2011 QCCQ 7632, 2011 QCCQ 7632

Hayes c. Syndicat des copropriétaires Châteaux de la Rive-boisée phase X à XIX 2011 QCCQ 7632 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-052584-108 DATE : 14 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ REDMOND HAYES

Partie demanderesse c. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES CHÂTEAUX DE LA RIVE-BOISÉE PHASE X À XIX

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Hayes réclame du Syndicat des copropriétaires Châteaux de la Rive-Boisée, phase X à XIX (« le Syndicat ») la somme de 7 000 $ parce que son unité de condominium a été régulièrement « ensevelie » sous la neige soufflée, poussée et déposée par le déneigeur engagé par le Syndicat pendant les hivers 2007-2008, 2008-2009 et 2009-2010. Il produit de nombreuses pièces à l'appui de ses prétentions, incluant une importante preuve photographique. [ 2 ] Le Syndicat allègue que les plaintes de la

partie demanderesse sont futiles et sans fondement et, à son tour, produit une abondante documentation pour soutenir ses prétentions. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Il s'agit ici de déterminer: 1) Si monsieur Hayes a droit à des compensations pour les troubles, ennuis et inconvénients qui lui ont été causés par le déneigement? 2) Dans l'affirmative, quel doit être le montant de ces compensations? LES FAITS [ 4 ] Le 18 décembre 2007, monsieur Hayes se porte acquéreur d'une unité de condominium (« le condo ») sur le boulevard Lebourgneuf à Québec.

Il s'agit d'un condo au rez-de-chaussée d'un l'immeuble de 3 étages, situé du côté gauche de l'immeuble puisqu'il existe également un condo du côté droit. [ 5 ] L'immeuble dans lequel habite monsieur Hayes constitue un des 10 immeubles faisant

partie de l'ensemble de la copropriété administrée par le Syndicat. On compte en tout 60 condos. [ 6 ] Peu après sa prise de possession en décembre 2007, monsieur Hayes constate que sa voiture en stationnement a été enneigée par le déneigeur.

Il faut savoir que l'espace de stationnement où se trouvait sa voiture est contigu à la piscine communautaire qui sert pour l'entreposage de la neige des stationnements, allées et trottoirs de l'ensemble durant l'hiver. [ 7 ] Il faut également savoir que monsieur Hayes s'absente pour des périodes plus ou moins longues de son condo pour les fins de son travail d'ingénieur. [ 8 ] Par la suite, c'est son condo qui se trouve enneigé à l'arrière et sur le côté par le déneigement.

Ainsi, certaines fenêtres (chambre, bureau, cuisine et salon) sont parfois remplies de neige aux trois quarts de leur hauteur (3.5 pieds sur 5). Le bas des fenêtres se trouve à 30 pouces du sol. Sur certaines photos produites en preuve, on remarque que de la neige a été soufflée sur le mur du condo, au-dessus des fenêtres, à environ 10 pieds du sol et également dans les fenêtres du condo. [ 9 ] Il faut savoir qu'il existe à l'arrière de l'immeuble dans lequel se trouve le condo du demandeur (2450) et l'immeuble voisin

(2430) une bande de terrain gazonnée d'environ 15 pieds de profond qui est utilisée également pour l'entreposage de la neige.

Selon le plan de localisation du 10 mai 2005 des cases de stationnement inclus dans la déclaration de copropriété initiale, on remarque que la majorité des immeubles de l'ensemble n'ont pas de telles bandes de terrain puisqu'ils sont bordés par des cases de stationnement normalement déneigées. [ 10 ] Après des démarches auprès de certains administrateurs du Syndicat en janvier et février 2008 pour se plaindre de la situation qui donnent des résultats mitigés, monsieur Hayes fait transmettre au Syndicat une première mise en demeure par son avocat le 23 mars 2008. [ 11 ] Cette mise en demeure (pièce P-4) relate les événements ci-dessus mentionnés et conclut que monsieur Hayes « a l'impression d'habiter dans un igloo ».

