2013 QCCQ 903, 2013 QCCQ 903

Poor c. Deschamps 2013 QCCQ 903 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d'appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-021208-120 DATE : LE 12 FÉVRIER 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE VEILLEUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MIKE ALI POOR APPELANT-Intimé c.

ROBERT DESCHAMPS , e n qualité de syndic adjoint de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec INTIMÉ-Plaignant et ORGANISME D’AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC (OACIQ) MIS EN CAUSE ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] L’appelant interjette appel de la décision sur culpabilité rendue le 28 février 2011 par le Comité de discipline de l’OACIQ (le Comité). [ 2 ] Dans cette décision, le Comité déclare l’appelant coupable de 16 des 22 chefs contenus à la plainte.

L’appel vise initialement la déclaration de culpabilité au regard des chefs 1 a), 2 a), 3, 4, 5

a) et b), 6 a), 7

a) et b), 9, 10, 13

a) et b). À l’audience, le procureur de l’appelant retranche son argumentaire relativement aux chefs 13

a) et b). [ 3 ] Les reproches formulés contre l’appelant dans la plainte ont trait à des transactions relatives à trois immeubles : le 4578-4582, rue St-Antoine à Montréal, le 11005-11007, rue Lausanne à Montréal-nord et le 1083, Brassard à Chambly, et pour des événements qui se sont produits entre janvier 2004 et juin 2008. [ 4 ] Il est utile de reproduire les chefs visés par l’appel : CONCERNING THE IMMOVABLE LOCATED AT 4578-4582 ST-ANTOINE, MONTREAL 1. Concerning the immovable located at 4578-4582 St-Antoine, Montreal, Defendant did not :

a) prior to January 12th, 2004, disclose to Violette Vorobieva , without delay and in writing, his quality as real estate agent and the interest, direct or indirect, he intended to acquire in the immovable property in the manner prescribed in

section 81 of the By-law of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ; […] 2. Concerning the immovable located at 4578-4582 St-Antoine, Montreal, Defendant did not :

a) Prior to May 1st, 2006, disclose to Tina Farshadgohar, without delay and in writing, his quality as real estate agent and the interest, direct or indirect, he held in the immovable property in the manner prescribed in

section 81 of the By-law of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ;

[…] 3. On or about May 5th, 2006, concerning the immovable located at 4578-4582 St-Antoine, Montreal, Defendant participated in a stratagem in order to allow the prospective buyer , Tina Farshadgohar, to obtain a mortgage financing based on false pretenses , namely by participating in the fabrication of a false " gift letter " , the whole contrary to sections 1 and 13 of the Rules of professional ethics of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 4.

Between on or about October 5th, 2006 and on or about the end of May 2006, concerning the immovable located at 4578-4582 St- Antoine, Montreal, Defendant did participate in the preparation of a notice of disclosure bearing a false date of signature, the whole contrary to sections 1 and 13 of the Rules of professional ethics of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 5.

On or about May 16th, 2008, concerning the immovable located at 4578-4582 St-Antoine, Montreal, Defendant misrepresented the information he provided during an inquiry conducted by the assistant syndic , Robert Deschamps, namely:

a) by falsely representing that he had filled out a notice of disclosure before Tina Farshadgohar had made a promise to Purchase;

b) by providing to Robert Deschamps a notice of disclosure bearing a false date of signature; committing for every and each of the above paragraphs, an offence to

section 55 of the Rules of professional ethics of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec . CONCERNING THE IMMOVABLE LOCATED AT 11005-11007 LAUSANNE, MONTREAL NORTH 6. Concerning the immovable located at 11005-11007 Lausanne, Montreal North, Defendant signed on behalf of " Irina Binder " without having previously obtained a written document establishing that he had the authorization to do so:

a) on or about April 13th, 2005, the exclusive brokerage contract BC 37529; […] 7. Concerning the immovable located at 11005-11007 Lausanne, Montreal North, Defendant misrepresented the information and/or concealed information he provided during an inquiry conducted by the assistant syndic , Robert Deschamps, namely;

a) on or about May 16th, 2008, by falsely representing that he had power of attorney to represent Ms " Irena Binder " ;

b) on or about the end of June 2008, by providing to Robert Deschamps a document allegedly giving him the " power of attorney " (sic) from " Irina Binder " , after he had striken off some information; committing for every and each of the above paragraphs, an offence to

section 55 of the Rules of professional ethics of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. CONCERNING THE IMMOVABLE LOCATED AT 4960 ST-BARNABAS, PIERREFONDS

[…] 9. On or about April 10th, 2006, concerning the immovable located at 4960 St-Barnabas, Pierrefonds, the Defendant striked off or let someone striked off his name written in

section 2.1 of the promise to purchase PP 80102 after the parties had signed at the bottom of the said form, the whole contrary to sections 1 and 13 of the Rules of professional ethics of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec and

section 98 of the By-law of the Association des courtiers et agents immmobiliers du Québec. 10.

