2018 QCCQ 991, 2018 QCCQ 991

Harris c. Municipalité de Val-David 2018 QCCQ 991 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE STE-AGATHE-DES-MONTS « Chambre civile » N° : 715-32-000616-173 DATE : 11 janvier 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DOROTHÉE HARRIS -et- RHÉAL BLANCHARD

Partie demanderesse c. MUNICIPALITÉ DE VAL-DAVID

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Dorothée Harris et Rhéal Blanchard, ci-après désignés respectivement «Harris [1] » et «Blanchard», réclament de la Municipalité de Val-David, ci-après désignée «la Municipalité», 10 000 $ en remboursement de la taxation des frais de parcs et pour troubles et inconvénients.

QUESTIONS EN LITIGE: [ 2 ] Les questions en litige sont les suivantes: − Quelle est la nature des informations émanant de la Municipalité? − Les renseignements étaient-ils inexacts? − Que prévoient les règlements de la Municipalité et la législation applicables? − Y a-t-il lieu à indemnisation? Et, si oui, pour combien?

LE CONTEXTE: [ 3 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 4 ] Harris et Blanchard sont propriétaires d’emplacements situés sur le 7 e Rang dans la municipalité de Val-David. [ 5 ] Plus particulièrement, ils détiennent trois lots, dont un seul comporte un immeuble résidentiel. On veut reconfigurer les lieux afin de vendre plus facilement ceux qui ne sont pas occupés. [ 6 ] Le 22 mars 2016, Harris et la fille de Blanchard, Claude-Marie Blanchard, rencontrent Nicolas Lesage, directeur des services d’urbanisme de la Municipalité, ci-après désigné «Lesage».

On lui demande des conseils concernant le morcellement des terrains, puisqu’on veut principalement agrandir le lot relié à la maison, tout en gardant toujours trois lots. [ 7 ] Selon la version offerte par Harris et Claude-Marie Blanchard, Lesage leur confirme à ce moment-là que s’ils gardent le même nombre de lots, ils ne sont pas assujettis aux frais de parcs.

Parce qu’on a un acheteur potentiel et compte tenu des renseignements obtenus, on fixe le prix de vente avec ce tiers acquéreur sans y inclure les frais de parcs. [ 8 ] Le 1 er juin 2016, Harris est surprise de recevoir une lettre de Lesage établissant que les frais de parcs sont à payer. La décision a été prise par le conseil municipal suite à une réunion en ce sens. [ 9 ] Harris est mécontente puisqu’elle estime que cette décision est contraire aux engagements préalables de Lesage pour la

Municipalité. [ 10 ] Pour procéder à la vente du terrain, Harris a dû défrayer 8 725 $ en frais de parcs le 7 septembre 2016. Elle réclame cette somme, à laquelle elle ajoute 1 275 $ pour troubles et inconvénients multiples. [ 11 ] Dans un courriel de Claude-Marie Blanchard du 30 mai 2016, nous pouvons lire relativement à la rencontre du 22 mars 2016 (P-8) : « […] Nous avions alors discuté de la possibilité de modifier les trois lots existants pour les convertir, toujours en trois lots, mais de grandeur différentes afin de donner plus de flexibilité pour la vente de la propriété.

Il me semble que vous nous aviez alors dit que dans un tel cas nous ne serions pas sujets à la taxe de parc (10 % de la valeur du terrain) […]. » (Reproduction intégrale) [ 12 ] À l’instruction, Lesage témoigne. Il se souvient des rencontres et des nombreuses discussions intervenues entre les parties. [ 13 ] Au départ, la matrice graphique originale prévoit quatre lots pour l’emplacement appartenant à Harris et Blanchard.

