2018 QCCQ 9248, 2018 QCCQ 9248

Laliberté c. Syndicat de la copropriété Les Sentiers de Brossard 2018 QCCQ 9248 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-700456-172 DATE : 15 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-LUC LALIBERTÉ et JOCELYNE CAUCHON Demandeurs c.

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LES SENTIERS DE BROSSARD Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Jean-Luc Laliberté et Jocelyne Cauchon réclament le remboursement de la somme de 7 628,06 $ représentant des frais de condo prélevés indûment par la

partie défenderesse du 1 er juillet 2004 au 1 er avril 2016, des intérêts sur placements non effectués de 4 487,04 $ au 30 septembre 2018 et des honoraires professionnels de consultation de 800 $ (par amendement autorisé séance tenante). [ 2 ] La

partie défenderesse Syndicat de la Copropriété Les Sentiers de Brossard, représentée à l’audience par monsieur Vincent François, refuse de payer la totalité de la somme réclamée au motif qu’une

partie importante de la réclamation des demandeurs est prescrite en vertu de l’

article 2925 du Code civil du Québec imposant un délai de trois ans, reconnaît devoir la somme de 2 425 $ (D-2), alors que les intérêts réclamés sont démesurés et reposent sur de pures conjectures, et que les frais de consultation ne sont pas remboursables. [ 3 ] En l’espèce, il faut noter que la défenderesse Syndicat de la Copropriété Les Sentiers de Brossard admet avoir prélevé sans droit des frais mensuels pour l’utilisation d’un stationnement dont les demandeurs n’ont jamais bénéficié et ce, du 1 er juillet 2004 au 1 er avril 2016. [ 4 ] Le Tribunal doit décider si la réclamation des demandeurs est totalement ou partiellement prescrite, selon l’

article 2925 du Code civil du Québec : « 2925 . L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. » [ 5 ] Il faut donc déterminer quel est le jour où le droit d’action a pris naissance afin de calculer le point de départ du délai de trois ans, conformément à l’

article 2880 du Code civil du Québec : « 2880. La dépossession fixe le point de départ du délai de la prescription acquisitive.

Le jour où le droit d’action a pris naissance fixe le point de départ de la prescription extinctive . » (nos soulignements) [ 6 ] Les demandeurs ont témoigné que c’est le ou vers le 30 mars 2016 qu’ils ont pris connaissance de l’erreur du syndicat qui leur avait indûment prélevé des sommes pour un stationnement qu’ils n’utilisaient pas, et ce depuis le 1 er juillet 2004 : c’est lorsqu’ils ont reçu deux baux de location de deux espaces de stationnement qu’ils ont vérifié et ont découvert qu’un espace de stationnement leur était indûment chargé depuis de nombreuses années.

N’eût été de l’envoi de ces baux de stationnement, ils n’auraient probablement pas constaté l’erreur.

[ 7 ] Les demandeurs font valoir que bien qu’ils étaient notifiés une fois par année, à la suite de l’assemblée générale annuelle, des frais de condo payables pour leur unité d’habitation, aucune autre facturation mensuelle ne leur était envoyée : ils n’ont jamais procédé à un exercice de comparaison entre ces frais et ceux débités mensuellement à leur compte bancaire, faisant alors entièrement confiance au syndicat, ces frais ayant varié de 2004 à 2013 en raison des rénovations apportées à cause des problèmes de pyrite. [ 8 ] En l’espèce, le Tribunal est d’avis que les demandeurs n’ont pas fait preuve de négligence ou de laxisme au cours de toutes ces années, bien qu’il aurait été préférable qu’ils poussent davantage leurs vérifications mensuelles, qu’ils ont toujours fait confiance au syndicat et ont cru que les sommes prélevées correspondaient aux sommes réellement dues.

Le Tribunal est d’avis que si négligence ou laxisme il y a, c’est davantage du côté du syndicat qui n’a jamais fait signer de bail de location d’un espace de stationnement au cours de toutes ces années, qui n’a jamais précisé aux demandeurs que le montant mensuel prélevé correspondait aux frais de condo auxquels s’ajoutait la charge pour le stationnement, ce qui dénote une gestion pour le moins discutable. [ 9 ] Le Tribunal retient donc que c’est le 30 mars 2016 que les demandeurs ont appris l’existence d’une erreur manifeste de la part de leur syndicat, et qu’il s’agit du premier moment où ils auraient pu prendre action pour faire valoir leurs droits en remboursement. [ 10 ] En conséquence, le Tribunal conclut que la réclamation des demandeurs n’est pas prescrite, le délai de trois ans ayant commencé à courir à compter du 30 mars 2016, l’action ayant été intentée à l’intérieur du délai de trois ans, soit le 27 mars 2017. [ 11 ] Le Tribunal retient également que les demandeurs ont prouvé que les prélèvements effectués sans droit du 1 er juillet 2004 au 1 avril 2016 totalisent la somme réclamée de 7 628,06 $, à laquelle le Tribunal ajoutera les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure qui compenseront le manque à gagner, la demande reposant sur des intérêts sur placements non effectués n’ayant pas été soutenue de façon convaincante, non plus que les frais de consultation librement engagés par les demandeurs pour faire valoir leurs droits.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 12 ] ACCUEILLE partiellement la demande, [ 13 ] CONDAMNE la

partie défenderesse Syndicat de la Copropriété Les Sentiers de Brossard à payer aux demandeurs Jean-Luc Laliberté et Jocelyne Cauchon la somme de 7 628,06 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise en demeure du 10 octobre 2016, avec les frais judiciaires de 200 $. __________________________________ MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q.