2015 QCCQ 7954, 2015 QCCQ 7954

9155-4709 Québec inc. c. 9140-5464 Québec inc. 2015 QCCQ 7954 JV0516 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre Civile » N° : 500-22-196342-128 DATE : 2 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9155-4709 QUÉBEC INC. Demanderesse c. 9140-5464 QUÉBEC INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Note : Voir aussi le jugement rendu dans un dossier connexe (#500-22-202187-137) entendu en même temps que le présent dossier. [ 1 ] 9155-4709 Québec inc. (9155), propriétaire d’un immeuble commercial jusqu’au 31 octobre 2011 comme en fait foi l’Index aux immeubles P-1, réclame 10 823,48$ à 9140-5464 Québec inc. (9140) à

titre de loyers impayés à la date de la vente de l’immeuble, conformément au bail intervenu entre elles le 15 mai 2008 (P-2). [ 2 ] Dans sa défense, 9140 invoque que les montants réclamés par 9155 ont été dûment payés mais non comptabilisés dans l’état de compte et que les obligations du locateur (9155) n’ont pas toutes été respectées, notamment quant à la fourniture des espaces de stationnement. [ 3 ] Se portant demanderesse reconventionnelle, 9140 réclame à son tour 43 433,60$ à 9155, somme qui se détaille partiellement comme suit : • En compensation des espaces de stationnement non fournis : 12 187,35$ • En paiement des trois œuvres picturales provenant 17 246,35$ de sa collection et détenues par 9155 (15 000$ + taxes) : • En dommages pour les tracas subis lors de travaux 2 000,00$ majeurs et bruyants effectués à l’immeuble : [ 4 ] Cette demande reconventionnelle sera réduite à 25 746,25$ à l’audience. [ 5 ] 9140 demande également au Tribunal de déclarer le bail valide et renouvelé.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] Le Tribunal doit décider des questions suivantes : • Le loyer réclamé est-il dû par 9140? • Y a-t-il eu entente entre 9155 et 9140 relativement à une compensation financière touchant les espaces de stationnement? • La compensation financière relative aux trois tableaux est-elle due? • 9140 a-t-elle subi des dommages et, dans l’affirmative, le montant réclamé de 2 000$ est-il justifié? • Le bail doit-il être déclaré valide et renouvelé?

LE CONTEXTE [ 7 ] Le 15 mai 2008, 9140 signe un bail commercial avec 9155 portant sur l’immeuble situé au 8550 boulevard Pie-IX à Montréal pour une durée de cinq ans, soit du 1 er juin 2008 au 31 mai 2013, comme le démontre le bail P-2. [ 8 ] 9140 est une compagnie de gestion qui gère l’immeuble du 8550 Pie-IX. [ 9 ] 9155 allègue qu’au 31 octobre 2011, date de la vente de l’immeuble à la Fédération autonome de l’enseignement (la Fédération), 9140 lui doit 10 823,48$ à

titre de loyers impayés, comme le démontre l’état de compte P-3. [ 10 ]

Le directeur général de 9140, Jean-François Bouchard, répond qu’il n’en est rien puisque trois chèques de 4 000$ chacun ont été remis et encaissés par 9155 entre le 28 juillet et le 27 octobre 2011, comme on peut le voir à la pièce D-1. [ 11 ] Contrairement à ce qu’affirme monsieur Bouchard, 9155 soutient que ces chèques ont été comptabilisés dans l’état de compte P- 3. [ 12 ] Quant aux espaces de stationnement, la clause 12.10 du bail contient un ajout manuscrit et parafé qui se lit comme suit : « Locataire bénéficie de 2 cases de stationnement intérieur » [ 13 ] La preuve est muette sur la date à laquelle cet ajout a été écrit. [ 14 ] Il semble qu’aucun espace de stationnement n’ait été fourni à 9140 entre 2008 et 2010 et qu’un seul l’ait été entre 2010 et 2013. [ 15 ] 9140 bénéficie d’un rabais de 100$ par mois (plus taxes) pour compenser l’espace de stationnement manquant pour la période 2010-2013 et de 200$ pour 2008 à 2010, vu que le loyer mensuel payé par 9140 incluait le stationnement.

Monsieur Bouchard insiste toutefois pour dire que cette compensation ne concernait pas le présent dossier mais un autre dossier (non identifié). [ 16 ] Bien qu’aucun document ne soutienne cette affirmation, monsieur Bouchard énonce que 9155, par l’entremise de son représentant Me Vincent Chiara, détient trois tableaux (triptyque) de la collection de 9140 qu’elle expose dans ses bureaux et pour lesquels 9140 réclame une compensation monétaire de 15 000$ (5 000$ par tableau).