On y précise que les autres propriétaires de condos, à l'exception de sa voisine de droite, ne vivent pas la même situation d'enneigement qu'eux. La mise en demeure conclut à faire enlever cette neige jusqu'à un niveau ne dépassant pas 3 pieds de hauteur et d'aviser le déneigeur de cesser de souffler ou pousser la neige sur le condo.

Enfin, la mise en demeure contient une réserve pour les dommages passés, présents et futurs. [ 12 ] Le 31 mars 2008, le président du Syndicat, monsieur Michel Gagné, répond à l'avocat de monsieur Hayes que son client méconnaît les règles établies par le Conseil d'administration concernant le déneigement des 60 immeubles de l'ensemble. Ces règles comprennent le déplacement des véhicules stationnés avant l'arrivée du déneigeur.

Quant à l'accumulation de neige autour du condo, la lettre mentionne que plusieurs propriétaires sont victimes de la même situation en raison des 500 centimètres de neige et plus tombés sur Québec durant l'hiver 2007-2008, forçant l'utilisation de tous les espaces disponibles pour l'entreposage de cette neige.

La lettre se termine par une ouverture à la discussion. [ 13 ] Le 3 avril 2008, en réponse à cette lettre du Syndicat, l'avocat de monsieur Hayes mentionne que la situation persiste, que le compteur d'Hydro-Québec est enfoui et que monsieur Hayes doit déneiger ses fenêtres malgré le fait qu'il paie des frais communs pour le déneigement et l'entretien.

L'avocat invoque que les articles 7 , 322 et 1077 du Code civil du Québec pour réitérer que la méthode de déneigement préconisée est intolérable en autant que son client est concerné. [ 14 ] Le 10 avril 2008, monsieur Hayes retient les services d'une entreprise de transport pour faire enlever la neige qui obstrue encore les fenêtres de son condo.

Il lui en coûte 507,94 $ pour ce faire. [ 15 ] Le 18 mai 2008, il achète pour 435 $ d'arbustes pour remplacer ceux qui ont été endommagés durant l'hiver. [ 16 ] Le 27 mai 2008, le Syndicat, par l'entremise du président Gagné, répond à la mise en demeure du 3 avril en invoquant l'

article 1039 du Code civil du Québec , que le Syndicat est représenté par un Conseil d'administration qui agit dans « les meilleurs intérêts des investissements de ceux des membres qu'il représente » et cela, de façon bénévole. Il mentionne que le déneigeur a été avisé de s'assurer que la neige ne soit pas soufflée sur les murs des bâtisses, mais plutôt sur les espaces en bordure de celles-ci. Il souligne également que la bande de terrain sur laquelle la neige est poussée ainsi que les murs extérieurs de l'immeuble sont des « parties communes » selon la déclaration de copropriété et non une «

partie privative » . Enfin, il souligne que des ornières ont été causées sur la bande de terrain par des travaux de déneigement effectués à la demande de monsieur Hayes et qu'une boîte électrique a été arrachée à cette occasion. Le Syndicat compte que monsieur Hayes fera réparer ces dommages à ses frais. Enfin, celui-ci est invité à se présenter à l'assemblée annuelle du 17 juin suivant. [ 17 ] Le 3 octobre 2008, l'avocat de monsieur Hayes réplique à la lettre du 27 mai 2008 du Syndicat en niant avoir créé des ornières et brisé la boîte électrique.

Il y est fait mention d'une rencontre entre monsieur Hayes et le nouveau président du Syndicat, monsieur Kenneth Morgan, tenue à la mi-août 2008 concernant le déneigement de l'hiver à venir. Puisque le nouveau président a mentionné par la suite à monsieur Hayes que la même méthode de déneigement serait utilisée pour l'hiver 2008-2009, il enjoint le Syndicat de modifier cette méthode de façon à ce qu'il n'ait plus de neige poussée, pelletée ou soufflée autour du condo de monsieur Hayes.

