2023 QCCA 624, 2023 QCCA 624

Mercier-Langevin c. L'Écuyer 2023 QCCA 624 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-700024-216 (615-17-000874-189) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 5 mai 2023 FORMATION : LES HONORABLES JULIE DUTIL, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A. PARTIES APPELANTES AVOCAT FRÉDÉRIC MERCIER-LANGEVIN JOSÉE NOËL Me ALEXANDRE M. TOURANGEAU (ABSENT) (Cain, Lamarre) PARTIES INTIMÉES AVOCATE DANIEL L’ÉCUYER RAYMONDE TRUDEL Me DAMARYS ABIGAIL PINEDA MACHADO (ABSENTE) (Dufour Mottet Avocats)

En appel d'un jugement rendu le 8 novembre 2021 par l'honorable Isabelle Breton de la Cour supérieure, district d’Abitibi. NATURE DE L'APPEL : Vente (obligations du vendeur) (garantie de qualité) Greffière-audiencière : Ariane Gilbert Salle : 4.33 AUDITION 9 h 30 Continuation de l’audience du 3 mai 2023. Les parties ont été dispensées de se présenter à la Cour; Arrêt. Ariane Gilbert, greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 8 novembre 2021 par la Cour supérieure (l’honorable Isabelle Breton), district d’Abitibi, lequel rejette leur recours pour vices cachés [1] .

Il s’agit d’un cas classique de vices cachés affectant une maison unifamiliale acquise par les appelants le 29 juillet 2015, moyennant la somme de 424 000 $. La résidence en question a été construite par l’intimé, Daniel L’Écuyer, en 2013. [ 2 ] Au printemps 2015, les appelants sont à la recherche active d’une maison dans les environs de Val-d’Or. Ils tombent par hasard sur la résidence des intimés alors qu’ils visitent un autre immeuble situé dans le même quartier. Ils sont charmés par l'environnement et la proximité du lac. La maison est en vente sans intermédiaire.

Ils contactent donc le vendeur et effectuent une première visite. Lors de celle-ci, ils apprennent que la maison a été construite en 2013 par M. L’Écuyer. Les intimés souhaitent la vendre afin de s’installer dans les Laurentides et se rapprocher de leurs enfants. Les appelants questionnent l’intimé, Daniel L’Écuyer, au sujet des matériaux utilisés pour la construction et s’intéressent à la qualité des fenêtres, ainsi qu’à l’isolation de l’immeuble. Ils l’interrogent sur le respect du Code du bâtiment .

L’intimé les rassure en mentionnant que les travaux d’électricité et de plomberie ont été réalisés par des sous-traitants et il ajoute qu’il a construit d’autres maisons par le passé [2] . La juge retient qu’il aurait également mentionné qu’il est titulaire d’une licence de la Régie du bâtiment. [ 3 ] Les appelants retournent faire une seconde visite au cours de laquelle ils discutent avec le vendeur de la possibilité d’aménager des chambres additionnelles au sous-sol, ce qui implique l’ajout de fenêtres. Ils demandent à l’intimé, Daniel L’Écuyer, s’il serait

disposé à effectuer les travaux. Celui-ci refuse de s’engager, mais convient de réduire le prix de vente en conséquence. [ 4 ] Le 25 mars 2015, les intimés acceptent une offre d’achat conditionnelle à l’obtention du financement et à une inspection préachat. Les intimés préparent une déclaration du vendeur qui dénonce le fait qu’il s’agit d’une autoconstruction, mais qui ne fait état d’aucune problématique particulière concernant l’immeuble. [ 5 ] L’appelant Mercier-Langevin retourne sur les lieux en compagnie d’un inspecteur préachat.

La visite dure près de deux heures et se déroule en présence de l’intimé, Daniel L’Écuyer. Ce dernier répond à toutes les questions posées par l’inspecteur et note les correctifs qu’il suggère afin de pouvoir procéder aux travaux correctifs, le cas échéant. [ 6 ] L’inspecteur constate la présence d’efflorescence et de fissures dans les joints de mortier du parement de pierre de l’immeuble. Il recommande que les joints soient refaits afin d’assurer une meilleure protection contre les infiltrations d’eau et les intempéries.

L’intimé consent à procéder à la réparation du mortier. [ 7 ] L’inspecteur interroge également l’intimé au sujet de la méthode suivie lors de l’installation du parement en question. Celui-ci explique avoir installé un pare-vapeur sur le contreplaqué composant le mur extérieur, avoir posé des fourrures, puis un nouveau contreplaqué traité sur lequel il a directement collé les pierres avec du mortier. L’inspecteur, qui incidemment ne témoigne pas, ne fait aucun commentaire additionnel. [ 8 ] Le 12 avril 2015, il transmet son rapport aux appelants.

Le rapport résume les observations et recommandations formulées par l’inspecteur. [ 9 ] Concernant le revêtement extérieur, le texte suivant est accompagné d’un pictogramme identifiant des défauts à corriger à moyen terme : Note : La présence et l’intégrité du revêtement extérieur mural protègent les murs contre la détérioration causée par l’eau, le vent, la pollution de l’air et le soleil. Maintenir en bonne condition les revêtements extérieurs et l’étanchéité entre les divers matériaux en surface afin de prévenir la détérioration des composantes internes du mur.

Commentaire(s) : Nous avons observé les murs de pierre coller dont il y a de l’efflorescence due à l’eau et à la réaction chimique avec la pierre. Les joints sont fissurés sur un bon ensemble des murs qui sont à refaire et la couleur des joints est variante. Une vérification auprès du fournisseur de pierre collée est recommandée afin d’avoir une bonne analyse de la problématique. Voir avec le propriétaire l’adresse de la compagnie de fabrication.

