Le Tribunal décide donc que la défenderesse n’a pas droit au remboursement de la facture numéro 48250 de « Miquel Thierry » au montant de 3 200$.

Gaétan Ruest (facture no. 679885) : 620,00$ [ 168 ] La facture numéro 679885 de Gaétan Ruest au montant de 620$ est datée du 5 décembre 2012 et elle se lit comme suit : « Réparer électricité endomagé Réparer porte arrière » [50] [ Sic ] [ 169 ] Gaétan Ruest dit que la réparation du système électrique a consisté à installer tout au plus quatre ou cinq boîtes de jonction sur des bouts de fils qui n’étaient pas raccordés et que le montant de 620$ représente plutôt le coût de la réparation de la porte arrière du local. [ 170 ] Selon son témoignage, cette porte, de même que le cadrage et le seuil étaient brisés de sorte que la réparation a pris beaucoup de temps. [ 171 ] Ce témoignage est compatible avec les photographies [51] produites au procès de même qu’avec le témoignage de San Pang à l’effet que cette porte laissait pénétrer beaucoup d'air froid en hiver. [ 172 ] Le Tribunal conclut donc que les demanderesses n'ont pas exécuté leur obligation d'entretenir et de réparer cette porte pendant la durée du bail. [ 173 ] La défenderesse a donc droit au remboursement de la facture numéro 679885 de Gaétan Ruest au montant de 620$. [ 174 ] Puisqu'il s'agit de la dernière facture inscrite à l'état de compte [52] de la défenderesse, cette dernière a droit à un remboursement de 4 544,08$ se détaillant comme suit: First Choice Roofing Couvertures 1 264,73$ Plomberie – Tuyauteurs A-1 (facture no. 143214) 784,66$ Marco Électrique (facture no. 1172-A) 474,69$ Francis Martin Rénovation (facture no. 232418) 1 400,00$ Gaétan Ruest (facture no. 679885) 620,00$ TOTAL : 4 544,08$ [ 175 ] La défenderesse a également droit à une indemnité de 681,61$ représentant 15% du montant du remboursement conformément à la clause suivante du bail : « 6.4 Honoraires Si la propriété immobilière, ou une de ses parties, incluant les espaces communs et les équipements et les lieux exige des réparations ou est endommagée ou détruite par toute action, omission ou négligence de la part du locataire, ses employés, domestiques, contacteurs, sous-locataires ou concessionnaires, ou si le propriétaire considère qu'il est nécessaire de faire des réparations ou de faire quoique ce soit pour lequel le locataire est responsable en vertu du présent bail, ou si le locataire demande au propriétaire d'entreprendre des travaux sur les lieux, le locataire doit payer le propriétaire immédiatement, à

titre de loyer additionnel pour la supervision ou l'exécution de ses obligations, un montant équivalent à quinze pour cent (15%) des frais encourus pour le coût des réparations ou des travaux exécutés par le propriétaire ou sous sa supervision, ce montant doit être ajouté au coût des travaux effectués ou des déboursés encourus. » [53] [ Sic ] [ 176 ] Ces montants totalisent 5 225,69$ [54] . [ 177 ] Dans le même état de compte, la défenderesse réclame aussi une indemnité de 14 233,84$ représentant deux mois de loyer. [ 178 ] À l'appui de cette réclamation, elle plaide qu'il était impossible, avant la fin des travaux survenue à la mi-novembre 2012, de tenter de louer le local faisant l'objet du litige parce qu'il était en trop mauvais état. [ 179 ] Le Tribunal a déjà décidé que la défenderesse est en droit de retenir une

partie du dépôt de sécurité pour compenser le coût des travaux qui auraient dû être exécutés par les demanderesses avant leur départ. [ 180 ] Puisque certains de ces travaux concernaient des éléments essentiels à l'occupation paisible des lieux, notamment le système de plomberie et le système électrique, le Tribunal conclut que le local faisant l'objet du litige ne pouvait pas être reloué à compter du 1 er octobre 2012. [ 181 ] Or, la défenderesse aurait pu tenter de louer le local faisant l'objet du litige à compter de cette date si les demanderesses avaient exécuté ces travaux avant le 30 septembre 2012, tel qu'elles étaient tenues de le faire.

[ 182 ] L'omission des demanderesses d'exécuter ces travaux a donc causé un préjudice pour lequel la défenderesse a droit d'être indemnisée. [ 183 ] L’indemnité sera toutefois limitée 7 116,92$, soit l’équivalent d’un mois de loyer. [ 184 ] En effet, le Tribunal conclut qu'une période d'un mois aurait été suffisante pour terminer tous les travaux si la défenderesse s'était contentée de faire exécuter uniquement ceux donnant droit au remboursement de 4 544,08$, tel que décidé précédemment. [ 185 ] Cette conclusion est d'ailleurs compatible avec les factures retenues dans la détermination du montant de 4 544,08$. [ 186 ] En effet, elles concernent presque tous des travaux terminés au plus tard le 1 er novembre 2012.

La seule exception concerne la facture pour la réparation de la porte arrière par Gaétan Ruest et il n’y a aucun motif de conclure que cette réparation n’aurait pas pu être effectuée durant le mois d'octobre 2012. Il y a, possiblement, une autre exception, soit celle concernant les travaux de plâtre mais il est impossible de le savoir avec certitude puisque la facture de Francis Martin Rénovation n’est pas datée.

Cependant, dans l’hypothèse où les travaux de plâtre auraient été exécutés après le 1 er novembre 2012, le Tribunal conclurait qu’il n’y a pas de preuve prépondérante permettant de décider qu’ils ne pouvaient pas être complétés plus tôt. [ 187 ] La défenderesse demande enfin, dans sa défense et demande reconventionnelle ré-amendée, une indemnité de 5 000$ pour compenser partiellement les honoraires extrajudiciaires de sa procureure. [ 188 ] Cette réclamation se fonde sur la clause du bail qui prévoit le remboursement des honoraires d’avocats encourus pour faire « respecter les engagements et conventions de ce bail » [55] . [ 189 ] Tel que décidé précédemment, les honoraires extrajudiciaires n’ont pas été encourus pour faire « respecter les engagements et conventions de ce bail » mais plutôt pour tenter de conserver, sans droit, la totalité du dépôt de sécurité. [ 190 ] La réclamation de 5 000$ pour compenser partiellement les honoraires extrajudiciaires encourus par la défenderesse sera donc rejetée. [ 191 ] En résumé, la défenderesse pourra conserver, à même le dépôt de sécurité, une indemnité de 12 342,61$ [56] et elle sera condamnée à rembourser le solde, soit 21 519,89$ [57] .

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais; CONDAMNE la défenderesse à payer aux demanderesses la somme de 21 519,89$ avec intérêts au taux de 5% l’an et l’indemnité prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 10 octobre 2012 [58] ; LE TOUT, avec dépens contre la défenderesse. __________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. Me Edward J. Druker DRUKER NARVEY GREEN SCHWARTZ Procureurs des demanderesses défenderesses reconventionnelles Me Mylène Éthier MYLÈNE ÉTHIER, AVOCATE Procureure de la défenderesse demanderesse reconventionnelles Dates des audiences : 22, 23 et 24 janvier 2014