Cette mise en demeure fait l'objet d'un rappel le 5 novembre 2008. [ 18 ] Le 10 octobre 2008, une entente intervient entre le Syndicat et son déneigeur pour l'enlèvement possible de 50 voyages de neige pendant l'hiver 2008-2009, si la situation le commande.

Le prix d'enlèvement n'est pas spécifié mais un autre document établit qu'il en coûtait 86 $ du voyage pendant l'hiver 2009-2010 (maintenant 110 $). [ 19 ] Le 14 novembre 2008, monsieur Hayes reçoit de ECGL, évaluateurs agréés, un rapport d'opinion signé par monsieur René- Paul Dumont concernant la perte de valeur de la propriété du demandeur en raison des problèmes d'enneigement survenus pendant la saison hivernale 2007-2008.

Ce rapport fait suite à une demande de monsieur Hayes daté du 16 septembre 2008 pour connaître leur opinion sur le sujet. [ 20 ] L'étude est basée sur la preuve photographique produite par monsieur Hayes car l'auteur du rapport ne pouvait constater la situation problématique en septembre 2008.

Le rapport fait notamment état des situations suivantes: « Nous sommes d'avis que deux situations peuvent prévaloir lors d'une problématique liée à un tel événement: Premièrement, le désavantage récurrent produit trois problématiques: • une problématique liée à l'obstruction pouvant causer une limitation au niveau de sortie de secours (bien personnel); • une problématique liée à la détérioration des éléments physiques (ex: fenêtres et cadres brisés ou déformés, verre brisé, murs (bien commun); • perte de jouissance due à l'accumulation de neige (bien personnel); Deuxièmement, le désavantage récurrent pourra faire en sorte que le propriétaire se voit dans l'obligation de se départir rapidement de son immeuble, lequel pourra subir un désavantage à l'acheteur informé causant un délai de vente supérieur à la normale et par le fait

même, subir une perte de valeur au moment de la vente. En effet, le vendeur étant normalement dans l'obligation de déclarer l'actuelle problématique qui sera inscrite aux minutes de correspondance de la copropriété . » [ 21 ] Procédant par la suite à une analyse de la désuétude économique de la propriété, l'auteur conclut: « Nous n'avons pu répertorier des ventes d'immeubles ayant subi les inconvénients qui nous occupent.

Aussi, avons-nous calculé la perte de valeur potentielle par la méthode de capitalisation de perte de valeur locative nette en actualisant les inconvénients et désavantages anticipés par le marché actuel. Afin d'établir ce calcul, nous avons établi le revenu net produit par la location de l'immeuble comme s'il n'était pas affecté de l'obsolescence dû à la présence de neige. Le revenu net annuel fut établi à partir des taux de location d'unités semblables dans ce secteur.

Taux de location annuel paritaire: 1 200$/mois ou 14 400 $/an Nous avons établi le taux de location du même immeuble dans l'état actuel, avec la problématique connue. Nous estimons que le taux de location mensuel serait de 1 000 $ par mois, pour un taux de location annuel de 12 000 $.

Taux de location annuel après dépréciation: 12 000 $ Perte annuelle causée par l'obsolescence économique: 2 400 $ Taux global d'actualisation 10,0 % Perte nette actualisée: 24 000 $ Nous sommes donc d'avis, suite à nos observations, notre expérience en considérant les principes d'évaluation, que la perte de valeur probable causée par la probabilité de la présence récurrente de neige à: Perte de valeur probable: VINGT-QUATRE MILLE DOLLARS 24 000 $ Nous estimons que cette perte équivaut entre 10 % et 15 % de la valeur marchande de l'immeuble en date de visite. » [ 22 ] Monsieur Hayes témoigne que la même situation problématique s'est reproduite pendant les hivers 2008-2009 et 2009-2010 et ce, jusqu'en novembre 2010.