Le problème de fissures peut réapparaître avec les années. [3] [Transcription textuelle] [ 10 ] Les appelants n’entreprennent aucune démarche à la suite de la réception du rapport préachat et n’effectuent pas de vérifications auprès du fabricant du revêtement de pierre ou de leur inspecteur. De son côté, l’intimé, Daniel L’Écuyer, procède à la réparation des joints de mortier, tel qu’entendu. La preuve démontre également que les appelants ne retournent pas sur les lieux avant la passation de

titre afin d’inspecter les travaux effectués. [ 11 ] En juin 2018, des ouvertures pratiquées dans un mur aux fins d’une opération d’extermination de fourmis permettent aux appelants de découvrir que la structure du bâtiment est affectée par des infiltrations d’eau et de la pourriture. [ 12 ] La situation est attribuable à la mauvaise installation du parement de pierre, lequel n’a pas été posé selon les recommandations du fabricant.

S’ajoutent à cette problématique, l’absence de chantepleures et l’installation déficiente d’un solin. [ 13 ] Les experts conviennent que le vice affectant le bâtiment est important et qu’il entraîne un déficit d’usage nécessitant des travaux correctifs. Le vice est évidemment antérieur à la vente.

Le seul élément en litige, sous réserve du quantum, demeure donc le caractère caché du vice. [ 14 ] En première instance, la juge conclut au caractère apparent du vice pour les motifs qui suivent : [34] Or, les acheteurs n’ont pas pris en compte la recommandation de l’inspecteur qui aurait dû soulever chez eux un doute sérieux quant à l’existence d’un vice pouvant affecter l’immeuble. Ils n’ont pas fait d’autre suivi, pas procédé à une quelconque expertise, ni contacté le fabricant des pierres afin d’en savoir plus.

Ils sont satisfaits des échanges verbaux avec l’inspecteur lors de la visite du 8 avril et, malheureusement pour eux, sous-estimé ces indices du vice affectant l’immeuble. […] [38] En présence de nombreuses fissures, surtout dans un bâtiment construit depuis à peine deux ans, la prudence impose qu’une vérification de l’origine de celles-ci soit faite. [39] Si les acheteurs avaient suivi les recommandations écrites de leur inspecteur, ils auraient aisément pu constater, notamment à la lumière de la technique de pose indiquée par le vendeur lors de la visite, que celle-ci n’était pas conforme aux instructions du fabricant et qu’elle pouvait entraîner la pourriture de la structure du bâtiment.

Ils auraient également pu faire le lien entre les indices découverts et l’existence du vice affectant le bâtiment. [40] Les deux experts ont d’ailleurs confirmé que la méthode utilisée n’était pas conforme à celle recommandée par le fabricant, à la lumière des planches fournies avec les instructions et les communications qu’ils ont tous deux obtenues du fabricant.

[41] Faute d’un jeu d’air suffisant entre le parement de pierre et la structure du bâtiment, l’humidité et l’eau ont fait leur chemin vers cette dernière, entraînant son pourrissement. [42] Certes, le vendeur a effectué les correctifs suggérés par l’inspecteur, les jours suivant l’inspection du 8 avril, mais cela ne suffit pas à conférer au vice un caractère caché. Que le vendeur soit détenteur d’une licence de la Régie du bâtiment, qu’il ait construit quelques maisons, auparavant ne suffit pas à dispenser un acheteur prudent et diligent de toute vérification complémentaire.

Ici, la preuve ne permet pas d’établir que le vendeur ait tenté de rassurer les acheteurs sur la ou les causes de ces fissures et autres indices révélés par l’inspection. [43] Il fallait aller plus loin. [4] [ 15 ] Les appelants soutiennent que la juge aurait erré dans la qualification de la nature juridique de l’engagement pris par l’intimé concernant les réparations à effectuer au parement de pierre. Or, la preuve ne permet pas de conclure que l’intimé s’est engagé à faire davantage que colmater le mortier fissuré.

C’est ce qu’il a fait. [ 16 ] Les appelants reprochent également à la juge d’avoir erré dans son analyse de la qualification de l’acheteur prudent et diligent au regard du statut de « vendeur professionnel » de l'intimé. Ce second moyen doit également échouer. [ 17 ] La qualification du vendeur comme étant un vendeur professionnel n’est pertinente qu’aux fins d’évaluer sa connaissance du vice et l’étendue de la réparation à laquelle il est tenu [5] .

En l’espèce, la juge conclut que le vice était apparent puisque les appelants avaient suffisamment d’indices pour pousser plus loin leurs vérifications, tel que conseillé par leur inspecteur préachat. Au-delà des manifestations d’efflorescence et des fissures, le vendeur avait clairement expliqué à l’inspecteur préachat comment il avait procédé à l’installation du revêtement. Cette description a manifestement été suffisante pour soulever une préoccupation chez l’inspecteur préachat qui recommande aux appelants d’approfondir leur examen, notamment en contactant le fabricant.

Or, la preuve confirme qu’une telle vérification aurait permis d’alerter un acheteur prudent et diligent des potentiels problèmes d’infiltration. Les appelants ne semblent pas avoir fait davantage de démarches afin d’obtenir des précisions de la part de leur inspecteur. Le fait qu’il s’agisse d’une autoconstruction, malgré l’expérience du vendeur, ne leur permettait pas de faire fi des recommandations de l’inspecteur préachat.

Dans les circonstances particulières de l’affaire, le statut du vendeur ne change donc rien à la prudence dont les appelants auraient dû faire preuve en présence d’indices perceptibles du vice dont était affecté l’immeuble en cause. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 18 ] REJETTE l’appel avec les frais de justice. JULIE DUTIL, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A.