On or about June 1st, 2006 concerning the immovable located at 4960 St-Barnabas, Pierrefonds, Defendant participated in a stratagem in order to allow the prospective buyer , Elinaz Mohyddin Bonab, to obtain a mortgage financing based on false pretenses , namely by participating in the fabrication of a false " employment letter ", the whole contrary to sections 1 and 13 of the Rules of professional ethics of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. […] (Reproduction intégrale) (Nos soulignements) [ 5 ] Il y a eu audition commune du présent appel avec celui d’Azita Zandian dans le dossier 500-80-021207-122. [ 6 ] L’appelant formule ainsi les questions en litige dans son mémoire : « 1.

Quelle est la norme d’intervention appliquée à la révision par la Cour du Québec de la décision du Comité sur les questions faisant l’objet du présent appel? 2. Est-ce que la décision du Comité de conclure à la culpabilité de l’appelant sur les chefs 1 a), 2 a), 3, 4, 5

a) et b), 6 a), 7

a) et b), 9, 10 est déraisonnable? »

LA DÉCISION DONT APPEL [ 7 ] Dans sa décision, le Comité procède d’entrée de jeu au résumé du témoignage des personnes suivantes : − Mme Chantal Perreault, assistante administrative de la Chambre immobilière du Grand Montréal; − Mme Violetta Vorobieva, propriétaire d’un immeuble sis au 4578-4592 St-Antoine à Montréal, agent de voyage à l’époque pertinente, ensuite devenue agent immobilier; elle a vendu à l’appelant l’immeuble sis sur la rue St-Antoine; − Mme Tina Farshadgohar, étudiante à l’époque pertinente, acheteuse de l’immeuble sis sur la rue St-Antoine de l’appelant et de Mme Alidzeava; − Mme Ginette Fillion-Girard, propriétaire de l’immeuble sis au 4960, St-Barnabas, à Pierrefonds, immeuble qu’elle a vendu par l’intermédiaire de l’appelant en 2006; − Mme Elinaz Moheyddin Bonab, acheteuse de l’immeuble sis sur la rue St-Barnabas, à Pierrefonds; − M.

Mehdi Ganji, conjoint de Mme Bonab et chauffeur de taxi; c’est dans le contexte de son travail qu’il a rencontré l’appelant; − M. Sylvain Robineau, enquêteur principal Groupe TD; − Mme Jeannette Ouellette, directrice principale, Banque de Montréal, succursale Place d’Armes; − M. Madjid Motehaver, client de l’appelant qui l’aide à obtenir un prêt; − M. Soliman Malekiyan Noory, partenaire de M. Motehaver dans l’achat d’un condominium; − Mme Mahboobeh Tehavor, sœur de M. Motehaver et cliente de l’appelant; − M.

Alexander Khristodorov, client de l’appelant; − Mme Véronique Parret, employée de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ); − Mme Linda Mandanici, propriétaire de Groupe Sutton Performer; − Mme Rimma Alidzeava, agent immobilier, membre de l’équipe de l’appelant; − Me Michel Génier, notaire ayant instrumenté l’acte de vente entre l’appelant et M. Khristodorov pour le condo situé sur le boulevard Côte St-Luc;

− M. Robert Deschamps, syndic adjoint à l’OACIQ; − M. Mark Bernadski, ami de Mme Irina Binder; − M. Colin Mark, inspecteur en bâtiments; − M. Mike Ali Poor, agent d’immeubles et conjoint de Mme Zandian; − Mme Azita Zandian, agent d’immeubles et conjointe de M. Ali Poor. [ 8 ] Le Comité analyse ensuite la crédibilité de témoins clés, à savoir l’appelant, sa conjointe Mme Zandian, l’inspecteur Mark et une acheteuse Mme Farshadgohar. Il est utile de reproduire les extraits suivants à cet égard : [254] The hearing before the Committee was very unusual. Mr. Ali Poor and Mrs.

Zandian changed their legal counsel from Me Duquette, to Me Concister and, then, to Me Mongeau. Mr. Ali Poor always had with him boxes of documents out of which he extracted missing documents never seen before by the syndic during his enquiry or other versions of documents already filed. In most of the cases, these documents were original NCR exemplaries. [255] At first, Mr.

Ali Poor seemed to have an answer to everything but flaws in his stories became more and more apparent when contradicting versions were revealed and inconsistencies from other witnesses were put in light. [256] We will analyze at greater length the testimonies of Tina Farshadgohar and Colin Mark, but the Committee is convinced that these were given by convenience for the Respondent. Mrs.

Farshadgohar was recalled to rebut the unrebutable evidence of a back dated Notice of disclosure written on a form which was generated by the ACAIQ after the date it is supposed to have been signed. [257] The never before told story was that the back dated Notice of disclosure was really back dated but followed one – in French – given in due time. No one had never seen this French prior version before and neither Mr. Ali Poor, nor Mrs. Farshadgohar ever mentioned anything about it during their interviews with Mr. Deschamps. Morever, Mrs.