À partir de là, la neige a été soufflée exclusivement sur la piscine. [ 23 ] Le 20 mai 2010, l'avocat de monsieur Hayes transmet une mise en demeure au nouveau président du Syndicat, monsieur Richard Pageau, dans laquelle il réitère que monsieur Hayes n'a pas causé de dommages à la propriété du Syndicat.

Il réclame par ailleurs la somme de 7 000 $ comprenant le remplacement des arbustes endommagés (460,38 $), le coût du rapport d'expertise de ECGL (1 366,36 $), les frais d'enlèvement de la neige d'avril 2008 (507,94 $), les frais d'avocat à jour (1 984,02 $), les troubles, ennuis et inconvénients (2 681,30 $). [ 24 ] La poursuite est déposée à la Division des petites créances le 28 juin 2010. [ 25 ] Dans sa contestation également très détaillée, le Syndicat s'emploie à réfuter tous et chacun des arguments de monsieur Hayes en commentant presque tous les 40 paragraphes de la demande.

ANALYSE DE LA PREUVE [ 26 ] Suite à l'examen des 16 pièces produites par le Syndicat, certains commentaires s'imposent. [ 27 ] Dans un premier temps, il est vrai que l'hiver 2007-2008 a été exceptionnel. À partir de la pièce D-2, le Tribunal a calculé des précipitations de neige de 558 centimètres pour cet hiver, ce qui est nettement au-dessus de la normale. [ 28 ] Le Syndicat produit à son tour plusieurs photographies dans le but de démontrer que la situation vécue par le demandeur était comparable à celle des autres propriétaires qui possèdent des condos au rez-de-chaussée.

Plusieurs de ces photographies ne sont pas aussi concluantes que celles du demandeur. D'une part, les photographies ne sont pas datées, ce qui prive l'examinateur de savoir à quel moment entre 2007 et 2010 elles ont été prises.

Les seules exceptions sont pour les photos produites en D-11 et D-12 datées du 3, 11 et 14 avril 2008, produites pour prouver que le demandeur a causé des dommages au terrain et au compteur de l'Hydro-Québec en faisant procéder à l'enlèvement de la neige à cette période. [ 29 ] De plus, plusieurs photographies sont prises selon des angles qui ne permettent pas de démontrer clairement jusqu'à quel point d'autres propriétaires auraient subi des inconvénients à cause de la neige projetée sur leur terrain. [ 30 ] Enfin, on ne retrouve jamais de traces de neige soufflée sur les murs de ces autres immeubles, contrairement à la situation déplorée par le demandeur et établie par ses photos.

PRINCIPES DE DROIT APPLICABLES [ 31 ] Le présent dossier met en exergue les droits et obligations de la collectivité des propriétaires par rapport à ceux des propriétaires pris individuellement. À cet égard, on relève les dispositions suivantes (articles 1039, 1063, 1066, 1067, 1077 C.c.Q.): 1039. La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour

objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun. Elle prend le nom de syndicat. 1063. Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa

partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l'immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. 1066. Aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de sa

partie privative, des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble décidés par le syndicat ou des travaux urgents. Lorsque la

partie privative est louée, le syndicat donne au locataire, le cas échéant, les avis prévus par les articles 1922 et 1931 relatifs aux améliorations et aux travaux. 1067. Le copropriétaire qui subit un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison d'une diminution définitive de la valeur de sa fraction, d'un trouble de jouissance grave, même temporaire, ou de dégradations, a le droit d'obtenir une indemnité qui est à la charge du syndicat si les travaux ont été faits à la demande de celui-ci; autrement l'indemnité est à la charge des copropriétaires qui ont fait les travaux. 1077.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. [ 32 ] Ces droits et obligations peuvent être lus en conjonction avec les articles 6 , 7 , 947 , 976 et 1457 du C.c.Q. qui se lisent comme suit: 6. Toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. 7. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. 947.

La propriété est le droit d'user, de jouir et de disposer librement et complètement d'un bien, sous réserve des limites et des conditions d'exercice fixées par la loi. Elle est susceptible de modalités et de démembrements. 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n'excèdent pas les limites de la tolérance qu'ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. 1457.

Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. [ 33 ] À ces dispositions, il y a lieu également d'ajouter l'

article 6 de la Charte québécoise des droits et libertés de la personne [1] qui se lit comme suit: 6.

Toute personne a droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens, sauf dans la mesure prévue par la loi. [ 34 ] Trouver un juste équilibre entre les droits des uns et des autres n'est pas toujours chose facile. [ 35 ] Il y a quelques années, la Cour suprême [2] était invitée à arbitrer les droits de copropriétaires juifs orthodoxes à construire des souccahs (sorte de petites huttes de prière) sur les balcons de leurs condos et ceux de la collectivité qui considéraient que cela constituerait une entrave à la sécurité et un préjudice esthétique aux immeubles.

La déclaration de copropriété ne permettait pas de faire de construction sur les balcons. [ 36 ] La Cour suprême a majoritairement décidé que le droit de construire de telles souccahs est protégé par le droit à la liberté de religion inséré dans la Charte québécoise des droits et libertés de la personne [3] (article 3) et que l'interdiction de les construire constituerait une entrave non négligeable à leur droit protégé et donc une atteinte à leur liberté de religion. [ 37 ] En contrepartie, la Cour estime que les atteintes au droit de la collectivité à la jouissance paisible de leurs biens (

article 6 de la Charte ) et à la sûreté de leur personne (

article 1 ) seraient minimes, d'autant plus que les souccahs ne sont érigées que quelques jours par année. [ 38 ] Dans Talbot c. Guay [4] , la Cour d'appel du Québec était saisie de la demande d'un copropriétaire qui voulait faire enlever l'auvent construit par un autre copropriétaire qui obstruait sa vue sur le fleuve. La Cour donne raison au plaignant en déclarant qu'on ne pouvait restreindre son droit de vue de cette manière. [ 39 ] Dans Wilson c.

Syndicat des copropriétaires de condominium Le Champlain [5] , des copropriétaires ont obtenu l'annulation des dispositions de la déclaration de copropriété qui les empêchaient d'avoir des animaux domestiques dans leurs condos au motif que cela violait leur droit à la libre jouissance de leur propriété.

[ 40 ] Pour les mêmes motifs, la Cour supérieure reconnaît le droit à un copropriétaire de posséder une thermopompe sur son balcon [6] . DÉCISION [ 41 ] Dans la présente affaire, imposer au demandeur (et autres copropriétaires dans une situation similaire) d'être privé de manière significative de son droit de vue à l'extérieur pendant une

partie importante de l'hiver constitue une violation de son droit à la jouissance paisible de sa propriété. [ 42 ] Ce n'est pas parce qu'il a le « malheur » d'avoir une bande de terrain devant son unité de condominium, contrairement à plusieurs autres, qu'il est obligé de subir l'entreposage de l'excédent de neige sur ce terrain au point de se trouver régulièrement dans un « igloo » .

De même, le fait de souffler la neige sur les murs de l'immeuble est dommageable et dangereux. [ 43 ] Cela ne signifie pas que, lors de tempêtes majeures, il ne peut y avoir momentanément des accumulations de neige sur cette bande de terrain. [ 44 ] Toutefois, lorsque ces accumulations ont pour effet d'obstruer de façon significative le droit de vue des copropriétaires affectés, cette neige peut et doit être enlevée. [ 45 ] Cela n'est sûrement pas déraisonnable en proportion des inconvénients sérieux que cause au demandeur le déneigement de leurs stationnements.

De plus, les hivers ne sont pas tous aussi enneigés que celui de l'hiver 2007-2008. [ 46 ] Il est manifeste que le droit du demandeur à la jouissance paisible de son condo a été sérieusement affecté pendant les hivers 2007-2008 et 2008-2009, tel que démontré par l'abondante preuve photographique déposée à la Cour. [ 47 ] Il n'est pas évident que les autres propriétaires de condos situés au rez-de-chaussée des 10 immeubles ont subi autant d'inconvénients. [ 48 ] Il m'apparaît anormal que le propriétaire d'un condo situé au rez-de-chaussée d'un immeuble doive régulièrement subir les affres du déneigement au point d'être privé de sa vue à l'extérieur, au nom des droits de la collectivité des propriétaires.

