2011 QCCQ 976, 2011 QCCQ 976

De Grisantis c. Deslauriers 2011 QCCQ 976 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-120401-098 DATE : 7 février 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ROSALBA DE GRISANTIS; […]. Ville d’Anjou (QC ) […] Demanderesse c. SYLVIE DESLAURIERS; […].

Ville Saint-Laurent (QC) […] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le litige fait suite à l’achat d’une unité de copropriété divise (condominium) et la requête introductive d’instance se lit comme suit : " 1- On April 8 th , 2009, the Plaintiff bought from the Defendant a condominium unit bearing the number 2 at 7130, Impasse de l'Eau- Vive in Anjou.

Before the transaction, on the Plaintiff's request, the Defendant gave her the minutes of the "Syndicat de la copropriété Impasse de l'Eau-Vive". 2- On July 15 th , 2009, the Syndicate sent the Plaintiff and all the co-owners a notice about problems with the balconies, as shown in P-1. 3- On September 3 rd , 2009, was the meeting about the balconies (works and costs), as it appears in the "Procès-verbal" filed as exhibit P-2. During this meeting, the administrators told the Plaintiff all the co-owners already knew about this situation.

She was given the "October 8 th ", 2008's procès-verbal", document hidden by the Defendant confirming she knew about the situation, as it shown in P-3. 4- Then, on September 16 th , 2009, the Plaintiff was informed she would have to pay the amounts of $2066,64 and $693,18, as it appears in the letter filed as exhibit P-4. 5- On September 18 th , 2009, the Plaintiff sent the Defendant a demand letter (P-5) to claim the sum of $2759,00 from her because she neglected to inform her before the sale.

The Defendant answered on October 14 th , 2009 to inform the Plaintiff she refused to pay, as shown in the letter filed under P-6. 6- The Plaintiff had to pay different fees like parking (2x$7,50) and registered mail (2x$9,00) so she claims the total sum of $2792,00. " (Soulignement ajouté) [ 2 ] Comme on peut le constater, la demande comporte deux réclamations dont le Tribunal traitera distinctement.

Réclamation de 693,18$ [ 3 ] Lors du procès, la demanderesse dit que la défenderesse l'a prévenue, avant la vente, que la peinture des rampes métalliques devait être refaite et qu'il lui en coûterait environ 1 200$. [ 4 ] Cette affirmation est d'ailleurs conforme à la lettre de mise en demeure du 18 septembre 2009 dont l'extrait pertinent se lit comme suit: « La seule information qui m’a été donnée de votre

part ces le coût pour peinturer les rampes des balcons avant et arrières et non pas pour les autres travaux majeurs qui donne une somme totale d’environ 4 000$ de dépense de ma part. Je vous mets donc en demeure de me payer la différence de la somme de 2 759$ dans un délai de 10 jours. » (sic) [ P-5 ]

[ 5 ] La lettre du syndicat des copropriétaires datée du 16 septembre 2009 précise que la somme de 693,18$ concerne « les coûts prévus pour les travaux du fer forgé » [P-4]. [ 6 ] Puisque la demanderesse reconnaît avoir été informée qu’elle devrait payer approximativement 1 200$ pour la peinture des rampes métalliques, sa réclamation au montant de 693,18$ pour les mêmes travaux n’est pas fondée. Réclamation de 2 066,64$ [ 7 ] La lettre du syndicat des copropriétaires datée du 16 septembre 2009 précise que la somme de 2 066,64$ concerne « les coûts prévus pour les travaux des balcons » [P-4].

Les balcons concernés par ces travaux sont ceux en fibre de verre. [ 8 ] Il est admis que le condominium faisant l’objet du litige n'a pas de balcon en fibre de verre parce qu’il est situé au rez-de- chaussée. [ 9 ] Conséquemment, pour constater le problème, il aurait fallu que la demanderesse ou son inspecteur prête attention aux balcons des étages supérieurs de l’édifice mais, pour une raison que la preuve ne permet pas de déterminer, ils ont omis de le faire. [ 10 ] Les problèmes des balcons en fibre de verre ne peuvent toutefois pas être qualifiés de vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec qui se lit comme suit: « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 11 ] En effet, les photos exhibées par les témoins établissent que les défauts étaient visibles à l'œil nu.

Il s'agissait donc d'un vice apparent à la condition, évidemment, que l’acheteuse regarde les autres balcons et non pas seulement celui de l’unité qu’elle s’apprêtait à acheter. [ 12 ] Cette conclusion ne permet toutefois pas de disposer du litige puisque le vendeur d'un condominium peut être tenu d'indemniser son acheteur s'il l'a volontairement induit en erreur par son silence. [ 13 ] C'est précisément ce que plaide la demanderesse lorsqu'elle écrit, dans sa lettre de mise en demeure, que « J'ai été mise au courant que vous étiez déjà informé de ces dépenses et que vous étiez présente au procès-verbal du 8 octobre 2008.

Vous avez négligé de me rendre cette information avant l'achat » (sic) [P-5]. [ 14 ] La défenderesse reconnaît qu’elle connaissait le problème des balcons lors de la conclusion de la promesse de contracter du 9 octobre 2008 et qu'elle n'en a jamais parlé à la demanderesse. Dans sa contestation écrite, elle plaide toutefois qu'elle n'a pas commis de faute pour les motifs suivants : « Aucune dépense n’était prévue à cet effet payable de la part du copropriétaire le 8 octobre 2008. Inspection de la copropriété par la compagnie Inspec Eval Inc. le 15 octobre 2008.