Zandian, the last witness, filed as D-21 a Notice of Disclosure she gave to Farshadgohar dated May 1st, 2006. Not a word about this in anyone else’s testimony… [258] Throughout all her testimonies, Mrs. Farshadgohar had a leitmotiv: “… the agent had to disclose in writing before we could make the offer …” A very technical thing to remember whereas she does not remember much of the transaction itself blaming it on the fact that: “ When in final exams, she forgets everything else ...” [259] Mrs.

Farshadgohar’s testimony was everything but spontaneous. [260] The same can be said with respect to the testimony of Colin Mark. He was called in to justify the use by Mr. Ali Poor of the sum of $1 000 received by cheque and deposited in his personal bank account which the syndic made unrebutable evidence that it was in fact given by Majid Motehaver and deposited on March 2007 ( P-27 ). Mr. Mark files as D-13 a report for a visit made for an unknown client on June 12, 2007 for the property at 88, Gilbert Street, in Châteauguay.

He said he charged $700 or $750 tax included but he does not file any invoice to justify how much and who was billed for this report. […] [261] Mr. Ali Poor does not file any Promise to Purchase with a condition of inspection on that property. Mr. Noory, however, admits that Colin Mark wanted cash and that he gave him $300 cash for the report. [262] Colin Mark testified that the owner was not present during the inspection but he changed his version when confronted with his own report. But his account of the other so called inspection in Brossard, totally lacks credibility. At the request of Mr.

Ali Poor, he was apparently instructed to inspect the cottage in Brossard; he cannot remember the name of the street, but left because the client, a certain Mr. Majid did not show up; he made a phone call and left. […] [268] Another troubling event is the account of the “liquid paper” on the P-49 document (power of attorney) which also weighs on the credibility against the Respondent. He told the Committee, without hesitation, that Mr. Deschamps invited him to strike from the document requested in a prior meeting, the address on Monkland. Mr. Deschamps looked flabbergasted when Mr.

Ali Poor testified to this effect. Mr. Ali Poor also adds that Mr. Deschamps accompanied him to the reception area, asked himself for the liquid paper, which in fact is not liquid but a tape, and gave it to him. [269] Plaintiff was shaking his head in disbelief. Not only does he deny having suggested him to alter a piece of evidence, but recalls that Ali Poor did not see him approaching at the reception while he was putting the liquid paper on the document, that he later handed to Deschamps. Mr. Ali Poor seemed very calm and composed when he testified to these facts before the Committee.

The Committee believes that one would be outraged and would have vehemently denounced such an accusation of having altered the document if indeed things had happened this way; it would be anything but a frame-up. But Mr. Ali Poor never mentioned a word or manifest in the slightest during his account of the events. [270] Another example of how Mr.

Ali Poor can, without a blink of an eye, tell a version that lacks any foundation is with respect to count no 11 of the formal Complaint where he is charged for having filed two prices increases without the consent of the vendor Bonab and Ganji . [271] As it happened many times during the hearing, Mr.Ali Poor pulled out new evidence . He provided the NCR original exemplary of D-5 , apparently signed by the vendor to authorize on September 3rd, 2006 a price increase from $219 000 to $239 000 and then D-4 , authorizing on September 9 or 10th, 2006, a new price increase to $259 000.

[272] The explanation he gave is totally incredible . The clients would have met him in a Tim Horton’s in the beginning of September and since they were renovating the property and had removed the carpet, they asked him to increase the price by $20 000, which he did. Then, they would have come back a few days after; the renovations were finished that would justify another $20 000 price increase. […] [275] Mr.

Ali Poor’s ability to work orchestrate the evidence during the hearing is a relevant element to be considered when analyzing whether or not he might be involved or even be the author of various schemes for which he is accused. [276] The Committee observed that Mr. Ali Poor is very quick thinking, directing his lawyers or dismissing them when not following directions; in other words, Mr. Ali Poor was controlling the flow of information. [277] Mrs. Zandian, on the other hand, appeared as a docile servant to whatever Mr. Ali Poor and his partner, Mrs.

Alidzeava, had decided. […] [279] On the other hand, all those who have purportedly been his victims of the schemes for which the Respondent is accused, have in common the fact that they are all immigrants who invested their trust in Mr. Ali Poor and almost all first time buyers with little or no cash to put down as payment for their purchases. None of them seemed to understand what really happened and all seemed to have an incomplete file of their own transactions.

Even the Plaintiff, despite his investigation, also seemed to have an incomplete record as compared to the record kept by Respondent. (Nos soulignements) [ 9 ] Puis le Comité précise son raisonnement en procédant à l’étude de chacun des chefs. Le Tribunal résume ci-dessous l’opinion du Comité à l’égard des chefs faisant l’objet du présent appel. [ 10 ] Quant au chef 1 a), le Comité souligne que l’appelant a dit, durant son contre-interrogatoire, qu’en 2004, ni lui ni son courtier n’était au courant de l’Avis de divulgation visant sa qualité d’agent immobilier et son intérêt d’acheter l’immeuble.

