2015 QCCA 311, 2015 QCCA 311

Miller c. Marinakis 2015 QCCA 311 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-023582-133 (500-17-044658-089) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 16 février 2015 CORAM : LES HONORABLES jean bouchard, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR , J.C.A. APPELANTE AVOCAT NEDIALKA RUSSINOVA MILLER M e steven roch ( Colby, Monet, Demers, Delage & Crevier s.e.n.c.r.l. ) INTIMÉ AVOCATE DIMITRIOS MARINAKIS Me STÉPHANIE DOUVILLE ( Azran & Associés Avocats inc .) MIS EN CAUSE AVOCAT ROBERT BURKE OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL

En appel d'un jugement rendu le 11 avril 2013 par l'honorable David R. Collier de la Cour supérieure, district de Montréal NATURE DE L'APPEL : Vente – passation de

titre Greffière d’audience : Linda Côté Salle : Louis-H. Lafontaine AUDITION 09h33 Début de l’audience. Plaidoirie par Me Steven Roch. 10h12 Suspension de l’audience. 10h17 Reprise de l’audience. Il ne sera pas nécessaire d’entendre Me Stéphanie Douville. 10h18 Arrêt unanime – voir page 3. 10h19 Fin de l’audience. Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Le 11 avril 2013, l’honorable David R. Collier de la Cour supérieure, district de Montréal, accueille la requête en passation de

titre visant l’immeuble de l’appelante et lui ordonne en plus de payer 1000,00 $ à l’intimé en dommages-intérêts [1] . L’appelante se pourvoit. [ 2 ] Les parties se rencontrent en août 2007 lors d’une visite libre d’un immeuble. À ce moment, l’appelante envisage elle-même de vendre le sien. Ce contact professionnel a mené à des rencontres et des échanges jusqu’au 8 avril 2008, alors que l’intimé présente à l’appelante une offre d’achat.

Elle la refuse parce qu’elle veut vendre avant le mois de juin 2008 et les délais proposés sont trop longs. [ 3 ] Toutefois, le 18 avril 2008, l’appelante prépare une offre d’achat de son duplex qu’elle soumet à l’intimé et qui est acceptée. La vente doit se conclure le 17 mai 2008. Elle est conditionnelle à une inspection et à l’obtention du financement. L’appelante s’engage de son côté à fournir un certificat de localisation à jour, ainsi que les titres de propriété.

Par la suite, les communications sont difficiles entre les parties, si bien que le rendez-vous pour l’inspection de la propriété n’est pris que le 13 mai 2008. Le 16 mai 2008, devant l’évidence qu’il est impossible de signer l’acte de vente à la date prévue, les parties concluent une entente et reportent cette date au 31 mai 2008, au plus tard.

[ 4 ] L’appelante demeure toujours difficile à joindre et au 31 mai, elle n’a toujours pas fourni le certificat de localisation à jour. La vente ne se conclut pas comme prévu. [ 5 ] Le 13 juin 2008, l’intimé met l’appelante en demeure de signer l’acte de vente avant le 20 juin 2008. Un mois plus tard, il signifie à l’appelante une requête en passation de

titre et en dommages-intérêts. Le juge donne raison à l’intimé. [ 6 ] L’appelante prétend que le juge commet deux erreurs. Le juge erre en refusant de déclarer caduque l’offre de vente puisque cette dernière n’a pas été conclue avant la fin du délai de rigueur fixé par l’entente. Ensuite, il erre en affirmant que les conditions préalables à l’action en passation de

titre étaient remplies. [ 7 ] Il est vrai que le libellé de la clause fixant au 31 mai 2008 le délai pour clore la vente laisse entendre que ce dernier est de rigueur. Cependant, en matière d’interprétation des contrats, le comportement des parties est tout aussi important, comme le souligne à juste

titre le juge. Il observe que c’est l’appelante qui, notamment par ses absences, est à l’origine du report des dates fixées pour la signature et cela, à deux reprises. De plus, en refusant de communiquer au notaire de l’intimé le nouveau certificat de localisation de l’immeuble, elle empêche la rédaction de l’acte de vente et sa signature. L’interprétation des clauses contractuelles est une question de fait qui commande la déférence [2] . La Cour d’appel n’interviendra qu’en présence d’une erreur manifeste et dominante [3] . L’appelante n’en démontre aucune. [ 8 ] L’appelante ne démontre pas que le juge erre en concluant que les conditions préalables à l’action en passation de

titre étaient satisfaites. En premier lieu, elle avance que l’acte de vente n’est pas conforme à l’offre acceptée parce que cette dernière excluait la garantie légale, contrairement à l’acte de vente. Ce n’est pas exact. L’offre du 18 avril ne contient pas une telle clause alors que l’offre initiale, qui n’a jamais été acceptée cependant, prévoit que la vente est soumise à la garantie légale.

En somme, cette conclusion repose sur l’appréciation de la preuve et, encore une fois, nécessite que l’appelante démontre une erreur manifeste et dominante, ce qu’elle ne fait pas. [ 9 ] En second lieu, l’appelante affirme que l’intimé n’a pas offert ou consigné le prix de vente convenu à la promesse conformément à l’

article 1574 C.c.Q. Le juge conclut plutôt que l’intimé avait, par lettre du 4 mars 2013, assuré la disponibilité inconditionnelle du montant nécessaire à la vente. Le prêteur a même témoigné au procès pour dire que la somme était toujours disponible. Le juge peut faire preuve de souplesse quant aux offres et consignations. Il dispose de l’affaire en s’assurant, dans les conclusions, que le paiement se fera avant le transfert de la propriété, comme l’enseigne la Cour dans l’arrêt Brais c. Houlachi [4] .

En l’espèce, le juge a correctement évalué la situation et l’appelante ne démontre aucune erreur justifiant l’intervention de la Cour. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 10 ] REJETTE l’appel, avec dépens. JEAN BOUCHARD, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A.