2017 QCCQ 8463, 2017 QCCQ 8463

Dubuc c. Cloutier 2017 QCCQ 8463 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-32-700015-166 DATE : 26 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARTIN TÉTREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CARL DUBUC -et- NOÉMIE BROSSEAU Demandeurs c.

GENEVIÈVE CLOUTIER Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] L’achat d’un immeuble trentenaire comporte certains risques que la garantie de qualité ne peut couvrir. C’est notamment le cas pour le drain de fondation (drain français) qui a atteint la fin de sa vie utile. [ 2 ] Les demandeurs, Mme Noémie Brosseau (« Mme Brosseau ») et M. Carl Dubuc (« M.

Dubuc »), réclament 15 000$ de la défenderesse, Mme Geneviève Cloutier (« Mme Cloutier »), en raison du remplacement du drain de fondation qu’ils ont dû effectuer suite à l’achat d’un duplex (l’ « Immeuble ») en juin 2016. [ 3 ] Les demandeurs fondent leur recours sur la garantie de qualité prévue au Code civil du Québec (« C.c.Q. ») et les fausses représentations faites par la défenderesse. [ 4 ] Mme Cloutier conteste ce recours en alléguant l’absence de vice caché vu l’âge du drain de fondation et son ignorance du vice qui l’affectait. QUESTIONS EN LITIGE : [ 5 ] 1.

Le remplacement du drain de fondation de l’Immeuble et les dommages y associés sont-ils couverts par la garantie de qualité? Si oui, quel est le montant dû aux demandeurs? [ 6 ] 2. Mme Cloutier a-t-elle fait de fausses représentations quant au problème affectant le drain de fondation? Si oui, quel est le montant dû aux demandeurs? ANALYSE CONTEXTE FACTUELLE [ 7 ] Le 22 juin 2016, les demandeurs achètent l’Immeuble de Mme Cloutier [1] . L’Immeuble est un duplex jumelé. [ 8 ] Le 14 juillet, suite à de fortes pluies, les demandeurs constatent que de l’eau déborde de la margelle autour d’une fenêtre du sous-sol.

Ils réussissent, par diverses mesures, à contrôler le niveau d’eau et ainsi limiter les dommages liés à l’infiltration d’eau par la fenêtre du sous-sol. [ 9 ] M. Dubuc contacte rapidement Mme Cloutier pour l’informer de la situation et lui demander si elle avait déjà vécu des problèmes avec l’écoulement des eaux dans la margelle. [ 10 ] Mme Cloutier se rend dès le lendemain sur place pour constater la situation et dit à M.

Dubuc qu’elle n’a jamais eu de problème tout en invoquant la possibilité qu’il s’agisse d’un incident isolé vu l’ampleur des pluies subies la journée précédente. [ 11 ] Inquiets, les demandeurs font appel à un entrepreneur afin de vérifier les raisons du débordement. [ 12 ] À l’aide d’une caméra, l’entrepreneur constate rapidement que le tuyau d’évacuation des eaux dans la margelle est bloqué par de la boue et du gravier. Il suggère alors de procéder à un nettoyage du drain pour s’assurer de son fonctionnement. [ 13 ] Le 22 juillet, M.

Dubuc avise Mme Cloutier de la découverte de l’entrepreneur et de leur intention de procéder au nettoyage du

drain tout en invoquant la possibilité que Mme Cloutier soit tenue responsable advenant que le drain soit défectueux. [ 14 ] Le 30 août, l’entrepreneur procède à une tentative de nettoyage du drain. On réalise toutefois rapidement que le tuyau se remplit presque immédiatement d’eau et que le nettoyage ne sera pas possible. Dès lors, il est convenu de faire un puits d’exploration afin d’examiner l’état du drain de fondation. [ 15 ] Le 8 septembre, M.

Dubuc, par l’intermédiaire d’un avocat, transmet une mise en demeure à Mme Cloutier l’informant des travaux à venir tout en l’invitant à se rendre sur les lieux lors des travaux de forage pour examiner l’état du drain [2] . [ 16 ] Le 13 septembre, Mme Cloutier se rend avec son expert sur les lieux pour constater l’état du drain.

On constate que celui-ci est obstrué par de la boue et qu’il faudra procéder à son remplacement. [ 17 ] Suite à cette visite, on procède à l’excavation et au remplacement du drain de fondation. [ 18 ] Le 28 octobre, comme les tentatives de régler ce dossier à l’amiable ont échouées, les demandeurs transmettent une nouvelle mise en demeure à Mme Cloutier [3] . [ 19 ] Devant le refus de Mme Cloutier d’assumer les coûts réclamés, les demandeurs intentent leur recours le 6 décembre 2016. LE DROIT [ 20 ] La garantie légale contre les vices cachés est prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 21 ] L’acheteur qui prétend que le bien vendu est affecté d’un vice caché a le fardeau de prouver, selon la balance des probabilités, le bien-fondé de sa demande [4] , i.e. que les quatre conditions suivantes sont rencontrées : 1.

Le bien vendu est affecté d’un vice grave, c’est-à-dire qui le rend « impropre à l’usage auquel il était destiné » ou « en diminue tellement l’utilité qu’il n’en aurait pas payé un si haut prix »; 2. Le vice existait au moment de la vente; 3. Le vice était caché, cette qualité devant s’évaluer objectivement; 4.