Le Comité précise que la mention que les acheteurs sont des agents immobiliers, tel qu’il appert d’un « Amendments » (pièce D-2), n’est pas suffisante. Le Comité conclut que l’appelant a contrevenu à l’article 22 de la

Loi sur le courtage immobilier [1] ( LCI ). [ 11 ] Pour ce qui est du chef 2 a), le Comité revoit les témoignages de l’appelant et de Mme Farshadgohar au sujet de l’Avis de divulgation. Le Comité retient la version donnée par Mme Véronique Parret suivant laquelle l’Avis de divulgation présenté au soutien de la contestation de l’appelant et daté du 27 avril 2006 (pièce P-14) est en fait une nouvelle version de l’Avis de divulgation, laquelle a été mise en ligne par l’ACAIQ (devenue l’OACIQ en 2010) seulement le 5 octobre 2006.

Il est aussi question d’un document additionnel retrouvé par Mme Farshadgohar, qui constitue la version française de l’Avis de divulgation (pièce D-14). [ 12 ] Le Comité s’interroge sur la motivation de l’appelant de remplir un

Avis de divulgation alors que la promesse d’achat de la cliente Mme Farshadgohar (pièce P-15) ne contient aucune mention de son nom. [ 13 ] Le Comité conclut enfin que la pièce P-14 est antidatée et que l’appelant n’a pas divulgué son intérêt de la façon prévue à l’

article 81 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [2] (le Règlement). [ 14 ] Quant au chef 3, le Comité conclut à la culpabilité de l’appelant pour différents motifs. D’une part, la lettre de don est fausse, Mme Farshadgohar ayant admis ne pas avoir reçu de don au montant de 28 000 $ de l’appelant et expliqué qu’elle n’en avait pas besoin.

Le Comité n’accorde aucune crédibilité au témoignage de Mme Farshadgohar et souligne qu’à l’époque, elle était étudiante, sans revenu, et qu’elle se portait acquéreur d'un triplex au montant de 278 000 $ vendu par l’appelant et Mme Alidzeava. [ 15 ] Le Comité se réfère ensuite aux démarches qui ont été faites auprès de TD Canada Trust dans le cadre du financement de l’achat de l’immeuble. Le Comité souligne que cette façon de procéder est conséquente avec la publicité de l’appelant au sujet de la possibilité d’acheter un immeuble sans mise de fonds.

Le Comité conclut à la contravention par l’appelant de l’article 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agent immobilier du Québec [3] (Règles de déontologie). [ 16 ] En ce qui a trait au chef 4, le Comité conclut que l’Avis de divulgation (pièce P-14) antidaté compromet l’image de la profession, peut causer préjudice aux parties et conclut à la contravention de l’article 13 des Règles de déontologie. [ 17 ] Le Comité est d’avis que l’appelant a contrevenu à l’article 5 des Règles de déontologie au regard des chefs 5

a) et

b) en se référant à la version de l’appelant donnée à l’intimé lors d’une rencontre tenue le 16 mai 2008 et à la référence ultérieure à une version anglaise et une version française de l’Avis de divulgation. Le Comité rappelle la conclusion à laquelle il en est arrivé à l’égard du chef 2 a). [ 18 ] Pour ce qui est du chef 6 a), le Comité conclut que l’appelant n’était pas autorisé par procuration émanant de Mme Binder à signer le contrat de courtage (pièce P-38) daté du 13 avril 2005. Il est d’avis que l’appelant a fabriqué la procuration (pièce P-42) déposée à la suite de sa rencontre avec l’intimé.

Selon le Comité, aucune procuration n’a été déposée de façon contemporaine à la signature du contrat de courtage. Aussi, dans son témoignage, l’appelant note que le mandat reçu de Mme Binder en 2004 avait trait à un litige pour un immeuble situé à l’Ile-des-Sœurs et qu’il n’y avait aucune mention d’un immeuble situé sur la rue Lausanne à Montréal ou de tout autre immeuble. [ 19 ] M. Bernadski, un ami de Mme Binder, a témoigné à l’égard de la procuration qu’il détenait lorsqu’il a signé la promesse d’achat deux mois après la signature du contrat de courtage.

Le Comité questionne l’intérêt de l’appelant de se référer à M. Bernadski s’il avait une procuration valide. Le Comité note par ailleurs que M. Bernadski n’a jamais vu le contrat de courtage et que selon lui, l’appelant agissait en sa capacité d’agent immobilier.

[ 20 ] Le Comité ne croit pas que le document existait en avril 2006 et conclut qu’il a été préparé par l’appelant à la suite de sa rencontre avec l’intimé en mai 2008. Une fois rendu au bureau de l’intimé pour une deuxième rencontre, l’appelant a réalisé qu’il y avait une référence erronée à un condominium situé sur la rue Monkland. L’appelant a essayé de corriger cette erreur avec du « liquid paper », ce dont l’intimé a été témoin. [ 21 ] Le Comité soulève un questionnement et arrive à la conclusion d’un déficit de crédibilité de l’associée de l’appelant, Mme Alidzeava.

