2024 QCCQ 40, 2024 QCCQ 40

Al-Badarin c. Syndicat des copropriétaires du 950-980 rue Notre-Dame Ouest 2024 QCCQ 40 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-715373-215 DATE : 12 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-FRANÇOIS ROBERGE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ KHALIL AL-BADARIN

Partie demanderesse c. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 950-980 RUE NOTRE-DAME OUEST et DESJARDINS ASSURANCES GÉNÉRALES INC. Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Khalil Al-Badarin est le copropriétaire d’un appartement à Montréal ( Le Copropriétaire ) et il réclame en demande principale 6 396,93 $ au Syndicat des copropriétaires 950 à 980 rue Notre-Dame Ouest ( Le Syndicat ) pour les travaux correctifs résultant d’un sinistre par dégât d’eau.

Le Copropriétaire ajoute comme défendeur solidaire son propre assureur privé Desjardins Assurances Générales inc. ( L’Assureur ) qui a nié couverture pour le sinistre.

Il ventile sa demande de la manière suivante : 5 685,61 $ pour les coûts de réfection du plancher en 2019, et 711,12 $ pour l’entretien de son unité d’air climatisé en 2018 et 2019. [ 2 ] Le Syndicat réclame en demande reconventionnelle 2 458,35 $ pour différents frais engagés en lien avec le traitement du présent litige ventilés de la manière suivante : 375 $ pour la présence à la Cour de la représentante du Syndicat, et 2 083,35 $ pour les frais de gestion payés par le Syndicat au gestionnaire d’immeuble Solution Condo inc. ( Le Gestionnaire ) [1] . [ 3 ] De son côté, l’Assureur demande l’intervention forcée en garantie du Syndicat avec l’objectif que toute condamnation que pourrait décider le Tribunal à son égard soit plutôt payée par le Syndicat. [ 4 ] Les faits suivants ne sont pas contestés. [ 5 ] Vers le 16 juillet 2018, un premier sinistre résultant d’une fuite d’eau s’écoulant de l’unité d’air climatisé survient et affecte superficiellement les planchers.

Le Copropriétaire avise le Syndicat dans les heures suivantes [2] . Le Copropriétaire ne fait aucune réclamation à son Assureur et ne répare pas les planchers, car il estime que les dégâts sont mineurs [3] . Vers le 30 juin 2019, un deuxième sinistre résultant d’une fuite d’eau s’écoulant de l’unité d’air climatisé survient et affecte sérieusement les planchers [4] . Le Copropriétaire avise le Syndicat dans les heures suivantes [5] . Aucun autre appartement n’est affecté par la fuite d’eau. Le Copropriétaire fait une réclamation à son Assureur qui nie couverture.

Le Syndicat nie avoir la responsabilité de faire les réparations [6] . Le Copropriétaire engagera lui-même un entrepreneur qui fera les réparations aux planchers en mars 2022 [7] . [ 6 ] Les prétentions des parties sont les suivantes. [ 7 ] D’un côté, le Copropriétaire prétend que le Syndicat a manqué à son obligation légale en vertu du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) de prendre en charge les travaux, et qu’il doit maintenant lui rembourser les coûts des travaux correctifs [8] .

L’Assureur prétend lui aussi que le Syndicat a manqué à son obligation légale en vertu du C.c.Q. de prendre en charge les travaux. [ 8 ] D’un autre côté, le Syndicat prétend que le Copropriétaire a commis une faute par négligence dans l’entretien de son unité d’air climatisé en 2018 et 2019, et qu’il est responsable en vertu de la Déclaration de copropriété [9] .

L’article 104.8 de la Déclaration de copropriété se lit de la manière suivante : « La jouissance et l’usage des parties privatives sont assujettis aux conditions suivantes : 8. tout copropriétaire reste responsable, à l’égard des autres copropriétaires et du syndicat, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d’un de ses préposés ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable. Ainsi, tout copropriétaire qui cause un dommage aux parties communes ou à une autre

partie privative doit rembourser au syndicat ou au copropriétaire concerné toute somme qui elle pourrait être appelée payer par suite de ce dommage, notamment la somme représentant toute franchise d’assurance. [10] » (nos soulignements.)