Il se souvient de leur avoir mentionné que dans le cas d’un regroupement, des exemptions de taxes pour parcs sont prévues. [ 14 ] Lors de la rencontre du 22 mars 2016, il précise à Harris qu’il est impossible de conclure sur le sujet puisqu’ils n’ont aucun plan. Ce ne sont que des discussions préliminaires, puisqu’il n’y a rien de clair sur le type de projet qu’ils veulent entreprendre. [ 15 ] Il leur répète la même chose lors d’une autre rencontre le 22 mars 2016 où il leur demande un plan.

On ne pourra pas se positionner définitivement, tant que l’arpenteur n’aura pas complété son travail. [ 16 ] Le 31 mai, il reçoit un courriel de Claude-Marie Blanchard et il la réfère à la réglementation, puisqu’une fois de plus il n’a pas le plan.

Il attire l’attention du Tribunal sur les termes utilisés dans ce courriel : « Il me semble… ». [ 17 ] Le 1 er juin, il écrit à Harris et il l’informe qu’advenant une modification de la superficie des terrains, il y aura des frais de parcs à payer. [ 18 ] Le 6 juin, il en informe d’ailleurs Claude-Marie Blanchard, même si, une fois de plus, la décision définitive ne peut être donnée étant donné l’absence du plan. [ 19 ] C’est en recevant les plans en juin 2016 qu’il constate que les superficies ont été modifiées.

Dans la demande de lotissement qu’il reçoit le 10 juin, il consulte le plan (D-3). [ 20 ] La résolution du 12 juillet prévoit le paiement de frais de parcs pour être conforme à la réglementation municipale. [ 21 ] Le 25 juillet, Harris effectue le paiement et le permis est immédiatement délivré. [ 22 ] Il s’agit là de l’essentiel de la preuve pertinente et prépondérante reçue à l’audition. DROIT APPLICABLE ET ANALYSE : [ 23 ] L’

article 117.2 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [2] encadre l’imposition de la condition préalable à l’émission d’un permis de lotissement, ceux reliés aux frais de parcs. 117.2.

La condition préalable prescrite en vertu de l’article 117.1 peut être l’une des suivantes: soit que le propriétaire s’engage à céder gratuitement à la municipalité un terrain qui, de l’avis du conseil ou du comité exécutif, convient à l’établissement ou à l’agrandissement d’un parc ou d’un terrain de jeux ou au maintien d’un espace naturel, soit qu’il verse une somme à la municipalité, soit qu’à la fois il prenne un tel engagement et effectue un tel versement.

Le règlement peut spécifier dans quels cas chacune de ces obligations s’applique ou prévoir que le conseil ou le comité exécutif décide dans chaque cas laquelle s’applique. Toutefois, aucune condition prévue au premier alinéa ne peut être imposée dans le cas d’une annulation, d’une correction ou d’un remplacement de numéros de lots n’entraînant aucune augmentation du nombre de lots. Le règlement peut prévoir tout autre cas où aucune telle condition ne peut être imposée. Le terrain que le propriétaire s’engage à céder doit faire

partie du site. Toutefois, la municipalité et le propriétaire peuvent convenir que l’engagement porte sur un terrain, faisant

partie du territoire de la municipalité, qui n’est pas compris dans le site. Pour l’application de la présente section, on entend par «site» , selon le cas, l’assiette de l’immeuble visé au deuxième alinéa de l’article 117.1 ou le terrain compris dans le plan visé au premier alinéa de cet article. [ 24 ] L’article 2.3

a) du règlement numéro 602 de la Municipalité sur le lotissement indique : 2.3 Opérations cadastrales non assujetties Les opérations cadastrales suivantes ne sont pas assujetties aux dispositions de la présente

section relativement à la cession de terrains pour fins de parc de terrains de jeux ou d’espaces naturels :

a) Une opération cadastrale portant sur une annulation une correction ou un remplacement de numéro de lot n’entraînant aucune augmentation du nombre de lots ;

b) L’identification cadastrale au plan officiel de cadastre des terrains déjà construits ;

c) Le cadastre vertical requis et effectué lors de la constitution ou de la conversion d’un bâtiment en copropriété divise ;