Cette dernière a témoigné reconnaître sa signature sur la procuration et que la référence à l’immeuble situé sur la rue Monkland n’avait rien à voir avec la procuration.

Ce témoin est ensuite confronté au fait que le condo situé sur la rue Monkland avait été acheté par une compagnie détenue majoritairement par l’appelant et que Mme Alidzeava avait agi comme représentante de cette compagnie dans le cadre du contrat de vente signé en août 2004. [ 22 ] Le Comité conclut que Mme Alidzeava était au courant de l’achat du condo sur la rue Monkland et que Mme Binder n’avait aucun intérêt dans cet immeuble au moment de la signature de la procuration.

Le Comité est d’avis que cette procuration n’a pas été faite le 13 juillet 2004, qu’elle est antidatée et qu’elle fait suite à l’engagement pris par l’appelant lors de sa première rencontre avec l’intimé. Cette conclusion amène la déclaration de culpabilité sous l’article 13 des Règles de déontologie. [ 23 ] En ce qui a trait aux chefs 7

a) et b), lesquels sont liés au chef 6 a), le Comité est d’opinion que l’appelant a faussement représenté à l’intimé le 16 mai 2008 qu’il avait une procuration émanant de Mme Binder pour signer un contrat de courtage (pièce P-38). Le Comité est d’avis que l’appelant a tenté d’induire l’intimé en erreur durant son enquête. [ 24 ] Aussi, le Comité retient la version de l’intimé plutôt que celle de l’appelant qui prétendait avoir été invité à modifier la procuration pour ensuite être accusé de l’avoir altérée.

En outre, le témoignage de Mme Alidzeava ne vient pas en aide à l’appelant, mais illustre davantage la capacité de ces personnes de distordre les faits et d’altérer les documents. Le Comité conclut qu’il y a contravention à l’article 55 des Règles de déontologie. [ 25 ] À l’égard du chef 9, le Comité se réfère au témoignage de Mme Ginette Fillion-Girard, vendeuse de l’immeuble situé sur la rue St- Barnabas et à la promesse d’achat (pièce P-18) sur laquelle apparaît le nom de l’appelant et de sa conjointe comme représentants de Groupe Sutton Performer.

Le Comité note le témoignage de l’appelant qui affirme avoir rédigé la promesse d’achat, sauf pour la

partie concernant l’identification de l’acheteur. Il affirme à l’audition ne pas savoir pourquoi son nom a été enlevé de la

section 2.1 du document modifié (pièce P-23). Cependant, lors de sa rencontre avec l’intimé, l’appelant l’avait informé que son nom avait été enlevé car il voulait éviter de se retrouver dans une situation de conflit avec son associée Rimma (Alidzeava). [ 26 ] Le Comité souligne que le nom de cette associée n’apparaît pas dans la promesse d’achat.

De même, Mme Zandian, dont le nom apparaît au document (pièce P-18) et au document modifié (pièce P-23), ne sait pas pourquoi le nom de son conjoint a été enlevé sur le document modifié. [ 27 ] Le Comité est d’avis que l’appelant a eu en sa possession la promesse d’achat qui a été fournie à TD Canada Trust au soutien de la demande de financement hypothécaire de Mme Bonab et qu’il a enlevé son nom ou laissé quelqu’un enlever son nom, contrevenant ainsi à l’article 98 du Règlement de l’OACIQ. [ 28 ] Le chef 10 a trait au stratagème auquel l’appelant aurait participé pour permettre à Mme Bonab d’obtenir un financement hypothécaire fondé sur une fausse lettre d’emploi.

Cette lettre d’emploi (page 7 de la pièce P-23) est signée par « Michael Ali Poor ». Mme Bonab a témoigné que l’appelant lui avait demandé 1 200 $ pour obtenir un prêt. Elle admet que la lettre d’emploi est fausse, qu’elle n’avait pas de revenus, qu’elle n’avait jamais travaillé à cet endroit et enfin, qu’elle n’était même pas au pays quand l’emploi auquel il est fait référence a débuté. [ 29 ] Le Comité ne croit pas l’appelant qui nie le document et qui nie aussi l’utilisation de « Michael », une variation commune du prénom Mike.

Le Comité souligne que la lettre d’emploi émane d’une compagnie dont le président, directeur et actionnaire majoritaire est l’appelant. Aussi, l’appelant a admis que l’adresse et le numéro de téléphone apparaissant à cette lettre d’emploi sont ses propres coordonnées. [ 30 ] En conséquence, le Comité conclut à la participation de l’appelant dans un stratagème frauduleux fondé sur une fausse lettre d’emploi pour obtenir un financement, contrevenant ainsi à l’article 13 des Règles de déontologie. ANALYSE [ 31 ] Voici la première question en litige telle que formulée par l’appelant : 1.

