2020 QCCQ 9011, 2020 QCCQ 9011

Thériault c. Nadeau 2020 QCCQ 9011 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-MAURICE LOCALITÉ DE SHAWINIGAN « Chambre civile » N° : 410-32-700421-195 DATE : 18 décembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ALEXANDRE THÉRIAULT Et OLIVIER BELLEMARE Demandeurs c. ISABELLE NADEAU Défenderesse c.

YVES BOURASSA Et NICOLE ST-PIERRE Tiers intervenants _________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 31 août 2018, les demandeurs achètent de la défenderesse un terrain vacant adjacent au sien dans le but d’y construire une maison. [ 2 ] Des travaux d’excavation en prévision de la construction des fondations à l’automne 2018 révèlent la présence de nombreuses matières résiduelles et matériaux de construction dans le sol.

Alléguant qu’il s’agit d’un vice caché, les demandeurs réclament 10 770,17 $ de la défenderesse. [ 3 ] La défenderesse conteste et nie responsabilité. Elle intente une demande en garantie contre les tiers intervenants de qui elle a elle-même acheté l’immeuble le 17 mai 2007. [ 4 ] Les tiers intervenants nient responsabilité. ANALYSE a. Garantie légale et existence d’un vice caché [ 5 ] La garantie de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec impose au vendeur de garantir que le bien qu’il vend n’est pas affecté de vices cachés. Cette garantie légale de l’

article 1726 C.c.Q. , qui constitue le fondement légal du recours pour vices cachés, exige que l’acheteur fasse la preuve de quatre conditions essentielles : 1. Le vice doit être antérieur à la vente; 2. Le vice ne doit pas être apparent au moment de la vente, c’est le caractère caché. Un vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert; 3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente; 4. Le vice doit être grave.

C’est-à-dire qu’il doit rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou en diminuer tellement son utilité que l'acheteur, s’il l’avait connu, ne l'aurait pas acheté ou l’aurait acheté, mais à un prix moins élevé. [ 6 ] La défenderesse affirme n’avoir fait aucuns travaux de sol pendant qu’elle a été propriétaire de l’immeuble et qu’elle ignorait la présence des matières résiduelles dans le sol jusqu’à ce que les demandeurs l’en informent à l’automne 2018.

[ 7 ] Par ailleurs, pendant la période où les tiers intervenants ont été propriétaires de l’immeuble, ils ont autorisé une pépinière et la ville à utiliser le terrain pour y mettre du remblai. Ils précisent que l’entente verbale prévoyait que seuls de la terre et du sable pouvaient y être déposés. Ils affirment n’avoir appris la présence de débris dans le sol que lors de la réception de la mise en demeure que leur a transmise la défenderesse le 30 avril 2019. [ 8 ] La preuve présentée amène le Tribunal à conclure que la présence des matières résiduelles dans le sol est antérieure à mai 2007.

Il s’agit d’un vice non apparent et inconnu des demandeurs au moment où ils ont acquis l’immeuble le 31 août 2018 et également inconnu de la défenderesse lorsqu’elle a acquis l’immeuble des tiers intervenants le 17 mai 2007. [ 9 ] Enfin, l’importance et le coût des travaux correctifs qui ont dû être faits pour permettre la construction de la maison démontrent qu’il s’agit d’un vice grave.

Il est évident que si cette situation avait été connue des demandeurs, elle aurait eu un effet important sur la décision de se porter acquéreurs de l’immeuble ou à tout le moins sur le prix qu’ils étaient prêts à payer pour celui-ci. [ 10 ] Il s’agit donc d’un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. dont la défenderesse est responsable envers les demandeurs. b. Les dommages-intérêts réclamés de la défenderesse [ 11 ] Les demandeurs réclament de la défenderesse la somme 10 770,17 $ en réduction du prix de vente pour les divers travaux et dépenses additionnelles qu’ils ont dû encourir pour la construction de leur maison en raison de la présence des matériaux dans le sol ainsi que pour les préjudices subis. [ 12 ] La preuve présentée par les demandeurs démontre le bien-fondé d’une