d) Une opération cadastrale à des fins de regroupement des lots. [ 25 ] La Cour d’appel du Québec, dans l’affaire Location Imafa, s.e.c. c. Lévis (Ville de) [3] , écrit : « [22] L'intimée a raison de souligner que les mots « modifier par subdivision ou autrement le plan d'un lot » ne font pas référence à l'augmentation du nombre de lots mais plutôt à la modification, par subdivision ou autrement, du plan d'un lot. [23] Le premier alinéa de l'

article 3043 C.c.Q. envisage également « le remplacement de la numérotation existante », une opération que la L.A.U. exclut de l'assujettissement au paiement de la contribution pour fins de parcs, à la condition qu'elle n'entraîne aucune augmentation du nombre de lots. [24] En l'espèce, comme l'a bien vu le premier juge, s'il est vrai que le nombre total de lots résultant de l'opération cadastrale n'a pas changé, le plan cadastral a été modifié puisque les lots qui sont issus de l'opération cadastrale sont complètement différents des lots qui ont été créés lors de la rénovation cadastrale.

Leur forme et leur superficie ont été modifiées et ils sont maintenant perpendiculaires au chemin public.

Il ne s'agit donc pas d'un simple remplacement de numéros de lots. [25] Au surplus, même si l’on n'augmente pas le nombre de lots au cadastre, l'opération cadastrale amène la création de deux lots qui n'existaient pas auparavant et à qui on donne une existence officielle. [26] Compte tenu de la finalité de la disposition d'habilitation, interpréter le texte réglementaire comme exigeant le versement de la contribution lorsqu'il y a modification du plan cadastral et non seulement remplacement de la numérotation, ne fait pas plus violence aux textes législatif et réglementaire que ce n'était le cas dans l'arrêt Société de développement Marc Perreault inc. c.

Rosemère. Dans Rosemère l'opération cadastrale amène l'ajout au cadastre d'un nouveau lot qui est identique à la parcelle déjà existante jusque-là décrite par ses tenants et aboutissants. Ici, le nombre total de lots constituant le site n'est pas modifié mais l'opération entraîne la création de deux nouveaux lots tout à fait différents des lots déjà existants.

Dans les deux cas, l'opération cadastrale permet de réaliser la mise en valeur et le développement de la propriété immobilière .» (Références omises) [ 26 ] Ainsi en l’espèce, il y a modification du plan cadastral et non un simple remplacement des lots existants. On n’a pas seulement renuméroté les lots. [ 27 ] Ici, l’exemption prévue à l’article 2.3 précité ne peut trouver application, puisqu’on a changé les lignes périphériques des lots.

En fait, on a créé de nouveaux lots qui n’existaient pas auparavant. [ 28 ] Tel que le rappelle la Cour d’appel, même si le total des lots constituant le site n’est pas modifié, mais que l’opération entraîne la création de nouveaux lots tout à fait différents des lots préexistants, il y a lieu de défrayer les taxes réclamées.

C’est lorsque l’opération cadastrale permet de réaliser la mise en valeur et le développement de la propriété immobilière qu’il y a lieu de payer les taxes en pareilles circonstances. [ 29 ] La Municipalité était donc justifiée de réclamer les sommes prévues à la réglementation. [ 30 ] De plus, le Tribunal ne peut en venir à la conclusion que les renseignements fournis par Lesage étaient inexacts.

D’une part, tant et aussi longtemps que le plan n’était pas fourni à la Municipalité, il était impossible d’évaluer pleinement les conséquences de ce projet de lotissement. [ 31 ] Il n’y a pas lieu de retenir la responsabilité de la Municipalité ou de ce préposé en pareilles circonstances. [ 32 ] La réclamation est rejetée, mais compte tenu des circonstances, chaque

partie payant ses frais. [ 33 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 34 ] REJETTE la réclamation, chaque

partie payant ses frais. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 17 novembre 2017