QUESTION EN LITIGE [ 9 ] Afin de trancher le litige entre les parties, le Tribunal répond à la question suivante : « Le Syndicat a-t-il l’obligation de faire les travaux correctifs, et démontre-t-il de manière prépondérante [11] que le Copropriétaire a été négligent dans l’entretien de l’unité d’air climatisé? » DROIT APPLICABLE [ 10 ] Selon l’

article 1073 C.c.Q. , le Syndicat a l’obligation d’assurer tout l’immeuble incluant les parties privatives.

En cas de sinistre, le Syndicat a l’obligation de procéder avec diligence aux réparations des dommages causés aux biens assurés [12] . [ 11 ] Le Syndicat qui effectue les travaux et qui ne fait pas de réclamation à son assureur ne peut pas déposer une demande en justice contre un copropriétaire ou une personne qui fait

partie de la maison du copropriétaire [13] . [ 12 ] Le Syndicat qui effectue les travaux et qui choisit de réclamer une indemnité à son assureur recouvre la franchise ou les coûts de réparation des biens par l’entremise de la contribution de tous les copropriétaires aux charges communes [14] . Toutefois, le Syndicat peut engager une demande en justice contre le copropriétaire qui commet une faute lui causant un préjudice [15] . La déclaration de copropriété ne peut pas déroger à ce principe de responsabilité pour faute [16] . [ 13 ] En effet, l’

article 1074 , 2 C.c.Q. en vigueur pendant les faits survenus en litige en 2019 est le suivant : « Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent pas être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute .

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. [17] » (notre soulignement.) [ 14 ] Le Tribunal constate qu’à ce jour la jurisprudence ayant tranché des situations similaires survenues en 2019 a majoritairement recherché l’existence d’une faute commise par un Copropriétaire pour déterminer le mérite de la réclamation d’un syndicat qui a effectué les travaux [18] . La norme est une obligation de moyens, c’est-à-dire que le Copropriétaire doit faire les efforts raisonnables ou normaux pour exécuter ses obligations contractuelles prévues à la Déclaration de copropriété.

ANALYSE [ 15 ] À la lumière de la preuve, le Tribunal est d’opinion que le Syndicat manque à ses obligations légales, et qu’il doit rembourser au Copropriétaire la valeur des travaux correctifs aux planchers pour une valeur de 5 685,61 $. Voici pourquoi. [ 16 ] Premièrement, le Syndicat a un intérêt assurable sur tout l’immeuble, incluant les parties privatives, et il manque à son obligation légale de réparer les planchers. [ 17 ] En effet, le Syndicat est assuré pour les parties communes et la

partie privative du condominium du Copropriétaire, et il a l’obligation d’effectuer les travaux conformément à la loi [19] . Le Copropriétaire est quant à lui assuré pour les améliorations apportées, mais le plancher endommagé est d’origine [20] . Le Syndicat aurait donc dû effectuer les travaux d’abord, et réclamer au Copropriétaire ensuite si des motifs le justifient. Cela justifie aussi d’exclure la responsabilité de l’Assureur, car les planchers ne sont pas des améliorations. [ 18 ] Deuxièmement, il est plus vraisemblable que le Copropriétaire respecte son obligation d’entretien de l’unité d’air climatisé qui est une

partie privative. [ 19 ] En effet, le Copropriétaire a la responsabilité de l’entretien de l’unité d’air climatisé à ses frais, car il s’agit d’une

partie privative à son usage exclusif [21] . Le Copropriétaire ne peut donc pas réclamer les frais d’entretien de 711,12 $ au Syndicat. Notons qu’il n’est pas contesté que l’unité d’air climatisé est celle d’origine, et qu’elle n’a pas été modifiée. [ 20 ] À l’audience, le Copropriétaire témoigne qu’il a fait réparer l’unité d’air climatisé en août 2018 à la suite du sinistre de juillet 2018.

Cela est corroboré par la facture de Air spécialiste inc. ( Le Réparateur ) qui identifie que le problème est lié à la saleté dans la « panne à condensation » et qui règle le problème avec un lavage au savon à l’acide de l’unité au complet [22] . Le Réparateur indique que « tout fonctionne bien » sur sa facture à la suite de l’intervention.

L’entretien de l’unité d’air climatisé est donc fait en 2018, contrairement aux prétentions du Syndicat. [ 21 ] La preuve révèle également que le problème survenu en juin 2019 est à nouveau la présence de saletés, et cette fois c’est le drain d’eau qui est bouché selon le diagnostic indiqué sur la facture du Réparateur daté du 17 juillet 2019 [23] . Le Copropriétaire explique qu’il y a des constructions routières importantes dans le quartier, ce qui peut expliquer l’accumulation de poussière.