partie des sommes réclamées. Le Tribunal accorde la somme de 5 164,42 $ à

titre de réduction du prix de vente : soit 3 834,42 $ pour les travaux de tamisage [1] , 400 $ pour le déplacement des matières résiduelles [2] et 930 $ pour les heures de travail réalisées par les demandeurs eux-mêmes. [ 13 ] Les frais d’avocats réclamés ne peuvent leur être accordés puisqu’il ne s’agit pas d’une conséquence directe et immédiate du vice caché. [ 14 ] En l’absence de pièces justificatives, les dépenses de manutention de terre et d’ajout de sable additionnel réclamées ne peuvent être accordées faute de preuve suffisante. [ 15 ] Enfin, les dommages-intérêts de 2 000 $ réclamés pour préjudices par les demandeurs ne peuvent leur être accordés puisque la preuve ne permet pas de conclure que la défenderesse avait connaissance de la présence des débris de construction et autres matières résiduelles dans le sol [3] . c.

L’appel en garantie contre les tiers intervenants [ 16 ] Tel que mentionné précédemment, la présence des matières résiduelles dans le sol est antérieure à mai 2007 et était inconnue de la défenderesse lorsqu’elle a acquis l’immeuble des tiers intervenants le 17 mai 2007. Il s’agit donc d’un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. dont les tiers intervenants sont responsables envers la défenderesse. [ 17 ] Les tiers intervenants invoquent dans le cadre de leurs moyens de défense une entente signée le 22 mai 2019 par les demandeurs et le tiers intervenant Yves Bourassa par laquelle celui-ci s’est engagé, en contrepartie d’une quittance des demandeurs, à leur verser un montant de 5 000 $ et de faire constater cette entente par acte notarié à ses frais [4] . [ 18 ] Bien que la défenderesse ait participé à des discussions de règlement avec les demandeurs et le tiers intervenant Yves Bourassa, elle a refusé de conclure une entente.

Compte tenu du refus de la défenderesse de conclure une entente écrite, l’acte d’entente notarié n’a jamais été signé et Yves Bourassa n’a jamais versé le montant de 5 000 $. [ 19 ] Les demandeurs n’ont pas poursuivi directement les tiers intervenants. Ceux-ci sont appelés en garantie par la défenderesse.

Or, l’entente du 22 mai 2019 ne lie que les parties qui l’ont signée, c’est-à-dire les demandeurs et le tiers intervenant Yves Bourassa et n’a pas d’effet sur les tiers que sont Nicole St-Pierre et la défenderesse [5] . [ 20 ] Par ailleurs, tant les demandeurs que les tiers intervenants prétendent que la défenderesse a conclu une entente verbale par laquelle elle se serait engagée à payer un montant de 2 500 $ en sus du montant de 5 000 $ que le tiers intervenant Yves Bourassa avait accepté de payer.

La défenderesse nie s’être engagée à verser un tel montant, mais reconnaît avoir discuté de la possibilité de verser une somme jusqu’à concurrence de 2 500 $ sur présentation de factures et pièces justificatives. [ 21 ] Les enregistrements audio des discussions du 22 mai 2019 déposés par les parties [6] ne permettent pas de conclure clairement que la défenderesse s’est engagée à payer un montant de 2 500 $ aux demandeurs. [ 22 ] Compte tenu de ce qui précède, la demande des demandeurs contre la défenderesse doit être accueillie pour la somme de 5 164,42 $ et l’appel en garantie de la défenderesse contre les tiers intervenants doit être également accueilli pour ce même montant.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 23 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 24 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 5 164,42 $ avec intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 26 mai 2019, date d’expiration du délai prévu à la mise en demeure; [ 25 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs les frais de justice de 205 $ correspondant aux droits de greffe exigibles

pour le dépôt de la demande; [ 26 ] ACCUEILLE en

partie la demande d’intervention forcée en garantie; [ 27 ] CONDAMNE les tiers intervenants en garantie à rembourser à la défenderesse toute somme payée par elle aux demandeurs en satisfaction du présent jugement en capital, intérêts, indemnité additionnelle et frais de justice. __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. Date d’audience : 9 novembre 2020