Procès-verbal de la réunion du 8 octobre 2008 fourni le 15 octobre 2008.

Notarié pour la vente finale : le 8 avril 2009 . » [ 15 ] Le Tribunal croit la défenderesse lorsqu'elle affirme ne pas avoir parlé du problème parce qu'elle ignorait que les copropriétaires devraient assumer le coût de la réparation. [ 16 ] En effet, d'autres copropriétaires, Lisa Macri et Sylvie Gendron, témoignent à l'effet que tous les copropriétaires croyaient, jusqu'à l'été 2009, que la réparation des balcons serait faite aux frais de l’entrepreneur général ou de son sous-traitant ou encore du Plan de garantie de maisons neuves de l’A.P.C.H.Q. [ 17 ] Ces témoignages sont d'ailleurs compatibles avec le procès-verbal de la réunion des copropriétaires du 8 octobre 2008 qui mentionne uniquement ce qui suit concernant les balcons : « Nous continuons nos démarches pour faire réparer les balcons par la compagnie Fibro-Plus 3000.

Si nous ne pouvons avoir de résultat par cette compagnie, nous allons prendre des mesures juridiques contre Montclair.

Pour les séparateurs de balcon, Domenico a communiqué à plusieurs reprises avec Montclair et nous attendons la finition. » (sic) [1] [ 18 ] Il n'en demeure pas moins qu'un vendeur doit dénoncer un problème qu'il connaît à moins qu'il s'agisse de quelque chose que l'acheteur peut découvrir par lui-même. [ 19 ] Il est certain que la demanderesse aurait pu découvrir le problème par elle-même si le procès-verbal de la réunion des copropriétaires du 8 octobre 2008 lui a été remis mais la preuve est contradictoire sur cette question. [ 20 ] En effet, la défenderesse affirme avoir remis une copie de ce procès-verbal lors de l’inspection préachat, le 15 octobre 2008 mais la demanderesse dit l'avoir vu pour la première fois à l’été 2009 seulement. [ 21 ] C'est la défenderesse qui a le fardeau de prouver la remise du procès-verbal de la réunion des copropriétaires du 8 octobre 2008 et, en l'absence de tout autre élément de preuve, il n'y a aucun motif de préférer son témoignage ou d'écarter celui de la

demanderesse. [ 22 ] Le Tribunal conclut cependant que la demanderesse possédait suffisamment d'informations pour savoir, en temps utile, qu'il y avait un problème avec les balcons. [ 23 ] En effet, l’offre d’achat renferme notamment la clause suivante : « Cette promesse d’achat est conditionnelle à ce que l’acheteur examine la déclaration de copropriété, incluant le règlement de l’immeuble, ainsi que les documents suivants : états financiers, deux dernières minutes de réunions . » [2] (Soulignement ajouté) [ 24 ] La demanderesse dit que la défenderesse a remis, relativement à cette clause, les documents suivants: États financiers; Procès-verbal de l’avant-dernière assemblée des copropriétaires tenue en octobre 2007; Ordre du jour de l’assemblée du 8 octobre 2008 et non pas le procès verbal qui n'était pas encore rédigé. [ 25 ] Or, l'ordre du jour que la demanderesse reconnaît avoir reçu en temps utile mentionne ce qui suit : « 7.Compte-rendu de la réparation des balcons et séparateurs de balcons . » [3] [ 26 ] La remise de ce document dénonçait donc le problème faisant l'objet du litige. [ 27 ] Le Tribunal décide donc que la demanderesse savait ou aurait dû savoir en temps utile que les balcons de certains condominiums nécessitaient des réparations. [ 28 ] En supposant, pour les fins de la discussion, que ce ne soit pas le cas, le Tribunal conclurait, de toute façon, que la demanderesse n'a pas droit à une indemnité. [ 29 ] En effet, pour avoir droit à une indemnité, l'acheteur doit établir qu’il n’aurait pas acheté ou, à tout le moins, qu’il aurait payé un prix moindre s'il avait connu le problème dont il se plaint. [ 30 ] Or, tel que mentionné précédemment, tous les copropriétaires croyaient sincèrement, jusqu’à l’été 2009, que la réparation ne leur coûterait rien.

Conséquemment, il est raisonnable de penser que la demanderesse aurait partagé cette croyance et pris le risque d'acheter quand même le condominium au prix convenu. [ 31 ] Enfin, et bien que cela ne soit pas déterminant, il serait déraisonnable de conclure que la vente aurait été conclue à des conditions différentes si la dépense inattendue avait été connue.

En effet, la demanderesse dit qu’elle s’attendait à payer 1 200$ pour la peinture des rampes et, conséquemment, la dépense inattendue totalise 1 559$ [4] , soit moins de 1% du prix de vente [5] . [ 32 ] La demande sera donc rejetée mais, vu l’ensemble des circonstances, la demanderesse ne sera pas condamnée à rembourser à la défenderesse les frais de sa contestation. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, sans frais. __________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. Date d’audience : 25 janvier 2011