2011 QCCQ 794, 2011 QCCQ 794

Re/Max Bois-Francs inc. c. 9018-1942 Québec inc. 2011 QCCQ 794 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ARTHABASKA LOCALITÉ DE VICTORIAVILLE « Chambre civile »

N° : 415-32-005254-100 DATE : 26 janvier 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NICOLE MALLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RE/MAX BOIS-FRANCS INC. et DONALD LABRIE Demandeurs c. 9018-1942 QUÉBEC INC. et MARCEL FONTAINE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament la somme de 5 147,69 $ en vertu d’une entente de partage de rétribution conclue entre le demandeur Labrie et le défendeur Fontaine. [ 2 ] Elle se lit comme suit : « ENTENTE ASSOCIATION ENTRE MARCEL FONTAINE ET DONALD LABRIE DÉBUT : 1 er janvier 2008 FIN : 4 août 2008 ​ Toute inscription signée avant ou après la date de l’entente appartient exclusivement à l’agent qui l’a signé. ​ Sur toute inscription qui a été signée durant l’entente, il y aura un partage de rétribution de 50/50 jusqu’au 31 décembre 2008.

Après cette date, chaque inscription restera à l’agent qui l’a signé sans aucun partage. Signé à VICTORIAVILLE ce 25 août 2008 _________________________ ___________________________ Marcel Fontaine Donald Labrie » (sic) [ 3 ] La transaction qui fait l’objet du litige débute par un contrat de courtage exclusif signé par le demandeur Labrie et le défendeur Fontaine, en octobre 2007. [ 4 ] Ce contrat prend fin le 12 décembre 2024. [ 5 ] Le 4 novembre 2008, une promesse d’achat est signée conditionnelle à la vente d’un immeuble appartenant à l’acheteur.

[ 6 ] On prévoit les conditions supplémentaires suivantes : ​ Transfert du plan de gestion forestier; ​ Transfert des quotas de sirop; ​ Conformité des installations septiques; ​ Droit de construire une résidence. [ 7 ] Le 26 mai 2009, la condition relative à la vente de l’immeuble de l’acheteur est annulée. [ 8 ] Le 13 juillet 2009, la vente est notariée.

L’article 3.7 du contrat prévoit ce qui suit : « 3.7 Avant-contrat Les parties reconnaissent spécialement que la présente vente est faite en complément et en exécution d’une promesse d’achat intervenue entre elles le quatre novembre deux mille huit (04-11-2008) et qu’elles assument entièrement toutes déclarations ou obligations en découlant, les parties déclarant et reconnaissant expressément ensemble que toutes les clauses, stipulations et conditions qui y sont relatées ont été réalisées à leur entière satisfaction. » [ 9 ] Le défendeur ontaine a obtenu la totalité de la commission soit 10 000 $ et le demandeur Labrie en réclame la moitié conformément à l’entente intervenue en août 2008. [ 10 ] Le défendeur Fontaine prétend ne rien devoir puisque c’est en mai 2009 que toutes les conditions ont été remplies et en juillet 2009 que le contrat notarié intervient.

Analyse [ 11 ] La condition suspensive fait dépendre la naissance de l’obligation de l’arrivée de l’événement, elle retarde donc la création du lien entre les parties ( art. 1497 C.c.Q. ). [ 12 ] La promesse d’achat a donc été véritablement conclue le 26 mai 2009 lorsque toutes les conditions ont été remplies. [ 13 ] Cela dit, le Tribunal estime que cet élément n’est pas pertinent à la solution du litige. [ 14 ] En effet, l’entente entre les défendeurs Fontaine et Labrie concerne la rétribution reliée à l’inscription d’un immeuble et non pas à sa vente.

On conviendra toutefois qu’elle est payable au moment de la vente. [ 15 ] Comme le contrat de courtage qui vise l’inscription en litige a une durée de 15 ans, la commission payable à

titre d’agent inscripteur devait être répartie suivant les termes de l’entente si elle survenait avant la fin du contrat. [ 16 ] La commission totale a été de 10 000 $ donc 5 000 $ pour les agents inscripteurs à être répartie entre les deux défendeurs et 5 000 $ pour l’agent des acheteurs. [ 17 ] Par ailleurs, la réclamation pour frais d’avocat et frais d’huissier n’est pas accueillie puisque cela relève d’un choix personnel. POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 18 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 19 ] CONDAMNE le défendeur Fontaine à payer au demandeur Labrie la somme de 2 500 $, avec intérêts au taux de 5 % l’an, et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 20 juillet 2009, date du contrat de vente. [ 20 ] LE TOUT avec dépens. __________________________________ NICOLE MALLETTE, J.C.Q.

Date d’audience : 21 DÉCEMBRE 2010