D’ailleurs, selon les photos produites des coulisses d’eau semblent présentes sur les murs extérieurs en dessous de plusieurs unités d’air climatisé [24] . L’entretien de l’air climatisé a donc été fait à nouveau, et le Réparateur indique que le « système fonctionne bien » sur sa facture à la suite de son intervention. [ 22 ] L’argument du Syndicat selon lequel le Copropriétaire aurait commis une négligence fautive par rapport à l’unité d’air climatisé n’est pas documenté ou soutenu par la preuve.

Le dépôt en preuve du fil des échanges sur le portail privé des copropriétaires révèle au mieux que le Syndicat nie sa responsabilité d’effectuer les travaux correctifs à partir de juillet 2018, et demande un suivi sur les actions posées par le Copropriétaire à la suite du premier sinistre de 2018 [25] . [ 23 ] Cela est une preuve indirecte qui ne suffit pas à démontrer une négligence fautive, d’autant plus qu’une preuve directe démontre

qu’un Réparateur a réparé l’unité d’air climatisé en juillet 2018. De plus, une autre preuve directe démontre que le Copropriétaire a avisé le Syndicat dans les heures suivant les sinistres de 2018 et 2019 [26] .

Notons également qu’aucun rapport technique lié à l’état de l’unité d’air climatisé n’est déposé en preuve par le Syndicat. [ 24 ] Troisièmement, le Syndicat ne fait pas la preuve qu’il existe un fondement juridique pour réclamer au Copropriétaire les frais de représentation et de gestion engagés. [ 25 ] En effet, le Syndicat n’a pas effectué les travaux correctifs, et il n’y a donc pas de franchise d’assurance ou préjudice direct à rembourser.

À l’audience, le Syndicat soulève l’argument que le Règlement annexé à la Déclaration de copropriété autorise le Syndicat à réclamer les frais et charges demandés, mais ce document n’est pas mis en preuve. Le Tribunal a seulement eu accès séance tenante à l’article 104.6.2 du Règlement qui concerne les infractions en situation de location court terme. Or, cela n’est pas l’objet du présent litige qui concerne plutôt la responsabilité fautive du Copropriétaire dans un sinistre. [ 26 ] Dans les circonstances, c’est l’

article 1074 , 2 C.c.Q. qui s’applique et le Syndicat ne peut rien réclamer du Copropriétaire à moins de démontrer de manière prépondérante la faute du Copropriétaire. Précisons également que le temps consacré à la gestion du litige et à la préparation du dossier judiciaire, de même que les frais d’avocats engagés pour faire valoir ses droits sont des efforts normaux dans un État de droit, et ils ne peuvent pas donner lieu à une compensation monétaire, sauf en cas d’abus procédural [27] .

Par conséquent, le Syndicat ne démontre pas qu’il peut se faire rembourser les frais et charges réclamés. [ 27 ] En résumé, le Copropriétaire remplit son fardeau de preuve de démontrer que le Syndicat a l’obligation légale de prendre en charge les travaux, alors que le Syndicat ne remplit pas son fardeau de preuve de démontrer que le Copropriétaire n’a pas entretenu adéquatement son unité d’air climatisé.

Le Syndicat ne remplit pas non plus son fardeau de preuve de démontrer l’obligation contractuelle ou légale du Copropriétaire de lui rembourser les frais de représentation et de gestion réclamés. [ 28 ] Le Tribunal conclut que le Syndicat doit rembourser au Copropriétaire le coût des travaux correctifs aux planchers pour une valeur de 5 685,61 $. L’Assureur n’est pas solidairement responsable étant donné que le plancher est d’origine et non pas une amélioration couverte par la police d’assurance.

En revanche, le Copropriétaire doit assumer personnellement les frais d’entretien de son unité d’air climatisé étant donné qu’il s’agit d’une

partie privative sous sa responsabilité. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande de la

partie demanderesse; CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires 950 à 980 rue Notre-Dame Ouest à payer à Monsieur Khalil Al-Badarin un montant de 5 685,61 $ plus les intérêts au taux légal, et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 9 mars 2022; REJETTE la demande reconventionnelle de la

partie défenderesse/demanderesse reconventionnelle; LE TOUT , avec le remboursement des frais de justice de 211 $ à la

partie demanderesse. _______________________________ JEAN-FRANÇOIS ROBERGE, J.C.Q. Date d’audience : 14 décembre 2023