Le vice était inconnu de l’acheteur, cette qualité devant s’évaluer subjectivement et dont la preuve appartient au vendeur [5] . [ 22 ] La présence d’une fissure dans une fondation exposant un immeuble à une inondation constitue un vice grave [6] . [ 23 ] Est caché, le vice qu’un acheteur raisonnablement prudent et diligent n’aurait pas constaté sans avoir eu besoin de recourir à un expert. [ 24 ] En présence d’indices sérieux de vice potentiel pouvant nécessiter l’avis d’un expert, l’acheteur prudent et diligent doit tenter d’en trouver la cause [7] . [ 25 ] Bien qu’il n’ait pas à ouvrir les murs ou à creuser les fondations, en présence de signes annonciateurs, l’acheteur prudent et diligent doit pousser son étude en recourant à un expert [8] . [ 26 ] Il est à noter que la vétusté, l’usure normale, l’atteinte de la durée de vie utile ne constituent pas des vices cachés couverts par la garantie légale [9] . [ 27 ] La connaissance du vice par le vendeur n’est pas un critère essentiel à l’existence de la garantie pour vices cachés, mais elle doit être prouvée pour obtenir des dommages-intérêts [10] . [ 28 ] Outre les conditions prévues à l’

article 1726 C.c.Q. , la loi impose à l’acheteur l’obligation de dénoncer : « 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. » [ 29 ] Cette obligation de dénonciation avant d’exécuter des travaux est une condition de fond du recours [11] .

Toutefois, il existe trois exemptions à l’obligation de dénoncer avant le début des travaux : 1) cas d’urgence; 2) répudiation par le vendeur de sa responsabilité; ou 3) renonciation à se prévaloir du défaut de préavis [12] . [ 30 ]

Malgré le texte de l’

article 1739 C.c.Q. , les tribunaux ont reconnu que l’absence de dénonciation écrite n’était pas

nécessairement fatale au recours de l’acheteur [13] . Ce n’est que lorsque l’absence de dénonciation a privé le vendeur de la possibilité de vérifier l’existence, la gravité du vice et de la réparer que ce dernier pourra se prévaloir de ce moyen de défense [14] . APPLICATION DU DROIT EN L’ESPÈCE 1. Quant à l’application de la garantie de qualité [ 31 ] Selon la preuve faite, il appert que le drain de fondation était arrivé à la fin de sa vie utile. [ 32 ] En effet, tant l’entrepreneur qui a exécuté les travaux pour les demandeurs, M. Sébastien Ouellet (« M. Ouellet »), que l’expert retenu par Mme Cloutier, M.

François Leclerc (« M. Leclerc »), ont confirmé que la vie utile d’un drain de fondation était d’environ trente ans. Cette vie utile était d’autant plus réduite pour l’Immeuble puisque le terrain dans cette

partie de Granby est particulièrement argileux. [ 33 ] Bien que des questions subsistent quant à la quantité de pierre nette qui a été mise sur le drain de fondation, MM. Leclerc et Ouellet affirment que celui-ci avait été fait conformément aux règles de l’art qui prévalaient en 1987, année de construction de l’Immeuble. [ 34 ] Compte tenu de ce qui précède, les demandeurs ne se sont pas déchargés de leur fardeau de démontrer que les problèmes affectant le drain de fondation sont couverts par la garantie de qualité. 2.

Quant aux fausses représentations [ 35 ] Les demandeurs reprochent à Mme Cloutier de ne pas leur avoir divulgué l’existence de problèmes d’écoulement des eaux et de drainage des fondations. [ 36 ] Selon eux, Mme Cloutier connaissait l’existence de ces problèmes avant la vente. Leur opinion est fondée sur le fait que Mme Cloutier demandait à l’ancien locataire, M. Michel Tanguay (« M. Tanguay »), de s’assurer que le tuyau permettant à l’eau de s’éloigner des gouttières ne soit pas dirigé vers la margelle et le fait que la propriétaire de l’autre

partie du jumelé avait procédé au remplacement du drain de fondation suite à une inondation vécue en 2011. [ 37 ] La position des demandeurs n’est pas fondée. [ 38 ] En effet, tant Mme Cloutier que M. Tanguay confirment n’avoir jamais constaté de problèmes d’infiltration d’eau en raison du drain de fondation pendant qu’ils occupaient les lieux.

Au surplus, aucun problème d’évacuation des eaux n’a été constaté dans la margelle. [ 39 ] Mme Cloutier explique les directives données à l’ancien locataire par une simple précaution, d’ailleurs recommandée par les experts, de s’assurer que l’eau provenant des gouttières se déverse loin des fondations. [ 40 ] Quant au remplacement du drain de fondation chez la voisine après les inondations de 2011, Mme Cloutier explique n’avoir eu aucune information quant au remplacement du drain. [ 41 ] En effet, bien qu’elle ait eu des infiltrations d’eau provenant de la

partie mitoyenne, les explications que Mme Cloutier avait eues à l’époque étaient que les eaux provenaient de l’absence de clapet de refoulement.

Selon elle, les travaux étaient en lien avec l’installation du clapet de refoulement et on ne l’a jamais informée que le drain de fondation avait été remplacé. [ 42 ] Dans ces circonstances, le Tribunal conclut que Mme Cloutier n’a pas fait de fausses représentations à l’égard du système de drainage des fondations avant la vente. [ 43 ] Compte tenu de ce qui précède, le recours des demandeurs est rejeté. [ 44 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 45 ] REJETTE la Demande; [ 46 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE, incluant les frais d’expert produits par la pièce D-1A, en faveur de la défenderesse. __________________________________ Martin Tétreault, J.C.Q.