Quelle est la norme d’intervention appliquée à la révision par la Cour du Québec de la décision du Comité sur les questions faisant l’objet du présent appel? [ 32 ] L’appelant prétend que la norme d’intervention qui doit guider le Tribunal est celle de la décision raisonnable et se réfère à l’enseignement de la Cour suprême dans l’affaire Dunsmuir [4] à ce sujet.

L’intimé partage l’opinion de l’appelant sur la norme d’intervention applicable, soulignant que l’appréciation de la preuve et de tout témoignage contradictoire dans le contexte spécialisé de l’immobilier et de la déontologie est l’apanage du Comité, ce qui entraîne une déférence certaine de la part du Tribunal. [ 33 ] Le Tribunal est du même avis que les parties et interviendra dans la décision du Comité dans la mesure où les conclusions auxquelles il en est arrivé n’appartiennent pas « aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit » [5] .

En effet, la question en litige a trait à l’appréciation de la preuve par le Comité et plus particulièrement, de la crédibilité des nombreux témoins entendus à l’audience. En répondant à la deuxième question en litige, le Tribunal devra déterminer s’il était raisonnable pour le Comité de conclure comme il l’a fait compte tenu de la preuve dont il disposait [6] . [ 34 ] Voici la deuxième question en litige telle que formulée par l’appelant :

2. Est-ce que la décision du Comité de conclure à la culpabilité de l’appelant sur les chefs 1 a), 2 a), 3, 4, 5

a) et b), 6 a), 7

a) et b), 9, 10 est déraisonnable? [ 35 ] Le Tribunal abordera chacun des chefs faisant l’objet de l’appel en regroupant ceux qui sont intimement liés sur le plan factuel. Quant au chef 1 a) [ 36 ] L’appelant prétend que l’objet de la LCI , de même que l’intention du législateur, est que le vendeur d’un immeuble sache qu’un acheteur est un agent immobilier et qu’il a un intérêt à acheter un immeuble.

L’appelant se réfère au témoignage de Mme Vorobieva et à un document intitulé « Amendments » daté du 8 janvier 2004 (pièce D-2) [7] , pour prétendre qu’il était innocent sous ce chef. [ 37 ] Il est vrai que Mme Vorobieva a reconnu qu’elle savait que l’appelant était un agent d’immeubles, mais elle a aussi affirmé n’avoir jamais reçu d’Avis de divulgation écrit de l’appelant au même

titre qu’elle nie avoir signé un tel document [8] . [ 38 ] L’article 22 de la LCI prévoit : 22.

Le courtier ou l'agent, qu'il soit ou non dans l'exercice de ses fonctions, qui, directement ou indirectement, possède ou se propose d'acquérir un intérêt dans un immeuble qui fait l'objet d'un achat, d'une vente ou d'un échange, doit faire connaître sans délai et par écrit sa qualité de courtier ou d'agent au contractant pressenti, selon les modalités prévues par règlement de l'Association. […] (Notre soulignement) [ 39 ] À la lumière de la formulation de cette disposition et de la preuve présentée, le Tribunal est d’avis qu’il était raisonnable pour le Comité de conclure comme il l’a fait sur le chef 1 a).

Quant aux chefs 2 a), 4, 5

a) et b) [ 40 ] Ces quatre chefs ont trait à l’Avis de divulgation de l’appelant à Mme Farshadgohar dans le cadre de l’acquisition d’un immeuble situé sur la rue St-Antoine à Montréal. [ 41 ] L’appelant prétend qu’à l’égard du chef 2 a), le Comité a erré en le déclarant coupable car le témoignage de Mme Farshadgohar et la preuve documentaire (pièces P-14 et D-14) démontrent que cette divulgation a été faite par écrit par l’appelant, d’autant que Mme Farshadgohar a reconnu connaître le statut d’agent immobilier de l’appelant. [ 42 ] Il est utile de rappeler que le Comité a longuement traité non seulement de la crédibilité de l’appelant, mais aussi de celle de Mme Farshadgohar et ce, aux paragraphes 254 à 279 de sa décision, reproduits au paragraphe 8 du présent jugement. [ 43 ] Il ne suffit pas pour l’appelant de prétendre que le Comité a erré en ne le croyant pas et en écartant la version d’un témoin lui étant favorable.

L’appelant doit démontrer qu’il était déraisonnable pour le Comité de ne pas croire ce témoin, ce qui pourrait entraîner l’intervention du Tribunal. [ 44 ] Or, une telle démonstration n’est pas faite par l’appelant.

Ce dernier, tant dans son mémoire qu’à l’audience, a complètement occulté le témoignage de Mme Véronique Parret et le fait que la version du formulaire de l’ACAIQ utilisée par l’appelant supposément en avril 2006 a été mise en ligne seulement le 5 octobre 2006. [ 45 ] Par ailleurs, la motivation de la décision du Comité en regard de la crédibilité des témoins, plus particulièrement celle de Mme Farshadgohar, permet au Tribunal, qui n’a pas eu le bénéfice de les voir ni de les entendre, de bien saisir la démarche intellectuelle du Comité.