Il peut sûrement être prévu des modalités permettant d'éviter des abus. D'ailleurs, le Syndicat défendeur a, à partir de l'hiver 2008-2009, convenu avec son déneigeur de l'enlèvement possible de 50 voyages par année, à un coût unitaire de 86 $ à l'époque. La preuve n'indique pas si ces enlèvements ont eu lieu mais, si cela avait été le cas, cela aurait représenté une dépense de 72 $ par propriétaire, ce qui n'est sûrement pas démesuré.

La dépense moyenne du déneigement de base par propriétaire est d'environ 300 $ par année, ce qui n'est pas non plus déraisonnable [7] . [ 49 ] Le Tribunal déplore également l'animosité évidente qui s'est développée entre les parties du fait que le demandeur a choisi de revendiquer ses droits. On retrouve dans la contestation du Syndicat certaines phrases qui trahissent cette animosité: « Il est inévitable que la neige envahira une

partie de la fenêtre comme pour tous les autres copropriétaires. De plus, comme ces fenêtres sont situées à hauteur de vue des passants, tout le monde ferme les toiles afin d'éviter les indiscrétions. Nous ne voyons pas là une grande perte de jouissance. » Ou encore: « Votre client semble avoir quelques difficultés à s'adapter à la vie en copropriété. Si ce mode de vie ne lui apporte que des irritations, peut-être devrait-il songer à une autre alternative. » [ 50 ] Il est anormal que le propriétaire d'un condo doive être condamné à vivre dans un « igloo » une

partie de l'hiver sans pouvoir s'en plaindre. Il m'apparaît qu'il s'agit là d'un inconvénient « anormal » au sens de l'

article 976 du Code civil du Québec . [ 51 ] Pour toutes ces raisons, je considère que le demandeur a subi pour les hivers 2007-2008 et 2008-2009 des inconvénients anormaux dus à une politique inadéquate d'enlèvement de la neige pour les condos se trouvant dans la même situation que celui du demandeur. [ 52 ] Le Tribunal exclut les hivers 2009-2010 et 2010-2011 puisque la preuve est insuffisante pour ces deux hivers (aucune photo pour 2009-2010 et une seule pour 2010-2011).

Il est également en preuve que le Syndicat a adopté des mesures pour remédier à la situation. [ 53 ] Pour chacun des deux hivers en cause, le Tribunal alloue au demandeur une somme de 1 500 $ pour compenser la privation partielle de la jouissance de son condo, pour un total de 3 000 $. À cela, le Tribunal ajoute une somme de 300 $ pour le remplacement des arbustes endommagés et une compensation additionnelle de 750 $ pour couvrir une

partie de ses frais d'avocat.

Enfin, la somme de 507,94 $ lui est accordée pour les coûts d'enlèvement de la neige réalisé en avril 2008. [ 54 ] Le Tribunal ne peut statuer sur les dommages causés à la bande de terrain et au compteur d'Hydro-Québec puisque aucune réclamation n'a été formulée par le Syndicat en ce sens. [ 55 ] Enfin, le Tribunal n'accorde pas le remboursement du coût de confection du rapport d'expertise portant sur la perte de valeur de la propriété (1 366,36 $) parce que cette expertise déborde nettement le cadre du litige, même si certains passages soutiennent la thèse du demandeur. [ 56 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 57 ] CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires Châteaux de la Rive-Boisée Phase X à XIX à payer à monsieur Redmond Hayes la somme de 4 557,94 $ avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à

compter du 20 mai 2010, plus les frais judiciaires au montant de 159 $. __________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q. Date d’audience : 31 mai 2011