2017 QCCQ 7721, 2017 QCCQ 7721

Lépine c. Syndicat de la copropriété 2017 QCCQ 7721 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-018388-165 DATE : 7 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANÇOISE LÉPINE , domiciliée et résidant au […], Sherbrooke (Québec) […] Demanderesse c.

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ , ayant un établissement au 1591, rue Morand, Sherbrooke (Québec) J1N 4K3 Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ OBJET DU LITIGE [ 1 ] Invoquant que l’échangeur d’air est une

partie commune selon la déclaration de la copropriété, la demanderesse (ci-après « Madame L. ») réclame au défendeur (ci-après « le Syndicat ») 1 832,83 $ représentant les coûts payés pour la réparation. [ 2 ] Le Syndicat conteste la réclamation.

Il invoque que les échangeurs des unités n’étant pas des systèmes centraux ou communs desservant toutes les unités de la copropriété, chaque propriétaire doit en faire l’entretien et la réparation, à ses frais. [ 3 ] Le 15 juillet 2016, le Syndicat a reçu, par poste recommandée, une mise en demeure l'enjoignant de payer les factures [1] . [ 4 ] Le 20 juillet 2016, le Syndicat répond à la mise en demeure justifiant son refus de payer les factures en ces termes [2] : Nous vous avons expliqué à plusieurs reprises que : les échangeurs d'air, les appareils d'air conditionné, les chauffe-eau et les hottes de poële qui se trouvent dans les limites d'une unité appartiennent UNIQUEMENT à son propriétaire et ils doivent être traités comme une

partie privative. Le problème que vous subissez présentement semble provenir d'une mauvaise installation de VOTRE échangeur d'air. Lors de l'achat de votre condo, vous aviez la possibilité de vous prévaloir des garanties de l'entrepreneur (6 mois) ou de la garantie des maisons neuves pour tout défauts de construction ou même de vices cachés. (3 ans et +) [Transcription conforme] QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] Le Tribunal doit déterminer le bien-fondé de la réclamation en répondant aux questions suivantes :

a) L’échangeur d’air desservant l’unité privative de Madame L. fait-il

partie des appareils communs de la copropriété?

b) Si oui, quel est le montant que le Syndicat doit payer à Madame L. pour l’entretien et la réparation de l’échangeur d’air? ANALYSE ET MOTIFS

a) Les parties communes [ 6 ] Selon l’ ar ticle 1044 du Code civil du Québec , sont présumées parties communes notamment les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties

privatives. [ 7 ] L’acte de copropriété, au

chapitre 2 intitulé « répartition de l'immeuble en parties privatives et parties communes et composition du patrimoine du syndicat », identifie les parties communes à l’article 9 qui se lit ainsi [3] :

ARTICLE 9. Sont parties communes toutes les parties qui ne sont pas parties privatives et notamment, sans limiter la généralité de ce qui précède et de ce qui suit, sont parties communes : 1° le sol, en surface et en profondeur, avec les voies d'accès et de circulation, les aménagements paysagers tels les jardins ou terrasses, espaces verts, les installations d'aqueducs et d'égout; 2° les fondations; la toiture; les murs extérieurs; les passages, corridors; hall d'entrée, escaliers, ascenseurs; le gros oeuvre; les portes conduisant à l'extérieur d'une

partie privative; les fenêtres, chutes à déchets, etc.; 3° les stationnements, cases de rangement, balcons, patios, etc.; 4° les systèmes: de chauffage, d’électricité, de tuyauterie, de plomberie, de ventilation, de canalisation, de signalisation, y compris ceux qui traversent les parties privatives ; tous les effets mobiliers servant à l'usage commun, etc.

Nonobstant l'énumération ci-dessus, les parties communes comprennent tout le terrain incluant le volume d'air le surplombant et tout le sous-sol et toutes les parties construites ne se trouvant pas à l'intérieur des bornes des parties privatives; l'énumération ci-dessus n'étant qu'énonciative et non limitative. [Nos soulignés] [ 8 ] Le Tribunal ne peut retenir la position du Syndicat voulant que, puisque l’échangeur d’air ne sert qu’à l’unité de Madame L., il ne fait pas

partie des parties communes. Plusieurs éléments, dont les stationnements, les balcons et les patios, peuvent servir à un seul copropriétaire, mais demeurent, selon l’acte de copropriété [4] , des parties communes. [ 9 ] Le Tribunal conclut que l’acte de propriété [5] , qui est la loi des parties, établit clairement que les systèmes, notamment de ventilation, sont des parties communes.

b) Le montant de la réclamation [ 10 ] La réclamation se détaille ainsi : • nettoyage de l'échangeur d'air – facture de Nettoyage J.L. inc. du 23 juin 2016 [6] 332,27 $ • changement de la pièce brisée – facture d'Échangeur d'air V.I.P. du 11 juillet 2016 [7] 172,46 $ • nettoyage des conduits – facture de Nassan du 26 septembre 2016 [8] 344,93 $ • vérification – facture d'Échangeur d'air V.I.P. du 22 février 2011 [9] 68,36 $ • achat de deux purificateurs d'air [10] 914,81 $ Total : 1 832,83 $ [ 11 ] Le Tribunal accorde le remboursement des frais suivants : • nettoyage de l'échangeur d'air – facture de Nettoyage J.L. inc. du 23 juin 2016 [11] 332,27 $ • changement de la pièce brisée – facture d'Échangeur d'air V.I.P. du 11 juillet 2016 [12] 172,46 $ • nettoyage des conduits – facture de Nassan du 26 septembre 2016 [13] 344,93 $ Total : 849,66 $ [ 12 ] Le Tribunal n’accorde pas le remboursement de la facture du 22 février 2011 de 68,36 $ [14] , ni la facture du 29 janvier 2011 [15] et celle du 14 juin 2011 [16] pour le purificateur d’air considérant que ces réclamations que conteste le Syndicat remontent à plus de trois ans.

Elles sont, selon l’

article 2925 du Code civil du Québec , prescrites. [ 13 ] CONSIDÉRANT QUE Madame L. a prouvé le bien-fondé de sa demande pour le montant de 849,66 $; PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 14 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 15 ] CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 849,66 $ avec intérêts au taux de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 15 juillet 2016, soit la date de la réception de la mise

en demeure, ainsi que les frais judiciaires de 100 $. __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 8 mai 2017