Il n’y a pas lieu pour le Tribunal d’intervenir à l’égard de ce chef. [ 46 ] Quant au chef 4, l’appelant prétend que l’Avis de divulgation en anglais était la traduction du même

Avis de divulgation rédigé en français en avril 2006. Il souligne qu’il a peut-être manqué de diligence en reproduisant l’Avis, mais nie avoir présenté un document indiquant une fausse signature. [ 47 ] Dans la décision, le Comité se réfère à l’analyse qui l’a mené à la déclaration de culpabilité de l’appelant au regard du chef 2

a) et rappelle le préjudice possible pouvant être causé aux parties et à l’image de la profession lorsqu’il est question de discréditer un document préparé par un agent immobilier. [ 48 ] La clarté des motifs du Comité au regard du chef 2

a) vaut aussi pour la déclaration de culpabilité sous le chef 4. Cependant, c’est à l’article 13 des Règles de déontologie qu’il est question d’une pratique pouvant porter préjudice au public ou à la profession, en l’occurrence la préparation d’un

Avis de divulgation antidaté. [ 49 ] Le Tribunal ne peut intervenir dans la déclaration de culpabilité du Comité à l’égard du chef 4, l’appelant ayant omis de démontrer la « déraisonnabilité » de celle-ci. [ 50 ] Les chefs 5

a) et

b) se situent en aval des infractions commises par l’appelant aux chefs 2

a) et 4. En effet, les chefs 5

a) et

b) ont trait aux informations données par l’appelant à l’intimé lors d’une rencontre tenue en mai 2008. [ 51 ] Dans sa décision, le Comité scrute la version donnée par l’appelant à l’intimé et se réfère à nouveau aux motifs et à la conclusion à laquelle il en est arrivé au regard du chef 2 a). [ 52 ] Le Tribunal estime que l’appelant ne lui a fourni aucune assise compromettant la « raisonnabilité » de la décision sur culpabilité du

Comité à l’égard des chefs 5

a) et b), son mémoire se limitant à mentionner qu’il avait une défense à faire valoir et qu’il a informé l’intimé de sa version tel qu’il l’a soutenu devant le Comité. Quant au chef 3 [ 53 ] Sous ce chef, l’appelant plaide que le fardeau de démontrer la commission de l’infraction reposait sur les épaules de l’intimé et qu’il devait offrir une preuve claire, précise et concordante. Selon l’appelant, il y a absence totale de preuve pouvant soutenir la thèse développée par le Comité dans ses motifs. En effet, il nie avoir fabriqué la lettre de don et son témoignage est corroboré par Mme Farshadgohar.

Aussi, Mme Zandian nie avoir signé la lettre de confirmation d’emploi. Même s’il y a des faux documents, l’appelant prétend qu’étant donné le défaut de l’intimé d’obtenir une expertise sur la signature de la lettre, il n’était pas possible de conclure à sa culpabilité. [ 54 ] Le Tribunal n’acquiesce pas aux prétentions de l’appelant.

D’une part, les motifs du Comité sont clairs : il ne croit pas Mme Farshadgohar et il a conclu à la participation de l’appelant par l’utilisation de ses coordonnées en regard d’une lettre de don au montant de 28 000 $. [ 55 ] D’autre part, l’infraction reprochée à l’appelant au chef 3 vise un stratagème pour permettre à Mme Farshadgohar d’obtenir un financement basé sur de fausses prétentions, à savoir en participant à la fabrication d’une fausse lettre de don.

Ainsi, l’énoncé des motifs du Comité, formé de deux pairs de l’appelant, bien au fait des subtilités liées aux façons d’obtenir un financement avec l’implication d’un agent immobilier, est sans équivoque. [ 56 ] Il était aussi raisonnable pour le Comité de conclure de plus que le stratagème évoqué à ce chef était compatible avec la publicité de l’appelant suivant laquelle il est possible d’acheter un immeuble sans mise de fonds. [ 57 ] Enfin, il est erroné de prétendre que l’intimé devait fournir une preuve d’expert pour permettre au Comité de conclure à la culpabilité de l’appelant sous ce chef, l’ensemble des circonstances auxquelles réfère le Comité dans sa décision reposant sur la preuve présentée à l’audience, laquelle a été interprétée raisonnablement par le Comité.

Quant aux chefs 6

a) et 7

a) et b) [ 58 ] L’appelant prétend pour le chef 6

a) qu’il était erroné pour le Comité de conclure que les procurations soumises (pièces P-42 et P- 49) constituaient de faux documents et qu’au moment de la signature du contrat de courtage, il ne détenait aucune procuration lui permettant de signer au nom de Mme Binder. [ 59 ] L’appelant note que l’intimé n’a pas communiqué avec Mme Binder et que par conséquent, celle-ci n’a pas témoigné. Aussi, l’intimé a négligé de faire expertiser les documents pour soutenir la thèse de leur fausseté.