C’était un prix d’ami dont monsieur Bouchard et Me Chiara avaient convenu pour l’acquisition de ces tableaux par 9155 mais aucun argent ne fut versé et aucune compensation monétaire ne fut octroyée. [ 17 ] Monsieur Bouchard explique enfin que les dommages de 2 000$ réclamés ont trait au harcèlement dont 9155, puis la Fédération ont fait preuve (lettres, appels téléphoniques, etc.) pour réclamer les loyers impayés. ANALYSE ET DISCUSSION [ 18 ] Dans tout recours en justice, la

partie demanderesse – et cela vaut aussi en demande reconventionnelle – doit démontrer au Tribunal, par une preuve prépondérante, le bien fondé de ses prétentions conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , lesquels se lisent comme suit : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » 1.

La demande principale [ 19 ] En ce qui a trait à la demande principale, le Tribunal est d’avis que 9155 s’est déchargée de son fardeau de preuve avec succès. [ 20 ] Les états de compte P-3 et P-4 sont clairs, notamment P-4 qui fait état de tous les montants versés par 9140 entre le 11 janvier 2005 et le 27 octobre 2011, quelques jours avant la vente de l’immeuble. [ 21 ] Il est à noter que l’état de compte P-3 ne remonte qu’à février 2010 et non à 2005 comme l’état détaillé P-4 pourrait le laisser croire.

P-4 ne fait que dresser un tableau plus complet de l’historique qui date de janvier 2005. [ 22 ] Monsieur Bouchard a mentionné dans son témoignage que les trois chèques de 4 000$, qui annihileraient la dette de 10 823,48$, n'ont pas été comptabilisés dans l’état de compte. Or, l’état détaillé P-4, dans les pages 6, 7 et 8, fait écho aux trois versements de 4 000$ en référant aux numéros de reçus (#1147, 1164 et 1187) que l’on retrouve aussi dans les pages précédentes où se trouve le détail des transactions.

La preuve démontre que ces trois chèques ont bel et bien été comptabilisés. [ 23 ] Le Tribunal conclut de l’ensemble de la preuve que la somme de 10 823,48$ est due par 9140 à 9155. Quant au taux d’intérêt, la clause 5.3 du bail prévoit qu’il sera de 12% par année à compter de l'échéance de chaque paiement dû. 2.

La demande reconventionnelle [ 24 ] Tel que vu précédemment, la demande reconventionnelle est composée de trois volets : la compensation pour les espaces de stationnement, le prix pour les tableaux et les dommages. [ 25 ] Après analyse de la preuve, le Tribunal estime que 9140 n’a pas réussi à le convaincre que sa réclamation était bien fondée.

[ 26 ] En effet, pour ce qui a trait à la compensation monétaire pour les espaces de stationnement, cet aspect ne concerne nullement 9155 puisqu'il a été réglé entre la Fédération et 9140 en octobre 2012, donc bien après la vente de l'immeuble par 9155 à la Fédération, si l’on en juge par les lettres DR-1 et P-5(

a) de même que par le chèque de 344,92$ de monsieur Bouchard (P-5(b)). [ 27 ] En ce qui concerne le triptyque, le Tribunal ne dispose d’aucune preuve (documents, photos, témoignages) pouvant démontrer l’existence de l’entente supposément intervenue entre monsieur Bouchard et Me Chiara – ce dernier n’a pas été convoqué comme témoin – selon laquelle ces tableaux valaient 15 000$ et que 9155 ou la Fédération, selon la période, paierait ce montant, soit en argent, soit en opérant compensation sur le loyer dû. [ 28 ] Faute de preuve, le Tribunal ne peut faire droit à cette demande. [ 29 ] Il en est de même des dommages subis par 9140 qui, lorsqu’on lit la demande reconventionnelle et qu’on écoute le témoignage de monsieur Bouchard, diffèrent totalement dans leur nature même. [ 30 ] Une fois de plus, faute de preuve, le Tribunal rejette cet aspect de la demande reconventionnelle. [ 31 ] Enfin, quant au renouvellement du bail, celui-ci prévoit qu’il se termine le 31 mai 2013 à moins qu’on suive les procédures de renouvellement, ce qui n’a pas été fait.

Ce bail a donc expiré le 31 mai 2013. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande de la demanderesse 9155-4709 Québec inc.; CONDAMNE la défenderesse 9140-5464 Québec inc. à payer à la demanderesse la somme de 10 823,48$ avec les intérêts au taux convenu de 12% l’an à compter de l'échéance de chaque paiement dû; REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse; LE TOUT avec dépens contre la défenderesse. __________________________________ SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q.

Me Lise Gagnon PATERAS & IEZZONI Procureurs de la demanderesse Me Michel Décoste Procureur de la défenderesse Date d’audience : 11 février 2015