Enfin, l’appelant souligne que la preuve offerte au Comité était que Mme Binder avait déjà procédé à l’acquisition et la vente de propriétés au Québec. Dans un contexte d’investissement immobilier « à l’échelle internationale », et compte tenu que Mme Binder n’était pas au Québec lors de la signature de certains documents, il prétend que n’est pas exclue la possibilité qu’elle ait mandaté son ami, M.

Bernadski, pour la représenter dans le cadre de transactions immobilières. [ 60 ] Ces arguments n’entraînent pas la démonstration par l’appelant qu’il était « déraisonnable » pour le Comité de conclure : − que l’appelant a fabriqué la procuration à la suite à la rencontre qu’il a eue avec l’intimé; − qu’aucune procuration n’a été déposée de façon contemporaine à la signature du contrat de courtage (pièce P-38); − que l’intimé a vu l’appelant altérer le document à la réception des bureaux de l’OACIQ; − que la version de Mme Alidzeava n’est pas crédible; − que la procuration n’a pas été faite le 13 juillet 2004, qu’elle est antidatée. [ 61 ] En ce qui a trait aux chefs 7

a) et b), l’appelant soumet dans son mémoire qu’il avait une défense à faire valoir et qu’il a informé l’intimé de sa version des faits tel qu’il l’a soutenu devant le Comité. Cette affirmation est insuffisante, l’appelant devant faire la démonstration que l’interprétation qu’a faite le Comité de la preuve est « déraisonnable », faut-il le rappeler. [ 62 ] Quoi qu’il en soit, la déclaration de culpabilité de l’appelant au regard des chefs 7

a) et

b) est liée à celle sur le chef 6 a). Dans les circonstances, il n’y a pas lieu pour le Tribunal d’intervenir à l’égard de ces trois chefs. Quant au chef 9 [ 63 ] L’appelant plaide qu’il a nié avoir rayé son nom sur la promesse d’achat (pièce P-23) et que son témoignage a été corroboré par Mme Bonab et M. Ganji. Il ajoute qu’il n’y a aucune preuve qu’il avait connaissance des documents envoyés pour l’obtention du financement hypothécaire par M.

Zakikhani. [ 64 ] À nouveau, le Tribunal ne décèle dans ces affirmations aucun élément significatif permettant de mettre en péril le raisonnement du Comité sous ce chef, d’autant qu’il n’y a aucune référence précise à la preuve au soutien de celles-ci. [ 65 ] La déclaration de culpabilité repose sur des contradictions relevées dans la version donnée par l’appelant à l’audience et celle donnée lors de sa rencontre avec l’intimé.

En outre, la preuve documentaire (pièces P-18 et P-23) et le témoignage de la conjointe de l’appelant sont d’autres éléments considérés par le Comité. [ 66 ] Le Tribunal ne peut conclure à la nécessité d’une preuve directe pour que la conclusion à laquelle en est arrivé le Comité sur le chef 9 soit l’une des issues possibles acceptables dans les circonstances. Il n’y a donc pas lieu pour le Tribunal d’intervenir sur ce chef.

Quant au chef 10 [ 67 ] L’appelant se réfère au témoignage qu’il a livré devant le Comité suivant lequel il n’a jamais vu la lettre d’emploi et qu’il n’était pas en charge de l’obtention du financement hypothécaire. Il prétend que suivant les aveux de Mme Bonab et M. Ganji, c’est M. Zakikhani qui a procédé à l’obtention du financement. L’appelant réitère que le Comité n’a eu aucune preuve de la connaissance de cette lettre par l’appelant. [ 68 ] Le Comité déclare l’appelant coupable sous ce chef puisqu’il ne le croit pas lorsqu’il nie avoir rédigé le document et lorsqu’il nie utiliser le prénom « Michael ».

La preuve documentaire amène le Comité à conclure à la participation de l’appelant dans le stratagème frauduleux. La conclusion du Comité est appuyée sur la preuve qui lui a été présentée et est raisonnable. CONCLUSION [ 69 ] Le Tribunal rejette l’appel, faute de démonstration par l’appelant que les différents volets de la décision dont appel ne font pas

partie des issues possibles et acceptables. La décision du Comité est raisonnable, elle comprend des conclusions supportées par la preuve et il n’y a donc pas lieu d’intervenir. [ 70 ] Le Tribunal rejette l’appel, faute de démonstration par l’appelant que les différents volets de la décision dont appel ne font pas

partie des issues possibles et acceptables. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’appel; LE TOUT , avec dépens. _______________________________ JULIE VEILLEUX, J.C.Q. Date d’audience : Le 20 novembre 2012 Me Sébastien Dubois Duquette Dubois avocats inc. Procureur de l’appelant Me Marc Gaucher Gaucher Tabet, société nominale d'avocats Procureur de l’intimé